Déclaré habitable

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Frederik Serroen et Julien Tregarot ont étudié le phénomène de l’inoccupation d’espaces bâtis dans Bruxelles et ses alentours ainsi que les stratégies utilisées ailleurs pour lutter contre celui-ci. Ils en ont tiré des enseignements pour la capitale belge.

Une rapide addition des surfaces de patrimoine vacant (maisons, appartements, bureaux, ateliers et dépôts, étages au-dessus d’un rez commercial, etc.) donne un total d’environ quatre millions de mètres carrés d’espaces inoccupés et sous-exploités. Une approche créative de ces espaces constituerait dès lors une des clés pour gérer l’essor démographique à venir.

Des évolutions positives

Fort heureusement, on assiste depuis quelques années déjà à une recrudescence de l’intérêt porté à la réaffectation des bâtiments inoccupés ou sous-exploités. Des efforts sont consentis en vue de réduire le trop-plein de bureaux et d’en convertir une partie en logements. Une réflexion est également menée sur la mixité du développement des zones qui étaient jusqu’à présent réservées à l’activité économique. En parallèle, des expérimentations concernant de nouvelles formes de maîtrise d’ouvrage (le Community Land Trust par exemple) sont mises en place.

Une autre évolution peut être résumée sous l’appellation « habitat groupé » : des personnes décident d’habiter ensemble et de partager des équipements collectifs présentant de nombreux avantages susceptibles de compenser l’envie d’un logement individuel. Par ailleurs, la recherche de solutions collectives favorise également une utilisation écologique et parcimonieuse de l’espace et une plus grande implication de l’utilisateur, elle renforce le tissu social et permet, dans la plupart des cas, de réaliser des économies.

Utilisation collective des bâtiments inoccupés

Il est évident que tout espace inoccupé au sein d’une zone bâtie représente un potentiel constructif dont il convient de tirer profit avant d’investir de nouveaux espaces en périphérie de la zone. Cet aspect revêt une certaine importance dans le cadre d’une politique d’utilisation durable de l’espace. Les bâtiments vides sont généralement d’un type qui ne convient pas à l’habitat traditionnel (trop profond, trop haut, trop grand, etc.). Une recherche architecturale montre toutefois que nous pouvons exploiter l’inoccupation structurelle de manière créative et innovante pour introduire des solutions alternatives de logement.

Mais pour y parvenir, nous devons nous mettre en quête d’endroits revêtant un intérêt unique au sein de la métropole bruxelloise et comprenant de surcroît un certain type de bâtiments inoccupés : (étages surplombant un rez commercial, ateliers et dépôts, bureaux, bâtiments publics inoccupés ou fermes agricoles dans la zone non urbanisée entourant Bruxelles). Ces lieux ont besoin d’un « coup de pouce », et peuvent servir d’exemple à des zones confrontées à des défis semblables, ils sont donc à même d’infléchir la tendance dans la production de logement à Bruxelles. La rue Neuve en est probablement l’exemple le plus célèbre, mais on peut également mentionner le Business Park de Diegem ou l’île d’Aa à Anderlecht (voir illustrations).

'Eiland van Aa' à Anderlecht et 'NDSM-werf' à Amsterdam. © Bewoonbaar verklaard
La réutilisation d’infrastructures inoccupées par le biais d’un programme de logement collectif est par définition une forme de construction flexible et modulable. L’approche proposée pourrait déboucher sur une offre complémentaire en logements financièrement abordables et permettre de répondre aux desiderata de logements individuels en réduisant les charges et les coûts pour la société.
Entre rêve et réalité

Les récentes initiatives de la Région de Bruxelles-Capitale – cellule régionale « Logements inoccupés », professionnalisation des agences immobilières sociales, contrats d’occupation temporaire, etc. – constituent un pas dans la bonne direction. La mise en œuvre de ces mesures n’en est toutefois qu’à l’état embryonnaire, et l’on est en droit de se demander si elles suffiront. En effet, la politique d’aménagement du territoire connaît principalement deux niveaux : le régional, qui définit les grandes lignes de l’aménagement du territoire dans le plan de développement et d’affectation du sol, et le communal, qui gère l’application des dispositions et réglementations en matière de construction. Si ces deux niveaux pouvaient se concerter davantage, des perspectives d’avenir s’ouvriraient et des programmes urbains plus cohérents pourraient voir le jour. La mise en place d’une régie adaptée est nécessaire.

Dans les projets de rénovation urbaine de petite et de grande envergure, le développement de formes d’habitat collectif en mode de production à part entière constitue un terrain inexploité. Il est évident que les prix devront rester abordables au moment de concrétiser l’approche proposée. Il conviendra de cibler différents profils socioéconomiques grâce à une offre diversifiée en logements (taille, organisation) et en constructions qui permettront une multitude de formes d’utilisation et de propriété. Les conditions de base sont tellement spécifiques que l’intervention d’intermédiaires comme celle d’une équipe motivée de fonctionnaires des services de l’urbanisme, d’une régie communale autonome ou d’une société de logement dynamique s’avère essentielle.

Les projets de rénovation urbaine à Bruxelles doivent trouver une résonance dans l’expérience et la méthode de travail d’autres grandes villes européennes. L’approche de l’Agentur für Baugemeinschaften à Hambourg, du Baulückenmanagement à Berlin, de la Bouwblokkenteam à Anvers et des projets « klushuizen » ou « samen verbouwen » à Rotterdam constituent certainement des sources d’inspiration à prendre en considération.

La majorité des terrains et bâtiments appartiennent à des particuliers auxquels la Région ou la commune doivent s’adresser. Grâce à des quotas de « bâtiments groupés » (cf. logements sociaux), à un fonds réservé aux communes pour permettre une offre de sites abordables ou à des charges d’urbanisme, le gouvernement sera en mesure, plus qu’aujourd’hui, de jouer son rôle sur le terrain.

La transformation de bâtiments inoccupés et sous-exploités n’est évidemment pas envisageable partout, mais elle est possible dans un nombre de cas plus élevé qu’on ne pourrait le penser. Elément clé du développement du logement collectif dans un projet d’urbanisme ou d’habitat, ces opportunités peuvent aider à créer un nouveau marché du logement. Pourtant, il est globalement peu question de ce potentiel dans le discours de planification concernant Bruxelles. Un plan d’avenir pour la capitale doit aujourd’hui comprendre une stratégie ainsi que des instruments utilisables afin de piloter la future urbanisation à court terme.

Le présent article et l'étude correspondante entendent alimenter le débat et la dynamique qui seront nécessaires à cet effet.

Frederik Serroen, Julien Tregarot (étudiants du master SteR* (Erasmus Hogeschool Brussel))