Wat als … we de stad niet langer zouden financieren door vastgoedontwikkeling? Deel 1: Het Anderlecht van weleer

Beeld: Géry Leloutre, Cartografie: S. Vermeulen

BRAL nam een artikel ter hand uit het speciale septembernummer 2017 van het tijdschrift Erfgoed Brussel in het licht van de huidige Brusselse stedenbouwkundige realiteit. Het gaat om het artikel "Het park system van Anderlecht - constructie van een openbare ruimte voor de Brusselse groene gordel" van architect en stedenbouwkundige Géry Leloutre.

Het parksysteem in Anderlecht is het verhaal van een mooie droom. Van een grenzeloze stedenbouw. Van een sterke en visionaire stedenbouw, die erin slaagde aan elke burger een woning, voorzieningen en groene ruimte in de buurt te geven, volgens een visie die de stad structureerde. Een droom die we nu niet meer kunnen waarmaken, want ze was mogelijk dankzij hoogvliegende immobiliënprojecten onder auspiciën van destijds sterke overheidsinstanties, op gronden die in overvloed beschikbaar waren. Een droom die we moeten loslaten, om eindelijk thuis te landen.

Er was eens, in Anderlecht, in het midden van de 20ste eeuw

In het midden van de twintigste eeuw gingen sommige Brusselse gemeenten aan het verkavelen en verstedelijken van voornamelijk akkers en onbebouwde gronden, in de zogeheten tweede Brusselse kroon (zie afbeelding, Anderlecht is aangeduid met het cijfer 1).

Het artikel van Géry Leloutre beschrijft op een duidelijke en gedocumenteerde manier hoe het geval van Anderlecht een voorbeeld is van een in België ingeburgerde verstedelijkingskunst, die haar gouden eeuw heeft gekend, maar die volgens ons vandaag niet meer kan functioneren. Het bewijs zal worden geleverd in een tweede tekst die spoedig zal volgen door de beschouwingen uit te breiden tot onze stedelijke actualiteit.

De gouden eeuw: het parksysteem van Anderlecht

Maar laten we eerst dit verhaal beginnen aan het begin van de 20e eeuw. Anderlecht, legt Géry Leloutre uit, had een bijzonder proactieve en verlichte visie over wat dit deel van de stad moest worden: een groen netwerk op grootstedelijke schaal, woonwijken voor de middenklasse, openbare voorzieningen, met "voor elke burger een brede waaier aan materiële voorzieningen". Wat kan men nog meer dromen?

Om dit te bereiken heeft het op briljante wijze de knowhow van die tijd toegepast, die voortkwam uit een juridisch kader en een Belgische "cultuur" van stedenbouw, die zelf stamde uit de tijd van de grote parken van Koning Leopold II (1865 - 1909). Het was een kwestie van samenwerking tussen de overheid en particuliere projectontwikkelaars om de operaties te financieren.

Een beproefd recept

Meer in het bijzonder ging het erom massaal en tegen lage prijzen grond op te kopen in wat toen de periferie was. Veel meer grond zelfs dan nodig was voor de aanleg van de parken, de voorzieningen en het betaalbare wooncomplex die de gemeente wilde bouwen.

Om een van de geplande parken, het Astridpark, te ontwikkelen, heeft Anderlecht bijvoorbeeld grote gebieden in en rond de 15 ha die voor dit park zouden worden bestemd, onteigend en aangekocht. Nadat zij deze opnieuw had bestemd als bouwgrond, verkocht zij de meeste ervan aan particuliere projectontwikkelaars voor ontwikkeling, bijvoorbeeld in de vorm van middenklasse woningen.

Het trucje van de grotere perimeter

De truc ligt erin dat de gemeente een gebied opkocht die veel groter was dan de beoogde ontwikkeling. Het was belangrijk dat de aan het park grenzende grond tegelijkertijd en in voldoende mate werd aangekocht, omdat de toegevoegde waarde van hun vastgoedontwikkeling het park of de gewenste faciliteit moest financieren. De overheid heeft dus een deel van de toegevoegde waarde van de particuliere operaties - die zich overal hebben voorgedaan - kunnen oogsten, dankzij goede onderhandelingen met de projectontwikkelaars in een context die veel gunstiger was voor hen dan in onze tijd, en dankzij een goed gecontroleerde knowhow. Natuurlijk maakte het vooraf inschatten van de omvang van de "grote perimeter" - die van het project én van de operaties die het project zouden omringen - een integrerend deel uit van deze knowhow.

Een wonderbaarlijk resultaat

Het resultaat is wonderbaarlijk: naast het Astridpark ontstond een heel systeem van onderling verbonden parken, en velen van ons profiteren vandaag nog steeds van een echt "parksysteem" dat het landschap structureert van het ene uiteinde tot het andere van de groene strook die het doorkruist: luchtige wijken en boulevards, talrijke groene ruimten en, last but not least, het behoud van de Pede en Neerpede als semi-landelijke ruimte met het idee om "een "echt Ter Kamerenbos" te creëren voor de Anderlechtse arbeidersbevolking". Landelijke ruimte die vandaag de dag onbetaalbaar is.

Helaas is dit mooie uitbreidingsverhaal vandaag ten einde

Dit verhaal, magnifiek als het ooit was, laat zien hoe het dromen over de stad, op de meest visionaire manier mogelijk, onlosmakelijk verbonden was met een droom van expansie naar een reeks landerijen waaraan kapitaal kon worden onttrokken. Deze droom is vandaag onmogelijk en onwenselijk. De omstandigheden zijn niet meer dezelfde. Een wreed gebrek aan goedkope grond in overvloed, en een verlies van macht en vaardigheden op de vastgoedmarkt bij de openbare exploitanten, ... dit alles tegen de achtergrond van een sociale en ecologische crisis (of debacle ...). Een crisis waarin de bodem moeite heeft om te blijven wat het in de eerste plaats was: een steunpilaar voor praktijken, voor onderling afhankelijk leven en voor veerkracht.

Dus...wat doen we? Hoe kunnen we vandaag en in dergelijke omstandigheden een sterke landschapsvisie ontwikkelen en ons tegelijk ontworstelen aan de verleiding om de resterende bodems te behandelen als louter "landreserves" die rendabel moeten worden gemaakt?

Het volgende artikel zal ons naar het heden katapulteren om te proberen deze vragen te beantwoorden!

Marie Coûteaux