BXL Plant II - Les bénéfices de la planification spatiale pour les nuls

La captation de plus-value ? Nous sommes pour à 100 % ! Mais en quoi consiste-t-elle exactement et comment l’appliquer efficacement ? Griet Lievois nous en dit plus. Elle est responsable de l’équipe Instruments pour Omgeving Vlaanderen. Et cette équipe planche actuellement sur une mise à jour de la réglementation relative aux plus-values urbanistiques. Une source d’inspiration pour Bruxelles ?

La captation de plus-value : qu’est-ce que c’est ?

Griet : La Flandre s’est déjà dotée d’une taxe de ce type, qui est perçue par le biais des impôts. Il s’agit d’une contribution sur la plus-value que prend une parcelle après un changement d’affectation. C’est notamment le cas lorsque des terrains non constructibles sont transformés en zone résidentielle, en zone d’activité économique ou en zone récréative. La plus-value supposée est estimée en fonction de la nature du changement. Elle est fixée pour chaque changement d’affectation et actualisée en temps opportun. Le montant total est réparti en une série de tranches, chacune étant soumise à un tarif spécifique qui va de 1 % sur la première tranche de 12.500 euros à 30 % sur la tranche au-delà de 500.000 euros. La somme de tous les montants à payer pour chaque tranche représente la taxe qui doit être versée.

La captation de plus-value est perçue uniquement lorsqu’il y a un « fait de départ ». Celui-ci correspond au moment où la plus-value se concrétise. Il peut s’agir d’une vente, d’un apport en société ou de l’obtention d’un permis.

Le Gouvernement flamand s’est doté de cette réglementation en partant du principe que si les pouvoirs publics doivent indemniser moins-values occasionnées suite à un plan d’aménagement, ils doivent aussi pouvoir réclamer une partie des bénéfices si ce même plan d’aménagement permet une nouvelle affectation qui augmente sensiblement la valeur d’un bien.

De 1 à 30 % de la plus-value, ce n’est pas énorme. Cette taxe permet-elle de récolter un montant suffisant pour couvrir les moins-values ? Quelle est la proportion entre les moins- et plus-values ?

Griet : Les moins-et plus-values résultant de la planification spatiale sont liés, car ils sont tous deux la conséquence d’un changement d’affectation. Pourtant, ces deux instruments diffèrent totalement.

Les indemnisations de moins-values compensent une future perte de valeur. Les captations de plus-value ne taxent qu’une petite partie de la plus-value et ne représentent donc qu’une récupération « partielle » de cette plus-value. Bénéfices perçus et indemnisations versées sont parfois sans commune mesure. Une situation souvent jugée déséquilibrée, comme en témoignent notamment plusieurs questions parlementaires. Pourtant, les deux instruments n’ont jamais été conçus dans l’idée de parvenir à un équilibre budgétaire.

Les procédures dans les deux domaines diffèrent aussi beaucoup. Aujourd’hui, une demande d’indemnisation de moins-value résultant de la planification spatiale passe par une procédure judiciaire (devant le tribunal de première instance). Les captations sont quant à elles perçues de manière relativement automatique par voie administrative par le biais du Vlaamse Belastingdienst (Service flamand des impôts).

Mais le système actuel est sur le point de changer.

Quels sont les principaux changements introduits par le nouveau « instrumentendecreet » (décret instruments) concernant les captations de plus-value ? Quel en est le calendrier ?

Griet : Ce décret apporte des changements importants au système existant pour les captations, notamment un élargissement de son assise, par le biais d’une perception des bénéfices résultant de la planification spatiale en cas de modifications spécifiques dans les prescriptions urbanistiques qui engendrent (ou peuvent engendrer) une plus-value. Il y aura par ailleurs une commission foncière indépendante qui calculera la plus-value supposée. Elle remplacera le décret actuel qui fonctionne avec des montants forfaitaires pour chaque type de réaffectation. Enfin, le taux maximal de perception de la taxe sur les bénéfices est passé de 30 à 50 %.

La ratification du décret ne se fera qu’une fois que le Parlement flamand l’aura adopté.

Ce système permet-il également de vendre des droits de construction ou de développement ?

Griet : Les conditions d’application et les procédures relatives aux bénéfices et aux dommages dus à la planification spatiale diffèrent, si bien que ces instruments ne peuvent pas vraiment être utilisés pour la vente de ce que nous appelons les « ontwikkelingsrechten » (droits de développement). Mais l’avant-projet de l’instrumentendecreet prévoit un nouvel instrument à cet effet.

De plus, les limites imposées aux possibilités de développement sont indemnisées avec les plus-values d’autres développements rémunérateurs. Nous parlons alors d’un « projet régional avec transfert de droits de développement ».

Lorsqu’il est mis en œuvre dans une zone concrète, le système des bénéfices et dommages résultant de la planification spatiale est neutralisé.

Quelle est la différence avec le système bruxellois des charges d’urbanisme? Captations des plus-values et charges d’urbanisme peuvent-elles cohabiter ?

Griet : Les charges d'urbanisme correspondent à une intervention du promoteur immobilier dans les investissements que doivent consentir les pouvoirs publics pour gérer l’implantation d’un projet privé. L’instrumentendecreet entend fixer un cadre (plus) clair à ce niveau aussi. Nous nous sommes donc largement inspirés des pratiques en cours à Bruxelles ! 

Bien que les deux instruments diffèrent effectivement beaucoup, nous observons que le législateur décrétal commence à relier de plus en plus les captations de plus-value et ces charges d’urbanisme. C’est lié au fait d’associer des bénéfices à un fait de départ, qui coïncide souvent avec l’obtention d’un permis d’urbanisme. Ne plus se baser sur un tel “fait de départ” pour du coup capter la plus-value directement à l’entrée en vigueur d’un plan d’aménagement n’est politiquement pas souhaitable.

Par contre, nous en arrivons à des situations où à l’obtention de son permis, un propriétaire paie une taxe sur la plus-value vu qu’un plan rend possible l’octroi de son permis, alors que sa demande peut par ailleurs aussi être soumise à des charges d’urbanisme(financières ou non) du fait de ce permis.

L’interférence entre les deux instruments est dès lors régie par l’instrumentendecreet, qui mentionne explicitement qu’au moment de définir la nature et le volume de la charge, il y a lieu de prendre en compte la part de plus-value qui est dûe.

Merci Griet !

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