BXL Plant II - Les bénéfices de la planification spatiale pour les nuls

La taxation des bénéfices résultant de la planification spatiale ? Nous sommes pour à 100 % ! Mais en quoi consiste-t-elle exactement et comment l’appliquer efficacement ? Griet Lievois nous en dit plus. Elle est responsable de l’équipe Instruments pour Omgeving Vlaanderen. Et cette équipe planche actuellement sur une mise à jour de la réglementation relative aux plus-values urbanistiques. Une source d’inspiration pour Bruxelles ?

La taxe sur les bénéfices résultant de la planification spatiale : qu’est-ce que c’est ?

Griet : La Flandre s’est déjà dotée d’une taxe de ce type, qui est perçue par le biais des impôts. Il s’agit d’une contribution sur la plus-value que prend une parcelle après un changement d’affectation. C’est notamment le cas lorsque des terrains non constructibles sont transformés en zone résidentielle, en zone d’activité économique ou en zone récréative. La plus-value supposée est estimée en fonction de la nature du changement. Elle est fixée pour chaque changement d’affectation et actualisée en temps opportun. Le montant total est réparti en une série de tranches, chacune étant soumise à un tarif spécifique qui va de 1 % sur la première tranche de 12.500 euros à 30 % sur la tranche au-delà de 500.000 euros. La somme de tous les montants à payer pour chaque tranche représente la taxe qui doit être versée.

Les bénéfices résultant de la planification spatiale sont perçus uniquement lorsqu’il y a un « fait de départ ». Celui-ci correspond au moment où la plus-value se concrétise. Il peut s’agir d’une vente, d’un apport en société ou de l’obtention d’un permis.

Le Gouvernement flamand s’est doté de cette réglementation en partant du principe que si les pouvoirs publics doivent indemniser les dommages dans le cadre d’un plan d’exécution spatial, ils peuvent aussi réclamer une partie des bénéfices au cas où une réaffectation dans ce même contexte permettrait d’augmenter sensiblement la valeur d’un bien.

De 1 à 30 % de la plus-value, ce n’est pas énorme. Cette taxe permet-elle de récolter un montant suffisant pour couvrir les dommages ? Quelle est la proportion entre les dommages et les bénéfices ?

Griet : Les dommages et les bénéfices résultant de la planification spatiale sont reliés, car ils sont tous deux la conséquence d’un changement d’affectation. Pourtant, ces deux instruments diffèrent fondamentalement.

Les dommages correspondent à une indemnisation d’une future perte de valeur. Les bénéfices ne taxent qu’une petite partie de la plus-value et ne représentent donc qu’une récupération « partielle » de cette plus-value. Le rapport entre les bénéfices perçus et les dommages versés varie dès lors fortement. Une situation souvent jugée déséquilibrée, comme en témoignent notamment plusieurs questions parlementaires. Pourtant, les deux instruments n’ont jamais été conçus dans l’idée de parvenir à un équilibre budgétaire.

Les procédures dans les deux domaines diffèrent aussi beaucoup. Aujourd’hui, une demande d’indemnisation des dommages résultant de la planification spatiale passe par une procédure judiciaire (devant le tribunal de première instance). Les bénéfices sont quant à eux perçus de manière relativement automatique par voie administrative par le biais du Vlaamse Belastingdienst (Service flamand des impôts).

Mais comme vous le savez, le système actuel est sur le point de changer.

Quels sont les principaux changements introduits par le nouveau « instrumentendecreet » (décret instruments) concernant les bénéfices ? Quel en est le calendrier ?

Griet : Ce décret apporte des changements importants au système existant pour les bénéfices, notamment un élargissement de son assise, par le biais d’une perception des bénéfices résultant de la planification spatiale en cas de modifications spécifiques dans les prescriptions urbanistiques qui engendrent (ou peuvent engendrer) une plus-value. Il y aura par ailleurs une commission foncière indépendante qui calculera la plus-value supposée, en remplacement des actuels montants fixés par décret des plus-values supposées pour chaque type de réaffectations. Enfin, le taux maximal de perception de la taxe sur les bénéfices est passé de 30 à 50 %.

La ratification du décret ne se fera qu’une fois que le Parlement flamand l’aura adopté.

Ce système permet-il également de vendre des droits de construction ou de développement ?

Griet : Les conditions d’application et les procédures relatives aux bénéfices et aux dommages dus à la planification spatiale diffèrent, si bien que ces instruments ne peuvent pas vraiment être utilisés pour la vente de ce que nous appelons les « ontwikkelingsrechten » (droits de développement). Mais l’avant-projet de l’instrumentendecreet prévoit un nouvel instrument à cet effet.

De plus, les limites imposées aux possibilités de développement sont indemnisées avec les plus-values d’autres développements rémunérateurs. Nous parlons alors d’un « projet régional avec transfert de droits de développement ».

Lorsqu’il est mis en œuvre dans une zone concrète, le système des bénéfices et dommages résultant de la planification spatiale est neutralisé.

Quelle est la différence avec le système que nous connaissons bien à Bruxelles, à savoir les charges urbanistiques ? Une taxation des bénéfices résultant de la planification spatiale et des « charges urbanistiques » peuvent-elles cohabiter ?

Griet : Les charges urbanistiques correspondent à une intervention du promoteur immobilier dans les investissements que doivent consentir les pouvoirs publics pour gérer l’implantation d’un projet privé. L’instrumentendecreet entend fixer un cadre (plus) clair à ce niveau aussi. Nous nous sommes donc largement inspirés des pratiques en cours à Bruxelles ! 

Bien que les deux instruments diffèrent effectivement beaucoup, nous observons que le législateur décrétal commence à relier de plus en plus les bénéfices résultant de la planification spatiale et ces charges urbanistiques. Une tendance imputable notamment à l’association des bénéfices à un fait de départ, qui coïncide souvent avec l’obtention d’un permis d’urbanisme. Une distanciation par rapport à ce fait de départ (pour aboutir à une perception immédiate au moment de l’entrée en vigueur du PES) n’est politiquement pas souhaitable.

Par contre, nous en arrivons à des situations où à l’obtention de son permis, un propriétaire paie une taxe sur la plus-value en conséquence de la modification du plan qui rend possible sa demande de permis, le même propriétaire pouvant être soumis à des charges urbanistiques (financières ou non) du fait de ce permis.

L’interférence entre les deux instruments est dès lors régie par l’instrumentendecreet, qui mentionne explicitement qu’au moment de définir la nature et le volume de la charge, il y a lieu de prendre en compte les bénéfices résultant de la planification spatiale qui sont dus.

Merci Griet !

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