Mais oui mais oui Paris ! Chapitre 1 : l’urbanisme

A Paris, on voit grand : logement abordables, logements chers, densité, opérations d’urbanisme, ambitions climatiques, grand Paris ! Mais au-delà des grands mots et des grands chiffres, qu’avons-nous vu ?

A Paris, on voit grand

Quand on aménage une friche ferroviaire à Paris, c’est tout de suite près de 50 hectares en quelques années de chantier, avec des bâtiments à 10-20 étages et 50% de logement social. La capitale française avec sa centralisation des moyens et des pouvoirs et sa gouvernance progressiste séduit par son image.

Aficionados de la friche Josaphat, rêveurs de la ville de demain, accrochez-vous bien… BRAL s’est rendu sur les lieux avec une délégation bruxelloise.  Et au-delà des grands mots et des grands chiffres, qu’avons-nous vu ?

Rêve et réalité aux Grands Voisins

Le projet des “Grands Voisins” est admiré jusqu’à l’étranger comme expérience d’urbanisme transitoire et inclusif à grande échelle. L’occupation temporaire fut initiée en 2012 dans un ancien hôpital -un site de 60.000m²- par l’association Aurore, en partenariat avec l’association Yes we camp et la coopérative Plateau Urbain. Tandis qu’Aurore a un rôle historique et central dans le quartier parmi divers publics précaires, les deux autres offrent des compétences en créativité, expérimentation, recherche et mise en réseau avec d’autres occupations.

L’occupation démarra avec de l’hébergement d’urgence pour développer peu à peu aussi des ateliers en magasins pour de l’entreprenariat artisanal ainsi qu’un volet culturel ouvert au public. Dans la pratique ce n’est pas toujours facile de mêler des personnes de différentes origines sociales. Les personnes en hébergement d’urgence ne trouvent pas aisément leur chemin vers les magasins, le café tendance ou les activités culturelles. L’introduction d’une monnaie complémentaire et la présence d’un “gestionnaire de quartier” permanent visent à y remédier.

Les trois volets seront grosso modo maintenus après travaux car oui, ici développeur comme occupants semblent voir le bénéfice de cette recherche empirique : à quoi se prêtent les espaces ? Quelles activités fonctionnent et pour quels publics ? Avec quel entretien et quel impact sur l’emploi local ? Selon quelles conditions ? L’aménageur publique, Paris & Métropole Aménagement (P&Ma, voir plus bas), à l’écoute, ne s’arrête pas au programme bâti - 50 % de logements sociaux, 20 % d’ “intermédiaires locatifs”, 30% de “privés” ; de l’hébergement d’urgence et une pluralité d’espaces pour activités économiques stimulant un dynamisme local (dont certains à loyer réduit). L’agence va essayer de continuer ou de soutenir quelques initiatives des usagers temporaires.

Selon Céline de Yes We Camp, qui nous a guidé, P&Ma n’a pas tout de suite été convaincu des espaces d’ateliers. L’usage temporaire a prouvé que cela fonctionnait. « Est-il juste une manière de tester la rentabilité d’un projet? » Demande-t-on. En d’autres mots : l’expérience débouche-t-elle sur une hausse des prix immobiliers? Selon Céline non. Les prix qui sont demandés aujourd’hui ne diffèrent pas significativement de ceux pratiqués dans les quartiers alentours.

Habiter à Paris ? Parlons-en !

A Paris, on teste donc actuellement le concept de “mixité de palier”, mixant dans l’immeuble des logements sociaux, privés ou intermédiaires locatifs. NB: les logements intermédiaires de Paris restent dans le giron public car ils sont locatifs, et le plafond de revenus annuels autorisé est plus bas que celui qui limite l’accès à nos fameux “logements moyens” Citydev. Peut-on en prendre de la graine, Bruxelles ?

Sur l’un des lots, on teste aussi des variantes du modèle Community Land Trust (CLT, j’achète ma maison, pas le terrain !) dont les initiatives se regroupent sous le nom d’Organisme Foncier Solidaire. Sur les Grands Voisins, quelques dizaines de logements sociaux, intermédiaires et privés, sont ainsi prévus. La vente des logements privés contribue à compenser le prix d’achat du terrain. Bruxellois, notez ceci : le dispositif participatif/communautaire prévu semblait faire partie des arguments de vente pour les futurs habitants plus aisés ! Sans vouloir en faire un outil de branding, nous observons que chez nous, la participation est parfois évoquée par les développeurs comme un frein au processus de vente...

La ZAC Clichy-Batignolles

Paris, septième ville plus dense au monde (21.000 habitants au m²), et on se permet encore d’y densifier certaines zones… mais avec plus de logements sociaux ! On en a construit pour 63.000 habitants ces 20 dernières années, permettant de loger aujourd’hui 23% de la population parisienne.

A titre de comparaison, la densité de la région bruxelloise est actuellement de 7.440 habitants au km², mais elle varie fortement d'une commune à l'autre. Les municipalités de la première couronne ont une concentration, avec Saint-Josse comme point culminant avec 27 300 habitants au km². Quant à la périphérie, moins dense,  c'est Watermael-Boitsfort qui l'emporte: 1 960 habitants au km².

Le projet de Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) Clichy-Batignolles, mené par P&Ma sur un terrain public acheté à la SNCF qui profitera bientôt de l’arrivée d’un métro, comprend à nouveau 50% ! Les 3500 nouveaux logements répartis en immeubles montant jusqu’à 16-17 étages, appliquent de fait la même clé de répartition qu’aux Grands Voisins. Bémol : les 30% d’appartements “privés” sont donc au prix du marché, qui semble “bien” se porter dans ce quartier … 12.000 euros du mètre carré !

Ici les prix vertigineux du logement en viennent à susciter un solde migratoire de plus en plus négatif, et l’ouverture massive d’habitations touristiques (du genre Airbnb) n’aide en rien. Leçon pour Bruxelles : s’il faut construire du logement, c’est bien et surtout du logement abordable.

Et Clichy-Batignolles c’est aussi…

...un quartier sélectionné par l’UE pour expérimenter ce que c’est d’être “énergétiquement intelligent”. La nouveauté est la mise en avant d’un solide monitoring par P&Ma. Après avoir mis en lumière l’écart (grand) entre consommations théoriques et consommations réelles, il s’attache actuellement à chercher avec partenaires et habitants, les causes et les corrections à apporter au système. Ici, sans ce monitoring, pas d’éco-quartier qui vaille.

C’est aussi un parc de 10 hectares aménagé de manière assez sauvage qui offre un contraste apaisant avec les hauteurs autour… même s’il est déjà fort saturé à certains horaires. Il permet que la densité habitée de la ZAC ne score pas plus haut que la moyenne parisienne.

Au-delà des logements, l’ensemble comprend des bureaux, des équipements et une série de commerces dans les socles. Dommage que là comme dans d’autres nouveaux aménagements visités dont la ZAC Claude-Bernard, nous voyions beaucoup de grandes enseignes et peu de commerces de proximité ou d’activités productives.

Petit sondage parmi notre délégation bruxelloise après la visite : qui se voit habiter la ZAC Clichy-Batignolles? Eh bien, les tendances pour et contre sont ex-aequo : exactement la moitié d’entre nous s’y envisageait volontiers, contrairement à l’autre.

Qui paie quoi ?

Paris & Métropole Aménagement (P&Ma) est une société publique locale. P&Ma achète (cher) des terrains pour des grands projets, dépollue et installe infrastructures et équipements publics. Elle fait ses recettes en vendant les parcelles avec un “droit à construire” au tarif calibré selon le type de logement. Au final, un équilibre financier fragile pour la Ville de Paris donc, qui doit sans doutes beaucoup à la très haute densité du projet[1].

En d’autres mots : Paris choisit d’offrir des logements sociaux grâce à de plus hautes densités, plus rentables. Quand le gouvernement Bruxellois fait le choix d’une haute densité comme dans certains Plans d’Aménagement Directeurs, il peut aussi s’inspirer de la formule parisienne ’50-30-20’. Même si la solution n’est pas de forcer exagérément la densité pour créer du logement social. Il ne s’agit que d’un élément parmi d’autres enjeux tels que la crise climatique et la perte de biodiversité[2].

Permis de verduriser ...une ville déjà bien pleine

A Paris, il fut aussi question de verduriser. La ville travaille dessus avec plusieurs mesures. Il faut au moins une rue piétonne et végétalisée par arrondissement. Il y a de forêts linéaires le long d’un périphérique en voie d’apaisement. La ville impose aussi d’impressionnants dispositifs de participation. Il y a le permis de végétalisation qui autorise les citoyens à verduriser leurs rues. Il y a l’institution des conseils de quartiers qui côtoie désormais celle fort médiatisée des budgets participatifs.

L’omniprésence du bâti, de patrimoine historique (qui peut compliquer la mise en œuvre des projets urbains) et de sous-sols construits (limitant les envies de pleine terre comme les places de la Bastille et de la Nation par exemple) peuvent laisser perplexe l’objectif, pourtant louable, d’atteindre 40% de surfaces perméables et végétales d’ici 2050.

Les maîtres d'œuvre du réaménagement des places de la Bastille et de la Nation nous montrent, cartes en main, les nombreuses contraintes auxquelles ils sont confrontés. Néanmoins, cette dernière place peut certainement être un exemple pour ‘notre’ Montgomery. Il était une fois un rond-point mortel similaire, envahi par les voitures. Aujourd'hui, il y a des gens qui se promènent ou s'allongent sur les voies piétonnes centrales.

En bref …

Bruxelles peut s’inspirer du volontarisme écologique et social de Paris : construire 50% de sociaux + 20% intermédiaires dans les grands projets publics, faire un grand projet d’occupation temporaire qui a vraiment une dimension d’urbanisme transitoire et inclusif, verduriser 1 rue par arrondissement avec des citoyens, et plus encore …

Mais Bruxelles doit le faire à sa manière. A Bruxelles les procédures administratives beaucoup plus décentralisées se traduisent par de la lenteur des interventions à plus petite échelle et des initiatives « bottom-up » très actives. Et le tissu urbain, quant à lui, pose la question de la densité différemment…

A lire aussi : notre plaidoyer (en néerlandais) pour un urbanisme transitoire à Josaphat, dans la même veine que l’expérience des Grands Voisins : https://bral.brussels/nl/artikel/josaphat-tijd-voor-transitiegebruik

Et nos autres compte-rendus sur la mobilité et le climat à Paris, bientôt disponibles sur notre site et dans notre BRALNEWS !

Marie Couteaux
Steyn Van Assche
Piet Van Meerbeek

[1] Guylain Mercier de P&Ma évoque à ce propos un autre de leurs projets, plus récent, appelé “Gare des Mines” : le défi climatique depuis lors ajouté à celui de la démographie aurait amené P&Ma à le rendre moins dense, et donc encore plus critique sur le plan financier. A Paris comme à Bruxelles, même combat ?

[2] Lisez aussi nos articles sur les PADs ici !