« Des logements supplémentaires ne feront pas baisser les prix »

Photo : Stadsbiografie

En 2022, le BRAL explore la rénovation urbaine et le logement à Bruxelles. Lorsque nous mettons à jour nos connaissances, nous aimons les partager avec vous. Nous traduisions et publions l’entretien du journaliste Steven Vanden Bussche avec Manuel Aalbers, professeur en géographie sociale et économique (KU Leuven).

« Le fait que des promoteurs et des sociétés immobilières mettent des logements supplémentaires sur le marché ne fait généralement pas baisser les prix. Le marché réagit avant tout à la disponibilité de capital. C’est pourquoi la protection des locataires s’impose comme une évidence. Entretien avec le professeur Manuel Aalbers (KU Leuven) au sujet de la financiarisation du marché immobilier et de la nécessité d’une intervention plus musclée des pouvoirs publics en faveur de logements abordables.

Ces dernières années, les logements sont devenus de plus en plus coûteux et, pour nombre d’entre nous, inabordables. Dans le même temps, l’immobilier génère des sommes colossales. Comment allons-nous sortir de ette crise du logement ? Professeur en géographie sociale et économique, Manuel Aalbers (KU Leuven) a bien quelques idées à nous soumettre. Il part d’une analyse peut-être un brin absurde au premier regard : augmenter le nombre de logements n’implique pas nécessairement une baisse des prix. Pourquoi ? « Le marché réagit avant tout à la disponibilité de cpaital. » Dans cette interview détaillée, il nous explique les raisons pour lesquelles nous allons devoir mieux protéger les locataires.

Ces derniers mois, des milliers de personnes ont envahi les rues d’Amsterdam et de Rotterdam pour protester contre l’explosion des loyers sur le marché libre et la pénurie de logements sociaux. « Le logement est un besoin de première nécessité et un droit fondamental », proclame un manifeste signé par des dizaines de groupes d’action et d’organisations de la société civile. Ils et elles appellent les politiques à résoudre la crise du logement.

Berlin connaît des manifestations comparables depuis 2019. L’administration a réagi par un gel des loyers, mais la cour constitutionnelle a retoqué cette loi. Début septembre s’est tenu un référendum au terme duquel plus de la moitié des votants et votantes ont exigé que la ville exproprie les sociétés d’investissement qui possèdent plus de 3000 logements et gère ces derniers sous contrôle public.

Dans les pays voisins, d’importantes sociétés immobilières sont actives sur le marché locatif privé de villes comme Londres, Amsterdam et surtout Berlin, avec une envolée des prix à la clé. Ces protagonistes de poids font aujourd’hui leurs premiers pas à Bruxelles. La Région de Bruxelles-Capitale freine les investissements des groupes financiers dans le logement social et annonce une commission qui aura pour tâche de lutter contre les loyers exorbitants.

Jeu financier

Le documentaire PUSH[1] met en scène une ville dans laquelle les logements deviennent un pion dans un jeu financier. « S’il ne s’agissait que de gentrification, mais cela va beaucoup plus loin », affirme la sociologue et économiste néerlando-américaine Saskia Sassen, qui a dédié toute sa vie ou presque aux conséquences de la mondialisation. Apache a discuté de cette affirmation de madame Sassen avec le professeur de géographie sociale et économique Manuel Aalbers (KU Leuven), qui effectue des recherches dans le monde entier sur la financiarisation de l’économie (et ses conséquences) avec un intérêt particulier pour le logement.

PUSH aborde notamment les pratiques de Blackstone, le plus important gestionnaire d’actifs fonciers au monde, bien qu’il ne soit pas le plus gros bailleur. Ce titre est détenu par Vonovia, une société allemande. Grâce à une récente prise de participation majoritaire dans le géant de l’immobilier Deutsche Wohnen, Vonovia a vu son portefeuille passer de 440.000 à près de 600.000 logements. 

Blackstone et Vonovia ont chacune un business model différent, explique le professeur Aalbers.

Manuel Aalbers : « Pour Blackstone, il faut absolument que les loyers augmentent. Car si les logements se louent plus cher, ils se vendent aussi plus cher. »

« Blackstone ne cantonne pas ses activités aux États-Unis, elle achète des logements aux quatre coins de la planète. Elle procède généralement à des achats en masse et revend avec une plus-value à des acteurs comme Vonovia quelques années plus tard. En fait, Blackstone collectionne des portefeuilles alors que des sociétés comme Vonovia les achètent et les conservent à long terme. Un petit coup d’œil sur la définition de la spéculation, c’est-à-dire acheter à bas prix pour revendre plus cher, montre que ce que fait Blackstone relève de la spéculation pure. »

« Pour Blackstone, il faut absolument que les loyers augmentent. Généralement dans l’idée que si les logements se louent plus cher, ils se vendent aussi plus cher. Vonovia ou Deutsche Wohnen veulent également louer à un montant intéressant, mais leur but n’est pas nécessairement de revendre au prix fort. »

Des sociétés comme Blackstone ne lésinent pas sur les moyens pour négocier des loyers élevés. « La politique que mène Blackstone pour faire du chiffre consiste en partie à rendre la vie impossible à un segment de locataires, par exemple en étant difficilement joignable ou en augmentant le loyer. Pour ce faire, elle n’hésite pas à multiplier les coûts, notamment un pet fee pour les animaux familiers ou un supplément pour une serrure plus solide. Dans le nord-ouest de l’Europe, cette stratégie est un peu difficile à appliquer. Même les grands acteurs allemands s’en abstiennent, mais de tels faits s’observent à Londres et dans le sud de l’Europe. Une mauvaise réglementation en matière de protection des locataires favorise une augmentation plus rapide des loyers. Ce type de sociétés part du principe qu’elles trouveront toujours des personnes disposées à payer plus. »

Manuel Aalbers explique que les grand·e·s bailleur·euse·s connaissent avec précision le rendement de chacun de leurs investissements, si bien qu’ils et elles vont investir de manière très sélective, tandis que des rénovations peuvent aussi constituer une excuse pour se débarrasser des habitantes et habitants. « En anglais, on parle de reno-evictions, c’est-à-dire que des travaux de rénovation sont utilisés comme prétexte pour faire partir un public pauvre afin de louer à des riches. C’est une pratique qui se répand de plus en plus. »

« En Allemagne, la protection des locataires est meilleure, ce qui complique un peu la donne, même si les sociétés allemandes rafraîchissent aussi des appartements grâce à des investissements qu’elles récupèrent ensuite facilement. Elles le font souvent pour bénéficier d’avantages fiscaux et autres ou pour augmenter légalement les loyers sur la base des investissements durables qu’elles ont consentis. »

Il y a beaucoup à dire sur les rénovations au terme desquelles les locataires voient augmenter leur loyer mais diminuer leur facture d’énergie. « Il y a aussi une multitude de logements en Belgique qui ont un score énergétique déplorable. Peut-être n’est-ce pas si grave si de bons investissements y sont réalisés et que l’augmentation du loyer est compensée par une diminution de la facture d’énergie. Mais il faut absolument que l’une et l’autre soient proportionnelles, ce qui n’est pas toujours le cas. Il y a tout simplement des abus. »

Changement de paradigme

Le professeur Aalbers insiste sur le fait que l’idée dominante selon laquelle « des logements supplémentaires feront baisser les prix » se révèle souvent infondée. « Tout simplement parce que le marché réagit avant tout à la disponibilité de l’argent. Prenons l’exemple de l’Irlande et de l’Espagne, ces pays ont connu la plus importante vague de construction avant la crise financière, mais ce sont eux qui ont enregistré la plus forte hausse des prix. Comment l’expliquer ? L’offre dépassait la demande autour de Dublin et de plusieurs villes espagnoles, sans oublier la côte. Mais il y a des sociétés qui sont capables de maintenir des immeubles vides pendant des années. »

« Du point de vue de la technique fiscale, la vacance de biens ne pose pas un énorme problème. Les prix sont avant tout définis par le capital que les personnes souhaitent investir dans ces logements. Et là, nous touchons à la question sous-jacente : à quels bénéfices s’attendre sur le marché immobilier par rapport à d’autres marchés ? Quel est le risque associé à un investissement sur celui-ci ? »

L’idée dominante selon laquelle « des logements supplémentaires feront baisser les prix » se révèle souvent infondée. Tout simplement parce que le marché réagit avant tout à la disponibilité de capital.

« Un petit investisseur peut placer de l’argent dans un fonds d’actions. Mais la pratique n’est pas très répandue chez nous, contrairement aux États-Unis où elle est très courante. Ce type de placements n’est évidemment pas sans risque. Le grand public juge le marché des actions relativement compliqué, tandis qu’une maison, c’est quelque chose de concret, de tangible. C’est un investissement dans l’économie réelle, il est toujours possible de trouver des locataires pour un bien correct. »

« Les gens y voient un investissement sûr, même s’ils surestiment parfois le rendement. Ils font plus attention aux revenus locatifs qu’aux coûts d’entretien et de rénovation d’un logement sur le long terme. Mais même si leur évaluation est bonne, ils en tirent chaque année un bénéfice de quelques pourcents qu’ils ne peuvent généralement pas obtenir avec des actions, encore moins avec un livret d’épargne. Or, investir dans Vonovia s’avère encore plus rentable. Des bénéfices de 4 à 5 % sur une rente locative ne sont pas excessifs dans ce secteur. Si l’alternative, c’est un taux de 0,05 % sur un livret d’épargne, le choix est vite fait pour les personnes qui ont un peu d’argent de côté. »

« Dans les pays occidentaux, et de plus en plus dans les pays à revenu intermédiaire d’autres régions du monde, les possibilités d’investir l’excédent croissant de liquidités dans d’autres produits sont trop peu nombreuses ou mal connues. Ce qui ne s’explique pas uniquement par des taux bas, même si ce facteur pèse toujours très lourd, mais aussi par une économie qui s’est développée de telle manière que l’économie financière dépasse largement en importance l’économie réelle. »

Fonds de pension

Dans l’économie financière, la soif d’opportunités d’investissement n’a pas de limite. Manuel Aalbers a étudié les produits dans lesquels investissent les fonds de pension et les assureurs. Il s’avère qu’il s’agit de l’immobilier (de manière indirecte). La Nederlandse Stichting Pensioenfonds ABP est l’un des principaux fonds de pension à l’échelle mondiale.

« Le pourcentage d’actions investies indirectement dans l’immobilier augmente par rapport au montant total, tandis que le volume d’investissement s’accroît lui aussi chaque année. Nous savons donc que ces chiffres augmentent en termes absolus mais aussi que les montants placés dans des fonds immobiliers gonflent en pourcentages relatifs, ce qui implique qu’il y a une demande énorme pour ce type de placements. Même si cela concerne plutôt l’Amérique du Nord et l’Europe. »

Les apports des fonds de pension dans l’immobilier grandissent toujours plus, en chiffres absolus et relatifs par rapport à leur volume total d’investissement.

Nos fonds de pension injectent aussi une partie de notre argent dans des placements relativement sûrs, dont ils tirent un rendement correct sans prendre trop de risques. « Tout cela semble bel et bon, mais la conséquence indirecte, c’est que les locataires des logements concernés peuvent faire partie des personnes affiliées à ces fonds de pension. Elles doivent donc débourser davantage pour se loger afin de recevoir une meilleure pension. »

« Les travailleuses et travailleurs qui dépendent d’un fonds de pension en savent généralement très peu sur le devenir de leur argent. Ils et elles disposent d’un droit de regard mais qui va oser élever la voix pour refuser un rendement de 4 % sur les montants investis dans des logements ? Et d’autres questions se posent : dans quoi les fonds de pension peuvent-ils investir ? Faut-il leur interdire de financer des groupes cigarettiers, des fabricants d’armes, des producteurs d’énergie fossile ? »

« Une partie du problème vient de l’économie réelle en général : où doit aller tout cet argent ? La crise du logement est souvent associée à un manque de ressources. C’est évidemment le cas pour une partie des locataires ou des personnes qui achètent une maison, mais ce manque d’argent n’est pas nécessairement imputable à des salaires trop bas. Le problème est dû au fait que d’autres parties prenantes en ont trop et qu’elles le placent dans le logement. »

« En Belgique ou en Europe occidentale, le souci n’est pas que la population est trop pauvre mais que les loyers et les prix de vente augmentent plus vite que nos revenus. Et notre pays n’est pas le seul concerné. C’est le cas dans la plupart des zones les plus urbanisées de la planète, sachant que de ce point de vue, l’ensemble du territoire flamand correspond à une zone urbanisée. »

Manuel Aalbers : « En fait, les fonds de pension placent de l’argent dans des fonds indiciels (exchange trading funds) qui investissent à leur tour dans des fonds immobiliers. Ils sont donc très éloignés des logements proprement dits. »

« Avant, les fonds de pension possédaient des logements, ils en étaient les propriétaires et les gestionnaires, ils devaient donc les louer et les entretenir eux-mêmes. Certains avaient leur propre société immobilière et d’autres, une filiale qui se chargeait de tout. Investir son argent dans un fonds de logement diversifié est extrêmement simple. Sauf que de nos jours, les fonds de pension n’investissent plus dans une société comme Vonovia ou Blackstone mais dans un fonds indiciel qui représente de 50 à 100 entreprises du même type dans le monde entier. En fait, ils placent de l’argent dans des fonds indiciels (exchange trading funds) qui investissent à leur tour dans des fonds immobiliers. Il y a donc deux intermédiaires qui les séparent des logements proprement dits. »

« Si nous étudions les quatre principaux acteurs allemands et les dix principaux acteurs américains, nous constatons que les investissements les plus lourds sont le fait des trois plus grands fonds indiciels américains. Ceux-ci investissent non seulement dans l’immobilier, mais aussi dans d’autres secteurs. PUSH évoque un fonds de pension asiatique, mais ce sont principalement leurs homologues européens qui sont actifs sur notre marché. »

Fiscalité

Vonovia et Deutsche Wohnen sont des sociétés immobilières qui investissent exclusivement dans le logement, contrairement à Blackstone. « Une grande partie des logements Vonovia sont loués à bas prix, cette société maximisera les loyers chaque fois qu’elle le pourra. Elle mettra tout en œuvre pour augmenter le loyer des personnes qui habitent à Berlin-Kreuzberg, mais elle possède aussi des logements dans des quartiers pauvres dont elle ne parviendra pas à tirer plus de 400 euros par mois. Il s’agit de logements d’une qualité inférieure, mais il y a une demande de la part de personnes qui exercent des emplois mal rémunérés. »

« Pourtant, là encore, les grandes sociétés peuvent réaliser des bénéfices. Notamment parce que ces sociétés sont tellement organisées sur le plan fiscal qu’elles ne doivent pas payer beaucoup d’impôts. Il faut dire aussi que nombre d’entre elles sont des REIT (real estate investment trusts) qui bénéficient d’avantages fiscaux tout à fait légaux. Ce n’est donc pas comme si elles devaient s’installer dans un paradis fiscal. C’est tout simplement le système. En réalité, elles font de la concurrence déloyale aux particuliers et aux petits investisseurs. Elles échappent à certains impôts que vous et moi devrions par contre payer. »

Ce type de REIT existe aussi en Belgique, sous le nom de SIR (sociétés immobilières réglementées). Ces REIT belges se focalisent sur les immeubles de bureaux, les immeubles commerciaux et les entrepôts, ils délaissent donc quelque peu les logements. Home Invest Belgium est le principal REIT de Belgique avec plus de 1400 logements, principalement à Bruxelles. 

 « À l’origine, le concept a été inventé aux États-Unis dans les années 60, explique Manuel Aalbers. Le grand capital, qu’il vienne du secteur de la finance ou de l’immobilier, a fait du lobbying afin de créer des réglementations pour ce type de fonds. Sous prétexte d’attirer des investissements, ces régimes ont été implémentés dans un grand nombre de pays au fil des ans, y compris dans l’hémisphère sud. Mais dans plusieurs d’entre eux, force est de constater que si la possibilité existe, elle ne se concrétise que des années plus tard. C’est pourquoi je pense que ce lobby s’organise au niveau international plutôt que national. »

Dix-sept REIT belges, réunis au sein du club de lobbyistes BE-REIT, représentent un capital de plus de 13 milliards, soit 5 % du marché des actions en Belgique. Un cadre légal a été institué en 1995 pour leurs précurseurs, les fameux « organismes de placement collectif ».

« C’est un système prévu dans la réglementation qui stipule que ces organismes bénéficient d’avantages légaux à condition de respecter une série d’obligations : ils doivent garantir une transparence totale et investir exclusivement dans des logements. Ce qui implique que de manière générale, il est possible de connaître les avoirs d’un REIT. Généralement, leur portefeuille figure sur leur site internet ou dans leurs rapports annuels, de manière à ce que les investisseurs puissent aussi les trouver. »

« Il ne s’agit donc pas de constructions opaques, ils n’ont rien à voir avec la finance parallèle (shadow banking) ou autre. Il se peut que certains de ces organismes tentent d’obtenir des avantages fiscaux supplémentaires par le biais de paradis fiscaux, mais la majorité n’en a pas besoin, car leurs avantages fiscaux sont régis par la loi. »

Manuel Aalbers : « La majorité des REIT n’a pas besoin des paradis fiscaux, car leurs avantages fiscaux sont régis par la loi. »

Attirer des investissements constitue-t-il l’unique raison des avantages accordés à ces REIT ? « Les femmes et hommes politiques reçoivent des documents qui affirment que les REIT sont bénéfiques pour le marché du logement et jusqu’il y a quelques années, la majorité de la population pensait aussi qu’un afflux d’argent est par définition positif pour ce marché. Les gens partaient du principe qu’il y aurait plus de logements, que des investissements supplémentaires en général sont bons pour l’économie. Sauf que ces sociétés rachètent principalement des logements existants. »

« D’un côté, on pourrait dire que des nouveaux logements chers, c’est toujours mieux que pas de nouveaux logements du tout. Mais les REIT se contentent de racheter des habitations existantes et de changer de locataires. La majeure partie de leurs investissements ne contribue pas à l’élargissement du parc locatif, même s’il y a des exceptions. Par ailleurs, un nombre croissant de REIT nouent des partenariats avec des entreprises de construction et des promoteurs immobiliers parce qu’il devient très compliqué de racheter des logements en masse. La concurrence est trop féroce, et un nombre très élevé de petit·e·s bailleur·euse·s ne souhaitent pas nécessairement vendre. La situation commence donc à changer. »

Manuel Aalbers : « Les REIT se contentent de racheter des habitations existantes et de changer de locataires. La majeure partie des investissements ne contribue pas à l’élargissement du parc locatif. »

Le gouvernement prend des mesures fiscalement intéressantes pour ce type de sociétés, mais il arrive aussi qu’il noue des liens étroits avec elles comme le montre très clairement le modèle AIS-Pro, qui voit la Société fédérale de participation et d’investissement (SFPI) investir dans Inclusio, une société privée qui propose des logements dans le segment inférieur du marché par le biais d’agences immobilières sociales. Dans ce cadre, des promoteurs immobiliers privés bénéficient d’une série d’avantages, notamment un taux de TVA réduit et une garantie locative, avec en contrepartie la simple obligation de louer ces logements pendant 18 ans.

« Il se peut qu’à court terme, les logements se multiplient, mais des modèles de ce type n’offrent qu’une solution temporaire. En effet, ces logements disparaîtront à un moment donné du marché social à moins de mettre à nouveau la main à la poche, alors qu’une habitation construite avec des deniers publics reste dans le public. » Si le gouvernement fédéral considère avec intérêt des participations dans ce type de sociétés, le gouvernement régional bruxellois freine ces initiatives. Sa réticence s’explique par le coût et par les problèmes que pose la gestion de complexes de grande taille.

Les généreuses règles fiscales s’appliquant aux sociétés immobilières contrastent avec la nouvelle fiscalité relative au logement à laquelle sont soumis les particuliers. L’idée dominante, c’est que les acquéreuses et acquéreurs privés ne peuvent pas avoir la priorité sur les locataires, alors que le woonbonus (bonus logement flamand, aujourd’hui supprimé) a bénéficié largement plus aux premiers et premières qu’aux second·e·s. Néanmoins, l’annulation de cet avantage fiscal en Flandre et à Bruxelles n’a pas encore entraîné la disparition de la réduction d’impôt fédérale pour l’achat d’une éventuelle deuxième habitation et des suivantes.

Une plus grande intervention du gouvernement

Manuel Aalbers plaide donc en faveur d’une plus grande intervention du gouvernement dans l’offre de logements abordables. Des allocations logement pour les locataires vulnérables peuvent par exemple leur permettre d’accéder à court terme à un nombre plus élevé d’offres sur le marché privé, même si ce n’est pas sans danger.

« Des aides publiques pour le marché privé reviennent souvent assez cher. Le coût final des agences immobilières sociales dépasse celui de la location de logements sociaux, sans que la qualité soit toujours au rendez-vous. Des études montrent que recourir à ce type d’agences constitue une solution relativement inefficace d’un point de vue purement économique. En fait, pour gagner en efficacité, on pourrait décider de s’en passer. Préférer aider le secteur privé à proposer des logements sociaux au lieu de laisser cette mission au service public, c’est un choix politique. C’est une question idéologique, qui se base sur la conviction que le secteur privé fait mieux alors que des rapports montrent qu’il est de fait moins performant. Du coup, je m’interroge : pourquoi faut-il absolument en passer par là ? Il y a autre chose derrière. »

Manuel Aalbers : « Préférer aider le secteur privé à proposer des logements sociaux au lieu de laisser cette mission au service public, c’est un choix politique. »

Les pouvoirs publics ont pourtant la possibilité d’emprunter de l’argent à des taux très bas, plus bas que celui offert aux grandes entreprises. Il n’y a donc rien là qui puisse les empêcher d’investir dans des logements. « Si Vonovia peut investir dans des logements abordables, pourquoi la commune d’Anvers par exemple ne peut-elle pas le faire ? Les pouvoirs publics ont la possibilité emprunter à des taux historiquement bas. Mais sont-ils encore désireux de le faire ? »

« Certaines villes possèdent également des terrains qu’elles peuvent rentabiliser par le biais de sociétés de développement urbain. Mais de plus en plus, ces pouvoirs publics recherchent des investissements rentables et pas nécessairement les plus intéressants d’un point de vue social. Les petites sociétés actives dans ces communes sont souvent de véritables petits royaumes placés sous le contrôle de partis politiques. Mais au final, ce sont des "sociétés privées de droit public". Il y a pas mal de possibilités, il faut les utiliser ! »

Le monde politique dispose donc d’outils relativement nombreux pour gérer la crise du logement. « Je pense que la protection des locataires s’impose comme une évidence, mais il faut aussi prendre des mesures pour qu’une augmentation de loyer devienne beaucoup plus difficile à appliquer, explique Manuel Aalbers. Et le plus beau, c’est que ces dispositions ne coûtent rien. Il suffit de vouloir les mettre en œuvre, et d’avoir une majorité au niveau régional. C’est vraiment surprenant de voir que les politiques à ce sujet font aussi défaut à Bruxelles et en Wallonie, car de manière générale, elles sont dirigées par des coalitions plus à gauche qu’en Flandre. »

« La question est évidemment de savoir si les pouvoirs publics oseront se heurter ainsi aux propriétaires. Les partis politiques pensent à leur électorat, qui est souvent composé de personnes qui possèdent une deuxième habitation. Le problème vient aussi des grandes sociétés qui font du lobbying et approchent activement certaines familles politiques. »

Manuel Aalbers : « Je pense que la protection des locataires s’impose comme une évidence. »

Bruxelles prépare l’instauration d’une commission paritaire locative[2], avec la possibilité d’imposer des loyers maximums devant les juges de paix. « Je pense que cette démarche peut aider et qu’il s’agit d’un premier pas dans la bonne direction, mais je doute que ce soit suffisant. Bruxelles a tout simplement besoin d’avoir davantage de logements abordables, sans parler des logements sociaux qui sont vides parce que l’argent manque pour les rénover. »

« Il y a aussi des communes qui ne fournissent pas assez ou pas du tout d’efforts pour construire des logements locatifs abordables, alors qu’elles en ont toutes l’obligation (dans le cadre de l’objectif social contraignant). Simplement, elles n’ont aucun retour de bâton à craindre. Elles ont les moyens d’imposer des objectifs, par exemple en dissimulant des revenus d’impôts. En Flandre, les communes font souvent barrage, et elles ne sont pas nécessairement dirigées par des bourgmestres de droite. Je pense qu’il s’agit d’un problème de mentalité. Au niveau régional, les politiques affirment qu’il faut augmenter le nombre de logements sociaux, alors qu’à l’échelon local, les mêmes partis s’y opposent. »

Zelfbewoningsplicht

Quelques villes néerlandaises souhaitent instaurer une réglementation qui interdit à toute personne qui achète un logement à un propriétaire habitant les lieux de le mettre en location pendant quelques années. Dès l’année prochaine, Rotterdam, pour ne citer qu’elle, imposera aux propriétaires l’obligation d’occuper personnellement leur logement (zelfbewoningsplicht) dans certains quartiers. « Cela ne signifie pas qu’il sera interdit d’acheter des logements locatifs existants et de les relouer. Mais qu’il sera interdit d’en retirer un du marché acquisitif et de le mettre sur le marché locatif. Je pense que la mesure peut apporter une aide au niveau local, mais les investisseur·euse·s iront simplement prospecter d’autres endroits, ce qui ne fera que déplacer en partie le problème. »

« De manière générale, il est tout à fait possible d’interdire, mais je ne sais pas si c’est possible d’un point de vue juridique ni si l’interdiction va résoudre le souci. Il me semble en outre qu’il s’agit d’une politique difficile, parce que l’électorat souhaite pouvoir mettre des logements en location. C’est de là que vient une partie du blocage : cette interdiction est-elle voulue par un nombre suffisant de personnes ? Le monde politique peut faire beaucoup, mais il doit le vouloir. »

Ce qui est clair, c’est qu’une seule mesure ne suffit pas, il faut en combiner plusieurs pour s’attaquer à la crise du logement. « Je suis partisan d’une politique multidirectionnelle, indique Manuel Aalbers. Il faut protéger les locataires actuels sur le marché privé, renforcer la location sociale en proposant davantage de logements publics et imposer ce dernier point au niveau des communes. Mais après, il faut aussi tenir compte des formes d’habitat alternatives, notamment les Community Land Trusts (CLT, qui séparent la propriété foncière du bâti), qui sont au cœur de l’attention à l’heure actuelle. »

« En fait, il faut avoir le plus grand nombre possible d’alternatives. En Allemagne, les collectifs de locataires rencontrent un grand succès, car ils permettent aux locataires de créer leur propre agence de location sociale. Ce n’est pas la première chose qu’on attendrait de l’Amérique capitaliste, mais à New York par exemple, les alternatives ont poussé comme des champignons dans les années 70 et 80, entre autres des CLT et toutes sortes d’associations à but non lucratif destinées au logement, notamment des Limited Equity Cooperatives dont les membres sont propriétaires (sans la partie collective du CLT) mais ne peuvent pas réaliser un gain en cas de revente. »

Ces formes d’habitat alternatives doivent surmonter une multitude d’obstacles juridiques et un certain flou en la matière, sans compter qu’elles sont difficiles à mettre sur pied.

Ces formes d’habitat alternatives doivent surmonter une multitude d’obstacles juridiques et un certain flou en la matière, sans compter qu’elles sont difficiles à mettre sur pied et peuvent difficilement concurrencer le savoir-faire des acteurs et actrices privées. « Les pouvoirs publics ont tout intérêt à investir pour proposer un encadrement professionnel à ces personnes. Il y a aussi des banques qui financent volontiers ce type de démarches, notamment Triodos, alors que beaucoup de banques classiques ne s’intéressent pas aux projets collectifs. »

Il n’y a pas assez de réflexion politique au sujet de ces alternatives, conclut Manuel Aalbers. « Soit la personne achète un logement, soit elle doit s’en remettre au marché locatif. Et pour les revenus les plus bas : soit la personne figure sur une liste d’attente pour un logement social, soit elle loue un logement généralement mal entretenu à une ou un particulier. Les personnes ne veulent pas nécessairement être collectivement propriétaires, mais elles sont d’accord de mettre sur pied un projet collectif. Le moment est venu de passer à la vitesse supérieure pour que les alternatives soient elles aussi plus abordables. »

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Steven Vanden Bussche écrit à plein temps pour Apache, un média d'information indépendant néerlandophone. L'interview fait partie de la série "Hoofdstad te huur" d'Apache.

En 2022, le BRAL explore la rénovation urbaine et le logement à Bruxelles. Lorsque nous mettons à jour nos connaissances, nous aimons les partager avec vous. Si vous avez des questions ou des commentaires sur cet article, ou si vous souhaitez partager une bonne idée pour Bruxelles, veuillez contacter Benjamin à l'adresse benjamin[at]bral.brussels.

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[1] PUSH met en scène une ville dans laquelle les logements deviennent un pion dans un jeu financier. Voici un interview avec régisseur Fredrik Gertten et rapporteuse spéciale des Nations unies sur le logement convenable, Leilani Farha.

[2] Ndlr: La secrétaire d'État bruxelloise au logement, Nawal Ben Hamou, a annoncé la création d’une commission paritaire locative et d'une grille de loyers au Parlement bruxellois dans le cadre de son plan d'urgence en décembre 2021. La commission sera formée au second semestre 2022. À partir de décembre, tout nouveau bail devra mentionner le loyer de référence en plus du loyer effectivement demandé par le/la propriétaire. La commission paritaire ne peut émettre un avis qu'à la demande du locataire qui soulève le problème du loyer supérieur au prix de référence. Cependant, le demande du Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l'Habitat (RBDH) était que la commission paritaire des loyers peut intervenir directement sur les loyers, quod non. L'organisation, dont le BRAL est membre, demande également une définition plus ambitieuse du loyer excessif, même si elle félicite la Région de reconnaitre pour la première fois qu'il est interdit à un propriétaire de demander un loyer "excessif".