Als het niet Delta wordt, wat dan wel?

Er hangt weer spanning in de immo-coulissen van de EU-instellingen. Zowel het Brussels Gewest als de EU hebben het hoofdstuk ‘nieuwe Europese pool op Delta’ definitief afgesloten. En net nu gaat ook het openbaar onderzoek dat de Wetstraat moet klaarmaken voor meer kantoren van start. Toeval of niet? We geven een stand van zaken.

In 2009 stelde het Gewest op de vastgoedbeurs van Cannes het project van de de Franse starchitect Portzamparc voor: Stadsproject Wetstraat of Projet Urbain Loi (kortweg: PUL). Een sensationele skyline, meer open ruimte en ook een tram in eigen bedding in de plaats van de huidige autoriool. Het aantal m² kantoren zou stijgen van 470.000 naar 710.000, waarvan 400.000 m² voor de Europese Commissie. Tegelijkertijd zou er ook plaats zijn voor ruim 100.000 m² woningen.

Aanleiding voor dat plan was de wens van de Commissie om haar kantoren te centraliseren langs de Wetstraat. Tijdens de langdurige renovatie van het Berlaymontgebouw zijn ze doorheen de jaren namelijk verhuisd naar kleinere eenheden verspreid over de Europese/Leopoldswijk. Ondertussen bleef de EU maar groeien. Berlaymont alleen volstond niet meer. Van die 400.000 m² voor de Commissie zelf zouden er een dikke 200.000 m² komen in één nieuw symbolisch gebouw op de hoek van de Etterbeeksesteenweg en de Wetstraat. Grootse plannen. Maar we zijn ondertussen drie jaar verder, en op het terrein is nog altijd niks te zien.

ZGSV moet torens stroomlijnen

De beelden van de Portzamparc waren controversieel en zorgden voor heel wat beroering. Een echt debat over de onderliggende principes is er niet geweest, maar de regering heeft ze ondertussen wel goedgekeurd. 

* Er komt een hogere densiteit: de gemiddelde verhouding van gerealiseerde vloeroppervlakte tegenover het terrein mag van het huidige 4,5 stijgen naar 8.

* De rooilijn gaat variëren met de bouwhoogte: hoe hoger de toren, hoe verder  de bouwlijn wordt verschoven om een soort trapvormige structuur te krijgen.

* Op de laagste niveaus moeten de bouwblokken transparanter: zowel door meer ruimte aan de grond vrij te houden - geen gesloten huizenblokken meer dus - als door de creatie van galerijen en doorgangen

* Het symbolisch gebouw voor de Commissie krijgt een speciale behandeling: dat mag tot 165 m hoogte gaan.

* Over de hele perimeter mogen er maximum 80% kantoren komen, min 12,5% woningen (komt neer op 100 000 m² woningen) en de rest is voor handel, voorzieningen, hotels, etc.

Om dit allemaal te realiseren moeten de privé-ontwikkelaars wel willen meewerken. Zij hebben de terreinen langs de Wetstraat in handen en zullen de eventuele bouwprojecten  uitvoeren. Nu al alles vastleggen in het strakke schema van een bijzonder bestemmingsplan zou niet werken. Daarom heeft het gewest een nieuw systeem op maat uitgedacht: de Zonale Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening (ZGSV) of RRUZ (Règlement Régional d'Urbanisme Zoné). Met uitzondering van de bestemmingen kan via die verordening de principes van de PUL worden opgelegd. Midden maart komt de ZGSV in openbaar onderzoek.

De gemachtigd ambtenaar van het Gewest zal dan op basis van de ZGSV, het Gewestelijk Bestemmingsplan (GBP) en de "goede ruimtelijke ordening" de stedenbouwkundige vergunningen afleveren. De praktijk zal moeten uitwijzen of dit nieuwe instrument voldoende is om te ontwikkelingen in de gewenste richting te sturen.

En Delta dan?

In 2008 schreef de Commissie ook een offerte uit voor een niéuwe Europese site. Ze zochten een plaats voor 100.000 tot 250.000 m² kantoren en logistiek. De privésector schreef hier op in, maar ook de Stad Brussel stelde de Heizel voor en het Gewest schoof Josaphat en Delta naar voren. Delta kreeg de voorkeur van de Commissie. De onderhandelingen begonnen over het precieze programma, over de toegankelijkheid van de site, over de stedenbouwkundige inplanting etc. Maar de gesprekken verliepen traag en zeer moeilijk.

Delta is geen makkelijk terrein om te ontwikkelen. Het is ingesloten door spoorwegbundels op verschillende niveaus, een metrolijn en -stelplaats, installaties van de spoorwegen, de E411, ... en ook de inplanting van de nieuw CHIREC-ziekenhuizen langs de Triomflaan legt  een hypotheek.

De burgemeester van Oudergem Didier Gosuin maakte er geen geheim van dat hij niet opgezet was met de komst van de Europa. Hij vond het vooral ook niet kunnen dat hij niet mee aan deze onderhandelingstafel zat. Burgemeester Bernard Clerfayt van Schaarbeek diende de Josaphat-site op een presenteerblaadje aan, maar kwam van een kale reis terug. Minister-president Picqué liet gaandeweg ook verstaan dat hij Europa toch liever naar Josaphat zag gaan dan naar Delta.

Te laat voor Josaphat

Veel gelobby achter de schermen dus, tot in februari de boel definitief afgesprong. Het Gewest en de Commissie zeggen allebei dat Delta niet meer doorgaat. Wat er precies gebeurd is weten we uiteraard niet. De Commissie zegt dat Brussel niet voldoende wil investeren in de toegankelijkheid, zoals het doortrekken van de E411 en Brussel zegt dat de Commissie te hogen eisen stelt en niet akkoord kan gaan met een gemengde site van woningen en kantoren.

Het is alleszins onbegrijpelijk dat het allemaal zo lang heeft moeten duren om tot dit punt te komen. Waarom is Delta als mogelijke locatie voorgesteld als zowel het Gewest als de burgemeesters een voorkeur hadden voor Josaphat? Moet het drie jaar duren voor de Commissie en het Gewest vaststellen dat zij een totaal verschillende visie hebben op de ontwikkeling van een nieuwe site?

En en? Wat nu?

Voor de Commissie begint de tijd te dringen. De twee grote projecten waren immers aan elkaar verbonden. De nieuwe pool (bijvoorbeeld op Delta) en de Wetstraat waren altijd een en-en verhaal. De Commissie wil zo snel mogelijk uit de kleinere gebouwen van de Leopoldswijk weg. Volgens de offerte van 2008 had ze daarvoor tegen 2014 al minstens 100.000 m² nodig op hun nieuwe site.

Tegen 2020 lopen ook nog enkele belangrijke huurcontracten af (Beaulieu en Genève). Ook die ambtenaren zouden naar de nieuwe site verhuizen. En ondertussen zou die ook als tijdelijke locatie moeten dienen voor de diensten die nu op de Wetstraat zitten, terwijl dan dat nieuwe symbolische gebouw zou opgetrokken worden. Vandaag heeft de Commissie op die plaats immers ongeveer 100 000 m² in gebruik. Die hele doorschuifoperatie staat nu op de helling.

Kateren met Europa

Wij vrezen dat de Commissie nu met een serieuze kater zit. Wellicht ontbreekt zowel de tijd als de goodwill om opnieuw de onderhandelingen te starten voor de Josaphatsite. Drie jaar geleden had dit misschien gekund, maar daarvoor is het nu te laat. Want ook voor Josaphat moet er eerst nog een masterplan komen en zal er aan de toegankelijkheid moeten gewerkt worden. Maar we horen vooral dat het vertrouwen tussen Commissie en Gewest geschonden is. Om die reden lijkt Weststation ons ook geen realistische optie.

De kans wordt dus groot dat de Commissie gaat shoppen bij wat de privé-markt nu te bieden heeft. Leegstaande kantoren genoeg. Maar niet alles beantwoordt aan de hoge eisen en noden van de Commissie: bereikbaarheid is een belangrijk punt. 50% van de werknemers gebruiken het openbaar vervoer, wat de Commissie er overigens niet van weerhoudt een hoofdinvalsweg vlakbij te vragen.

Ook in de buurt rond Reyers is er veel beschikbaar. Maar die kantoren zijn ondertussen te oud en de bereikbaarheid met het openbaar vervoer is onbestaande. Op Thurn & Taxis zou er vrij snel op maat kunnen gebouwd worden, maar het is de vraag of de geplande tram voldoende bereikbaarheid kan bieden.

Is er een wit konijn?

Veel vragen, veel onduidelijkheid. Misschien is het wel tijd om even een stap achteruit te zetten. De plannen van de Commissie, zowel voor de concentratie in de Wetstraat als voor hun nieuwe site, dateren van vijf jaar geleden. Die dubbele vraag van de Commissie moet herdacht worden: is die voorgestelde ruimte echt wel nodig? Ook in de Commissie moet telewerken zijn intrede doen. Meer ruimte kan gedeeld worden en downsizen is zeker aan de orde.

Misschien zal de totale gevraagde oppervlakte verminderen, maar er blijft vandaag een nood aan flink wat m². Wij hebben wel geen kristallen bol, maar vermoeden wel dat de Commissie zeker twee mogelijkheden zal overwegen: blijven en uitbreiden waar ze nu zijn en ... de Noordwijk.

Is de vernieuwde Wetstraat, of bij uitbreiding de Leopoldswijk een optie? Er zijn immers studies aan de gang om ook buiten de perimeter van het Stadsproject Wet een gelijkaardige hogere densiteit toe te laten. Eén van de redenen voor de Commissie om in 2008 op zoek te gaan naar een nieuwe site, was de verkeersknoop in de Leopoldswijk. De resultaten van enkele verkeersstudies zouden binnenkort moeten bekend gemaakt worden. Maar het is overduidelijk dat zonder drastische maatregelen om het autoverkeer terug te dringen daar geen verdere ontwikkeling kan komen.

De vraag om kantoren in de Leopoldswijk te verhogen is ook niet evident. Dat zal zeker een zware proef worden voor de ZGSV (zie eerder): kan de vermenging van de functies inderdaad opgelegd worden?

Let's Go North

De bereikbaarheid van de Noordwijk is alleszins goed, een aantal recente kantoorgebouwen zijn nog niet opgevuld en er staan nog een aantal projecten in de steigers. Maar het administratief karakter van de Noordwijk nog verhogen, houdt risico’s in. De wijk dreigt verder te isoleren en maakt ook de integratie van het meer noordelijk stuk moeilijker.

In beide gevallen (Leopoldswijk of Noordwijk) ligt een grote verantwoordelijkheid bij het Gewest. Bij Delta besliste het Gewest  een gemengde stadsontwikkeling voorop te stellen. Alleen hadden ze dat best vroeger duidelijk gemaakt.

Wij rekenen erop dat het Gewest dezelfde principes zal hanteren in het vervolg van het verhaal. Of het Noordwijk, Wetstraat en omgeving of nog een andere locatie wordt, het Gewest heeft er alle belang bij om in overleg met de Commissie duidelijke spelregels af te spreken tot een geïntegreerde ontwikkeling te komen. De gelegenheid bij uitstek om die principiële beslissingen hierover te nemen, is uiteraard de huidige opmaak van het Duurzaam Gewestelijk Ontwikkelingsplan (GPDO).

Op de website van het ATO/ADT vind je de laatste info in verband met Stadsproject Wet (Europese Wijk) en op de website van Bral staan recente artikels over de Van Maerlant- en de Deltasite.

Hilde Geens

Met de steun van de Koning Boudewijnstichting en de Nationale Loterij.