Le Plan Particulier d’Affectation du Sol Tour & Taxis

Le Plan Particulier d’Affectation du Sol (PPAS), entré en vigueur le 3 mai 2017, définit le cadre légal régissant l’avenir du site. Il indique les limites de ce qui est autorisé. Le promoteur ne doit pas tout réaliser (ouf !), mais en a néanmoins le droit (zut !).

Le programme

Le PPAS constitue un ensemble complexe de zones, de fonctions, de prescriptions relatives à la hauteur des immeubles et à leur superficie, etc., qui s’accompagne en outre de variables, minima et maxima de toutes sortes. Les chiffres ci-dessous vous donneront une petite idée des constructions possibles.

• Logement : minimum 185.000 m². Ce qui correspond plus ou moins à 50 % de la surface totale. Sur ces 185.000 m², 0 % est réservé au logement social et 11 % au logement « conventionné citydev », c’est-à-dire des habitations moyennes.
• Équipements collectifs : minimum 18.500 m² (5 %). La zone dans laquelle les écoles devraient se trouver ne fait pas partie du PPAS.
• Commerce : 37.000 m² (10 %)
• Hôtel : maximum 30.000 m² (8 %)
• Bureaux : maximum 148.000 m² (environ 39 %)

Levier ? 

Nous avons analysé ce PPAS à l’aune des défis et besoins les plus urgents des quartiers environnants (voir article Tour & Taxis, un levier) et ne pouvons en tirer qu’une seule conclusion : le PPAS menace de devenir un levier dans la mauvaise direction.

371.000 m2 de nouveaux bâtiments

Le plan prévoit de rajouter dans ces quartiers déjà densément peuplés pas moins de 371.000 m2 de nouveaux immeubles mesurant jusqu’à 24 m de hauteur le
long de la rue Picard et jusqu’à 100 à 150 m de hauteur aux alentours du bâtiment de Bruxelles Environnement.

Pour vous aider à mieux vous représenter la situation, sachez qu’une surface 371.000 m² correspond à 7,5 le volume de la Tour du Midi.

0 % de logements sociaux et manque d’équipements publics

Parmi toutes ces nouvelles habitations, aucun logement social n’est prévu et seuls 12  % de ce projet seront dédiés aux logements conventionnés. Les nouveaux volumes du PPAS n’apportent par ailleurs aucune réponse concrète aux besoins des jeunes d’aujourd’hui et de demain habitant le quartier en termes de formation et d’emploi. Le plan ne prévoit pas non plus de lien entre les futurs travaux de construction et un quelconque projet dans ces deux domaines, qui s’impose pourtant de toute urgence.

L’offre et la répartition des 5 % d’équipements d’« intérêt commun » et de « service » public, un pourcentage déjà très faible, ne sont pas spécifiées. Outre ces 5 % d’équipements collectifs obligatoires, deux nouvelles écoles ont également été promises sur le site (triangle bleu sur le plan). Or, la réalisation et l’entrée en fonction de ces écoles ne sont aujourd’hui pas garanties. Le point positif, c’est que si ces écoles se construisent – et elles doivent se construire –, elles ne seront plus coincées derrière un amoncellement de logements mais borderont le parc. Ces écoles se révèleraient tout aussi bénéfiques pour le caractère public du parc et le lien entre les quartiers.

Public ?

Le PPAS indique (heureusement) que les zones de parc « doivent être dans leur totalité ouvertes et accessibles au public ». Mais le site – y compris le parc – appartient entièrement à un investisseur privé. Pour le moment, il y a donc un vaste jardin dans lequel les riverains peuvent venir se promener, avec l’autorisation du propriétaire. En d’autres termes, si le propriétaire le souhaite, il peut leur en interdire l’accès. Ce serait bien mieux si le parc et par extension, les voiries du site étaient transférés aux pouvoirs publics. Les négociations à ce sujet traînent depuis des années. Dans une interview (voir plus bas), Kris Verhellen (le patron de Tour & Taxis) et notre Ministre-Président annoncent cependant que les choses commencent à bouger rapidement. La prochaine étape consiste en une gestion sociale durable permettant à chacun de se sentir bien accueilli et impliqué dans le parc. En résumé, il faut que l’esprit de Parckfarm fasse tache d’huile.

Spéculation

Le PPAS risque d’augmenter la pression sur les quartiers limitrophes. Un projet immobilier de cette ampleur sur une parcelle restée vide pendant des années attire de nouveaux habitants et visiteurs. Si bien que quoi qu’on fasse, il aura un impact sur son environnement proche. Des propriétaires vendent leurs maisons, des investisseurs lancent des projets pour des bâtiments inoccupés mais dans le même temps, de nouveaux immeubles se vident en raison de la spéculation. Si nous voulons que les riverains bénéficient du développement de T&T, nous devons veiller à ce qu’ils puissent rester dans le quartier. Ce qui sera possible uniquement si des mesures complémentaires sont prises pour freiner la spéculation immobilière et la hausse des loyers. Or, aucune mesure de ce genre n’existe à ce jour. Pire, le PPAS ne prévoit pas de logements sociaux ou abordables. Dans des zones où quatre habitants sur cinq sont locataires, une telle approche menace de devenir un levier d’érosion du bien-être pour la population actuelle.

Congestion du trafic

Venons-en à la ligne de tram. D’innombrables études ont été effectuées sur le sujet et des tracés préférentiels ont même été proposés. Ce tram revêt une importance vitale et doit notamment desservir Tour & Taxis. Il faut en effet gérer les 15.000 déplacements individuels supplémentaires attendus. Or, ce tram a été rayé des plans ! Précisons tout de même que dans cette zone, le réseau routier arrive déjà à saturation. Compte tenu des 371.000 m² d’immeubles prévus, cette décision ne constitue rien de moins qu’une abstention coupable. Les quartiers avoisinants peuvent donc s’attendre à une congestion du trafic due aux embouteillages.

Gain

Le PPAS de Tour & Taxis constitue en tout cas un levier financier pour les promoteurs immobiliers. Si les volumes maximaux sont construits, sa valeur marchande s’élèvera à un milliard d’euros, soit un gain potentiel d’environ 300 millions. Un calcul délicat, mais qui donne à tout le moins un ordre de grandeur. Il est donc indispensable d’engager correctement les charges d’urbanisme, une sorte de taxe qui écrème une (petite) partie de la plus-value.

Malgré ces charges, la qualité de la vie dans les quartiers avoisinants risque de baisser encore. Pour garantir que le PPAS réponde aux exigences de Bruxelles en général et des quartiers entourant Tour & Taxis en particulier, nous avons besoin d’une attitude volontariste, de la part tant des pouvoirs publics que du propriétaire.

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