Mais oui mais oui Paris ! Deel 1: stedenbouw

In Parijs zien ze het groots: hoge dichtheid, hoge klimaatambities, veel sociale huisvesting. Le grand Paris! Maar wat ligt er achter de grote geste en de indrukwekkende cijfers?

Als Parijs een verlaten spoorwegsite aanpakt, dan spreken we meteen over werven van 50 hectare waar, op enkele jaren tijd, gebouwen tot 20 verdiepingen oprijzen. En de stad bepaalde dat zo maar even de helft van de huisvesting bestaat uit sociale woningen! De Franse hoofdstad kan heel verleidelijk overkomen, met haar sterke machtscentralisatie en progressieve governance.

Fans van de Josaphatsite, dromers van de stad van morgen, hou je vast aan je bretellen! BRAL, op bezoek bij de buren met een hele delegatie BXLaars, bestudeert hoe dat in praktijk allemaal uitdraait. 

Droom en werkelijkheid in de ‘Grands Voisins’

Het project “Grands Voisins” wordt bewonderd ver buiten Frankrijk als experiment van transitoire en inclusieve stedenbouw op grote schaal. In 2012 schrijft een samenwerkingsverband van verenigingen een nieuw hoofdstuk aan de geschiedenis van dit oude, leegstaande ziekenhuis van 60.000 m² wanneer ze de site tijdelijk in gebruik nemen. De vzw Aurore werkt al jaren samen met een precair publiek in de wijk terwijl de vereniging Yes we camp en de coöperatie Plateau Urbain hun knowhow inbrengen op vlak van creativiteit, experiment en onderzoek bovenop hun contacten met andere tijdelijke plekken.

De partners maken meteen werk van drie luiken: er is noodhuisvesting, er zijn ateliers en winkels voor artisanale ondernemers en er is cultuur, gericht op het groot publiek. In praktijk blijkt het niet heel makkelijk om mensen van diverse sociale komaf te kruisen. De mensen uit de noodhuisvesting vinden niet gemakkelijk de weg naar de winkeltjes, het hippe eetcafé of de culturele activiteiten. Met een complementaire munt, een muziekgroep en een permanente wijkbeheerder trachten de tijdelijke gebruikers de kruisbestuiving op te voeren.

Van bij het begin bekijken ze die drie luiken als een stedenbouwkundig experiment. Ze willen onderzoeken waar de ruimte zich toe leent, welke activiteiten werken en voor welk publiek, wat de impact is op de tewerkstelling. De bedoeling is dat na de renovatie van de gebouwen de drie luiken verder lopen. En wat meer is: het publieke agentschap dat de site na het tijdelijk gebruik verder zal ontwikkelen, Paris & Métropole Aménagement  (P&Ma) ziet dat ook zo en zal een aantal initiatieven verderzetten of ondersteunen. P&Ma heeft grote plannen met de gebouwen: 50% sociale woningen, 20% huurwoningen voor de middenklasse, 30% privé. Er zijn ook noodwoningen voorzien plus een gamma aan ruimtes voor economische activiteiten, sommige daarvan aan lagere huurprijs. Op die manier wil P&Ma de lokale dynamiek en de tewerkstelling van laaggeschoolden een duw in de rug geven.

Volgens Céline van Yes We Camp die ons rondleidt, geloofde P&Ma aanvankelijk niet zo in de slaagkans van de atelierruimte. Maar het tijdelijk gebruik heeft bewezen dat het werkt. “Is het tijdelijk gebruik dan een testfase van de rendabiliteit van het project?” vragen we. Met andere woorden: leidt het experiment tot hogere verkoop- of huurprijzen? Volgens Céline niet. De prijzen die nu gevraagd worden, verschillen volgens haar niet of nauwelijks van het gemiddelde in vergelijkbare buurten.

Wonen in Parijs?

Op les Grand Voisins werkt men ook met hét Parijse experiment van deze tijd, het concept “mixité de palier”, gemengde verdiepingen. Iets dat in Brussel als onbeheersbaar wordt aanzien: binnen één en hetzelfde gebouw worden sociale woningen gemengd met private flats en huurappartementen voor de middenklasse. Die laatste zijn trouwens ook opmerkelijk. De overheidsinstelling die ze verhuurt hanteert een inkomensplafond dat lager ligt dan het maximum jaarlijks inkomen dat recht geeft op onze middenklasse woningen van Citydev. De moeite om eens te bestuderen, Brussel?

Een ander concept dat op les Grands Voisins getest wordt, komt ons BXLaars al vertrouwder over: de Organisme Foncier Solidaire. Het is in feite een variant op de Community Land Trust CLT waarbij je wel het gebouw koopt maar waarbij het terrein eigendom blijft van de Trust. Op de site zijn enkele tientallen woningen gepland volgens dit principe, met daarbij een mengeling aan sociale huisvesting, middenklasse-woningen en appartementen aan marktprijs. De verkoop aan marktprijs moet de aankoop van het terrein helpen financieren.

Wat ons ook opvalt: de participatie en de gemeenschapsontwikkeling op de site schijnt hier te dienen als verkoopargument om de begoede Parijzenaar aan te trekken! Participatie als factor bij de branding? Bij ons beschouwen de promotoren participatie nog vaak als een rem op hun verkoopcijfers.

Clichy-Batignolles, wat een ZAC!

Met haar 21.000 inwoners per km² is Parijs de 7de dichtst bevolkte stad ter wereld. En wat zien we? Sommige buurten worden nog verder verdicht. En met extra sociale woningen! De laatste 20 jaar heeft Parijs 63.000 sociale woningen bij gecreëerd zodat nu 23% van de Parijzenaren terechtkan in sociale huisvesting.

Ter vergelijking: de dichtheid van het Brussels gewest bedraagt momenteel 7.440 inwoners per km², maar verschilt sterk per gemeente. De gemeenten van de eerste kroon kennen een concentratie, met als hoogste Sint-Joost met 27.300 inwoners per km². De gemeenten uit de periferie hebben een lagere dichtheid met Watermaal-Bosvoorde als laagste: 1.960 inwoners per km².

De Zone d’Aménagement Concerté (ZAC, Zone van Aanleg in Overleg) Clichy-Batignolles is een van de paradepaardjes van P&Ma. Deze oude spoorsite is gekocht door de Parijse overheid en wordt binnenkort verbonden met het metronet. Hier schoten gebouwen van 16 à 17 verdiepingen uit de grond, goed voor 3500 woningen. De verdeelsleutel van bij les Grands Voisins is ook hier toegepast: 50% sociaal, 20% middenklasse, 30% aan marktprijs. Die private markt swingt hier de pan uit: 12.000 euro per m², alstublieft!

Deze duizelingwekkende prijzen zorgen voor een migratiesaldo dat steeds negatiever wordt. Een en ander hangt ook samen met een exploderend aanbod aan toeristenwoningen genre Airbnb. Moraal van het verhaal: zorg in de eerste plaats voor betaalbare huisvesting!

 Clichy-Batignolles is ook …

… een wijk die door de Europese Unie werd geselecteerd om te experimenteren met wat het is om ‘energetisch intelligent’ te zijn. Interessant is hier de solide monitoring door P&Ma. Zo bleek dat de reële energieprestatie ver achterliep op het geplande theoretische verbruik omwille van een technisch mankement. Samen met partners en bewoners werd en wordt gezocht naar lacunes in het systeem en manieren om het te verbeteren. Zo’n monitoring is nodig om ervoor te zorgen dat een ‘eco-wijk’ effectief het voorvoegsel ‘eco’ verdient.

Clichy-Batignolles is helemaal gebouwd rond een park van 10 hectare, zodat de dichtheid van de wijk afklokt op hetzelfde niveau als de rest van Parijs. Het park is relatief wild gelaten, een scherp contrast met de hoge torens errond. Knap werk dat park, maar op sommige momenten zit het er al goed vol.

Bureaus, handel en buurtinfrastructuur is er ook in deze ZAC. Maar net als in andere grote nieuwbouwwijken zien we toch vooral grote ketens. Een kritische buurtbewoner wijst ons op de afwezigheid van kleine kruideniers, dokters en apothekers, een politiekantoor. Ook kleine ateliers voor productieactiviteiten ontbreken.

Wanneer we dit ‘projet phare’ achter ons laten liggen, doen we een kleine steekproef. We vragen aan al onze Brusselse reisgenoten, een voor een, of ze zich kunnen voorstellen als inwoner van Clichy-Batignolles. Onze mini-enquête blijkt een spannende nek-aan-nekrace die uitmondt in een gelijke stand. Exact de helft ziet zich hier wel wonen, liefst hoog boven de grond, de andere helft toch maar liever niet.

Wie betaalt de rekening?

Paris & Métropole Aménagement (P&Ma) is een société publique locale. Ze koopt gronden aan (tegen hoge prijzen), saneert ze en bouwt infrastructuur. Ze haalt inkomsten uit de verkoop van percelen en de bijhorende “bouwrechten”. De tarieven verschillen naargelang het type woning. Het financiële plaatje voor de stad is delicate materie. Dankzij een hoge dichtheid kan de stad meer inkomsten genereren en meer sociale huisvesting creëren, maar een te hoge dichtheid zet de leefbaarheid op de helling.[1]

Met andere woorden: Parijs kiest voor meer sociale huisvesting dankzij hogere dichtheden, die meer opbrengen. Wanneer de Brusselse overheid voor hoge dichtheden gaat, zoals bij sommige Richtplannen van Aanleg, kan ze zich inspireren op de Parijse ’50-30-20’-regel.

Maar gelieve geen overdreven densiteit te creëren om zo veel mogelijk sociale woningen te kunnen realiseren. Woongelegenheid is slechts één element in een ruime reeks uitdagingen zoals de klimaatcrisis en het biodiversiteitsverlies.[2]  

Vergunning om te vergroenen... in een overvolle stad 

Parijs doet serieuze inspanningen om meer groen te creëren. Er is een lineair park langs de ringweg (périférique). Er is de fameuze ‘permis de végétalisation’, een toelating voor burgers om hun straat te vergroenen. En elk arrondissement moet minstens één groene voetgangersstraat tellen. Met al deze ingrepen wil Parijs maar liefst 40% van zijn oppervlakte doorlaatbaar maken en beplanten. Maar de dichtheid, de alomtegenwoordigheid van erfgoed en ook de druk doorsneden ondergrond maken het moeilijk om dat doel te bereiken.

De projectleiders van de heraanleg van de Place de la Bastille en van de Place de la Nation tonen ons met kaarten in de hand de vele beperkingen waar ze mee kampen. Toch kan dat laatste plein zeker een voorbeeld zijn voor onze Montgomery. Eens was het een gelijkaardige doodse rotonde, overspoeld door auto’s. Nu flaneren of liggen er mensen op de centrale voetgangersstroken.

Conclusie?

Parijs kan zeker dienen als inspiratiebron voor een sociaal en ecologisch voluntarisme. Denk aan het doel van 50% sociale en 20% intermediaire woningen in grote publieke projecten, een groot project van tijdelijk gebruik met een transitoir en inclusief karakter, het vergroenen van een straat per arrondissement met de bewoners.

Maar - hier komt de BRAL-nuance - Brussel moet het op haar manier doen. De administratieve procedures zijn hier niet zo gecentraliseerd maar eerder versnipperd. Dat zorgt voor tragere interventies, op kleinere schaal en met een zeer actieve bottom-up werking. En door het Brusselse stadsweefsel stelt de densiteitkwestie zich anders …

Leestip: ons pleidooi voor een transitoire stedenbouw op Josaphat, analoog aan de ervaringen op de Grands Voisins : https://bral.brussels/nl/artikel/josaphat-tijd-voor-transitiegebruik

Binnenkort komen ook onze artikels over de mobiliteit en het klimaatbeleid in Parijs! Hou onze site en nieuwsbrief in het oog!

Marie Couteaux
Steyn Van Assche
Piet Van Meerbeek

[1] Guylain Mercier van P&Ma noemt nog een van hun recentere projecten, "Gare des Mines". De klimaatuitdaging is sindsdien toegevoegd aan die van de demografie. Het zou P&Ma ertoe hebben gebracht om het minder dicht te maken, en dus nog kritischer vanuit financieel oogpunt. In Parijs en in Brussel, hetzelfde gevecht?

[2] Lees onze artikels over de richtplannen van aanleg hier!