Huurindexering in Brussel : de (dikke) druppel die de emmer doet overlopen

Deze carte blanche verscheen in Le Vif, 27 september 2023. Eigen vertaling. Ook de Vlaamse verenigingssector liet van zich horen.

Op 14 oktober 2022 maakte een Brusselse ordonnantie een jaar lang de huurindexering afhankelijk van de energieprestatie van een gebouw. Verenigingen die strijd tegen armoede en voor de rechten van huurders zagen deze maatregel als een halve overwinning. Door de sterke inflatie en de complexiteit voor een huurder om zijn of haar rechten te doen gelden, hadden we liever een eenvoudige bevriezing gehad van alle huurprijzen, ongeacht het energieprestatiecertificaat van de woning. Deze maatregel beschermde vele huurders. Voor hen was een indexering beperkt of zelfs verboden.

In het verleden hebben we al aangekaart dat huurindexering enkel zin heeft in een strikt omkaderde markt – wat verre van het geval is. Een aantal partijen van de Brusselse regering houden vandaag de verlenging van de maatregel tegen, hoewel de voordelen ervan duidelijk zijn. 

Context weinig veranderd, maatregel nog steeds gerechtvaardigd

Op het moment dat de immopagina’s van de Belgische pers waarschuwen voor (of zich verheugen op, afhankelijk van wie spreekt) de stijging van de huurprijzen in Brussel, is het voor ons onbegrijpelijk dat een beperking van de huurindex niet kan bestendigd worden. Sinds het nemen van de beslissing is er weinig veranderd aan de context: de huurprijzen blijven stijgen, woningen worden nog steeds niet snel gerenoveerd, er zijn nog steeds te weinig sociale woningen beschikbaar, er gebeuren nog steeds uithuiszettingen in de hoofdstad, …

Hoewel de inflatie vertraagd is, blijft ze nog steeds hoger dan normaal. In vergelijking met de twee andere regio’s telt Brussel een belangrijk aandeel huurders en huishoudens op de rand van armoede. Bovendien werd geen enkele structurele maatregel genomen om de energieprijzen te omkaderen. Dit stelt ons bloot aan eventuele stijgingen van de energieprijzen op de internationale markten en bijgevolg ook die van consumentengoederen.

Een bonus, maar geen vervangingsinkomen

De huurindexering afhankelijk maken van de energieprestatie van een gebouw gaat niemand arm maken. Het beschermt zij die er het meeste nood aan hebben. De meeste bankleningen hebben een vaste rentevoet. Wat de eigenaar-verhuurders dus uitgeven, is niet onderhevig aan dezelfde inflatie als huurders. Daarnaast krijgen de meeste verhuurders een inkomen uit professionele activiteiten, volgens een recente studie. De huurinkomsten zijn in het algemeen een “bonus” als je het vergelijkt met een “gewoon” inkomen. Het is dus geen aanvullend of vervangend inkomen. 

Voor de huurders is het een ander paar mouwen. Met een inkomen dat gemiddeld lager ligt dan dat van de verhuurders, wordt hun maandelijkse budget tot het uiterste gerekt. De huurindexering is de (dikke) druppel die de emmer doet overlopen. Het vergroot het risico op een schuldenwaterval, water- en energiearmoede en uithuiszetting. Een plek om te wonen neemt de grootste hap uit het huishoudelijk budget: gemiddeld 34 procent, wat nog toeneemt tot 70 procent voor zij die het financieel het moeilijkst hebben. 

Te vaak stellen deze huishoudens een bezoek aan de dokter uit, ontzeggen ze zich kwaliteitsvol voedsel of schoolmateriaal voor hun kinderen. En dat alles opdat ze (teveel) kunnen betalen voor een woning die vaak in slechte kwaliteit en/of overbevolkt is. De helft van de Brusselse bevolking die het risico loopt om in armoede te vallen, woont in een woning die te krap is voor de grootte van hun huishouden.

Het is onaanvaardbaar dat de Brusselse regering geen akkoord vindt om deze simpele, doeltreffende maatregel te verlengen die in het voordeel is van de meest fragiele Brusselse families. Nog daargelaten dat ze geen akkoord vindt over de paritaire huurderscommissie – een maatregel die nota bene in het regeerakkoord staat en het misbruik van de huurprijzen zou kunnen reguleren. 

Oorspronkelijke titel: “De onontbeerlijke verlenging van de beperking van de huurindexering in Brussel”

Deze carte blanche was een initiatief van het Platform Wonen, met Equipes Populaires Bruxelles, MOC Bruxelles, Inter-Environnement Bruxelles, CSC Bruxelles, FGTB Bruxelles, FéBUL, RBDH.

Ondertekenaars:

Syndicat des Locataires

Le Front Rendre Visible l’Invisible

Convivence

Loyers Négociés

Le Forum – Bruxelles contre les inégalités 

Lire et Ecrire Bruxelles

Habiter Bruxelles

Les ami.es du champ des cailles

La Fédération des Services Sociaux

Syndicat des immenses

DoucheFLUX

Infirmiers de Rue

L’Ilot 

RWDH

Communa asbl

La Fédération des maisons médicales

BPA

Agora

Fédé AMA

ULM

Coordination des Sans-papiers de Belgique

Pigment VZW

Habitat et Rénovation

Buurtwinkel

ATD Quart Monde

Front commun des SDF

Services Sociaux des Quartiers 1030 asbl – Wijkmaatschappelijk Werk 1030 vzw

Une maison en plus

Action Logement Bruxelles

Buurthuis Bonnevie

Formation Léon Lesoil

Gauche Anticapitaliste

BRAL

Tranche d’Anar

Extra info

In Brussel mag een verhuurder door de maatregel de huur niet indexeren wanneer het gaat om een woning met attest F, G, onbekend of niet-geregistreerd. Met een E-attest mag een indexering van 50%. Met A, B, C of D mag men 100% indexeren. 

Vergelijk dit met Vlaanderen, waar een verhuurder niet mag indexeren wanneer het gaat om een woning met attest E, F of onbekend. 50 % voor een D-attest. Met een A+, A, B of C attest mag men 100% indexeren. Vlaanderen is dus strenger dan Brussel. 

Tegen 2025 moeten alle woningen in Brussel over een certificaat van de energieprestatie van gebouwen (EPB) beschikken. Vandaag is dit enkel nodig als een woning wordt verhuurd of verkocht. Vanaf 2025 wordt een eigenaar ook verplicht om werken uit te voeren om de energiescore van hun eigendom te verbeteren. 

Het woningenbestand in Brussel haalt momenteel gemiddeld D, E of nog slechter. Volgens schattingen, meldt Leefmilieu Brussel, is één op drie woningen niet geïsoleerd en is meer dan de helft van de directe broeikasgassenuitstoot afkomstig van het energieverbruik van gebouwen. Tegen 2050 wil het Gewest dat alle woningen een C+-score halen, wat vereist dat 570.000 woningen tegen dan worden gerenoveerd. De renovatiepolitiek is dus een belangrijke hoeksteen om de klimaatdoelstelling van CO2-neutraliteit tegen 2050 te halen. 

Meer over de energieprestaties van gebouwen en hoe ze te verbeteren op www.leefmilieu.brussels/epb. Voor premies,  bekijk https://renolution.brussels/nl. Voor hulp op maat: www.netwerkwonen.be en homegrade.brussels