Persbericht: Just Under the Sky - Winkelcentrum hoort niet thuis in zone stedelijke industrie!

De groep Mestdagh wil naast de Van Praetbrug (Werkhuizenkaai) een winkelcentrum bouwen van 56.271 m2 en het voorzien van 1.653 parkeerplaatsen. Roepnaam van dit kleinood: Just Under the Sky (JUTS). De locatie is onder patrimoniumliefhebbers beter bekend als de site van de oude kachelfabriek van de heer Godin. Een uniek stukje industrieel patrimonium. Op 24 mei buigt de overlegcommissie van de Stad Brussel zich over de aanvraag tot het bekomen van een stedenbouwkundig attest. Er op of er onder dus voor dit project. Eens het stedenbouwkundig attest op zak, kan de eigenlijke vergunning niet meer worden geweigerd. Tenzij die echt afwijkt.

De verenigingen IEB, BRAL, ARAU, BruxellesFabrique-BrusselFabriek, La Fonderie, Petitions-Patrimoine, het wijkcomité Maria-Christina/Reine Stephanie en het interwijkencomité van NOH verzetten zich al in 2009 met klem tegen dit project. Vandaag worden ze hierin bijgestaan door UNIZO en de Union des Classes Moyennes (UCM).

Even op een rij waarom de Stad Brussel morgen een negatief advies moet uitbrengen.

1./ Richtschema Schaarbeek-Vorming: praat voor de vaak?

Momenteel is de opmaak van het richtschema Schaarbeek-Vorming in een ver gevorderd stadium. De inhoud werd nog niet bekend gemaakt maar we weten dat de perimeter ook de site van JUTS omvat. Normaliter maakt men éérst een visie op een gebied en komen dan de concrete projecten. De huidige gang van zaken draait die logica om en vormt een gevaar voor een evenwichtige ontwikkeling van de gehele zone.

2./ De aanvraag is in strijd met het Gewestelijk Bestemmingsplan

Mestdagh vraagt geen attest voor een ‘winkelcentrum’ maar voor een centrum voor ‘grote speciaalzaken’. En dat heeft een heel goede reden. Het gebied is namelijk ingekleurd als zone voor stedelijke industrie. In deze gebieden laat het Gewestelijk Bestemmingsplan (GBP) niet enkel stedelijke industrie toe maar ook ‘grands commerces specialisés tels que les commerces de meubles ou les concessions automobiles’. Een regel die werd ingevoerd omdat het gewest vreest deze plaatsverslindende activiteiten anders helemaal te verliezen.

JUTS is echter een moderne versie van een klassiek winkelcentrum. Weliswaar eentje waarin ook plaats is voor grote gespecialiseerde handelszaken. Hoewel de handelsmix nog niet vastligt, wil Mestdagh via de uitzonderingsmaatregel voor de grote speciaalzaken duidelijk een loopje nemen met het GBP.

Zo voorziet het GBP ook de mogelijkheid ‘complementaire’ handelszaken te creëren in gebieden voor stedelijke industrie. Denk aan een broodjeszaak of bankfiliaal voor de mensen die er werken. Deze activiteiten zijn begrensd op maximum 2000 m2 per gebouw. En wat blijkt: het JUTS-project bestaat officieel uit 6 gebouwen en zou dus recht hebben op 12.000 m2 ‘kleinhandel’! Nochtans werd deze redenering al ontkracht in het advies dat de overlegcommissie uitbracht op 7 juli 2009: "il convient de limiter les commerces, hors grands commerces spécialisés, à 2000 m² maximum pour ce projet".

Bovendien is het verassend dat de pers blijft aankondigen dat Decathlon zich in het project zou vestigen. Zij trokken zich echter al enkele maanden terug uit het project. Het gewest brengt momenteel een andere zone voor stedelijke industrie in stelling (Bordet in Evere) om er de grootste Decathlon van België te ontvangen.

3./ Mobiliteit

Wie af en toe eens over de Van Praetbrug of de middenring rijdt, weet genoeg. Fileleed à gogo. En het is zeer duidelijk dat dit project het alleen zal verergeren. Ze vragen maar liefst 1.653 parkeerplaatsen. In hun berekeningen gaat het studiebureau er van uit dat 70% van de bezoekers met de wagen zal komen. Het project mag dan graag uitpakken met zijn goede ontsluiting met het openbaar vervoer (lijn 3 en 23 passeren er): het is
een vooral op de auto gebaseerd project. Met de A12 in de hoofdrol. Het project verkoopt zich wel als ‘stedelijk’ maar gedraagt zich als het eerste het beste winkelcentrum op het platteland. Uit de jaren 70 of 80. De effectenstudie bevestigt dit idee door te poneren dat ‘wat ligging betreft het JUTS-project als ‘buiten de stad kan worden bestempeld’ Wat nu al niet het geval is en wat zeker in de toekomst niet zo zal zijn.

Het ‘ovaalpunt’ dat men wil aanleggen om het verkeer in goede banen te lijden, is slechts een doekje voor het bloeden. Aangezien het sneller kan worden gerealiseerd (er werd een vergunning voor gevraagd) dan JUTS zelf, is er zelfs het gevaar dat het bestaan er van op zich al een argument pro JUTS wordt.
Ging het Gewest bovendien niet voor 20 % minder autoverkeer? Hingen er ons geen Europese boetes boven het hoofd omdat we veel te veel de (autogerelateerde) luchtvervuilingnormen overschrijden? (En er bovendien niets aan doen.) Is het niet één van de ambities van het richtschema om van de perimeter een zéro emmission zone te maken?

4./ Impact op handel

Alhoewel men nog niet weet wie men juist gaat aantrekken, beweert men dat de impact op de andere handelszaken relatief gering zou zijn. Dit door het aantrekken van supplementaire handelszaken en het feit dat ze zich ook tot de Rand richten. De effectenstudie zegt wel dat het project zou kunnen concurreren met vergelijkbare handelskernen als Westland en Woluwe Schopping en (het meest) City 2. Ruimer gesproken is het duidelijk dat de 110.000 bezoekers die JUTS wekelijks verwacht natuurlijk hun inkopen elders niet meer gaan doen.

Belangrijk in deze context is dat er meerdere projecten op stapel staan die ook dromen van al die tweeverdieners uit de rand: Uplace in Machelen en het geplande winkelcomplex op de Heizel. Voor meer info hierover verwijzen we graag naar de persberichten die het Interregionaal Platform voor een Duurzame Ontwikkeling hierover opstelde. Samengevat: elke coördinatie ontbreekt waardoor er een bijna symbolische race tegen de tijd bezig is. Iets wat Mestdagh graag uitspeelt als argument om hen snel een vergunning te geven. Zo lezen we: “Vanuit een ander standpunt bekeken, biedt het JUTS-project het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en de stad Brussel een mooie kans om minstens een deel van de potentiële klanten aan te trekken die door het commerciële ontwikkelingsschema voor het noordelijke deel van het Gewest worden geïdentificeerd en dit nog vóór het ‘Uplace’-project in Machelen wordt uitgevoerd”.

Wat kopen wij daarvoor? Het zal Uplace niet tegenhouden verder te gaan met hun plannen. Hun vergunningsaanvraag loopt alvast. De haast van JUTS is bovendien één van de redenen waarom Mestdagh alternatieven met meer respect voor het patrimonium niet in overweging neemt.

Een verrassend element uit de effectenstudie:
“Het verwachte koopgedrag toont aan dat JUTS meer het noodoostelijke deel van Brussel zou aantrekken (de inwoners van de postcodes Vilvoorde, Machelen en Evere zouden vooral naar JUTS gaan)”.

Dus net het gebied dat Uplace zeker zal aanboren. Dit project zou op relatief korte termijn dus wel eens in economisch moeilijke papieren kunnen komen te zitten. Zeker als we weten dat het project door zijn ligging amper beschikt over een primaire afzetmarkt. Iets wat volgens specialisten nochtans onontbeerlijk is voor een goede werking van een winkelcentrum.

De aanpak van de Brusselse handelsontwikkeling verdient een serene en liefst intergewestelijke aanpak. Momenteel werkt men aan een vervolg voor het Schema voor Handelsontwikkeling, een studie die trouwens nooit helemaal werd afgewerkt. Gelieve de resultaten van die vervolgstudie dus af te wachten.

5./ Tewerkstelling

Het aantal werknemers dat momenteel op de site werkt wordt geschat op 300. Het aantal verwachtte werkplaatsen in het definitieve project wordt geschat op … 500. Heel dit project - dat trouwens een veel grotere vloeroppervlakte zal bezitten dan wat er vandaag alles samen wordt gebruikt - zou dus slechts een schamele 200 werkplaatsen extra creëren. De voordelen wegen hier duidelijk niet op tegen de nadelen.

6./ Patrimonium

Alle experts - ook de opstellers van de effectenstudie - zijn overtuigd van de patrimoniale waarde van de site. Bovendien blijken de meeste gebouwen in verassend goede staat. We zijn blij dat het herwerkte project de ‘kathedraal’ wil renoveren, maar er zat meer in. Alle loodsen afbreken is niet alleen een spijtige zaak vanwege de zeldzame architectuur maar ook absurd vanuit historisch/patrimoniaal standpunt. De site is namelijk gegroeid vanuit deze loodsen/werkplaatsen. Pas daarna kwamen er de familistère en de kathedraal. Het is een beetje zoals het koor en de zijvleugels van een kerk afbreken en de twee torens laten staan.

Contact:

- ARAU: Isabelle Pauthier, 0477 330 378
- BRAL: Steyn Van Assche, 02 217 56 33, 0498/13 25 86, steyn@bralvzw.be
- IEB: Claire Scohier, 02 893 09 14, 0473/66 75 05, claire.scohier@ieb.be
- Comité Marie-Christine: René van Liefferinge, vanliefferinge.boon@skynet.be