Analyse: Van compensatie naar lasten

01/03/2011

Belangrijke ingrepen zoals kantoorcomplexen of grote parkings verstoren het evenwicht in hun omgeving. Ze vragen soms bijkomende ingrepen zodat alles goed blijft functioneren. Woningen zijn nodig om de monofunctionaliteit te doorbreken, net zoals de aanleg van de publieke ruimtes of collectieve voorzieningen. Stedenbouwkundige lasten zorgen ervoor dat de privésector die noodzakelijke bijkomende investeringen ten minste voor een deel financiert. Maar er zijn dwarsliggers: de vastgoedsector en … de Europese Unie.

Na de eerste olie- en vastgoedcrisis van begin jaren 80 ontving de overheid nieuwe investeringen met open armen. Via bijzondere bestemmingsplannen (BBP) die afweken van het gewestplan, zetten ze het licht op groen voor belangrijke kantoorprojecten. Woongebieden kwamen in verdrukking en de administratiegebieden breidden uit. Bewonersgroepen protesteerden hier heftig tegen. Mee onder druk van Bral kwamen er twee precedenten. In de Noordwijk financierde Batipromo uiteindelijk de bouw van een buurthuis en van een complex sociale woningen langs de Antwerpsesteenweg als ‘compensatie’ voor een kantoor-BBP in een woonzone. En in de Europawijk werd naast een maximum aantal m² kantoren ook een minimum aantal m² woningen vastgelegd om kantoorgetto’s te vermijden.

Het resultaat was ook geen eenduidig succes. Zeker de woningen in de EU-wijk zijn niet gerealiseerd zoals de bewoners het voor ogen hadden. Maar het was een begin en heeft er alleszins toe bijgedragen dat in de eerste stedenbouwordonnantie van het prille Brusselse Gewest meteen stedenbouwkundige lasten zijn ingeschreven. Volgens de tellingen van het gewest zijn er in de periode 1985 en 1995 vijfenzestig compensatieoperaties geweest die 884.000 m² kantoren hebben toegelaten tegenover 1.830 woningen.

lasten maar geen belastingen

Eerst regelde een omzendbrief (1995) de praktische modaliteiten van de stedenbouwkundige lasten. In 2003 gaf de regering er met uitvoeringsbesluiten een vastere vorm aan. Resultaat: de overheid gaf bepaalde vergunningen voor kantoren voortaan uitsluitend onder de dwingende voorwaarden voor bijkomende financiële input van de aanvrager. De vastgoedsector was het niet eens met die verplichte investeringen en ging in beroep.

In 2009 kwam (eindelijk) de uitspraak van de Raad van State. Er waren inderdaad formele problemen, ondertussen gecorrigeerd met een wetswijziging. Maar het principe van de stedenbouwkundige lasten is overeind gebleven. De Raad van State erkent dat die stedenbouwkundige lasten een retributie zijn en geen belasting. Dit is een zeer belangrijk verschil.

Een retributie betekent dat het gaat om een vergoeding voor een dienst vanwege de overheid. Met andere woorden: het is een erkenning dat de kantoorprojecten (of andere projecten die aanleiding geven tot stedenbouwkundige lasten) meeruitgaven betekenen voor de gemeenschap, dat de overheid een bepaalde dienst moet verlenen om het project mogelijk te maken. Het kan gaan om de bouw van woningen, om de vermenging van functies te verzekeren, of de inplanting van gemeenschapsvoorzieningen. De uitspraak dat het niet om belastingen gaat, betekent daarenboven dat die uitgaven niet fiscaal aftrekbaar zijn.

Ook de Europese Unie is het niet eens met het systeem. Zij houdt vast aan de stelling dat stedenbouwkundige lasten wel een vorm van fiscaliteit zijn, die ze volgens afgesloten verdragen niet hoeft te betalen. Hun stedenbouwkundige lasten lopen ondertussen trouwens al flink op: vanaf de renovatie van het Karel de Grote gebouw, de uitbreiding van Justus Lipsius, D4/D5 en in de toekomst de ontwikkelingen langs de Wetstraat. Het Europees Hof moet de knoop doorhakken.

geen extra inkomsten

Geen fiscaliteit betekent ook dat de overheid het kan niet beschouwen als extra inkomsten om haar beleid te financieren. Stedenbouwkundige lasten zijn een integraal onderdeel van de kostprijs van een project die het goed functioneren van dat project moet mogelijk maken in een stedelijk geheel.

Hilde Geens