Winkelen: vooral iets voor investeerders

Sinds de naamsverandering van Just Under the Sky naar Docks Bruxsel bleef het bijzonder stil in de strijd tussen de geplande winkelcentra. Stilte voor de storm! Uplace (Machelen) voert zijn doodsstrijd, terwijl NEO (Heizel) net een stevige financiële duw in de rug krijgt. En oh ja, Stad Brussel wil een zwemvijver aanleggen in de schaduw van het shoppingcenter op de Heizel. Ondertussen blijft BRAL pleiten voor binnenstedelijk winkelen en zetten we de juridische strijd tegen de drie shoppingmonsters verder.



Vastgoedcertificaten voor winkelcentra blijven een enorm goede belegging op de Brusselse beurs. Volgens de zogeheten Petercam-index waren ze de laatste tien jaar de beste investering op de beurs. Ze bieden een jaarlijks nettorendement van 7%. Terwijl bestaande winkels in de binnenstad vandaag minder renderen. Ter vergelijking: een m² winkelruimte in de Nieuwstraat levert vandaag een rendement op van 4,5%.

Dat rendement ligt ook veel hoger dan bij de kantoorcertificaten. Een precies percentage vonden we niet, maar diezelfde Petercam-index beschrijft dat langetermijnbeleggers van kantoorcertificaten er de laatste jaren “bekaaid zijn vanaf gekomen”. Dat is onder meer te wijten aan het overschot aan het jarenlange kantooroppervlaktes in Brussel en de Rand.

Volgens Christian Lasserre, consultant en expert in de immobiliënsector, zijn  het dezelfde beleggers zijn die tien jaar geleden in de winstgevende kantoormarkt investeerden, die nu hun geld inzetten op winkelcentra. “Het openen van de Europese grenzen en een versoepeling van de wetgeving op de inplanting van winkelcentra liggen mee aan de oorzaak hiervan”, verduidelijkte Lasserre onlangs in een interview in La Vif. 

Geen maatschappelijke winst

Volgens Jean-Luc  Galonger, professor aan de provinciale hogeschool Condorcet in Mons en voorzitter van het expertisecentrum centrummanagement (CEMA), hanteren die investeerders een pure commerciële logica: “Hun bedoeling is vooral om zo’n hoog mogelijk huurprijs voor de handelsruimtes te bekomen om die dan zo duur mogelijk door te verkopen. Het belang voor de winkeluitbaters en de rentabiliteit op lange termijn komen maar op de tweede plaats”, aldus Calonger. “Shoppingcentra zijn echte financiële producten, die worden uitgewisseld en doorverkocht zonder afstemming met de realiteit van de markt en vooral, zonder afstemming met het terrein”.

Het CEMA deed tussen 2000 en 2010 onderzoek naar de impact van die verschillende soorten winkelcentra op hun onmiddellijke omgeving. “De beloftes van investeerders zijn altijd dezelfde: ons project gaat werkgelegenheid creëren, het gaat de aantrekkelijkheid van de buurt verhogen, ... maar altijd stellen we vast dat dit ten koste gaat van bestaande commerciële ruimtes en dus van jobverlies elders.” De nadelen en de kosten voor de samenleving zijn voor investeerders van geen belang. Want wat moet een belegger zich nu aantrekken van de mobiliteits- en gezondheidsproblemen rond het project waarin hij investeert? Als hij zijn product  maar verkocht krijgt vóór die problemen er zijn.

Juridische strijd BRAL

Het is tegen die  commerciële logica en niet-duurzame, winstgerichte marktmechanismes dat BRAL zich blijft verzetten. De ongebreidelde bouw van meer shoppingcentra is een aanslag op ons stadsweefsel en de sociale cohesie.

UPLACE

Samen met Greenpeace en Bond Beter Leefmilieu voert BRAL een juridische strijd op drie fronten tegen dit winkelcomplex nét over de gewestgrens. En het begint er stilaan op te lijken dat we het pleit gaan winnen.

Alles begon met de ondertekening van de zogeheten Brownfieldconvenant in juni 2009. Dat convenant engageert de Vlaamse regering om tijdig vergunningen af te leveren en maakt duidelijke afspraken over de mobiliteitsinfrastructuur. De engagementen uit dit convenant worden - ondanks een heel reeks negatieve adviezen - in december 2011 hard gemaakt in het Ruimtelijke Uitvoeringsplan Vlaams Strategisch Gebied rond Brussel (GRUP VSGB). We vragen dan ook bij de Raad van State de nietigverklaring van het stukje GRUP waarin Uplace voorkomt. Hoofdmotief: de te weinig onderzochte en nefaste gevolgen inzake mobiliteit en luchtkwaliteit. En de auditeur van de Raad van State geeft ons gelijk. In december 2013 stelt hij dat er geen zekerheid is over de zogenaamde “flankerende maatregelen” - een treinstation, straten, afritten, ..- die Uplace bereikbaar moeten  maken. Wij wachten in opperste spanning op het definitieve oordeel van  de voorzitter van de Raad van State. Meestal volgt die de Auditeur.

In een andere procedure en los van de strijd tegen Uplace  werd het GRUP VSGB ondertussen door het Grondwettelijk Hof  eigenlijk onwettig verklaard. Maar wij zitten daar voor niks tussen.

Eind 2011 tekenden we ook beroep aan tegen de stedenbouwkundige vergunning én tegen de milieuvergunning. Het eerste beroep wordt ingediend bij de (Vlaamse) Raad voor Vergunningsbetwistingen. Op een uitspraak is het nog wachten, maar gezien de uitspraak van het Grondwettelijk Hof is het bijna zeker dat de Raad voor Vergunningsbetwistingen zal besluiten tot vernietiging van de stedenbouwkundige vergunning. 

In ons beroep tegen de in mei 2012 afgeleverde milieuvergunning volgt de Auditeur van de Raad van State ons opnieuw: “Bij het verlenen van de milieuvergunning [mag de Vlaamse Regering] er niet zonder meer van uitgaan dat die mobiliteitsinfrastructuurwerken later ook effectief vergund en gerealiseerd zullen worden.” Ook hier is het nog even wachten op het definitieve arrest.

Het stadsbestuur Brussel laat de privé (AG Real Estate) de ondeste sokkels van het Munt-centrum renoveren zonder concrete plannen te hebben voor de verdiepingen erboven, waar het nochtans eigenaar van is. © Reas Estate

Docks & NEO

Ook tegen de vergunningen voor Docks Bruxsel trok BRAL ten strijde, samen met UNIZO, ARAU, IEB en BBL.

De redenen waarom we ook hier een juridische strijd leveren, zijn dezelfde als bij Uplace. Eén voorbeeld: eigenaar Mestdagh engageert zich in de milieuvergunning dat er binnen de 6 jaar max 60% van de bezoekers met de auto zal  komen en binnen de 10 jaar max 50%. Maar hoe dit moet gebeuren en of dit realistisch is, lezen we nergens in de vergunning. Ook al belooft de eigenaar het nieuwe rondpunt aan de Van Praetbrug te financieren, het zal vooral de belastingbetaler zijn die op lange termijn zal moeten bijdragen. Want wie betaalt voor meer en frequenter openbaar vervoer naar Docks, de link met het station van Schaarbeek of het onderhoud van het rondpunt? Of voor de maatschappelijke kost die het extra vervuilende autoverkeer de komende jaren met zich meebrengt? Juist ja. Net zoals bij Uplace zal de gemeenschap aardig mogen bijdragen aan dit zogezegde privéproject. En ook hier is er heel wat onzekerheid omtrent de noodzakelijke ‘flankerende maatregelen’.

En dat is niet anders bij het NEO-shoppingproject dat de Stad Brussel nu samen met het Gewest op de Heizel wil neerplanten. Er zijn nog geen vergunningen aangevraagd of juridische procedures lopend  maar de constructies die ze hier samen met private ontwikkelaars opzetten, vragen opnieuw heel wat financiële inspanningen van de belastingbetaler. In een recente ordonnantievoorstel engageren het Gewest en de Stad zich tot een bijdrage van maar liefst 335 miljoen euro (Stad en Gewest elk 167 miljoen). Dat is niet alleen voor het shoppinggedeelte maar voor het volledige stadsproject. Maar die omkadering is wel noodzakelijk voor een bloeiend shoppingcenter. 

En in het centrum?

Vallen die perifere aspiraties nu te rijmen met de ambitie om ook het stadscentrum als winkelcentrum te promoten? Afgaande op de recentste cijfers: neen. De engagementen die de Brusselse overheden nemen voor het welslagen van buitenstedelijke centra staan in schril contrast met de publieke middelen die diezelfde overheden de komende jaren inschrijven voor bijvoorbeeld de aanpak van de Vijfhoek.

De meest opvallende voorbeelden voor Brussel: voor de studies over en de heraanleg van de Brusselse Nieuwstraat en omgeving budgetteert de Stad Brussel tot 2015 slechts 3,5 miljoen euro. Verder laat het stadsbestuur Brussel de privé (AG Real Estate) de onderste sokkels van het Muntcentrum renoveren zonder concrete plannen te hebben voor de verdiepingen erboven, waar het nochtans (samen met BPost) eigenaar van is. En voor de studie en de inrichting van de centrale lanen  (“Een nieuwe hart voor Brussel!”), zijn er nog geen budgetten vrijgemaakt. De  gesprekken met de publieke geldschieter Beliris moeten zelfs nog goed en wel beginnen. In het collegebesluit van januari 2014 dat de grote principes van die heraanleg moet vastleggen, staat alvast geen enkel concreet financieel engagement.

Conclusie

We kunnen gerust zeggen dat de Brusselse overheden makkelijker geld op tafel leggen voor winstgevende ‘nieuwe handelswijken’ aan de rand van de stad dan voor de uitdagingen ín de stad. Publieke middelen moeten prioritair naar onderwijs en betaalbare huisvesting gaan, maar dienen ook om het bestaand stadsweefsel aantrekkelijker te maken. En dus voor de verbetering van de mobiliteit voor zachte weggebruikers en de kwaliteit van de publieke ruimte. En dus niet voor de omkadering en bereikbaarheid van semi-privéprojecten.

Joost Vandenbroele