Voldoen aan de visie van het Gewest

Nadat het Richtplan van Aanleg Zuid on hold werd gezet, heeft het Gewest richtlijnen aangenomen voor de ontwikkeling van bouwprojecten in de Zuidwijk. Die stellen onder meer dat de GSV van toepassing is en dat nieuwe gebouwen of torens niet hoger dan de wijkhoogten mogen zijn. De initiatiefnemers van het project zouden op zijn minst aan deze eisen moeten voldoen.

Move’Hub is volledig in strijd met de plannen, adviezen en intentieverklaringen van de overheid, zowel voor de Zuidwijk als voor het volledige Gewest. De GSV geeft aan dat de hoogte van een gevel bepaald wordt door de hoogte van de naburige gebouwen in eenzelfde blok, in dit geval tussen de 8 en 10 verdiepingen hoog. Ook de gemeente Sint-Gillis heeft in haar advies sterk benadrukt dat de toren in dit project ontoelaatbaar is.

Hoezo, een gare habitante?

Bovendien sluit een vastgoedproject dat voornamelijk gewijd is aan kantoren allesbehalve aan op het concept van ‘woonvriendelijk station’ of gare habitante dat het Gewest verdedigt voor de stedelijke ontwikkeling van de Zuidwijk. Nog een kantoorgebouw in de buurt, terwijl er al zoveel andere gepland of in uitvoering zijn (met name de hoofdkantoren van de NMBS en Infrabel, samen goed voor meer dan 100.000 m² nieuwe kantoorruimte). Move’Hub heeft ook een negatief effect op het comfort van de omliggende openbare ruimten (schaduw, wind, canyoneffect) en berooft de buurtbewoners van licht.

Verder zien we dat het soort woningen die het Move’Hub-project voorziet niet in overeenstemming zijn met de behoeften van de wijk. De regering stelde tot doel dat 25% van de woningen een sociaal oogmerk moeten hebben. Dat is hier absoluut niet het geval. We zien wel dat de opmerkingen van de verenigingen in de overlegcommissie ervoor gezorgd hebben dat het project aangepast werd om gemakkelijker sociale woningen te kunnen huisvesten. Maar deze aanpassingen in de plannen bieden geen enkele garantie dat ze er ook echt zullen komen. En dit terwijl er maar 4% aan sociale woningen zijn in de omliggende wijk en de dichte bebouwing weinig ruimte laat voor de creatie van nieuwe sociale woningen.

Tot slot heeft de Zuidwijk dringend behoefte aan kwaliteitsvolle openbare ruimten en groene zones. De ontwikkeling van Move’Hub wekt enkel de illusie dat er aan deze behoefte voldaan wordt met een binnentuin die niet alleen smal is maar ook privé. In haar advies van 17 maart 2022 over het Richtplan van Aanleg Zuid drong de Gewestelijke Ontwikkelingscommissie aan op de aanleg van voldoende groene ruimte omdat ze inziet dat die broodnodig is ter compensatie van de verdichting van de wijk. Ze vroeg daarbij om de mogelijkheid te onderzoeken voor de aanleg van een toegankelijk park van afdoende omvang. De overlegcommissie heeft deze opportuniteit zelfs niet overwogen.

Kortom, voor Midi moins une!, IEB, BRAL, CRU en ULAC, is Move’Hub onverenigbaar met de leefbaarheid van de wijk en in tegenspraak met de doelstellingen van het Gewest. Het is te dichtbebouwd, te massief, met te veel kantoren en te privé!

Voldoen aan de visie van het Gewest

Nadat het Richtplan van Aanleg Zuid on hold werd gezet, heeft het Gewest richtlijnen aangenomen voor de ontwikkeling van bouwprojecten in de Zuidwijk. Die stellen onder meer dat de GSV van toepassing is en dat nieuwe gebouwen of torens niet hoger dan de wijkhoogten mogen zijn. De initiatiefnemers van het project zouden op zijn minst aan deze eisen moeten voldoen.

Move’Hub is volledig in strijd met de plannen, adviezen en intentieverklaringen van de overheid, zowel voor de Zuidwijk als voor het volledige Gewest. De GSV geeft aan dat de hoogte van een gevel bepaald wordt door de hoogte van de naburige gebouwen in eenzelfde blok, in dit geval tussen de 8 en 10 verdiepingen hoog. Ook de gemeente Sint-Gillis heeft in haar advies sterk benadrukt dat de toren in dit project ontoelaatbaar is.

Hoezo, een gare habitante?

Bovendien sluit een vastgoedproject dat voornamelijk gewijd is aan kantoren allesbehalve aan op het concept van ‘woonvriendelijk station’ of gare habitante dat het Gewest verdedigt voor de stedelijke ontwikkeling van de Zuidwijk. Nog een kantoorgebouw in de buurt, terwijl er al zoveel andere gepland of in uitvoering zijn (met name de hoofdkantoren van de NMBS en Infrabel, samen goed voor meer dan 100.000 m² nieuwe kantoorruimte). Move’Hub heeft ook een negatief effect op het comfort van de omliggende openbare ruimten (schaduw, wind, canyoneffect) en berooft de buurtbewoners van licht.

Verder zien we dat het soort woningen die het Move’Hub-project voorziet niet in overeenstemming zijn met de behoeften van de wijk. De regering stelde tot doel dat 25% van de woningen een sociaal oogmerk moeten hebben. Dat is hier absoluut niet het geval. We zien wel dat de opmerkingen van de verenigingen in de overlegcommissie ervoor gezorgd hebben dat het project aangepast werd om gemakkelijker sociale woningen te kunnen huisvesten. Maar deze aanpassingen in de plannen bieden geen enkele garantie dat ze er ook echt zullen komen. En dit terwijl er maar 4% aan sociale woningen zijn in de omliggende wijk en de dichte bebouwing weinig ruimte laat voor de creatie van nieuwe sociale woningen.

Tot slot heeft de Zuidwijk dringend behoefte aan kwaliteitsvolle openbare ruimten en groene zones. De ontwikkeling van Move’Hub wekt enkel de illusie dat er aan deze behoefte voldaan wordt met een binnentuin die niet alleen smal is maar ook privé. In haar advies van 17 maart 2022 over het Richtplan van Aanleg Zuid drong de Gewestelijke Ontwikkelingscommissie aan op de aanleg van voldoende groene ruimte omdat ze inziet dat die broodnodig is ter compensatie van de verdichting van de wijk. Ze vroeg daarbij om de mogelijkheid te onderzoeken voor de aanleg van een toegankelijk park van afdoende omvang. De overlegcommissie heeft deze opportuniteit zelfs niet overwogen.

Kortom, voor Midi moins une!, IEB, BRAL, CRU en ULAC, is Move’Hub onverenigbaar met de leefbaarheid van de wijk en in tegenspraak met de doelstellingen van het Gewest. Het is te dichtbebouwd, te massief, met te veel kantoren en te privé!

Project lines? Projectvergaderingen? Het doel van de avond was om deze concepten, waarover wordt geschreven in de pers maar die zelden worden besproken in het publieke debat, op te helderen. We vroegen de sprekers om te vertellen over het ontstaan van de tools, uit te leggen hoe ze werken en suggesties voor verbetering te geven.

Voor deze gelegenheid verwelkomden we Kristiaan Borret, Bouwmeester Maitre Architecte (BMA) uit Brussel en coördinator van de project lines, en François Timmermans, Premier Attaché en coördinator bij de Direction de l'Urbanisme d'Urban, waar hij verantwoordelijk is voor projectvergaderingen. Benoit Périlleux, voorzitter van de Commissie voor Regionale Ontwikkeling, was aanwezig in eigen persoon. Hij werd uitgenodigd om zijn ervaring en feedback over het onderwerp met ons te delen.

Project lines / Urban ruling 

Ontstaansgeschiedenis 

Het nieuwe planningsbesluit staat nu bekend onder twee namen, urban ruling en project lines. De BMA geeft de voorkeur aan de laatste, omdat urban ruling verwijst naar tax ruling, wat hij beschrijft als een 'schone' manier om belasting te ontduiken. 

We hebben vandaag te maken met een versnippering van het overleg tussen projectontwikkelaars en overheidsinstanties. Het is absoluut noodzakelijk om het rondshoppen tussen administraties en overheden te vermijden. Al te vaak vinden deze uitwisselingen informeel plaats via de telefoon of in restaurants, terwijl ze in vergaderzalen zouden moeten plaatsvinden. Hiervoor moeten overheden het voortouw nemen en een consensus bereiken over hun visie op de projecten in kwestie. Dit is de enige manier om tot een goed formeel beheer van grote projecten te komen.

De 'black box’ van de stedenbouw is nog nooit zo wit geweest als vandaag.

- Kristiaan Borret, BMA

Hoe werkt het?

Voordat een pand wordt verkocht, worden de project lines besproken. Het idee is om de eigenaar een gevoel van verantwoordelijkheid te geven en te voorkomen dat hij zijn gebouw verkoopt aan de hoogste bieder. Deze nota schetst een aanvaardbaar ontwikkelingskader en houdt rekening met andere toepasselijke beleids- en regelgevingskaders. Het zijn dezelfde instanties die rond de tafel zitten bij de projectvergaderingen die deze aanvaardbare visienota voor de herontwikkeling van een site valideren. 

Hoewel deze voorafgaande planningsbeslissing er over het algemeen voor zorgt dat de ambities van de verkoper kunnen worden teruggeschroefd, is ze indicatief van aard en heeft ze geen wettelijke basis. Om dit te laten werken, moeten de autoriteiten rond de tafel collectief de rekening betalen. Het wordt dan ingewikkelder om te negeren wat er in de project lines staat. 

Volgens de BMA waarderen potentiële kopers deze aanpak over het algemeen omdat het hen duidelijkheid geeft over wat mogelijk is (en wat niet). 

Algemene opmerkingen en verbeterpunten

1. De overheidsinstanties moeten het eens zijn over de inhoud van het memorandum. Het moet ook alleen de grote lijnen bevatten. Sommige overheden willen er alles in opnemen, ook al is het niet de bedoeling om het PPAS te vervangen. 
2. Op het gebied van transparantie is het belangrijk dat de overheid ook de mogelijkheid heeft om met elkaar te praten, zonder het maatschappelijk middenveld of omwonenden. Aan de andere kant moet je je als overheid kunnen verantwoorden. De BMA ziet niet bijzonder veel participatie tijdens project lines of projectvergaderingen. Participatie moet meer in het algemeen worden verbeterd en naar voren worden gebracht bij elke hervorming van specifieke publiciteitsmaatregelen. 
3. Het zou technisch onmogelijk zijn om participatiebijeenkomsten te organiseren voorafgaand aan de project lines, aangezien er geen projecteigenaar is, alleen potentiële kopers. 
4. Kristiaan Borret gelooft dat de 'black box’ van de stedenbouw nog nooit zo wit is geweest als vandaag. Project lines worden gehouden vóór de verkoop en projectvergaderingen vóór de bouwvergunning wordt verleend. Wat vroeger achter de schermen gebeurde, vindt nu plaats in vergaderingen met officiële notulen.

Projectvergaderingen 

Ontstaansgeschiedenis 

Er is altijd al veel contact geweest tussen projectontwikkelaars en de autoriteiten, maar die waren slecht georganiseerd en gestructureerd. Ze waren informeel en er bestonden grote verschillen tussen de betrokken gemeenten en administraties.   

Tijdens de laatste hervorming van CoBAT in 2017 resulteerde de wens om deze contacten te verduidelijken en te formaliseren in een artikel (nr. 188). Een rondzendbrief uit 2020 verduidelijkte het artikel en bepaalde hoe de vergaderingen moesten worden georganiseerd. 

Hoe werkt het? 

Elke aanvrager van een vergunning kan een projectvergadering aanvragen. Urban.brussels beslist of de aanvraag wordt aanvaard of doorverwezen naar de gemeenten. De eerste projectvergaderingen werden online gehouden tijdens de COVID-pandemie wat het proces bemoeilijkte. Elke vergadering duurt 1u15 en de notulen worden achteraf naar de projectleider gestuurd. Er zijn over het algemeen zeven of acht vergaderingen per project en altijd op woensdag en vrijdag, wanneer de lokale autoriteiten minder overlegcomités hebben.

Algemene opmerkingen

In het begin was er geen proces-verbaal (PV). Aangezien het Gewest zijn mening moest geven over de projecten, maakte dit de discussies achteraf ingewikkelder. Van alle kanten kwam het verzoek om PV's op te stellen. Het grote publiek kan die notulen nu op verzoek krijgen. Er is echter geen algemene publicatie op de website van Urban.brussels gepland.

Het proces van bouwvergunningen wordt steeds complexer en hier zijn enkele punten om in gedachten te houden tijdens projectvergaderingen: 

1. De termijn van tien dagen om een mening te geven over een project is veel te kort. Zeker als je weet dat het meer dan een jaar duurt om een bouwvergunning te verwerken.

2. Er zijn veel verschillen tussen de administraties en er is weinig flexibiliteit in de discussies. 

3. Sommige architecten of projecteigenaren willen het project mede-ontwerpen. Wat verwachten zij precies van een projectbijeenkomst?  

4. Projectvergaderingen vereisen een veel hoger niveau van professionaliteit van administraties. 

5. Het ontbreekt aan een corpus van aanbevelingen voor verschillende locaties - dezelfde aanbevelingen zullen niet van toepassing zijn op verschillende gemeenten voor vergelijkbare gebouwen of projecten. 

6. Wat vinden de omwonenden? Het zou interessant zijn om daar eerder achter te komen. In Brussel hadden we de openbare enquête over het bestek, die zeer interessant was over dit onderwerp. In Wallonië is het doel van de tussentijdse projectvergaderingen om: 

   1. "de projecteigenaar in staat stellen zijn project te presenteren; 

   2. het publiek in staat stellen informatie te verkrijgen en opmerkingen en suggesties te maken over het project; 

   3. specifieke punten te belichten die in de effectstudie aan bod kunnen komen; 

   4. alternatieven te presenteren die redelijkerwijs door de aanvrager kunnen worden overwogen, zodat hiermee rekening kan worden gehouden wanneer de effectstudie wordt uitgevoerd" (uittreksel van https://memoire-inondations.wallonie.be/). 

7. De complexiteit van het verwerken van bouwvergunningen vereist duidelijke, hiërarchische, leesbare en uitgebreide regelgevingskaders. Zowel overheden als projectontwikkelaars vragen hierom.

De visie van Benoit Périlleux  

Het probleem voor de autoriteiten is dat ze voortdurend onder druk moeten werken. Het is niet gemakkelijk om een evenwicht te vinden tussen onmiddellijke- en langetermijnkwesties. Specifieke ontwikkelingsplannen maken het mogelijk om een langetermijnvisie te schetsen, maar het duurt eeuwen om die op te stellen. 

In Brussel is het essentieel om af te stappen van de verworven rechten van projectontwikkelaars. Project lines en projectvergaderingen zijn nog lang niet de terugkeer van ondergrondse stedenbouw. Een goede locatieplanning stelt overheden en regeringen in staat om verder te gaan dan de regels, wat niet overal het geval is. Périlleux vindt het legitiem dat de overheid doelstellingen nastreeft die soms buiten de gevestigde kaders vallen. 

Stedelijke democratie is het onderwerp van veel discussie en vraagt om meer publiek debat. Over bepaalde onderwerpen moeten fundamentele debatten worden gestart, bijvoorbeeld "niet meer bouwen binnen blokken". Wat houdt deze maatregel precies in?  

Voordat we aan regelgeving gaan denken, moeten we eerst richtlijnen hebben waarover een publiek debat is gevoerd. Dit zal een kader bieden voor de noodzakelijke hervormingen op verschillende niveaus.

Welke rol spelen burgers en verenigingen nog aan het einde van het proces?

- BRAL

Bedenkingen van BRAL 

Door te ontdekken wat er achter de ‘black box’ zit, konden burgers en deskundigen op gelijke voet van gedachten wisselen. Het was echter duidelijk dat er soms een zekere zwaarte heerste. De huidige regelgevingskaders boezemen geen vertrouwen meer in en de uitzonderingscultuur is nog springlevend in Brussel. De vele grote hervormingen die tijdens de vorige zittingsperiode zijn gelanceerd, zijn niet allemaal succesvol geweest en zouden ons niet bijzonder goed hebben beschermd tegen het misbruik dat al tientallen jaren in Brussel aan de kaak wordt gesteld. 

Op het gebied van transparantie denken we dat er een belangrijke stap is gezet door het formaliseren van vergaderingen die voorheen achter de schermen plaatsvonden. Het bijhouden en publiceren van notulen is ook een manier om fantasieën en frustraties over deze momenten waarop het publiek niet is uitgenodigd te verminderen. 

Deze officiële raadplegingen, die van tevoren door de overheid worden georganiseerd, volgen elkaar echter op. Project lines, wedstrijden en projectvergaderingen zijn momenten waarop beslissingen worden genomen ver van elke burgerparticipatie. Welke rol spelen burgers en verenigingen nog aan het einde van het proces, tijdens het openbaar onderzoek en de overlegcommissie? De komende hervorming van CoBAT moet deze cruciale kwestie aanpakken. Zonder afbreuk te doen aan de specifieke maatregelen van de traditionele openbaarheid aan het einde van het proces, maakt het horen van en rekening houden met de mening van het maatschappelijk middenveld deel uit van de versterking van de stedelijke democratie in Brussel. 

Project lines? Projectvergaderingen? Het doel van de avond was om deze concepten, waarover wordt geschreven in de pers maar die zelden worden besproken in het publieke debat, op te helderen. We vroegen de sprekers om te vertellen over het ontstaan van de tools, uit te leggen hoe ze werken en suggesties voor verbetering te geven.

Voor deze gelegenheid verwelkomden we Kristiaan Borret, Bouwmeester Maitre Architecte (BMA) uit Brussel en coördinator van de project lines, en François Timmermans, Premier Attaché en coördinator bij de Direction de l'Urbanisme d'Urban, waar hij verantwoordelijk is voor projectvergaderingen. Benoit Périlleux, voorzitter van de Commissie voor Regionale Ontwikkeling, was aanwezig in eigen persoon. Hij werd uitgenodigd om zijn ervaring en feedback over het onderwerp met ons te delen.

Project lines / Urban ruling 

Ontstaansgeschiedenis 

Het nieuwe planningsbesluit staat nu bekend onder twee namen, urban ruling en project lines. De BMA geeft de voorkeur aan de laatste, omdat urban ruling verwijst naar tax ruling, wat hij beschrijft als een 'schone' manier om belasting te ontduiken. 

We hebben vandaag te maken met een versnippering van het overleg tussen projectontwikkelaars en overheidsinstanties. Het is absoluut noodzakelijk om het rondshoppen tussen administraties en overheden te vermijden. Al te vaak vinden deze uitwisselingen informeel plaats via de telefoon of in restaurants, terwijl ze in vergaderzalen zouden moeten plaatsvinden. Hiervoor moeten overheden het voortouw nemen en een consensus bereiken over hun visie op de projecten in kwestie. Dit is de enige manier om tot een goed formeel beheer van grote projecten te komen.

De 'black box’ van de stedenbouw is nog nooit zo wit geweest als vandaag.

- Kristiaan Borret, BMA

Hoe werkt het?

Voordat een pand wordt verkocht, worden de project lines besproken. Het idee is om de eigenaar een gevoel van verantwoordelijkheid te geven en te voorkomen dat hij zijn gebouw verkoopt aan de hoogste bieder. Deze nota schetst een aanvaardbaar ontwikkelingskader en houdt rekening met andere toepasselijke beleids- en regelgevingskaders. Het zijn dezelfde instanties die rond de tafel zitten bij de projectvergaderingen die deze aanvaardbare visienota voor de herontwikkeling van een site valideren. 

Hoewel deze voorafgaande planningsbeslissing er over het algemeen voor zorgt dat de ambities van de verkoper kunnen worden teruggeschroefd, is ze indicatief van aard en heeft ze geen wettelijke basis. Om dit te laten werken, moeten de autoriteiten rond de tafel collectief de rekening betalen. Het wordt dan ingewikkelder om te negeren wat er in de project lines staat. 

Volgens de BMA waarderen potentiële kopers deze aanpak over het algemeen omdat het hen duidelijkheid geeft over wat mogelijk is (en wat niet). 

Algemene opmerkingen en verbeterpunten

1. De overheidsinstanties moeten het eens zijn over de inhoud van het memorandum. Het moet ook alleen de grote lijnen bevatten. Sommige overheden willen er alles in opnemen, ook al is het niet de bedoeling om het PPAS te vervangen. 
2. Op het gebied van transparantie is het belangrijk dat de overheid ook de mogelijkheid heeft om met elkaar te praten, zonder het maatschappelijk middenveld of omwonenden. Aan de andere kant moet je je als overheid kunnen verantwoorden. De BMA ziet niet bijzonder veel participatie tijdens project lines of projectvergaderingen. Participatie moet meer in het algemeen worden verbeterd en naar voren worden gebracht bij elke hervorming van specifieke publiciteitsmaatregelen. 
3. Het zou technisch onmogelijk zijn om participatiebijeenkomsten te organiseren voorafgaand aan de project lines, aangezien er geen projecteigenaar is, alleen potentiële kopers. 
4. Kristiaan Borret gelooft dat de 'black box’ van de stedenbouw nog nooit zo wit is geweest als vandaag. Project lines worden gehouden vóór de verkoop en projectvergaderingen vóór de bouwvergunning wordt verleend. Wat vroeger achter de schermen gebeurde, vindt nu plaats in vergaderingen met officiële notulen.

Projectvergaderingen 

Ontstaansgeschiedenis 

Er is altijd al veel contact geweest tussen projectontwikkelaars en de autoriteiten, maar die waren slecht georganiseerd en gestructureerd. Ze waren informeel en er bestonden grote verschillen tussen de betrokken gemeenten en administraties.   

Tijdens de laatste hervorming van CoBAT in 2017 resulteerde de wens om deze contacten te verduidelijken en te formaliseren in een artikel (nr. 188). Een rondzendbrief uit 2020 verduidelijkte het artikel en bepaalde hoe de vergaderingen moesten worden georganiseerd. 

Hoe werkt het? 

Elke aanvrager van een vergunning kan een projectvergadering aanvragen. Urban.brussels beslist of de aanvraag wordt aanvaard of doorverwezen naar de gemeenten. De eerste projectvergaderingen werden online gehouden tijdens de COVID-pandemie wat het proces bemoeilijkte. Elke vergadering duurt 1u15 en de notulen worden achteraf naar de projectleider gestuurd. Er zijn over het algemeen zeven of acht vergaderingen per project en altijd op woensdag en vrijdag, wanneer de lokale autoriteiten minder overlegcomités hebben.

Algemene opmerkingen

In het begin was er geen proces-verbaal (PV). Aangezien het Gewest zijn mening moest geven over de projecten, maakte dit de discussies achteraf ingewikkelder. Van alle kanten kwam het verzoek om PV's op te stellen. Het grote publiek kan die notulen nu op verzoek krijgen. Er is echter geen algemene publicatie op de website van Urban.brussels gepland.

Het proces van bouwvergunningen wordt steeds complexer en hier zijn enkele punten om in gedachten te houden tijdens projectvergaderingen: 

1. De termijn van tien dagen om een mening te geven over een project is veel te kort. Zeker als je weet dat het meer dan een jaar duurt om een bouwvergunning te verwerken.

2. Er zijn veel verschillen tussen de administraties en er is weinig flexibiliteit in de discussies. 

3. Sommige architecten of projecteigenaren willen het project mede-ontwerpen. Wat verwachten zij precies van een projectbijeenkomst?  

4. Projectvergaderingen vereisen een veel hoger niveau van professionaliteit van administraties. 

5. Het ontbreekt aan een corpus van aanbevelingen voor verschillende locaties - dezelfde aanbevelingen zullen niet van toepassing zijn op verschillende gemeenten voor vergelijkbare gebouwen of projecten. 

6. Wat vinden de omwonenden? Het zou interessant zijn om daar eerder achter te komen. In Brussel hadden we de openbare enquête over het bestek, die zeer interessant was over dit onderwerp. In Wallonië is het doel van de tussentijdse projectvergaderingen om: 

   1. "de projecteigenaar in staat stellen zijn project te presenteren; 

   2. het publiek in staat stellen informatie te verkrijgen en opmerkingen en suggesties te maken over het project; 

   3. specifieke punten te belichten die in de effectstudie aan bod kunnen komen; 

   4. alternatieven te presenteren die redelijkerwijs door de aanvrager kunnen worden overwogen, zodat hiermee rekening kan worden gehouden wanneer de effectstudie wordt uitgevoerd" (uittreksel van https://memoire-inondations.wallonie.be/). 

7. De complexiteit van het verwerken van bouwvergunningen vereist duidelijke, hiërarchische, leesbare en uitgebreide regelgevingskaders. Zowel overheden als projectontwikkelaars vragen hierom.

De visie van Benoit Périlleux  

Het probleem voor de autoriteiten is dat ze voortdurend onder druk moeten werken. Het is niet gemakkelijk om een evenwicht te vinden tussen onmiddellijke- en langetermijnkwesties. Specifieke ontwikkelingsplannen maken het mogelijk om een langetermijnvisie te schetsen, maar het duurt eeuwen om die op te stellen. 

In Brussel is het essentieel om af te stappen van de verworven rechten van projectontwikkelaars. Project lines en projectvergaderingen zijn nog lang niet de terugkeer van ondergrondse stedenbouw. Een goede locatieplanning stelt overheden en regeringen in staat om verder te gaan dan de regels, wat niet overal het geval is. Périlleux vindt het legitiem dat de overheid doelstellingen nastreeft die soms buiten de gevestigde kaders vallen. 

Stedelijke democratie is het onderwerp van veel discussie en vraagt om meer publiek debat. Over bepaalde onderwerpen moeten fundamentele debatten worden gestart, bijvoorbeeld "niet meer bouwen binnen blokken". Wat houdt deze maatregel precies in?  

Voordat we aan regelgeving gaan denken, moeten we eerst richtlijnen hebben waarover een publiek debat is gevoerd. Dit zal een kader bieden voor de noodzakelijke hervormingen op verschillende niveaus.

Welke rol spelen burgers en verenigingen nog aan het einde van het proces?

- BRAL

Bedenkingen van BRAL 

Door te ontdekken wat er achter de ‘black box’ zit, konden burgers en deskundigen op gelijke voet van gedachten wisselen. Het was echter duidelijk dat er soms een zekere zwaarte heerste. De huidige regelgevingskaders boezemen geen vertrouwen meer in en de uitzonderingscultuur is nog springlevend in Brussel. De vele grote hervormingen die tijdens de vorige zittingsperiode zijn gelanceerd, zijn niet allemaal succesvol geweest en zouden ons niet bijzonder goed hebben beschermd tegen het misbruik dat al tientallen jaren in Brussel aan de kaak wordt gesteld. 

Op het gebied van transparantie denken we dat er een belangrijke stap is gezet door het formaliseren van vergaderingen die voorheen achter de schermen plaatsvonden. Het bijhouden en publiceren van notulen is ook een manier om fantasieën en frustraties over deze momenten waarop het publiek niet is uitgenodigd te verminderen. 

Deze officiële raadplegingen, die van tevoren door de overheid worden georganiseerd, volgen elkaar echter op. Project lines, wedstrijden en projectvergaderingen zijn momenten waarop beslissingen worden genomen ver van elke burgerparticipatie. Welke rol spelen burgers en verenigingen nog aan het einde van het proces, tijdens het openbaar onderzoek en de overlegcommissie? De komende hervorming van CoBAT moet deze cruciale kwestie aanpakken. Zonder afbreuk te doen aan de specifieke maatregelen van de traditionele openbaarheid aan het einde van het proces, maakt het horen van en rekening houden met de mening van het maatschappelijk middenveld deel uit van de versterking van de stedelijke democratie in Brussel. 

De BBP's verduidelijken het Gewestelijk Bestemmingsplan (GBP) door gedetailleerde bestemmingen, de inplanting en bouwprofielen van de constructies vast te leggen. Dit creëert een soort versnipperde stadsplanning, wat resulteert in een gebrek aan samenhang binnen deze wijk waarvoor nooit een gezamenlijke visie werd uitgewerkt, behalve dan de bouw van een central business district met zijn acht World Trade Centres met in totaal niet minder dan 64 torens!¹

Naast het GBP verduidelijken, worden BBP's soms op maat gemaakt om tegemoet te komen aan de ambities van projectontwikkelaars. De programma's die erin worden ontwikkeld, kunnen veel dichter zijn dan de gewestelijke regelgevende kaders toelaten, met de Up Site-toren van Atenor en de Tour & Taxis-site als perfecte voorbeelden hiervan. In het eerste geval maakt het BBP Willebroek dat langs het kanaal loopt en in 2009 werd goedgekeurd, de weg vrij voor de hoogste woontoren van Brussel (140 m), op de locatie van de voormalige Delhaize-opslagplaatsen. Voor Tour & Taxis hebben we nog niet de 'kans' gehad om het grootste deel van het programma te bekijken. Maar we weten dat er meer dan 100.000 m² nieuwe woningen en een toren van maximaal 150 m komen, allemaal toegestaan door een BBP uit 2017.

CCN, recht uit het verleden

In 2018 geeft de Gewestregering Perspective Brussels de opdracht om een gezamenlijke visie uit te werken voor het Territorium Noord, een gebied dat wordt begrensd door de binnenring, de Havenlaan, de Koninginnelaan en de Koningsstraat. Dit proces heeft tot doel om de uitdagingen in kaart te brengen van een territorium dat bewust ruimer is dan de Noordwijk, om zo een visie en een strategie voor de ontwikkeling ervan vast te stellen. Hoewel er in oktober 2021 een diagnose werd opgesteld, wachten we nog steeds op een gedeelde visie waarin de weg wordt uitgestippeld voor de toekomst van de wijk. Bij gebrek aan zo'n visie volgen de openbare (Ferraris, CRU 1, RPA Maximilien-Vergote) en private (ZIN, Livin, CCN, Proximus ...) projecten elkaar op. Voor sommige van deze private projecten worden project lines opgesteld en de ontwikkeling ervan wordt omkaderd door een voorafgaande stedenbouwkundige beslissing. Andere lijken zo uit het verleden te zijn gestapt, alsof de geesten uit de jaren 70 nog steeds rondspoken bij de herontwikkeling van bepaalde sites.

Slechts een paar jaar later, in juni 2022, vragen privéontwikkelaars Atenor en AG Real Estate een bouwvergunning aan voor de herontwikkeling van de site van het Communicatiecentrum Noord (CCN), waar zich naast het Noordstation, ook een winkelgalerij en de kantoren van de Brusselse Gewestelijke Overheidsdienst bevinden. Volgens de pers zullen er na de sloop van de monoliet uit het begin van de jaren 80 vier torens worden gebouwd op de bestaande sokkel, waardoor de iconische gevel van het Noordstation, die maar al te vaak wordt verward met het CCN, eindelijk zichtbaar wordt. Dit gebouw is op zich al groot, maar de programmering van het nieuwe project breekt alle records. De totale vloeroppervlakte wordt 67% groter, de kantoorruimte stijgt van 79.000 m² naar 92.000 m², de winkelruimte wordt bijna verdrievoudigd (van 3.200 m² naar 8.000 m²) en 50.000 m² is bestemd voor woningen om de functies in de wijk te diversifiëren. Dit alles in gebouwen van 20 tot 30 verdiepingen hoog (de huidige Proximus-torens hebben 28 verdiepingen).²

Als dit gigantische programma echter wordt uitgevoerd, moet het bestaande BBP voor deze locatie worden herzien. Dit dateert immers uit 1967 en is niet eens in overeenstemming met de bestaande situatie: ruim de helft van het terrein van het CCN is niet opgenomen in de plannen en het gebouw is 57 m hoog, terwijl het BBP dat vóór de sloop van kracht was slechts een hoogte van 35 m toestond! In november 2022, slechts enkele maanden nadat de ontwikkelaars de bouwvergunning hebben aangevraagd, lanceert de gemeente Schaarbeek een openbaar onderzoek om het BBP te herzien.

De analyse van het dossier is verbijsterend. Het dossier omvat een soort ophemeling van het Manhattanplan, hoewel dit algemeen wordt beschouwd als een ernstige stedenbouwkundige fout en het hoogtepunt van de verbrusseling, een architecturaal concept geïnspireerd door het Brussel van de jaren 70 en internationaal gebruikt om de stedenbouwkundige excessen te beschrijven die het gevolg zijn van een te nauwe relatie tussen politieke machten en private projectontwikkelaars. Daarin staat: “De wijziging van het BBP zal het mogelijk maken de continuïteit van de rooilijnen van het bestaande BBP te handhaven en nieuwe rooilijnen te bevorderen die nodig zijn om de geest van het Manhattanplan te bekrachtigen als een iconisch geheel dat op erfgoedniveau moet worden versterkt.” Wat meer bepaald het CCN-huizenblok betreft, dat volledig onder het nieuwe plan valt, “moet de wijziging van het BBP het mogelijk maken de bestaande hoogbouw te handhaven en voor het CCN-huizenblok hoogbouw toe te staan in het belang van de continuïteit en de verduidelijking van het weefsel.” De doelstelling van de documenten die aan het openbaar onderzoek zijn voorgelegd is duidelijk: een functionele mix creëren in de wijk door middel van nieuwe woningen met ‘stedelijke vormen’ die vergelijkbaar zijn met de naburige toren. Het is even zoeken om het scenario te zien dat de overheid heeft uitgeschreven voor het CCN-huizenblok. In het midden van het milieueffectenrapport staat een schema met vier torens van 93 tot 110 m hoog op wat het voorplein van het Noordstation had kunnen zijn.³

Het beleid van voldongen feiten

Klinkt dit scenario bekend in de oren? Dat is niet toevallig. De plannen die zijn voorgelegd aan het openbaar onderzoek lijken als twee druppels water op de flarden informatie die werden gepubliceerd bij de indiening van de stedenbouwkundige vergunningsaanvraag voor de vier torens op de voormalige CCN-site een paar maanden eerder. In een Facebookpost van Pascal Smet uit oktober 2022, voordat het BBP aan een openbaar onderzoek werd voorgelegd, staat zelfs te lezen hoe het Bolivarplein er zou uitzien aan de voet van de torens.[4] 

Het is één ding om van tevoren een virtuele voorstelling van een openbare ruimte te maken, om burgers en gebruikers te laten dromen over de transformaties in hun wijk, maar het is iets anders om het paard zo achter de wagen te spannen. Voor alle duidelijkheid: de nieuwe eigenaars van het CCN hebben een bouwvergunning ingediend voor de bouw van vier torens voordat het geldende regelgevende kader dit toeliet. Is dat geen riskante zet, gezien de welbekende traagheid en onbuigzaamheid van de gemeentebesturen bij de verwerking van bouwvergunningen? Waarschijnlijk wel, tenzij de nieuwe plannen werden uitgetekend in overleg met alle betrokken spelers.

Die logica kunnen we ook doortrekken voor het Proximus-bouwblok. Als we de bestemmingen en bouwprofielen vergelijken tussen drie verschillende documenten - de project line Proximus, de vergunningsaanvraag voor het Proximus-gebouw en het BBP dat de zone regelt - dan komen de cijfers heel precies overeen. En toch, niet alleen zijn deze documenten op jaren afstand van elkaar opgesteld, maar het is ook het recentste document, het BBP, dat rechtskracht heeft. Het is de omgekeerde wereld, want deze twee andere documenten hadden deze bestemming niet kunnen inplannen voordat het BBP werd gewijzigd en deze wijzigingen aan een openbaar onderzoek werden onderworpen via de openbaarmaking en overlegprocedure.

Bronnen: dossier vergunningsaanvraag Proximus.

Wat hebben we nog te zeggen?

Uit een grondige doorlichting van de administratieve documenten die beschikbaar zijn tijdens het openbaar onderzoek naar het BBP blijkt ook dat de beslissingen die werden goedgekeurd in de verschillende nota's en eerdere overeenkomsten een invloed kunnen hebben gehad op sommige keuzes, tot in het Milieueffectenrapport. De documenten gunnen immers een blik op de inhoud van de besprekingen tussen de bureaus belast met het milieueffectenrapport en het Begeleidingscomité bestaande uit Perspective Brussels, Leefmilieu Brussel en de gemeente Schaarbeek. Gezien de effecten op de levenskwaliteit verwacht in het voorkeursscenario van vier torens, had het adviesbureau aanbevolen om 'de geplande oppervlakte voor het CCN-bouwblok te verkleinen'. Deze aanbevelingen konden echter niet worden opgevolgd door het Begeleidingscomité, omdat de notulen van de projectbegeleidingsvergadering vermelden dat er 'strategische keuzes en voorafgaande afspraken' waren gemaakt. Met andere woorden, de politieke beslissingen die tussen besturen worden genomen in het kader van voorafgaande nota's zouden hier zwaarder doorwegen dan het milieueffectenrapport opgesteld door een onafhankelijk adviesbureau. Dit is een duidelijke afwijking van het oorspronkelijke doel van Urban Ruling, namelijk een kader creëren voor de richtlijnen van een project en de belangrijkste afwijkingen die een ontwikkelaar kan aanvragen voordat hij een stuk grond koopt.

Wat de Noordwijk, een eeuwig laboratorium voor de Brusselse stedenbouw, aantoont is dat de project lines inbreuk kunnen maken op de onafhankelijkheid van de adviesbureaus die een objectief oordeel moeten geven over de effecten van een project en op de mogelijkheid van burgers en de burgermaatschappij om vraagtekens te zetten bij sommige keuzes tijdens het openbaar onderzoek. Het is naar onze mening essentieel om lessen te trekken uit dit voorbeeld alvorens algemeen gebruik te gaan maken van een tool die, onder het mom van voordelen op het vlak van vastgoedspeculatie rond de verkoopprijs van gronden, in feite een bevestiging is van de terugkeer naar clandestiene stedenbouw en onderhandeling.

_____

1. https://www.quartiernord.be/docs/plan_manhattan_livre%201.pdf.

2. Steven Van Garsse, 'Torens en pleinen op sokkel van het oude CCN-gebouw', in BRUZZ, 22.06.2022.

3. BBP nr. 19 Westwijk van het Noordstation, mei 2023.

4. https://www.facebook.com/SmetPascal/posts/652528206241318.