PAD MIDI – défis : bureaux de SNCB, spéculation, maillage vert

Le BRAL jette un regard critique sur les PADs les plus importants. Les Plans d’Aménagement Directeur (PAD) sont à la fois stratégiques et (en partie) juridiquement contraignants. Ils cadrent l’avenir de diverses zones importantes de notre ville. La plupart sont en déjà en cours d’élaboration depuis quelques temps, mais il fallait attendre que soit réformé le CoBAT, c’est-à-dire le document cadre de la législation urbanistique à Bruxelles, pour permettre à ces plans de Perspective.Brussels d’exister d’officiellement. Parmi les dernières étapes avant leur entrée en vigueur manquait encore la participation. C’est chose faite depuis juin : la plupart des PAD vient de faire l’objet d’un tir groupé de séances d'information. Le BRAL veut informer le public sur les pièges et les opportunités de ces nouveaux instruments de planification. Dans cette contribution : le Midi. Présentation du PAD ici.

Parmi les grands défis de ce PAD: les bureaux bientôt libérés par la SNCB, la spéculation, le lien entre les quartiers avoisinants, le maillage vert (Senne). Et comme le dit bien le diagnostic du PAD, le quartier manque cruellement d’espaces publics de qualité, de crèches, d’espaces verts, d'écoles et d’équipements sportifs et socioculturels.

La Région souhaite faire émerger le concept de "gare habitante" et d’accroître la mixité fonctionnelle du quartier, son animation et sa convivialité. Très bien. Mais sera-t-elle à même d’établir un rapport de force avec e.a. la SNCB pour se donner les moyens de ses ambitions ?

Quel futur pour les bureaux de la SNCB ?

Le foncier public dans le quartier est aujourd’hui très limité. Pourtant les 100.000 à 150.000 m² de bureaux que la SNCB vendra sous peu sont encore propriété publique. Tant de surface, quelle opportunité pour le quartier ! Leur destination future est pourtant encore inconnue. Si cette nouvelle donne est une des raisons d’actualiser le schéma directeur de 2014 pour en faire un PAD, au fond notre réaction de l’époque reste la même et n’en devient que plus aigüe : malgré de bonnes intentions, c’est l’argent qui dirige souvent. Et ici même si c’est en bonne partie côté public (SNCB, Eurostation, …) que les investisseurs se trouvent, la grosse inconnue étant le risque de proportion écrasante de bureaux et de logements haut de gamme que des espaces publics reliftés pourront contribuer à valoriser (lisez ici notre article de 2015 qui détaille cela point par point en NL, tout s’y retrouve. Nous estimons que la SNCB doit mieux assumer son rôle d’acteur public.

Comme gare de l’Ouest, nos amis du chemin de fer semblent attendre le cadre règlementaire qui rentabilisera au mieux leurs propriétés. A ceci près qu’ils sont ici directement les opérateurs. Jusqu’à nouvel ordre, ils restent un service public sensé donc servir l’intérêt public : qu’ils prévoient dès lors d’inclure écoles, crèches, équipements sportifs, bibliothèques et autres infrastructures collectives ! Ou des activités d’activités d’économie locale et circulaire qui feraient le lien avec quartier Cureghem et le bas  de Saint-Gilles. En bref faut-il encore le dire : la Région doit inciter la SNCB, vendeur public, à ne pas faire de projet purement spéculatif de type bureaux et logements haut de gamme.

Le logement

La Région souhaite en 2030 rééquilibrer ses fonctions en renforçant son caractère résidentiel et en allouant 50% de l'espace à du logement et 50% à du tertiaire, fort bien. Le BRAL souhaite aller plus loin et soutient la demande du Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat (RBDH): qu’en terrain privé tout projet logement de plus de 1.000m² contienne 15% de logements sociaux, et que ceux de plus de 10.000m² en contiennent 25%. Ceci vaut donc pour le projet Victor d’Atenor dont le volume avoisinait les 100.000m² en 2011, principalement de bureau. Comme Porte de Ninove, voici un projet privé qui se permet de fluctuer au gré du temps et du marché. Aujourd’hui nous ne connaissons pas bien les intentions d’Atenor mais la tendance semble toujours être aux tours, mais plutôt de logements, upper-class. La réaction du BRAL en 2011 reste actuelle : les habitants et organisations se sont toujours opposés contre la réalisation de plans particuliers taillés sur mesure pour des projets immobiliers spéculatifs. Nous espérons que ce PAD, et donc surtout son volet règlementaire, pourra y offrir une réponse.

Et la captation des plus-values ?

Les PAD peuvent permettre de déroger au PRAS (Plan Régional d’Affectation du Sol) et dès lors faire monter la valeur d’un terrain au mètre carré en en modifiant la destination autorisée. Gros enjeu. Nous réitérons ici encore notre plaidoyer pour un instrument efficace de captation de plus-value lorsqu’un PAD ou un autre instrument de planification permet à un développeur privé d’engranger plus de plus-value. Il y a bien les charges d’urbanisme, contrepartie due par des promoteurs censée compenser les incidences négatives d’un gros projet, mais telles que conçues à ce jour, elles sont un coup manqué car elles sont insuffisantes et gérées sans vue d’ensemble, au cas par cas. De plus aucune articulation n’est prévue entre PAD et charges d’urbanismes, qui sont souvent négociées avec…les communes, un autre acteur que la Région donc. Le BRAL demande une révision en profondeur des textes légaux régissant les charges d’urbanisme pour qu’elles servent mieux le bien public, tant dans le cas de projets logement que dans les autres projets privés, et la mise en place d’un système de captation de plus-value.

Phasage des opérations

Des occupations temporaires ont été évoquées pour le bâtiment du Tri Postal, et, qui sait ? d’autres seront peut-être prévues à l’avenir dans les autres bâtiments à mettre en chantier. Cette formule permet notamment de rendre un endroit attractif, mais reste à savoir pour qui. Nous trouvons important qu’elles soient cadrées pour attirer dès les premières phases tous les publics, y compris les plus fragilisés et ceux des alentours, ainsi que des dynamiques locales et activités à haute valeur sociale ajoutée pour eux et pour tous.

Espaces publics

Les espaces publics aujourd’hui mal qualifiés souffriront de proportions hauteur/largeur encore plus inconfortables pour les piétons. Les futurs plans prévoient d’élever le Tri Postal de quelques niveaux et les tours Victor devraient pousser jusqu’à hauteur de la tour du midi. Ombrages et vent: les effets des bâtiments hauts seront-ils testés en soufflerie pour connaître l’impact des courants d’air dans les espaces attenants?  Quant à la mobilité douce, les connexions doivent être faites avec les boulevards de la petite ceinture.

Paysage

De manière générale, le périmètre du PAD midi est fort limité. Il est donc essentiel de veiller à travailler tous les liens autour – non seulement vers la petite ceinture, mais aussi vers Anderlecht et Saint-Gilles.

Et puis au-delà, à l’échelle du paysage. Le BRAL est en faveur du volet ‘paysager’ d’aménagement des espaces publics prévu dans le schéma directeur de 2014. Nous attirons l’attention sur deux éléments qui n’ont pas toujours été mis en lumière :

1. L’espace inutilisé sous les voies peut jouer un rôle important comme espace public couvert entre Anderlecht et Saint-Gilles.
2. Le lien entre la gare du midi et le tronçon découvert de la Senne derrière la rue des Vétérinaire était inclus dans le schéma directeur et ne l’est plus dans le PAD. Le BRAL estime qu’il devrait de nouveau en faire partie. Surtout qu’au-delà de ce tronçon et avec l’accord d’Infrabel, une belle connexion de mobilité douce vers le boulevard Paepsem pourrait voir le jour entre Senne, voies ferrées et industries. Attention : ceci ne veut pas dire qu’il faut écarter ces dernières, mais au contraire qu’elles n’en deviendront que plus accessibles.

En tout cas ces aménagements du paysage valorisant la Senne ne seraient pas du luxe. Surtout au regard du Plan Nature que la Région vient d’adopter et qui préconise pour tous les bruxellois un espace vert à moins de 400m du domicile, nous en sommes encore loin pour les environs de la gare du Midi !

Mobilité

L’accès voiture dans le périmètre est déjà saturé aujourd’hui. Il semblerait donc élémentaire de conditionner sa densification à l’amélioration de la mobilité à échelle bruxelloise : réduction du trafic automobile, solutions park & ride, amélioration des réseaux de transport en commun, …Ce que nous écrivions en 2015. Même si la bataille est complexe et ces améliorations ne sont pas encore gagnées , le BRAL estime donc que favoriser le shift modal reste tout aussi prioritaire que de lever le pied sur la densification en bureaux et logements privés.

BRAL transmettra également tous ces commentaires à Perspective.Brussels. Souhaitez-vous également répondre aux moments d'information des PADs ? Cela peut se faire rapidement ! Envoyez un e-mail à pad-rpa@perspective.brussels avant le jeudi 12 juillet.

Avez-vous des questions ? Posez-les via marie@bral.brussels.