PAD Ninoofsepoort: specifieke aanbevelingen

19/04/2019

De Ninoofsepoort is een van de vier gebieden die de eer kreeg als eerste gepland te worden met hét nieuwe speeltje van deze regering: de Richtplannen van Aanleg (RPA) ofte Plan d’Aménagement Directeur (PAD). De Ninoofsepoort is nog in openbaar onderzoek tot en met 29 april. De enjeux zijn enorm, reageren is dus de boodschap. BRAL zet alvast zijn opmerkingen op een rij.

De enjeux van de PAD’s zijn enorm, reageren is dus de boodschap. BRAL zet alvast zijn opmerkingen op een rij.

Ninoofsepoort

We starten met de conclusie. Wil het ooit goed komen met deze PAD, dan zijn er maar twee opties:

De snelle optie: haal de Besix-driehoek uit de perimeter van de PAD. Zo kan de rest van de PAD goedgekeurd en gerealiseerd worden. We hebben namelijk enkel een (zeer groot) probleem met de drie torens van Besix. Door de Besix-driehoek te schrappen krijg je meer tijd langer om na te denken over dit deel en alvast de onteigeningsprocedure in te zetten. De grond is niet veel waard volgens de huidige voorschriften van het GBP, maar wordt onbetaalbaar wanneer de regels van de PAD in voege treden.
De minder snelle optie. Stop deze PAD, onteigen Besix en maak een nieuwe PAD! Mét het toren-project dat deze PAD mogelijk maakt, is het no passeran voor deze PAD. In dat geval wordt de PAD uitgesteld tot ...? Hoe dan ook moet de Besix-driehoek dan eerst onteigend worden, zodat er op basis van een nieuw project aldaar een nieuwe PAD kan gemaakt worden.

Waarom zijn we zo tegen het torenproject van Besix, zult u zich afvragen? We schreven er al een persbericht over samen met talrijke partners, maar zetten het even op een rij en voegen wat elementen toe.

Een project uit de jaren ‘50

Het gaat dus over drie torens op een sokkel. De hoogste toren mag 90 meter hoog worden en wordt geflankeerd door iets minder hoge torens. Om een idee te geven: 90 meter is even hoog als de 25 verdiepingen tellende Bastiontoren aan de Naamsepoort. Het programma van de torens ligt niet exact vast, maar de PAD maakt de komst mogelijk van 30.000 m² ‘woningen’. Grofweg geschat levert dat een 300-tal woningen op. Maar ook hotels met een maximale capaciteit van 250 kamers zijn mogelijk in dit ‘woongebied’. In de sokkel is dan weer plaats voorzien voor 1500 m² collectieve voorzieningen en handelszaken. En onder dat alles zit er de ondergrondse parking. Kortom: het lijkt wel een project uit de jaren ‘50: torens op een sokkel langs de kleine ring met een parking eronder.

Het lijkt wel een project uit de jaren ‘50: torens op een sokkel langs de kleine ring met een parking eronder.

Bewoners en verenigingen vinden de komst van de drie torens onaanvaardbaar om de volgende redenen:

Het wijkt af van alle geldende stedenbouwkundige regels. De huidige wetgeving laat enkel de ontwikkeling toe van 14.000 m² kantoren. Voor de duidelijkheid: daar zit niemand op te wachten. Maar het verschil tussen de 14.000 m² kantoren en een project met 30.000 m² ‘woningen’ + winkels en collectieve voorzieningen is wel héél groot.
Het project voegt honderden extra woningen, en waarschijnlijk dus ook hotelkamers, toe aan een reeds zeer dichtbevolkte buurt. In de directe omgeving zijn bovendien al veel residentiële projecten gepland (Dépôt Design, Tour Brunfaut, voormalige drukkerij Hayez) die veel nieuwe woningen toevoegen, maar te weinig publieke infrastructuur voorzien. Ook de PAD zelf voorziet op andere plekken nog de nodige woningen.
De buurt is zeer blij met de komst van het park. Dit park voldoet echter amper aan de bestaande vraag naar groen in dit drukbevolkte stuk Brussel. De komst van deze drie torens doet de vraag rijzen of het park er komt voor de buurt of voor de nieuwe bewoners en toeristen die men wil aantrekken.
Het zal mobiliteitsproblemen genereren en versterken in een al verzadigde buurt.

Ter zijde: Ook de PAD voor het Weststation verdicht op een gelijkaardige wijze een al drukbevolkt stadsweefsel én voorziet ook een park dat op zich te klein is voor de huidige én de toekomstige vraag naar groen samen. Een groot verschil met het Richtplan van Aanleg aan Weststation is dat de Ninoofsepoort véél slechter ontsloten is door het openbaar vervoer en niet is ingebed in een zacht mobiliteitsnetwerk die voor een snelle verbinding met andere groene zones kan zorgen.

De unieke locatie van de torens zorgt voor het wegnemen van verschillende zichtassen. Zie ook de videolinken in bijlage. Visueel zetten ze een stop op het gebied. Het park en de andere ontwikkelingen zullen verstopt zitten achter de drie torens.
De sokkel, de onderste laag waarop de toren rust, moet beter. Ten eerste moet de toegang in of door de sokkel echt publiek toegankelijk zijn en deel uitmaken van het ruimere wandelweefsel. Ten tweede moeten de publieke functies erin echte trekkers zijn. Een productieactiviteit is in theorie mogelijk en zou een mooie vitrine kunnen krijgen. Maar de voorgestelde 1500 m² collectieve voorzieningen en handelszaken zijn niet geruststellend en te weinig. En ook een aantal slechte voorbeelden uit het verleden stellen ons, ondanks de goede voornemens, zeer sceptisch.
- Ook het Rijksadministratief Centrum (RAC) kreeg onderaan publieke functies. Wat kregen we? Een x-tra large koffiekamer van 6.000 m² voor de politie.
- De aanpalende Financietoren kreeg ook een publieke doorgang om zo de tuin van het RAC makkelijker te verbinden met de Kruidtuin. Wat kregen we? Een toegang met een badge en security.
- En werd de gigantische sokkel van dat andere modernistisch monument, het WTC, ooit een levendig deel van het stadsweefsel met publieke doorgangen waarmee de barrière werd opgeheven? Neen.

Conclusie: Als dit project er ooit komt, moet de overheid hier zeer hard op haar strepen staan en heel de sokkel de hare maken.

Het project heeft geen aandacht voor de sociale cohesie in de buurt en zijn huidige bewoners. Nochtans vragen buurtbewoners en de lokale verenigingen al jaren om extra in te zetten op sociale cohesie. Iets waar lokale actoren dagelijks hard aan werken. We vrezen echter dat deze drie torens op hun sokkel de sociale en fysieke breuken zullen vergroten.
Deze PAD maakt mogelijk dat BesixRed grote winsten maakt. Wanneer dit plan wordt goedgekeurd, is hun grond van de ene op de andere dag pakken meer waard. In plaats van 14.000 m² kantoren kunnen ze dus 30.000 m² ‘woningen’ + winkels en collectieve voorzieningen ontwikkelen en verkopen. Kassa kassa. Een fijn cadeau van de Brusselse overheid die daar niets voor terugkrijgt. Los van deze bestemmingswijziging geniet de ontwikkelaar van een omgeving die bevorderlijk is voor vastgoedspeculatie, met aan de ene kant het kanaal en aan de andere kant het park.

Onteigening

We stellen voor dat het Brussels Gewest de ‘Besix-driehoek’ onteigent (zonder bestemmingswijziging is hij niet zo veel waard) om samen met omwonenden een alternatief project uit te denken dat ook aan hun behoeften voldoet. Een veelheid van projecten van regionaal belang kan op dit perceel worden overwogen na een lokale diagnose, bijvoorbeeld een watersportcentrum, een muziekschool, een science center enz.

Je kan je bezwaren tot en met 29 april (o.a) doorgeven via de post naar Perspective.Brussels, Territoriale Strategie, Naamsestraat 59, 1000 Brussel. Deze keer is er – vreemd genoeg- geen mailadres voorzien om je opmerkingen naar te versturen.

Op de website van Perspective vind je alle info en plannen.

Steyn Van Assche

Annexe

aankondiging openbaar onderzoek Ninoofsepoort Molenbeek.pdf