Le logement futur le long du canal: une trilogie (2) - Charges d'urbanisme

20/02/2019

Choix 2 : Et les charges d’urbanisme, que faire de ce super outil?

Les grands projets privés de logement se multiplient le long du canal. Près de 140 logements sur l’ancien site du Dépôt Design, environ 130 dans le projet ‘Dockside’ à Sainctelette, 800 à 1000 sur le site de Tour & Taxis, 409 en face dans les projets Riva et Canal Wharf en fin de chantier… Et la liste n’est pas finie !

Pour rappel, nous établissions dans la première partie combien tout plein de logements neufs ne veut pas toujours dire tout plein de bruxellois bientôt logés. Surtout quand on les envisage comme produits d’investissement, ajouterons-nous aujourd’hui.

La partie n’était pourtant pas perdue d’avance : un cadre légal permet justement de créer au sein de grands projets privés toutes ces fonctions moins rentables (et nécessaires à la ville) : les charges d’urbanisme. Soit une contribution demandée par les pouvoirs publics à tout développeur d’un gros projet (gros donc en principe lucratif) en compensation de l’impact qu’il aura sur son environnement : elles peuvent prendre la forme de logements publics sociaux, ou “conventionnés”, (entendez : pour des ménages dont le revenu n’excède pas 52.358,75 euros par an) ; d’écoles ; équipements de quartier, etc. Last but not least : ce même cadre légal recommande que dans les projets de logement les charges soient prioritairement utilisées pour faire du logement abordable (plutôt que pour refaire une rue par exemple). Bref, les charges d’urbanisme sont un bel outil pour inciter les investisseurs à s'adapter aux besoins des citoyens.

Mais qu’en est-il dans tous ces projets ?

Sur Tour et Taxi (800 à 1000 logements): de simples rues et environ quatre logements

En automne 2018, la Région bruxelloise a approuvé la modification d'un permis pour le réaménagement de la Gare Maritime et l'aménagement de huit blocs résidentiels dans la zone C sur Tour & Taxis (rue Picard 7-15). Après une longue attente, la répartition des charges d'urbanisme est finalement devenue publique ! La plus grande partie va aux routes, à la liaison entre la Lakenveldplein et le parc, et à quelques maisons conventionnelles (environ quatre). En collaboration avec d'autres organisations de la société civile et la plate-forme résidente TouTPubliek, le BRAL a veillé à ce que la plupart des charges d’urbanisme soient affectés à la construction de logements sociaux.

La Région peut exiger que développeur « Extensa » construise des logements sociaux par les charges d’urbanisme. Malheureusement, la Région n'a pas fait cette exigence. Tour & Taxis est un triste symbole de la façon dont la Région traite les projets immobiliers spéculatifs, une occasion manquée d'en faire un quartier (socialement) mixte.

Sur Dépôt Design et KBC (380 logements): une rue, une placette et quelques sous

Pour ces deux projets ayant reçu des avis favorables de la commune et dont la Région doit actuellement décider de l’octroi du permis, la commune souhaite recevoir une bonne part des charges “en numéraire”. C’est à dire : en argent sauf pour une partie des charges devrait être donnée en nature pour la création d’une petite placette et le réaménagement d’une rue dans le cas de l’ex-Dépôt Design.

Exit donc la mise à disposition de logements publics recommandée par la législation charges d’urbanisme. Des deux côtés, la commune souhaite investir plus tard l’argent dans des projets de quartier ailleurs dans la commune, « qui puissent profiter au plus grand nombre, comme la dé-densification des intérieurs d’îlot, le rachat d’entrepôt ou autre, au profit de nouveaux espaces/ parcs publics, ... » Fort bien si ce n’est que du coup, le détail du quand, quoi, où de ces projets n’est pas encore connu.

Quelle que soit la manière dont la Région tranchera ces choix pour l’ex-Dépôt Design, l’ex-KBC, et T&T, ces quelques exemples laissent entendre que la grande latitude laissée à l’interprétation du cadre légal des charges d’urbanisme risque de nuire à son efficacité.

En première partie on parlait de la densité du site. En troisième partie, nous envisageons la participation comme partenariat.