PAD Ninoofsepoort - Uitdaging: Projectontwikkelaar BESIX in toom houden

De Richtplannen van Aanleg zullen het uitzicht bepalen van een aantal omvangrijke gebieden in onze stad voor de komende decennia. BRAL werpt een kritische blik op de belangrijkste strategische én (gedeeltelijk) wettelijk bindende plannen. In deze bijdrage: de Ninoofsepoort.

Lees de presentatie van de RPA Ninoofsepoort hier.

Net zoals het RPA Heyvaert vertrekt het RPA Ninoofsepoort niet van een blanco blad. Integendeel, het blad is al grondig volgeschreven.  

Het bekendste project is het langverwachte park aan de Ninoofsepoort. Dat kwam er niet zonder slag of stoot en we zijn dan ook blij met het uiteindelijke resultaat. Zie ook de carte blanche van CanalPark hierover. Maar daar hebben we dit RPA dus niet nog voor nodig. Naast mogelijks bestaande projecten wat beter op elkaar afstemmen en eens allemaal samen tegen het licht houden zien we weinig meerwaarde. De grote lijnen lijken al lang vast te liggen.

Het gewest haalt zelf aan dat uitdaging nummer één is om visie en samenhang te geven aan alle projecten. Als dat een grote bezorgdheid is, stellen we voor deze PAD samen te voegen met die van Heyaert. Dit zou een logische perimeter zijn. Ook voor de ontwikkeling van een coherente mobiliteitsvisie met het accent op zachte mobiliteit en een betere ontsluiting door het openbaar vervoer.  Ce serait en plus intéressant de prolonger les dynamiques d’économie circulaire du périmètre Heyvaert dans le périmètre Porte de Ninove, et de veiller à attirer les publics mixtes du premier vers le second. La tour Besix, upper-class, risque d’être une barrière sociale sinon entre les quartiers.

Rode loper voor BESIX

Het grote ‘belang’ van deze PAD lijkt te zijn dat hij de rode loper uitrolt voor de woon(?)torens van privé-ontwikkelaar BESIX. Deze torens zouden afwijken van de huidige regelgeving en dan komt het verordenende luik van een RPA goed van pas. Het gaat om de driehoek aan de Ninoofsepoort waar lange tijd een stadsmoeras was. In 2006 kreeg BESIX er een vergunning voor een kantoorgebouw van+/- 20.000 m2, maar na het graven van de funderingen lieten ze het project los en verviel de vergunning.

Ondertussen evolueerde het project naar eentje met het accent op woningen in drie torens. Hoe dan ook, ‘t is duidelijk dat het huidige project veel winstgevender zal zijn dan de kantoren die ze in 2006 niet verkocht kregen.

Dat brengt ons direct bij de vraag:  hoe roomt het gewest de winsten af van een projectontwikkelaar wanneer ze de ontwikkelaar in kwestie de kans geeft die winsten te genereren?

Wij hebben de indruk dat het Gewest hier nergens staat. Stedenbouwkundige lasten, een transfer van de ontwikkelaar naar de overheid in natura of geld, zouden nochtans een oplossing kunnen bieden. Een overheid kan stedenbouwkundige lasten vragen om de extra taken die ze op zich moet nemen te financieren.  Een voorbeeld: als de overheid een nieuw kantoorgebouw toelaat, moet ze ook een goede mobiliteit voor deze nieuwe werknemers garanderen, of de publieke ruimte errond aanleggen. Of nog: een privéontwikkelaar haalt soms extra voordelen uit een vergunning, bijvoorbeeld huurinkomsten. Een overheid kan dan vragen dat de ontwikkelaar een bepaald percentage van woningen in een woonblok moet overdragen aan publieke woningen.

Er zijn wel stedenbouwkundige lasten, maar die blijven – vreemd genoeg -  een gemeentelijke bevoegdheid. Ter info: Besix betaalde er ooit voor hun kantoorproject dat er nooit kwam. Daar moeten ze dus niet meer mee afkomen ;).  De essentie is echter: als er planschade is doordat er minder kan gebouwd worden, lopen de schadeclaims snel binnen. Maar als de plannen in hun voordeel veranderen heeft het gewest niet de tools om de planbaten af te romen.

We begrijpen moeilijk waarom het Gewest zo expliciet een torenproject van een privépromotor steunt. Vooral omdat de functies die ze zullen ontvangen niet helemaal duidelijk is. Een recent interview in ‘l Echo (29 maart) met de baas van Besix zaait nog meer twijfel.

« Dans votre projet porte de Ninove, où trois tours résidentielles sont prévues, vous ne risquez pas justement de noyer le marché local durant plusieurs années? C’est la raison pour laquelle nous allons proposer sur ce site, que nous étudions depuis sept ans déjà, des produits distincts dans chacune des tours: un hôtel, un aparthotel desservi par le gestionnaire hôtelier et une tour résidentielle classique. Le terrain que la Société bruxelloise du Logement (SLRB) devait développer sur le même site restera un parc. Et tant mieux. »

Kortom, de woonfunctie lijkt het af te leggen tegen de hotelfunctie. En wie weet veranderen ze nog eens van gedacht. Quid demografische boom die altijd als excuus wordt ingeroepen om hoog/dens te bouwen? Sans parler du nombre de parkings que Besix risque de demander alors que l’espace libre est rare.

Los daarvan, dit soort torens is geen antwoord op de woningnood. Naar ons weten is er geen gebrek aan woningen voor gegoeden in Brussel.  BRAL steunt de eisen van de BBROW: op privéterreinen moet elk woningproject boven de 1000m² 15% sociale woningen bevatten, en elk woningproject boven de 10.000m² 25% sociale woningen bevatten.

Dit kan ineens de druk wegnemen van de plek waar momenteel de sociale woningen worden voorzien (Naast de school ‘Arts& Metiers’) .

Terug naar ‘de drie torens’. De publieke functie die zich in de sokkel zou vestigen, is nog veel vager dan wat er in de torens zelf zou komen. Komt er wel een publiek project? Quid du lien avec les dynamiques côté Heyvaert et côté Molenbeek ? Le BRAL soutient l’économie circulaire et locale, l’emploi non qualifié et la création d’une offre pour publics défavorisés, et en particulier à cet endroit.

Kortom:  wat is het publiek belang dat verklaart waarom de rode loper wordt uitgerold voor Besix? Met de informatie die we nu hebben, zien we het niet. Daarom: zou het niet eenvoudiger moest de Brusselse overheid de Besix-driehoek gewoon overkopen? ‘t is nu eenmaal moeilijk een publiek programma af te dwingen van een privé-promotor. En wie weet, is Besix wel blij dat ze er na 15 jaar aanmodderen van af zijn?

Zou het niet eenvoudiger moest de Brusselse overheid de Besix-driehoek gewoon onteigenen?

Tot die conclusie komt ook wijkcomité comité PorteNinovePoort in hun uitgebreide analyse van het RPA in zijn huidige vorm. Ze doen zelfs suggesties over wat er dan wel kan komen ! Nieuwgierig? Check zeker hun commentaar en suggesties hier.

BRAL geeft al deze opmerkingen ook door aan Perspective.Brussels. Wil je ook reageren op de infomomenten van de PAD’s? Dat kan nog snel! Stuur een mail naar pad-rpa@perspective.brussels voor vrijdag 6 juli.

Heb je vragen over onze opinie? Contacteer dan steyn@bral.brussels voor meer info.