PAD Josaphat - Uitdagingen: governance, densiteit tegenover groene ruimte, gemeenschappelijke voorzieningen en mobiliteit

De Richtplannen van Aanleg zullen het uitzicht bepalen van een aantal omvangrijke gebieden in onze stad voor de komende decennia. BRAL werpt een kritische blik op de belangrijkste strategische én (gedeeltelijk) wettelijk bindende plannen. In deze PADspecial: de Jospahat-site. Je vindt de voorstelling van het RPA hier.

De Josaphat-site behoort tot een van de strategische zones in Brussel. Het oude rangeerstation van 24 hectare ligt voor de helft op het grondgebied van Schaarbeek en voor de andere helft op het grondgebied van Evere. De site is in volledig in handen van het Brussels Gewest en wordt door de Maatschappij voor Stedelijke Inrichting, een overheidsinstelling, ontwikkeld. Kortom, het Brussels Gewest heeft alle troeven in handen om er een succes, een echte voobeeldsite van te maken. Leading by example dus. De ontwikkeling van de site voorgesteld door het gewest vind je hier.

In september 2015 schoof het collectief Commons Josaphat al heel wat constructieve ideeën naar voren om een van de laatste grondreserves van Brussel echt duurzaam te ontwikkelen hand in hand met zijn inwoners. Van deze ideeën zien we helaas maar weinig  terug in deze PAD. Vooral wat huisvesting, gemeenschappelijk beheer en ecologische duurzaamheid betreft, gaat men niet ver genoeg. 

Publieke karakter

Men slaagt er op het eerste zicht in het vooropgestelde doel: een gemengde wijk creëren met verschillende types woningen. Voor de hele site wordt 55% van de woningen gebouwd en op de markt gebracht door de privésector. 45% wordt gefinancierd door overheidsmiddelen. Ze zijn bestemd als koopwoning voor bewoners met een gemiddeld inkomen (gebouwd door citydev.brussels) en een bescheiden inkomen (gebouwd door het Huisvestingsfonds). De sociale huurwoningen (22%) worden gebouwd door de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij BGHM en zijn bestemd voor de Openbare Vastgoedmaatschappijen (OVM) die actief zijn in de gemeenten Schaarbeek en Evere.

Maar niet te vroeg gejuicht: een deel van de gesubsidieerde woningen mag binnen 20 jaar verkocht worden op de private markt. Dan zal wat in handen is van de privé sector stijgen van 55% naar 75%.

BRAL vraagt dat 100% van de grond van dit publieke terrein publiek blijft. Dat alle woningen ofwel publieke woningen zijn ofwel via het CLT-principe gerealiseerd worden. Daarbij dienen 60%  van die woningen ‘sociaal’ of gelijkgesteld te zijn. Bovendien vragen we ook dat de aankomende ontwikkelingsfases (fase twee en drie) opnieuw ruimte voorzien voor een dialoog met Commons Josaphat en dat hun concrete voorstel om een van de bouwblokken op een sociaal-duurzame manier te ontwikkelen een oprechte kans wordt gegeven.

Densiteit

De woningnood in Brussel is hoog  en de bevolking zal blijven groeien. Maar wanneer wordt een wijk te dens in vergelijking tot zijn voorzieningen en groene ruimte? Bijna 1.600 wooneenheden, met iets minder dan 4.400 inwoners en verspreid over 14 hectare, wat overeenkomt met ongeveer 313 inwoners per hectare of 114 wooneenheden per hectare. Dat is pittig. We denken té pittig. De meest dichtbevolkte gemeente van Brussel, Sint-Joost, heeft 237 inwoners per hectare. In de omliggende wijken Terdelt en Conscience gaat het respectievelijk om 139 en 165 inwoners per hectare. In het centrum van Brussel ligt het gemiddelde op 100 woningen per hectare. In Vlaanderen spreekt men trouwens van stedelijk gebied vanaf 25 woningen per hectare. In Nederland is men iets realistischer met cijfers en spreekt men van ‘stedelijkheid’ vanaf 40 tot 60 woningen per hectare  maar het is duidelijk dat het programma dat men kwijt wil op de site héél ambitieus is. Ter vergelijking: de bekende ecowijk Bedzed in Londen telt er 59 per hectare.

Een nieuwe ‘ecowijk’ kan dens zijn. Maar wat wordt voorgesteld op Josaphat is echt op het randje. Dit vraagt een zeer straffe en geïntegreerde planning om dit te doen slagen. Kortom, we zijn er niet gerust in. 

Voorzieningen

Wat de voorzieningen betreft, vinden we het positief dat de handelszaken verspreid zijn over de site met de horeca in het midden en de buurtwinkels aan de rand. Deze combinatie zou ervoor moeten zorgen dat de nieuwe wijk geen eiland wordt. We stellen ons wel vragen bij de aard van deze bedrijven. Is er rekening gehouden met de behoeften van de plaatselijke bevolking? Kantoorruimte: waarvoor? Spreken we hier over co-working spaces of eerder voorzieningen voor grote bedrijven? Tot slot: Brussel heeft een nijpend te kort aan scholen. Het bijbouwen van één school op de site lijkt ons daarom in verhouding tot het al bestaande tekort, niet voldoende om de leefbaarheidskwaliteit omhoog te krikken. 

Publieke- en groene ruimten

Weerspiegelen de huidige plannen voldoende de behoeften aan openbare ruimte van de bewoners? Is er nagedacht over de bespeelbaarheid van de ruimte, stedelijke groentetuinen, maar ook aan plaatsen waar men kan samenkomen, kan uitwisselen, elkaar ontmoeten? We zien de aanwezigheid van de groene ruimte tussen de gebouwen, maar hoe gaat deze werkelijk gebruikt worden?  Naast een ecologisch beheer dient men ook na te denken over het sociale beheer van de publieke / groene ruimte. Geven de toekomstige en huidige bewoners deze mee vorm? Worden ze betrokken bij het beheer?

Laat ons even freewheelen. Het beheer van het ‘ecologische’ groen zou collectief kunnen. Bijvoorbeeld door enkele keren per jaar te maaien met vrijwilligers. Of door enkele schapen! Die dan weer deel kunnen uitmaken van een kleine boerderij met kippen en varkens die al het organische afval uit de wijk opeten. Die boerderij kan dan bijvoorbeeld een coöperatie zijn die aan de slag gaat met de schapenmelk, de eieren, het varkensvlees, ... Idealiter ligt de boerderij aan het kruispunt met het interne wandelpad en de groene wandeling/fietspad waardoor er ook mensen van de omliggende wijken voorbijkomt. En waarom geen café of een fietsatelier?

In de meer klassieke publieke ruimte kan men fruitbomen planten.  Zo kunnen mensen vrij plukken én betrokken worden bij het verwerken van de vruchten tot een lokaal eind product. Waarom geen Schaarbeekse krieken voor het echte kriekbier? Fruitbomen hoeven geen last te zijn. Het is fantastisch voor insecten wat ons ecosysteem alleen maar ten goede komt.

Biodiversiteit

Momenteel speelt de site een zeer belangrijke rol in Brusselse biodiversiteit. We hopen dan ook dat een deel daarvan bewaard kan blijven en een semi-wildheid kan behouden. Naast de geplande waterpartijen en wadi’s kunnen de taluds hier een belangrijke rol in spelen. 

De talud/geluisdsmuur langs de spoorweg is ook een geweldige kans voor natuurontwikkeling. Waarom hem nu al niet aanleggen en spontaan laten ontwikkelen? Zeker gezien de oriëntatie en het feit dat hij naast de stenige spoorweg komt te liggen, is dit ideaal voor de ontwikkeling van een thermofiele flora en fauna. Zaai zeker niets in het begin en wacht gewoon. Bijsturen kan altijd nog.

Ook de nu beboste taluds langs de randen zijn een meerwaarde. Algemeen gesproken zijn taluds zoals deze trouwens heel makkelijk ‘bespeelbaar’ te maken, waardoor ze deel uit kunnen maken van het speelweefsel op de site.

Algemeen: gebruik geen afsluiting, maar indien onvermijdbaar kan dat altijd denk dan aan bijvoorbeeld water of puntige struiken zoals sleedoord en meidoorn.

Mobiliteit

We stellen ons grote vragen bij de ontsluiting van de site. Hoewel de densiteit hoger ligt dan de omliggende wijken, plant men weinig extra te investeren in openbaar vervoer, zo lijkt het. Men leunt louter op de bestaande bus- en tramlijnen rondom de site. Maar dit bestaande netwerk heeft een aantal nadelen. De verkeerssituatie nadert het punt van verzadiging in twee zones rond de site (Gilisquet naar de Wahislaan en de De Boeckbrug naar het rondpunt Leopold III). Het bestaande NMBS-station is moeilijk toegankelijk en slecht zichtbaar. Verder is er slecht toegankelijk perifeer openbaar vervoer, met name voor mensen met een beperking, door het grote hoogteverschil (tot 12 m) tussen de site en de onmiddellijke omgeving.

Het GEN-station, in het midden van de site, moet worden ontwikkeld door Beliris, maar het is niet duidelijk wanneer de werken beginnen noch wanneer we het station zullen kunnen gebruiken.

Hoe plaatst de site zich in het groter (inter)regionaal fietsnetwerk? Is er nagedacht over een fietsverbinding langs de sporen richting Vilvoorde of Haren?

Er worden 0.7 parkeerplaatsen per woning voorzien. Goed zo. De tijd dat elk gezin een auto nodig had is voorbij. Maar zal men wel voldoende hefbomen gebruiken om alternatieven te bieden voor de personenauto? Zal men bijvoorbeeld autodelen motiveren? Zijn er collectieve parkeerplaatsen voorzien? Werd er nagedacht over de komst van de elektrische auto en de voorzieningen dat dit nieuw weggebruik met zich meebrengt?

In conclusie: we vragen dat er een goed evenwicht wordt gevonden tussen de verschillende functies van de ruimte en dat de overheid blijft investeren in overleg met de omwonenden.

BRAL geeft al deze opmerkingen ook door aan Perspective.Brussels. Wil je ook reageren op de infomomenten van de PAD’s? Dat kan nog snel! Stuur een mail naar pad-rpa@perspective.brussels tot woensdag 11 juli.

Heb je nog vragen over onze opinie? Stuur een mailtje naar toha@bral.brussels.