Complexe stadsprojecten, valkuilen en succesfactoren.

Professor Marc Martens was onze lector en gids. Hij was en is onder verschillende hoedanigheden betrokken bij alle fases van het project en kan ons dus een unieke inkijk geven in het hele proces.

We stonden stil bij zowel de ‘projectregie’ in de planfase als bij de uitvoering. Inclusief de publiek/private samenwerking die daarmee gepaard gaat. Waar liggen de vlakuilen? Wat zijn de succesfactoren?

Eenduidige oplossingen en passe partout-antwoorden zijn er niet. Maar bij deze alvast de conclusies van de dag.

Wat hebben we geleerd?

1. Wees voorbereid en flexibel. Er zullen zich (vele) onverwachte wendingen voordoen en het zal langer duren dan gepland. In 2004 schoot het stadsvernieuwingsproject Brepols uit de startblokken en het einde van de werken is voorzien voor 2018. Ter zijde: tegen dan zal de site meer dan 40 jaar hebben leeg gestaan. Een goede aanpak is dus niet altijd een garantie dat het snel zal gaan.
2. Overleg en communiceer met het brede publiek. Valoriseer bewonersengagement en beschouw de burger van bij de start als partner. Dit zorgt voor draagkracht en toe-eigening en verlaagt het risico om aan het einde van de rit opnieuw te moeten beginnen omwille van procedure-slagen.

1. Maak een sterke visie die je voortdurend vergezelt. Verlies je daarbij niet in details. Deze visie moet steunen op debatten en workshops waar ook de privé-ontwikkelaar bij betrokken is. Zo wordt er samen kennis opgebouwd. De goedgekeurde visie is algemeen maar zet de krijtlijnen uit. Je kan er telkens op terugvallen in een lang en turbulent proces.

1. Zet een systematisch proces op met stapsgewijze afspraken die volgen op groeiende inzichten.

1. Zorg voor een permanente begeleiding die zorgt voor continuïteit en het ‘geheugen’ vormt van het project. Voor de Brepols-site werd deze begeleiding verzekert door een trio: een externe stedenbouwkundige, de verantwoordelijke voor de dienst planning binnen de administratie van de stad en een advocaat. Dit helpt om het project over de verkiezingen te tillen. Én het zorgt ook voor samenhang tussen plannen & uitvoeren.

1. Maak een goed masterplan dat je als spiegel hanteert. Wat niet wil zeggen dat het te nemen of te laten is. Dit masterplan bepaalt de grote principes van de inrichting van het gebied: de verhouding tussen de verschillende functies (handel, woningen, werk …), mobiliteit, publieke ruimte etc.  

1. Het samengaan tussen publiek en privaat moet transparant en open zijn. Stadsvernieuwing en -ontwikkeling is een publieke zaak. Ze gaat iedereen aan.

1. De overheid hoeft niet zo nodig eigenaar te zijn van de gronden die ze wil ontwikkelen. Maar het is wel heel handig om enkele cruciale kavels in handen te hebben. Een goede onderhandelingspositie met private actoren moet je immers afdwingen en dan is grondbezit een interessant middel. Langs de andere kant heb je ook een ontwikkelaar nodig die bereid is te investeren, en liefst eentje voor wie een project meer is dan een Excel-file.

1. Wees creatief. Bedenk nieuwe instrumenten of zet bestaande instrumenten naar de hand.

1. Kwaliteit is niet gelijk aan snelheid. Dit hoeft geen nadeel te zijn. De tijd laat ons toe om het kwaliteitsveld te verkennen en ze vertelt ons welke inrichting of programma van lange duur en van korte duur is, wat structuur en wat invulling is. Tijd kan dus voor een kwaliteitssprong zorgen en het kaf van het koren scheiden.
2. Blijf verwonderd
3. Engagez-vous!

Complex wat?

Een complex stadsproject is een project met heel wat verschillende actoren (zowel privé als publiek), uitdagingen, belangen en deelprojecten. De voornaamste risico’s zijn het moeilijke beheer en daling van sociaal-ruimtelijke kwaliteit. Elk stadsproject is daarom de facto een complex project. Die complexiteit schuilt in drie hoeken: het programma (welke functies willen we hier en waarom?), de actoren en hun onderlinge relaties (beslissers, sleutelactoren en belanghebbenden), en de instrumenten (bv. lastenboek, ontwerpwedstrijd,  masterplan, bestemmingsplan, ruimtelijk uitvoeringsplan, vergunning, impactstudie, participatieproces, publiek debat, workshops, communicatiestrategieën, pers, …).