RPA’s: algemene valkuilen en suggesties

De Richtplannen van Aanleg (RPA's of PAD's) zullen het uitzicht bepalen van een aantal omvangrijke gebieden in onze stad voor de komende decennia. BRAL werpt een kritische blik op de belangrijkste strategische én (gedeeltelijk) wettelijk bindende plannen. In deze bijdrage focussen we op de algemene valkuilen van de RPA’s.

Deze valkuilen hangen veelal samen met het proces van de PAD’s. We stellen vast:  

• De PAD’s hebben de voltooiing een aantal belangrijke, transversale plannen niet afgewacht.  Ze baseren zich dus niet op een Gewestelijk Plan voor Duurzame Ontwikkeling (GPDO), noch op Good Move (het Gewestelijke Mobiliteitsplan) ofte het vervolg op Iris 2. Die twee zouden sowieso twee handen op één buik moeten zijn. Dit is geen logische volgorde, want de regionale mobiliteit en duurzame ontwikkeling zijn sleutelelementen in de ontwikkeling van al de PADzones.
• Omdat de goedkeuring van de CoBAT (regionale, stedenbouwkundige wetgeving) op zich liet wachten, stonden er al 10 (eigenlijk 11) PAD’s min of meer klaar. De ontwikkeling van de visie van de PAD’s (en vaak ook het effectenrapport) was eigenlijk al achter de rug. Input vragen op een draft is geen participatie maar informatie. We hopen in de toekomst op een écht participatieproces.
• Neem daarbij dat er ondertussen al veel stadsvernieuwingscontracten werden goedgekeurd met budgetten voor projecten in de zone van een PAD. In (de keuze van) de stadsvernieuwingscontracten was er geen enkele vorm van consultatie. We kunnen daarom terecht spreken van een gebrek aan transparantie.
• Het gebrek aan transparantie én het feit dat een PAD een zéér machtig instrument is dat veel mogelijk maakt, bestaat er volgens ons een gevaar op koehandel, binnenskamers gemaakte afspraken die eigenlijk niet kunnen.
• De toekomst van zowat alle zones in Brussel wordt nu bepaald. Veel PAD’s zullen er hierna niet meer komen. Voorzichtigheid is dus geboden. We moeten zeer aandachtig toekijken op wat er in de regelgevende luiken van de PAD’s staat. (Een ontwerp van) deze verordenende luiken werd(en) niet voorgesteld tijdens de informatiedagen.

Suggesties

BRAL suggereert daarom

I Meer overleg

Duizenden woningen, collectieve voorzieningen en werkplekken plannen, zonder visie op waar we naartoe willen en hoe woe we onze mobiliteit willen organiseren, straf. Een doorgedreven overleg tussen administraties en kabinetten is geboden, zodat top z’n minst Good Move en de RPA’s op elkaar worden afgestemd.

II Een gefaseerde aanpak

Dit heeft voor ons drie luiken.

• Een gefaseerde ontwikkeling van de RPA’s. Vergaloppeer je niet door er alle zones in één keer te willen ontwikkelen. Prioretiseer.
• Een gefaseerd planproces per PAD
  • 6 maanden participatie en visievorming
  • Een openbaar onderzoek over de visie + input over de effecten die verder moeten bestudeerd worden en de alternatieven. Dit omdat het programma van de RPA’s vaak al min of meer vast lag  en/of en petit comité bestudeerd worden in de effectenstudie die pas op het einde van de rit in openbaar onderzoek gaat. En dan is het te laat voor een echt debat over het programma.
  • Het bureau dat de visie ontwikkelt en het bureau dat de effecten bestudeert, werken samen het document af.
  • Publieke voortelling van het geleverde werk + het bijbehorende regelgevende luik (zeer belangrijk!)
  • Het eigenlijke Openbare onderzoek van de PAD
• Een gefaseerde uitvoering per RPA

Zulke grote zones ontwikkel je niet in één keer. Een fasering is dus noodzakelijk. Dat wordt nu al vaak naar voor geschoven. We willen er ook graag een fasering van het wettelijk luik aan toevoegen. Omdat we willen vermijden dat projectontwikkelaars ontwikkelingsrechten te snel als acquit zien. Wat de overheid op kosten jaagt wanneer zou blijken dat het misschien toch geen goed idee is om op plaats X een woontoren te bouwen. Zie ook het punt planbaten en planschade. We stellen dan ook voor het reglementair kader voor fase twee pas in te laten gaan wanneer fase één is afgerond en geëvalueerd.

III Planbaten en planschade

Brussel moet dringend werk maken van een plan om deftig planbaten te innen. Een planbatenheffing is een belasting op de meerwaarde die een perceel krijgt door een bestemmingswijziging. Dat is bijvoorbeeld het geval bij bestemmingswijzigingen waarbij onbebouwbare gronden herbestemd worden tot woonzone of wanneer er een woontoren mag gebouwd worden in kantoorzone.

En dat kan nu net gebeuren in de RPA’s. Ze overrulen alle andere plannen en kunnen dus bestemmingen wijzigen en in theorie alles mogelijk maken. Hoe dan ook, als men om een goede reden een privé-ontwikkelaar plots toelaat extra geld te verdienen, moet men klaar staan met een systeem een (ferm) deel van die extra winst af te romen.

Dat is dus au fond iets anders dan de stedenbouwkundige lasten die we al kennen in Brussel. Dat is een tussenkomst van de privéprojectontwikkelaar in de investeringen die de overheid moet doen doordat hij een vastgoedproject van een bepaalde omvang bouwt. Ter info: ook al worden RPA’s gecoördineerd door het Gewest, ze zijn vaak gespreid over meerdere gemeenten. En het zijn nét die gemeenten die beslissen over het gebruik van de stedenbouwkundige lasten. Wat enigszins tegenstrijdig is. Het maakt een éénduidige gewestelijke politiek alvast moeilijker.

IV Sociale woningen

Voorzie een vast percentage sociale woningen per PAD. Privé-projecten met meer dan 1000 m² woningen moeten 15% sociale woningen bevatten en privé-projecten met meer dan 10.000 m² 25% sociale woningen.

BRAL geeft al deze opmerkingen ook door aan Perspective.Brussels. Wil je ook reageren op de infomomenten van de PAD’s? Dat kan nog snel! Stuur een mail naar pad-rpa@perspective.brussels voor vrijdag 6 juli.

Heb je vragen over onze opinie? Contacteer steyn@bral.brussels voor meer info.