Bezwaarschrift Lake Side-project op de Tour & Taxis-site

Samenvatting bezwaarschrift

De diagnose van de Brusselse realiteit is glashelder: woningprijzen schieten door het dak, de schaarse groene ruimtes staan onder toenemende druk, en de frustratie tegenover stedenbouwkundige besluitvorming zonder participatie groeit. In Tour & Taxis komen al deze elementen samen. 

Het PPAS, in 2017 goedgekeurd door de Gewestregering met volle steun van de Stad Brussel en tot grote tevredenheid van eigenaar Nextensa, dreigt deze voormalige braakliggende site te transformeren tot een wijk die onbereikbaar blijft voor wie dagelijks de paden van het park bewandelt. 

Voor BRAL is de conclusie onontkoombaar: de laatste ontwikkelingsfase van Tour & Taxis kan in deze vorm niet doorgaan. We vragen de overlegcommissie met klem een negatief advies uit te brengen en roepen alle publieke actoren op om opnieuw samen te komen - dit keer mét burgers en middenveld aan tafel. 

1. Betaalbaar wonen

Dat er woningen moeten worden bij gecreëerd in Brussel en in dit deel van het Gewest is duidelijk. Er is een betaalbare woningcrisis, niet alleen voor de 50.000 huishoudens op de wachtlijst voor een sociale woningen maar ook middenklasse gezinnen vinden steeds moeilijker een betaalbare woning in onze stad. Dit project wordt gepresenteerd als een bijdrage aan betaalbaar wonen in onze stad, maar er rijzen serieuze vragen over de werkelijke toegankelijkheid en betaalbaarheid voor een brede groep inwoners in dit project. Nextensa communiceert nu dat ze 24% betaalbare woningen aanbieden in hun geplande Lake Side-project. Het is belangrijk om deze cijfers even te duiden: 

Sociale woningen

Die 24% bestaat uit 10,5% beloofde sociale huurwoningen. Deze zijn een maand voor het openbaar onderzoek aangekondigd in de media. De gebouwen B02, B03, B12 et B13 zullen worden aangeboden aan de overheid om te kopen voor sociale huur. Hoewel het absoluut goed nieuws zou zijn mochten er sociale woningen komen op de site van Tour en Taxis, reizen er veel vragen op bij dit aanbod en kunnen we tot nu toe nergens een bevestiging vinden of een zekerheid dat deze er effectief komen. De huidige staatsecretaris voor wonen Nawal Ben Hamou heeft reeds bevestigd in de media dat de regering van lopende zaken geen budget heeft om deze sociale woningen te kopen.

Zelfs wanneer dit zou kunnen doorgaan, zal de hele ontwikkeling op Tour en Taxis (Park Lane + Lake Side) nog steeds maar 4% aan sociale woningen bevatten. Dit percentage moet omhoog. Het heersende BBP heeft hier nooit enige ambitie getoond, daarom vragen we dat dat het huidige bestuur deze historische fout rechtzet en de gevraagde vergunning niet aflevert zolang de doelstellingen voor sociale woningen niet verhoogd worden.

Financialisatie van de Brusselse woonmarkt

In veel Europese steden staat de huur- en de woningmarkt onder druk van een toenemend proces van ‘financialisatie van de huur-en woningmarkt’. Dat wil zeggen dat onze woningen steeds meer worden ingezet als een investering om geld te parkeren en te laten opbrengen in plaats van voor de functie van wonen als basisrecht.

De ontwikkelaar van Lake Side presenteert zelf dat 40% van hun woningen worden verkocht aan investeerders. Het is van cruciaal belang te erkennen dat projecten zoals Lake Side potentieel bijdragen aan de verdere financialisering van de woningmarkt, waarbij vastgoedontwikkelaars zich vooral richten op hogere huurprijzen en rendabele projecten in plaats van op het creëren van werkelijk betaalbare woningen voor gezinnen die moeilijk toegang hebben tot de privéhuurmarkt. Dit kan de kloof tussen de woningbehoeften van de Brusselse bewoners en het aanbod dat door de markt wordt geleverd, verder vergroten.

Daarom verzoeken wij dringend om dit project te heroverwegen en sterker in te zetten op het waarborgen van betaalbare woningen, met name voor grote gezinnen, en te garanderen dat de woningmarkt niet verder wordt ondermijnd door de financiële belangen van ontwikkelaars die zich richten op winstmaximalisatie boven de maatschappelijke behoeften van de stad.

2. Dichtheid en groene ruimte

Het voorgestelde project heeft een enorme dichtheid met 16 gebouwen waarvan verschillende hoge torens. Een dichtheid die door de Brusselse Bouwmeester de voornaamste reden was om het project negatief te beoordelen. Dat is een vreemde keuze voor wat al één van de dichtstbevolkte buurten van het Gewest is: met een bevolkingsdichtheid tot 20.000 inwoners/km², tegenover een gewestelijk gemiddelde van 7.440 (IBSA, 2019). Wij vragen dat hier een lagere dichtheid met meer aandacht voor open ruimte, aangepaste huisvesting voor jonge en grote gezinnen, op maat van de wijk en niet op die van de ontwikkelaar.  

Schrappen gebouw B15

In de versie van de BBP die in 2016 ter openbare raadpleging werd ingediend, was er een bouwzone Y2 die werd verwijderd. De redenering die hier werd toegepast was dat dit gebouw te dicht bij het park kwam, een te grote hoogte toeliet en het zicht van het park en de zichtlijnen van de bruggen te erg belemmeren. In de versie die in 2017 werd goedgekeurd is er toch toegelaten om in de zone van B15 te bouwen.  Het gebouw B15 bevindt zich inderdaad in de bouwzone (Y) van de goedgekeurde versie.  

Wij eisen het schrappen van gebouw B15 die enorm dicht tegen het park zal staan en een enorme invloed zal hebben op de zichtlijnen vanuit het park en zijn bruggen. En dus voor redenen die in het openbaar onderzoek van 2017 ook werden aangehaald zal worden geschrapt.

Het park

Al in 2008 werkte BRAL samen met burgers en verenigingen aan een toekomstvisie voor deze site, in de vorm van een richtschema. Van alle voorstellen die resultaat waren van een uitgebreid participatieproces geleid door BRAL, werd slechts één element overgenomen: een groot park voor de omliggende wijken. Een belangrijke overwinning, zeker, maar de druk die Lake Side zal uitoefenen op deze unieke groene ruimte - de enige in zijn grootte in de omgeving - baart ons grote zorgen.

We vragen dat het park in openbare handen terechtkomt. Bovendien is er een enorme impact op de biodiversiteit, die ook wordt aangegeven in het milieueffectrapport. De omliggende wijken hebben al zeer weinig openbare groene ruimtes, wat zal de impact zijn van een volledig nieuwe wijk op het al zeer drukbezochte park? 

3. Stedenbouwkundige lasten

Voor sociale woningen

We vragen dat de stedenbouwkundige lasten worden aangewend voor de creatie van sociale woningen en niet voor de creatie van geconventioneerde woningen die al voorzien worden in het BBP.    

Investering in de omliggende wijken

Bovendien vragen we dat de stedenbouwkundige lasten worden gebruikt om te investeren in de omliggende wijken die de impact van dit grootschalige project zullen moeten verwerken. Het gaat onder andere over de creatie van multifunctionele gemeenschappelijke ruimtes die kunnen worden gebruikt als feestzalen, vergaderzalen, huiswerkcentra, culturele evenementen... Nergens kunnen we tot nog toe iets dergelijks terugvinden in de plannen gepresenteerd in het openbaar onderzoek.

4. Openbare voorzieningen

De 20% aan publieke voorzieningen die in het richtschema uit 2008 is opgesteld is totaal achter gelaten en naar de hele andere kant doorgeslagen. In het Lake Side-project zal slechts 2,7 % (3.939 m²) van de voorziene verstedelijking naar publieke voorzieningen gaan. Dit is volledig onvoldoende om de behoeften die door het project worden gegenereerd te dekken, om nog maar te zwijgen van de omliggende wijken.   

Opnieuw, net zoals bij de woningen, is er geen operator betrokken op het moment van de vergunningverlening. Er is dus geen garantie dat de toekomstige voorzieningen daadwerkelijk een nuttige functie voor de wijk zullen vervullen of dat het om publieke voorzieningen zal gaan. Een precedent is al gezet tijdens de verstedelijkingsfase van "Park Lane": binnen de voorzieningen werd een zorghuis gecreëerd, gefinancierd (geheel of gedeeltelijk) via verstedelijkingslasten, dat beheerd wordt door Anima Care, waarvan de belangrijkste aandeelhouder tot 2022 de financiële groep Ackerman & Van Haeren was, de moedermaatschappij van Nextensa. 

Zullen de toekomstige voorzieningen worden bedacht voor de huidige en toekomstige bewoners van de site of voor de aandeelhouders van Nextensa?  

Hier kan een degelijk participatieproces veel aan tegemoet komen. In een nieuw ontwerp zou er met buurtbewoners gesproken moeten worden, hun noden zouden in kaart moeten worden gebracht en op die manier moeten worden aangetoond hoe dit project daaraan bijdraagt.  

5. Mobiliteit

Toegankelijkheid met openbaar vervoer

Volgens de Gewestelijk Stedenbouwkundige Verordening (GSV), is het Gewest onderverdeeld in drie classificaties: Zones A (“met een zeer goede bediening door het openbaar vervoer”), Zones B (“met een goede bediening door het openbaar vervoer”) en Zones C (“met een matige bediening door het openbaar vervoer”)¹. De projectlocatie van Lake Side wordt beschouwd als Zone C, de slechtste van de drie classificaties.

BRAL is voorstander van de ontwikkeling van tram 15, maar bij gebrek aan een vergunning en met de onzekerheid rond de vorming van de nieuwe gewestregering en de verduidelijking van haar prioriteiten, kunnen we nog niet met zekerheid op deze lijn rekenen. 

Dit soort zaken moeten in de juiste volgorde gebeuren: een project moet goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer voordat het als voltooid kan worden beschouwd. Anders spreekt het voor zich dat gebruikers eerder geneigd zullen zijn om de eigen auto te gebruiken om op hun bestemming te bereiken.

Parkeren op straat

Uit discussies over de toekomst van de Picardlaan is gebleken dat er grote spanningen zijn rond de herontwikkeling en het schrappen van parkeerplaatsen. Zoals gezegd is BRAL voorstander van een tram op deze locatie, maar vindt dat er rekening moet worden gehouden met de verschillende bezorgdheden van de bewoners. Met name het verdwijnen van parkeerplekken, die tot nu niet gecompenseerd worden met bijvoorbeeld lege plekken in de parkings van Nextensa. Kan hier een overeenkomst bewerkstelligd worden, opnieuw door wél in overleg te gaan met de buurt.

Lake Side is een project dat niet gericht is op de bewoners van de aangrenzende wijken en het is belangrijk dat er in overleg oplossingen worden gevonden. Als speler in de wijk heeft Nextensa de verantwoordelijkheid om na te denken over de mogelijkheden om mobiliteitsoplossingen aan te bieden. Het delen van parkeerplaatsen is een optie, maar er moet rekening worden gehouden met de financiële realiteit van de omliggende wijken.

6. Besluit

Dit openbaar onderzoek heeft veel teweeggebracht bij bewoners en Brusselaars: veel mensen hebben zich uitgesproken tegen het project en zijn in actie gekomen rond dit dossier. Er is een petitie getekend door meer dan 3.200 mensen en het buurtcomité van de Maritiemwijk heeft elk weekend van het openbaar onderzoek wandelingen georganiseerd op de site waar heel wat geïnteresseerden op zijn afgekomen om te luisteren hoe dit openbaar onderzoek kadert in een lange geschiedenis van actie en (pogingen tot) participatie rond de ontwikkeling van de site. Een brede coalitie aan organisaties van stadsverenigingen tot verschillende actoren voor betaalbaar wonen hebben zich verenigd en uitgesproken rond het dossier. Inspraak in de toekomst van deze site blijft cruciaal om te komen tot een project dat gedragen wordt door de hele buurt en kan bijdragen tot een betaalbare, duurzame en solidaire stad.  

Op basis van voorgaande bemerkingen, vraagt BRAL om een negatief advies te verlenen.

Eva Forceville 

Medewerker Stedenbouw 

Lees hieronder het volledige bezwaarschrift