Studie: "Bewoonbaar verklaard" (+ disponible en FR)

Frederik Serroen en Julien Tregarot onderzochten voor hun proefschrift de leegstand in en om Brussel. Ze bekijken hoe er elders mee wordt omgegaan en trekken daaruit lessen voor Brussel. // Le texte ("Déclaré Habitable") est aussi disponible en français. 

Een ruwe optelsom van het vacante patrimonium (huizen, appartementen, kantoren, werk- en opslagplaatsen, verdiepingen boven winkels, etc.) wijst op een totale oppervlakte van ongeveer vier miljoen m². leegstaande en onderbenutte ruimtes.  Creatief omspringen met leegstand is dan ook één van de sleutels om de immer stijgende bevolkingsgroei op te vangen.

Gunstige evoluties

De laatste jaren is er gelukkig al een toenemende interesse voor herbestemming van leegstaande en onderbenutte gebouwen. Zo wordt er ingezet op het aanspreken van het kantorenoverschot door ombouw naar wonen en wordt er nagedacht over gemengde ontwikkeling in gebieden die tot nu toe voor bedrijvigheid bestemd waren. Ook met nieuwe vormen van opdrachtgeverschap (bv. Community Land Trust) wordt er geëxperimenteerd.

Een andere ontwikkeling valt samen te vatten onder de noemer ‘wonen in meervoud’ waarbij mensen bewust kiezen om samen te wonen en collectieve voorzieningen gepromoot worden als extra kwaliteiten die de hang naar een individuele woning kunnen compenseren.

De zoektocht naar collectieve oplossingen stimuleert bovendien ook zuinig en ecologisch ruimtegebruik, zorgt voor een grotere betrokkenheid van de eindgebruiker, versterkt sociale netwerken en is in de meeste gevallen kosten-besparend.

Leegstand collectief gebruiken = meerwaarde voor Brussel

Het is evident dat elke leegstaande ruimte binnen een bestaand bebouwd gebied bouwcapaciteit vertegenwoordigt die eerder benut zou moeten worden dan nieuwe ruimte in het buitengebied. Dit aspect is van belang voor een beleid van duurzaam ruimtegebruik. Leegstaande gebouwen hebben dikwijls een typologie die niet geschikt is voor het traditioneel wonen (te diep, te hoog, te groot...), Ontwerpend onderzoek toont echter aan dat we structurele leegstand op een creatieve en vernieuwende manier kunnen benutten als fundament voor alternatieve woonoplossingen.

Voor het welslagen hiervan moeten we op zoek naar plekken met een uniek belang binnen de Brusselse metropool waar bovendien een bepaald type leegstand manifest aanwezig is. Denk maar aan verdiepingen boven winkels, werk- en opslagplaatsen, kantoren, leegstaande publieke gebouwen of hoeves in de open ruimte rond Brussel. Het gaat om plekken die een ‘boost’ nodig hebben, als voorbeeld kunnen dienen voor gebieden die geconfronteerd worden met soortgelijke uitdagingen en zo voor een trendbreuk kunnen zorgen in de woningproductie in Brussel. De Nieuwstraat waarschijnlijk de bekendste case maar ook het Businesspark in Diegem of het Eiland van AA in Anderlecht (zie afbeeldingen) zijn zo van die plekken.

'Eiland van AA' te Anderlecht en 'NDSM-werf' te Amsterdam. © Bewoonbaar verklaard

Leegstaande infrastructuren hergebruiken via een programma van collectief wonen is per definitie een vorm van flexibel en aanpasbaar bouwen. De voorgestelde aanpak kan voor een bijkomend aanbod aan betaalbare woningen zorgen en maakt dat we individuele woonwensen kunnen opvangen met minder maatschappelijke lasten en kosten.

Tussen droom en daad

De recente initiatieven van het Brussels Gewest - de gewestelijke leegstandcel, de professionalisering van sociale verhuurkantoren, de contracten voor tijdelijke bewoning ... - zijn een stap in de goede richting. De uitvoering van deze maatregelen zijn echter nog embryonaal, en het is maar de vraag of dit alles wel zal volstaan. en het is maar de vraag of dit alles wel zal volstaan. Het ruimtelijk beleid in Brussel kent immers hoofdzakelijk twee niveaus, het gewestelijke dat de grote lijnen oplegt via het ontwikkelings- en bestemmingsplan en het gemeentelijke dat instaat voor de implementatie van bouwvoorschriften en regelgeving. Mochten beide niveaus elkaar meer opzoeken, opent dat perspectieven voor de toekomst en kan er werk gemaakt worden van meer coherente stadsprogramma’s. Er is dus nood aan regie.

Het ontwikkelen van collectieve woonvormen tot een volwaardige productiewijze binnen kleine en grote stadsvernieuwingsprojecten is vandaag nog onontgonnen terrein. Bij de concretisering van de voorgestelde aanpak is aandacht voor betaalbaarheid vanzelfsprekend. Het is belangrijk zich te richten tot verschillende sociaaleconomische profielen via een gediversifieerd aanbod aan woningen (grootte, indeling) en constructies die verschillende vormen van gebruik en eigenaarschap mogelijk maken. De randvoorwaarden zijn vaak zo bijzonder dat de tussenkomst van bemiddelende instanties zoals een gedreven team van stedenbouwkundige ambtenaren, een autonoom gemeentebedrijf of een dynamische huisvestings-maatschappij essentieel is.

Stadsvernieuwingsprojecten in Brussel moeten daarom aansluiting vinden bij de ervaring en werkwijze van andere Europese grootsteden. De aanpak van het Agentur für Baugemeinschaften in Hamburg, het Berlijnse Baulückenmanagement, het Bouwblokkenteam in Antwerpen en de Rotterdamse aanpak van ‘klushuizen’ of ‘samen verbouwen’ kunnen zeker waardevolle inspiratie leveren.

Het eigenaarschap van vele gronden en gebouwen is in privéhanden en dus moet het Gewest of de gemeente zich steeds tot die eigenaars richten. Via quota voor ‘groepspanden’ (cfr sociale woningen), een fonds voor gemeenten om een aanbod van betaalbare sites mogelijk te maken of via stedenbouwkundige lasten kan de overheid meer dan vandaag haar rol spelen op het terrein.

Transformatie van leegstaande en onderbenutte gebouwen is vanzelfsprekend niet overal mogelijk maar wel in meer gevallen als gedacht wordt. Als fundament voor de ontwikkeling van collectief wonen binnen een stads- of omgevingsontwerp kunnen ze helpen om een nieuwe woonmarkt te maken. Toch is er globaal gesproken binnen het planningsdiscours over Brussel weinig aandacht voor dit potentieel. Een toekomstplan voor Brussel moet vandaag een haalbare strategie en instrumenten bevatten om op korte termijn de toekomstige verstedelijking te sturen.

Dit artikel en het bijhorende onderzoek willen een bijdrage leveren aan het debat en de dynamiek die daarvoor nodig zullen zijn.

Frederik Serroen & Julien Tregarot (contactgegevens via BRAL)

studenten stedenbouw en planning STeR*