Bral over het Demografisch GBP: “20.000 theoretische woningen voor Brussel”

06/05/2013

Vorige donderdag 2 mei 2013 werd Charles Picqué uitgezwaaid met de definitieve goedkeuring van het Demografisch Gewestelijk Bestemmingsplan. Het Gewestelijk Bestemmingsplan (GBP) is het plan dat bepaalt wat men waar mag doen in Brussel. Dit ‘demografische’ GBP is geen nieuw GBP maar een aanpassing van het oude. Belangrijkste reden: het hoofd bieden aan de galopperende bevolkingsgroei. Quod non. Maar de doelstellingen van het plan zullen niet worden bereikt, zegt Bral. De Brusselse milieuvereniging betwijfelt of dit plan soelaas zal bieden voor de steeds groeiende druk op de woningmarkt.

1. Dit plan heet ‘demografisch’ te zijn en wil dus een antwoord bieden aan de bevolkingsgroei. Een nobel doel dat een doordachte aanpak verdient. Vreemd genoeg vinden we zo’n aanpak wél terug in het – nog in opmaak zijnde - ‘duurzame’ gewestelijk ontwikkelingsplan (GPDO) en niét in dit ‘demografisch’ GBP. Voor een mogelijk antwoord op de bevolkingsgroei kijkt Bral dus naar het GPDO (Gewestelijk Plan voor Duurzame Ontwikkeling). De regering kon/wou hier echter niet op wachten en besloot alvast via een wijziging van het GBP pistes te openen om meer woningen te realiseren én een aantal concrete projecten te realiseren. Mocht het GPDO prioriteit zijn geweest, was het misschien af geraakt en hadden we nu een écht kader om de bevolkingsgroei op te vangen.

2. Het plan pretendeert plaats te maken voor 20.000 woningen. Dat is sowieso een druppel op een hete plaat. Maar passons. Belangrijker is de nuance dat deze wetswijziging die woningen enkel in theorie mogelijk maakt en dat bovendien de broodnodige omkadering ontbreekt. Dat kader wordt aangereikt in – jawel – het GPDO. Zonder dat kader is de kans groot dat er gewoon niets zal gebeuren of dat enkel de lekkerste brokken (lees: meest winstgevende) er uit worden gepikt. Bovendien gaande bedrijven die gehuisvest zijn op terreinen waar vanaf nu ook woningen mogen komen, niet van vandaag op morgen verdwijnen. Integendeel, zij krijgen de zekerheid te kunnen blijven als ze willen.

Over het gebrek aan omkadering en hoe nefast dat is

Dé grote nieuwigheid van dit plan is dat het de bouw van woningen toelaat in verschillende gebieden die momenteel nog industriegebied zijn. Dat doet men door deze specifieke gebieden om te vormen tot ondernemingsgebieden in stedelijke omgeving (OGSO’s). In zo’n OGSO wil men dan tot een mix van werken en wonen komen. En daar horen vaak nog collectieve voorzieningen (scholen, crèches etc) bij. En idealiter staat men ook eens stil bij de publieke ruimte. Kortom, er moet een soort masterplan worden opgesteld. Niet zo simpel als je weet dat er vaak veel prive-partners en overheden betrokken partij zijn. Die moeten het dus eens geraken over het plan en wie wat uitvoert. En het is geen staatsgeheim dat de Brusselse regering in het verleden niet in staat bleek zo’n processen in goede banen te leiden. Zo verzandden soms ambitieuze plannen in een jarenlange patstelling. Denk aan bv de Ninoofsepoort maar ook aan de richtschema’s voor Thurn & Taxis, het Rijksadministratief Centrum of Weststation. Als de overheid zich niet beter organiseert en wapent om zulke processen de baas te kunnen, zijn er slechts 2 opties: 1. de reeds genoemde patstelling of 2. vrij spel voor privébelangen. Het GPDO is zich bewust van deze noodzaak aan een veel betere governance wil men er ooit in slagen daadkrachtig te plannen op een ietwat grotere schaal. Het GPDO is er echter nog niet. De OGSO’s wel.

3. We betwijfelen dus dat dit plan soelaas zal bieden voor de steeds groeiende druk op de woningmarkt. Maar het plan zorgt ook voor concrete aanpassingen in de bestemmingen zodat een aantal concrete vastgoedprojecten, zoals Neo op de Heizel, de rode loper uitgerold krijgen. Vanzelfsprekend zijn we teleurgesteld dat deze wijziging van het gewestelijk bestemmingsplan (GBP) de deuren openzet voor een groot winkelcentrum op de Heizel. Zie hiervoor een vorig persbericht.

4. Er is al een tijd speculatie aan de gang in de kanaalzone. ’t Was nu eenmaal al lang duidelijk waar het mogelijk zou worden woningen te bouwen. En grond waar je woningen op kan bouwen, is nu eenmaal meer waard dan industriegrond. Dus de aankondiging van de wijzigingen alleen al zorgt voor heel wat verkoop/aankoopacties in de kanaalzone. Wij zijn dan ook teleurgesteld dat de aangekondigde ‘afroming van de meerwaarde’ uitblijft. Nochtans zou het logisch zijn dat privé-investeerders die dankzij een bestemmingswijziging beslist op overheidsniveau plots winst kunnen maken, een deel van die winst laten terugvloeien naar de overheid. Voor meer uitleg, zie ook een recent persbericht stedenbouwkundige lasten.

Dit ‘demografisch’ GBP zal dus hoogst waarschijnlijk zeer weinig zoden aan de dijk zetten als het er op aan komt de verwachte bevolkingsgroei op te vangen. Los van een shoppingcenter en de nodige speculatie is het zeer onzeker wat het ons zal brengen.

Met de OGSO’s toverde deze regering een wit konijn uit de hoed. Maar de impact van die beslissing is onbekend. “Op zich goed dat deze regering eens open staat voor experiment maar een experiment past men best kleinschalig toe. Een strenge selectie van de gebieden was dan ook nodig geweest. Zo had men de industriële sector minder alvast minder in de gordijnen gejaagd”, aldus Bral.