BXL Plant II - Les bénéfices de la planification spatiale pour les nuls

Planbatenbelasting, wij zijn er volledig voor! Maar wat is het juist en hoe kan je het ook effectief toepassen? Griet Lievois licht ons bij. Ze is teamverantwoordelijke instrumentarium bij Omgeving Vlaanderen. En dat team werkt aan een update van de regeling rond planbaten in Vlaanderen. Inspiratie voor Brussel?

Planbatenheffing: wat is het?

Griet: De planbatenheffing bestaat in Vlaanderen al en wordt geïnd via de belastingen. Het is een belasting op de meerwaarde die een perceel krijgt door een bestemmingswijziging. Dat is het geval bij bestemmingswijzigingen waarbij onbebouwbare gronden herbestemd worden tot woonzone, zone voor bedrijvigheid of recreatiezone. Afhankelijk van de aard van de bestemmingswijziging wordt een vermoede meerwaarde ingeschat. De vermoede meerwaarde is per bestemmingswijziging vastgelegd en wordt op tijd en stond geactualiseerd. Het totale bedrag wordt opgedeeld in een aantal schijven, waarop telkens een tarief wordt toegepast, gaande van 1 % op de eerste schijf van 12.500 euro tot 30 % op de schijf boven 500.000 euro. De som van alle te betalen bedragen per schijf, vormt samen de te betalen planbatenheffing.

De planbaten worden pas geïnd zodra zich een ‘startfeit’ voordoet. Dit is een moment waarop er effectief sprake is van waardevermeerdering. Dat kan een verkoop zijn of de inbreng in een vennootschap of het verkrijgen van een vergunning.

De Vlaamse Regering voorzag deze regeling, vanuit de logica dat, als de overheid een schadevergoeding moet betalen naar aanleiding van een ruimtelijk uitvoeringsplan (planschade) zij ook een deel van de baten kan vorderen, indien door een bepaalde herbestemming via een ruimtelijk uitvoeringsplan een goed een aanzienlijke waardeverhoging verkrijgt.

1 tot 30% van de meerwaarde. Dat is niet veel. Levert dat genoeg geld op om de planschade te dekken? Hoe verhouden planbaten en planschade zich tot elkaar?

Griet: Planbaten en planschade zijn aan elkaar gelinkt omdat ze beiden het gevolg zijn van een bestemmingswijziging. Toch zijn beide instrumenten fundamenteel verschillend.

Planschade is een vergoeding voor een toekomstig waardeverlies. Planbaten belast slechts een klein deel van de meerwaarde en is dus maar een ‘gedeeltelijke’ recuperatie van die meerwaarde. De verhouding tussen geïnde planbaten en uitbetaalde planschade is dus zeer verschillend. Dat wordt vaak gezien als onevenwichtig, wat ook blijkt uit diverse parlementaire vragen. Nochtans zijn beide instrumenten nooit zodanig geconcipieerd dat er sprake moet zijn van een budgettair evenwicht.

Ook de procedures voor planschade en planbaten zijn zeer verschillend. Vandaag verloopt de aanvraag voor een planschadevergoeding via een gerechtelijke procedure (via de Rechtbank van Eerste aanleg). De planbaten worden vrij automatisch via de Vlaamse Belastingdienst geïnd via administratieve weg.

Maar het huidige systeem staat dus op punt te veranderen.

Wat zijn de belangrijkste veranderingen die er aankomen met het nieuwe ‘instrumentdecreet’ betreffende de planbaten? Wat is de timing?

Griet: Via het instrumentendecreet worden essentiële wijzigingen aangebracht aan het bestaand planbatensysteem. Onder andere een uitbreiding van de grondslag, met name door planbaten ook te innen bij welbepaalde wijzigingen in stedenbouwkundige voorschriften die een meerwaarde (kunnen) genereren. Verder komt er een onafhankelijke landcommissie die de vermoede meerwaarde zal berekenen in plaats van de huidige decretaal bepaalde bedragen van vermoede meerwaarden per type herbestemming. Tenslotte wordt het maximale heffingspercentage voor planbaten opgetrokken van 30% naar 50%.

De bekrachtiging van het decreet gebeurt pas nadat het Vlaams Parlement het decreet heeft aangenomen.

Kan je met dit systeem ook gaan handelen in rechten om dingen te bouwen of te ontwikkelen?

Griet: Het verschil in toepassingsvoorwaarden en procedures voor planbaten en planschade maakt dat men deze instrumenten niet echt kan aanwenden voor een handel in wat we noemen ‘ontwikkelingsrechten’. Maar: het voorontwerp van het instrumentendecreet voorziet een nieuw instrument voor het verhandelen van ontwikkelingsrechten.

Daarbij worden beperkingen van ontwikkelingsmogelijkheden vergoed uit meerwaarden van winstgevende ontwikkelingen elders. We spreken dan van een ‘regionaal project met overdracht van ontwikkelingsrechten’[i].

Bij de inzet ervan in een concreet gebied, wordt het planbaten-planschade-systeem uitgeschakeld.

Wat is het verschil met het systeem dat we in Brussel goed kennen: de stedenbouwkundige lasten? Kan een planbatenheffing en ‘stedenbouwkundige last’ naast elkaar bestaan?

Griet: De stedenbouwkundige last is een tussenkomst van de projectontwikkelaar in de investeringen die de overheid moet doen om de komst van het private vastgoedproject op te vangen. Het instrumentendecreet wil daar ook een duidelijk(er) kader voor scheppen. We hebben ons hier in grote mate laten inspireren door de Brusselse praktijk!

Hoewel beide instrumenten inderdaad zeer verschillend zijn, zien we dat de decreetgever planbaten en stedenbouwkundige lasten toch sterker en sterker aan elkaar begint te verbinden. Dit heeft bijvoorbeeld te maken met de koppeling van de planbaten aan een startfeit, wat vaak bestaat uit het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning. Het loslaten van dit startfeit - en komen tot een onmiddellijke inning bij de inwerkingtreding van het RUP - was politiek niet wenselijk.

Hierdoor komen we wel tot een situatie waarbij een eigenaar bij het verkrijgen van zijn vergunning een meerwaardeheffing betaalt ten gevolge van de planwijziging die zijn vergunningsaanvraag mogelijk maakt, en diezelfde eigenaar kan onderworpen worden aan een (al dan niet financiële) stedenbouwkundige last bij diezelfde vergunning.

De interferentie van beide instrumenten wordt daarom verder geregeld via het instrumentendecreet, met name door expliciet te vermelden dat er bij de bepaling van de aard en omvang van de last rekening dient gehouden te worden met verschuldigde planbaten.

Bedankt Griet!

Nu je dummy af bent vind je in bijlage "Planbaten voor gevorderden" met Griet. 

Steyn Van Assche

Achtergrondinfo

• Regelgeving: Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (titel II, hoofdstuk 6, afdeling 2) en Besluit van de Vlaamse Regering betreffende sommige aspecten van de planbatenheffing
• Website departement Omgeving: Achtergrondinformatie en FAQ’s
• Website Vlaamse Belastingdienst: planbatenheffing
• Instrumentendecreet (2de principiële goedkeuring) > wijzigingen aan planbatenregeling via artikels 133 tem 147

[i] Check de memorie van toelichting van het voorontwerp instrumentendecreet, pp. 35-40.

1. Voorwoord

2. Meesters en de Bouwmeester, opiniestuk Kristiaan Borret

3. De Brusselse ruimtelijke ordening blijft moeilijk te sturen

• The new kid on the block: urban.brussels
• Tussentijds rapport

4. Tijdelijk gebruik: een nieuwe speelzaal voor de marketeer of dé uitgelezen plek voor zorgeloos experimenteren?

5. De poincaré-saga, interview met Green Connections

6. Koning PAD dicteert de toekomst 

7. Planbaten for dummies,  interview met Griet Lievois

8. Op zoek naar een biosferische stedenbouw met Bas Smets