BXL Plant II - Koning PAD dicteert de toekomst

Zonder voorafgaande inspraak en zonder afgewerkte visie op de ontwikkeling en de mobiliteit van Brussel, lanceerde de overheid deze zomer 10 PAD’s, met duizenden woningen, collectieve voorzieningen en werkplekken op het menu. Een kennismaking met deze gloednieuwe superplannen die ’t uitzicht van grote stadsdelen voor decennia zal bepalen.

Het bleef de laatste jaren niet enkel bij grote hervormingen van de organisaties die onze stad plannen. Ook de manier waarop werd grondig aangepast. Het meest in het oog springend is de intrede van het Richtplan van Aanleg (RPA). Plan d’Aménagement Directeur (PAD) in het Frans. Wij gebruiken vanaf nu die term, ook al omdat de afkorting PAD goed bekt.

De PAD moest de nieuwe powertool worden om de grote strategische zones (de Europawijk! Weststation! Josaphat en tutti quanti)  te ontwikkelen. De motor sputtert echter. Of: ze ging te snel in productie.

Valse start

In juni 2018 organiseert Perspective.brussels de week van de Richtplannen van Aanleg. Op allerlei infomomenten stelt ze de visienota’s voor van zomaar even tien PAD’s. Die plotse waterval aan PAD’s komt er omdat de goedkeuring van de vernieuwde stedenbouwkundige wetgeving (COBAT in het Frans) lange tijd op zich liet wachten. Hierdoor stonden er al 10 PAD’s min of meer klaar. De ontwikkeling van de visie van de PAD’s (en vaak ook het effectenrapport) was eigenlijk al achter de rug op het moment dat de wetgever het licht op groen zette voor de PAD’s.

De PAD moest de nieuwe powertool worden om alle grote stadsprojecten te ontwikkelen.

In hun voortvarendheid - het mag ook wel eens vooruitgaan in Brussel! - wacht Perspective ook de voltooiing van een aantal belangrijke, transversale plannen niet af.  Ze baseren zich dus niet op een Gewestelijk Plan voor Duurzame Ontwikkeling (GPDO), noch op het Gewestelijke Mobiliteitsplan. Achteraf probeert men alles dan maar aan elkaar te breien in het uiteindelijk goedgekeurde GPDO. Een logische volgorde is dat zeker niet want regionale mobiliteit en duurzame ontwikkeling zijn sleutelelementen in de ontwikkeling van al de PAD-zones. Men is dus omgekeerd te werk gegaan.

Om het geheel nog ingewikkelder te maken, zijn er ondertussen ook al veel stadsvernieuwingscontracten goedgekeurd, een ander relatief nieuw beleidsinstrument. Die contracten vallen onder de verantwoordelijkheid van Urban.brussels en ze pompen stevige budgetten in de stadsvernieuwing. En een deel daarvan loopt midden in de zones waarvoor nu PAD’s gelanceerd worden.

Het gebrek aan participatie en transparantie valt op. In (de keuze van) de stadsvernieuwingscontracten was er geen enkele vorm van consultatie. En sinds de infomomenten in juni blijft het ook volkomen stil rond de PAD’s. Toen al werd op schrijnende manier duidelijk dat men ook bij Perspective niet wist hoe het verder moest. Dat heeft vooral te maken met de belangrijkste vernieuwing: het wettelijk luik.

Koning van de regels

PAD’s tekenen namelijk niet enkel de toekomstvisie uit voor een bepaald gebied - het strategische luik - maar hebben ook een wettelijk bindend luik. En ‘t is duidelijk dat er op voorhand niet goed is nagedacht wat zo’n wettelijk luik dan wel moet inhouden. Nochtans niet onbelangrijk want een PAD is de koning van de plannen en de regels. Het overruled, binnen zijn werkingsgebied, andere regelgeving over hoe en wat je mag bouwen. Zo zou men niet eens het Gewestelijk Bestemmingsplan moeten veranderen om een vergunning te kunnen geven voor een groot winkelparadijs op de Heizel. Maak een PAD voor het gebied, steek de shopping in je wettelijk luik en klaar is kees. 

Met zo’n verregaand instrument moet je dus omzichtig omspringen. We begrijpen dat een stad moet kunnen evolueren maar dan wel met een duidelijk doel voor ogen en goed gepland. Regelgeving overboord gooien kan alleen na grondig overleg en debat en enkel als er nieuwe heldere regels in de plaats komen. Kwestie van advocatenbureaus niet onnodig rijk te maken en eeuwigdurende discussies en gemarchandeer over specifieke vergunningen te vermijden.

Eens te meer wordt de toekomst van Brussel as we speak geschreven, op een typmachine die zijn deugdelijkheid nog moet bewijzen.

Voorzichtigheid is dus geboden. BRAL zal zeer aandachtig toekijken op wat er in de regelgevende luiken van de PAD’s staat. En we geven de regering meteen een pak goede raad mee.

Verslik je niet

Vergaloppeer je niet door alle zones in één keer te ontwikkelen! Verschillende regeringen verslikten zich al in hun ambitie om zowat alle grote stadsprojecten tegelijkertijd aan te pakken. Altijd min of meer dezelfde projecten trouwens. Eens te meer wordt de toekomst van Brussel as we speak geschreven, op een typmachine die zijn deugdelijkheid nog moet bewijzen. Wij stellen voor een paar zones uit te kiezen en te proberen die tot een goed einde te brengen.

Overleg asjeblieft

Duizenden woningen, collectieve voorzieningen en werkplekken plannen zonder te kunnen steunen op een visietekst over waar we naartoe willen en hoe we onze mobiliteit willen organiseren? Ook dat is heel gewaagd. Een doorgedreven overleg tussen administraties en kabinetten is geboden, zodat op z’n minst het Gewestelijk Mobiliteitsplan en de PAD’s op elkaar worden afgestemd.

Overleg met de bewoners en verenigingen van deze stad moet er natuurlijk ook zijn. En op tijd! Nu wordt het programma van de PAD ‘en petit comité’ opgemaakt en bestudeerd. Wanneer het in openbaar onderzoek gaat, is het te laat voor een écht debat.

Sociale woningen

Minder ambitieus is de regering op vlak van betaalbaar wonen. Wij zouden graag een vast percentage sociale woningen per PAD zien. Privé-projecten met meer dan 1000 m² woningen kunnen makkelijk 15% sociale woningen bevatten. Bouwen ze meer dan 10.000 m², dan vinden we dat de lat op 25% mag liggen.

Planbaten en planschade

Ook op vlak van fiscaliteit mag de regering best wat ambitieuzer zijn. Brussel moet dringend werk maken van een plan om planbaten te belasten. Een planbatenheffing is een belasting op de meerwaarde die een perceel krijgt door een bestemmingswijziging. Dat is bijvoorbeeld het geval bij bestemmingswijzigingen waarbij onbebouwbare gronden herbestemd worden tot woonzone of wanneer er een woontoren mag gebouwd worden in een kantoorzone.

Met een PAD kan dat allemaal. Een PAD kan bestemmingen wijzigen en kan bijvoorbeeld toestaan dat er een toren wordt gezet waar nu een huis staat. Als de eigenaar van dat huis z’n grond vervolgens verkoopt, is hij plots schatrijk, zonder dat hij enige verdienste heeft aan die waardestijging. De winst komt enkel voort uit een actie van de overheid en komt dan ook toe aan de gemeenschap. Het is dan ook niet meer dan logisch dat de overheid minstens een deel van die kapitaalstoename opeist. Eeuwen geleden al pleitten voortrekkers van het liberalisme als Adam Smith en John Stuart Mill voor een stevige belasting om dat soort onverdiende rijkdom af te romen.

Via een PAD afwijken van de regels kan enkel als de nieuwe regels helder zijn. Kwestie van advocatenbureaus niet onnodig rijk te maken en gemarchandeer te vermijden.

Als een grond minder waard wordt door een wijziging van de regelgeving - we spreken dan over planschade - moet de overheid de eigenaar van die grond trouwens altijd vergoeden. Nog een argument om het ook in de andere richting toe te passen. Het geld dat de overheid verzamelt via planbatenbelasting kan dan bijvoorbeeld gebruikt worden om eigenaars te compenseren die elders niet of minder mogen bouwen.

Deze belasting op planbaten is niet te verwarren met de stedenbouwkundige lasten die we nu al kennen in Brussel. Dat is een tussenkomst van de projectontwikkelaar in de investeringen die de overheid moet doen om de komst van het private vastgoedproject op te vangen. Denk bijvoorbeeld aan crèches die moeten gebouwd worden omdat er veel nieuwe kinderen in een buurt gaan wonen.

Je leest meer over planbaten en -schade en over stedenbouwkundige lasten in het interview 'Planbaten voor dumies'.

Regelgeving faseren

Voor erg grote gebieden als Josaphat kan het nuttig zijn om het regelgevende luik gefaseerd op te maken en in te voeren. Dat wil zeggen: eerst voor een deelgebied waar de werken in de nabije toekomst zullen starten en pas later voor de andere terreinen die pas jaren later aangepakt zullen worden. We willen vermijden dat projectontwikkelaars bouwrechten te snel als ‘acquis’ zien. Als achteraf blijkt dat het misschien toch geen goed idee is om op plaats X een woontoren te bouwen en de eigenaar had die toren al in z’n boekhouding ingepland, wordt het moeilijk voor de vergunningsgevende overheid om die toren nog te weigeren. Mogelijk claimt de promotor dan dat hij planschade oploopt en jaagt hij zo de overheid op kosten. De situatie rond het zuidstation toont aan dat dit geen hersenschim is. Onder meer de NMBS gaat er namelijk al klakkeloos van uit extra te kunnen bouwen dankzij de PAD,.

 

BRALs voorstel voor een gefaseerd planproces per PAD
1. Zes maanden participatie en visievorming.
2. Een openbaar onderzoek over de eerste visienota, over de effecten die verder moeten bestudeerd worden en over de alternatieven.
3. Het bureau dat de visie ontwikkelt en het bureau dat de effecten bestudeert, werken samen het document af.
4. Publieke voorstelling van de meer uitgewerkte en definitieve visie + het bijbehorende regelgevende luik (zeer belangrijk!) net voor het openbaar onderzoek, zodat mensen goed geïnformeerd zijn.
5. Openbaar onderzoek van het ontwerp van de PAD.
6. Een gefaseerde uitvoering van de PAD waarbij na verloop van tijd de eerste stappen geëvalueerd worden en eventueel het wetgevend luik voor een 2de deelgebied gelanceerd wordt.

Steyn Van Assche

Meer lezen:
Informatie over de plannen per zone vind je op de website van perspective.brussels. Een uitgebreide analyse van die plannen wacht je dan weer op op de websites van BRAL, IEB en ARAU.