"20.000 theoretische woningen en een shoppingcenter" (over Brusselse langetermijnplanning)

Zo kunnen we het Demografisch Gewestelijk Bestemmingsplan (D-GBP) in zes woorden samenvatten. Het bestaande bestemmingsplan wordt aangepast en moet bepalen welke functies – woningen, kantoren, etc – we waar kunnen inplanten. Belangrijkste – officiële – reden van deze aanpassing: het hoofd bieden aan de galopperende bevolkingsgroei. Het plan zou in september in voege moeten treden. Hoog tijd om enkele belangrijke nieuwigheden van commentaar te voorzien.

Dé grote nieuwigheid van dit plan is dat het de bouw van woningen toelaat in verschillende gebieden die momenteel nog industriegebied zijn. Dat doet men door deze specifieke gebieden om te vormen tot ‘ondernemingsgebieden in stedelijke omgeving’ (OGSO’S voor de vrienden) . In zo’n OGSO moet dan een mix van werken en wonen tot stand komen. Daar horen vaak nog collectieve voorzieningen (scholen, crèches, etc) bij. En idealiter staat men ook eens stil bij de publieke ruimte.

Voor elke OGSO  zou er dus een soort masterplan moeten worden opgesteld. Niet zo simpel als je weet dat er vaak veel prive-partners en overheden betrokken partij zijn. Die moeten het dus eens geraken over zo’n plan en dus wie wat uitvoert. En het is geen staatsgeheim dat de Brusselse regering in het verleden niet in staat bleek zulke processen in goede banen te leiden. Ambitieuze plannen verzandden vaak in een jarenlange patstelling. Denk maar aan de heraanleg van de Ninoofsepoort of ook aan de richtschema’s voor Thurn & Taxis, het Rijksadministratief Centrum (RAC) of het Weststation.

Als de overheid zich dus niet beter organiseert en wapent om zulke processen de baas te kunnen, is de kans groot dat er gewoon niéts zal gebeuren of dat enkel de lekkerste (lees: meest winstgevende) brokken er uit worden gepikt.

Welke impact?

Het nieuwe Gewestelijk Plan voor Duurzame Ontwikkeling (GPDO)  – cfr. het BRAL-standpunt over dit plan in Alert nr. 382 - is zich bewust van deze noodzaak aan betere procedures. Die zijn nodig om daadkrachtig en op een grotere schaal te plannen. Het GPDO is er echter nog niet. De OGSO’s wel. Het noodzakelijk kader om één en ander in goede banen te leiden ontbreekt nu dus helaas.

Kortom, met de OGSO’s toverde deze regering een wit konijn uit de hoed. Maar de impact ervan is onbekend. Op zich is het goed dat deze regering open staat voor experiment maar een experiment past men best kleinschalig toe. Een strenge selectie van de gebieden was dan ook nodig geweest. Zo had men de partners uit industriële sector alvast minder in de gordijnen gejaagd. Zij vrezen min of meer dat industrie uit de stad wordt verbannen. Ofwel omdat ze er tegenop zien mee te draaien in dit nieuw concept, of omdat hun activiteiten moeilijk te combineren zijn met woningen of doordat de ex-industriegronden waarop ze actief zijn nu eenmaal plots meer geld waard zijn.

Waarom werd dus niet eerst geëxperimenteerd, met enkele gebieden, op kleine schaal? Een en ander had kunnen aantonen dat – mits een goede planning – de creatie van tewerkstelling én woningen wel degelijk kan samen gaan. En de overheid zou er in één ruk door mee kunnen bewijzen dat ze wel degelijk over plankracht beschikt.  Nu weet niemand eigenlijk waar we aan beginnen.

Wonen wordt trouwens niet alleen mogelijk in industriegebied, het wordt ook makkelijker gemaakt in kantoorgebieden en gebieden voor collectief belang (bv. de campus van de VUB en het UZ in Jette ). Verschillende gebieden van gewestelijk belang – bijvoorbeeld aan het Weststation – krijgen dan weer een hoger percentage woningen toebedeeld.  

Shoppen op de Heizel

Nog een andere opvallende nieuwigheid is de nieuwe status voor het Heizelplateau. Dat gebied wordt een Gebied van Gewestelijk Belang (GGB). Die statuswijziging heeft verstrekkende gevolgen. Elk GGB – er werden er ondertussen een 15-tal aangeduid -  heeft zijn eigen programma en in dat van de Heizel lezen we dat er een shoppingcenter van maximum 72.000 m² dient te komen. We weten al lang dat de Stad Brussel dat van plan was maar deze wijziging van het Gewestelijk Bestemmingsplan verankert nu die politieke beslissing.

Er kan vanaf nu dus veel eenvoudiger en sneller een vergunning worden afgeleverd voor een groot winkelcentrum.  Een niet te versmaden voordeel in de huidige race tussen de shoppingcentra. En dan vooral met Uplace in Machelen.

Het advies van de Gewestelijke Ontwikkelingscommissie (GOC) – een adviesraad waarin zowel de economische, sociale als milieu en mobiliteitsactoren vertegenwoordigd zijn - luidde nochtans als volgt: “De Commissie verzet zich tegen de oprichting van een winkelcentrum op de Heizel-site, aangezien er in de buurt al twee projecten voor winkelcentra bestaan en dat een winkelcentrum de internationale aantrekkingskracht van Brussel niet zal verhogen.” Bovendien achtte de GOC de aanpassing van het GBP niet nodig voor een evenwichtige ontwikkeling van de Heizel-site.

Waarbij wij graag aanvullen dat het winkelcentrum alleen al de oorzaak zal zijn van 5.800 bijkomende autoverplaatsingen per uur (tijdens piekuren). Enigszins tegenstrijdig dus met de doelstellingen van het gewestelijk IRIS II mobiliteitsplan om de autoverplaatsingen te verminderen met 20% tegen 2020.

Demografisch?

Verder pretendeert het plan plaats te maken voor 20.000 woningen. Wetende dat de prognoses spreken van 180.000 bijkomende inwoners tegen 2020 is dat sowieso een druppel op een hete plaat. Maar passons. Belangrijker is de nuance dat deze wetswijziging die woningen enkel in theorie mogelijk maakt en dat de broodnodige omkadering nog steeds ontbreekt. Bovendien gaan de bedrijven die gehuisvest zijn op terreinen waar vanaf nu ook woningen kunnen komen, niet van vandaag op morgen verdwijnen.

Dit “demografisch” GBP zal dus hoogst waarschijnlijk zeer weinig zoden aan de dijk brengen als het er op aan komt de verwachte bevolkingsgroei op te vangen. Bovendien is het weinig waarschijnlijk dat de projectontwikkelaars sociale woningen zullen bouwen. Nochtans zal het tekort hieraan enkel nijpender worden.

Een antwoord zoeken op de bevolkingsgroei is op zich natuurlijk een nobel doel. Het verdiende echter een meer doordachte aanpak. Zo weet je bijvoorbeeld best eerst hoe je je openbaar vervoer wil organiseren of welke stukken van je stad je zeker groen wil houden vooraleer je bepaalt waar je nieuwe woningen wil neerpoten of waar je in de hoogte wil gaan. Niets van dat alles echter in dit plan.

Die geïntegreerde aanpak vinden we echter wél terug in dat ander plan in opmaak, het nieuwe gewestelijk ontwikkelingsplan (GPDO).  Voor een mogelijk antwoord op de bevolkingsgroei kijkt BRAL dus naar het GPDO. De regering  wou hier echter niet op wachten. Mocht het GPDO prioriteit zijn geweest, was het misschien op tijd klaar en hadden we nu een écht kader om de bevolkingsgroei op te vangen.

Steyn Van Assche

.........................................

Wie wordt hier beter (lees: rijker) van?

De industriegebieden waar vanaf nu ook woningen kunnen komen, liggen veelal in de kanaalzone. Het is dan ook niet toevallig dat er al een tijd speculatie aan de gang is in deze gebieden. Om deze speculatie te beheersen, beloofde de regering om samen met de wijzigingen aan het bestemmingsplan een systeem te voorzien om de eventuele meerwaarden te belasten. Het besluit dat samen met D-GBP in het Staatsblad zal verschijnen gaat echter over stedenbouwkundige lasten. Die hebben ook hun nut, maar zeker niet hetzelfde als een belasting op meerwaarden.

Het D-GBP voorziet een bestemmingswijziging van een aantal zones voor stedelijke industrie zodat er ook woningen gebouwd kunnen worden (cfr. OGSO’s in de tekst hierboven). Voor de betrokken eigenaars betekent dit een belangrijk verschil. Hun gronden krijgen daardoor immers een hoger potentieel rendement, zelfs voor er ook maar één vergunning is afgeleverd. Vandaag is er niets voorzien dat ervoor zorgt dat een deel van die meerwaarde bij de gemeenschap terechtkomt.

Wanneer het omgekeerde gebeurt, namelijk wanneer door een bestemmingswijziging een bepaalde grond aan waarde zou verminderen, bepaalt het Brussels Wetboek Ruimtelijke Ordening (BWRO) nochtans dat de eigenaar een schadevergoeding kan vragen (planlasten).

In Vlaanderen is het systeem van planbaten wel opgenomen in het Decreet Ruimtelijke Ordening en ook Wallonië werkt met wettelijke bepalingen. Het is daarbij logisch dat wie voordeel heeft van de meerwaarde ook de belasting betaalt. In Vlaanderen krijgt de eigenaar dus een aanslagbiljet wanneer die na de bestemmingswijziging de grond verkoopt of een project realiseert.

Andere logica

Het systeem dat Brussel voorbereidt vertrekt vanuit een andere logica. Bij de aflevering van een vergunning vraagt de overheid hier stedenbouwkundige lasten. De bedoeling is een bijdrage te leveren aan de kosten die de gemeenschap moet dragen om het project te laten functioneren. Voor een kantoorcomplex betekent dat mobiliteitsinvesteringen, voor huisvestingsprojecten gaat het om publieke voorzieningen als scholen en crèches. Of met andere woorden: een aantal kosten die bij het project horen, zal de overheid terugvorderen. Het gedeeltelijk “internaliseren van externe kosten”.

De discussie gaat er dan over wat die externe kosten allemaal zijn en welk aandeel de projectaanvrager ten laste moet nemen. De aanvrager kan zelf bepaalde werken uitvoeren en daarna overdragen aan de gemeenschap of hij kan ook een bijdrage leveren aan een speciaal fonds. Die discussies binnen de regering zijn vandaag nog bezig of ondertussen afgelopen.

Stedenbouwkundige lasten zijn specifiek verbonden aan de realisatie van projecten. Dit principe staat al vanaf het begin jaren 90 in de Brusselse stedenbouwwetgeving. Na een arrest van de Raad van State van juni 2009 moesten er dringend een aantal juridisch-technische zaken op punt gesteld worden om het systeem opnieuw operationeel te maken.

Het besluit op de stedenbouwkundige lasten, zullen we binnenkort dus in het Staatsblad kunnen lezen,. Maar dat raakt echter niet aan de immo-transacties die nu gebeuren of het laatste jaar gebeurd zijn op de terreinen die met het gewijzigde D-GBP een nieuwe bestemming gekregen hebben. Daarvoor is een systeem van meerwaardebelasting nog altijd nodig.

Hilde Geens