T&T: 25 jaar stadsstrijd

Het Bijzonder Bestemmingsplan (BBP) voor Thurn & Taxis komt niet uit de lucht vallen. Sinds de site leeg kwam te staan, werden er plannen voor gemaakt en werd er strijd geleverd tegen die plannen.  Een overzicht en een eerste balans. Dit is een hoofdstuk uit de publicatie Thurn & Taxis.

sleutelmomenten

Verkoop van de site

1993 was het definitieve einde van de Thurn & Taxis-site (T&T) als distributiedraaischijf en douanecentrum. Het goederentransport via de spoorweg was passé en de vrachtwagen de toekomst, dacht men.  De Haven van Brussel ontwikkelde op een stukje van de site dan ook haar Transport International Routier (TIR) -centrum om vrachtwagens te lossen, te laden en het een en ander te stockeren. Het grootste deel van de site werd echter verkocht.

Hier ligt de oorsprong van de stadstrijd om de toekomst van T&T. Een strijd waarbij de omwonenden en stadsverenigingen een publiek programma (groene ruimte, scholen, sociale woningen etc.) proberen te realiseren op een privéterrein. Het belang van de site - 45 hectare op een boogscheut van de Grote Markt – is ook volgens BRAL te groot om haar toekomst te laten bepalen door privébelangen.

Wat hebben we geleerd: hou publieke grond publiek!

Music City

Tussen 1993 en 2000 worden in het kader van het Music City-project verschillende voorstellen gedaan om 9 hectaren van de site te her ontwikkelen. Het betrof een concertzaal van 12 000 plaatsen aangevuld met opnamestudio’s, winkels, hotels en natuurlijk een grote parking. Met andere woorden, een zeer omstreden plan.

Grootste gebrek: weinig of geen respect voor het patrimonium en een enorme overlast voor de omliggende wijken. Dit zorgde voor felle kritiek van verschillende verenigingen en wijkcomités waaronder La Fonderie (zie het interview met Guido Vanderhulst), het Maritiemcomité, IEB, ARAU en BRAL. Samen zetten zij tal van acties op poten en schreven zowel herhaaldelijk bezwaarschriften als persberichten over de opeenvolgende Music City-projecten die werden voorgesteld door verschillende spelers in het veld.

Naarmate de projecten vorderen, wint het respect voor de patrimoniumwaarde van T&T stapje voor stapje. Helaas komen er geen stappen in de goede richting wat de andere vragen betreft: de geluids- en verkeersoverlast en de meerwaarde van de ontwikkeling van de site voor de omliggende wijken op sociaal en economisch vlak.

Wat hebben we geleerd : respecteer het historisch erfgoed

Huwelijk van de promotoren

2000-2004: Eendracht maakt macht. Ook voor promotoren. Het Music City-project werd vanaf 1999 getrokken door de promotor Leaseinvest (Ackermans Van Haeren), nu gekend als Extensa. Zij kochten 9 hectare van de Haven van Brussel. Daarmee waren ze ineens ook eigenaar van het koninklijk pakhuis en de hangars.  De tweede privé-ontwikkelaar actief op de site (Robelco), sloot tegelijkertijd een verkoopovereenkomst af met de NMBS, weliswaar onder opschortende voorwaarden. Het betrof het Maritiem Station en grond voor in totaal 21 hectare.

In 2001 richten Leasinvest & Robelco de joint venture NV Project T&T op. Deze joint venture kondigt het einde aan van de Music City-projecten en leidt tot het ontwerpen van een masterplan voor de volledige 30 hectare. De Haven van Brussel blijft eigenaar van de resterende 15 hectare.

Wat hebben we geleerd : samenwerken loont, zowel voor de privé (één gezamenlijk plan) als de actiecomités (Music City werd begraven

Eerste masterplan, eerste BBP én eerste manifest

Het masterplan voor de site komt er in 2003/2004. Grootse gebreken aan het plan: het is zeer dicht bebouwd, het park is klein, er zijn geen verbinding tussen de wijken, er zijn véél kantoren, etc.

Het masterplan wordt uitgerold op volledig eigen initiatief van de ontwikkelaars die het ‘pitchen’ bij de bevoegde minister. Die gaf er zonder al te veel overleg met zijn collega’s zijn fiat aan. Dan was het aan de Stad Brussel om een Bijzonder Bestemmingsplan op te stellen. Dit BBP werd een bijna letterlijke kopie van het masterplan en zou er dan ook voor kunnen zorgen dat de promotoren hun plannen konden realiseren. Maar een breed platform van verenigingen en wijkcomités (waaronder BRAL) verwijst het BBP met succes naar de prullenmand.

Dit platform schrijft een (1e) Manifest met 13 basisprincipes voor de ontwikkeling van T&T om onder meer de eerder vernoemde gebreken aan te kaarten. Het platform schrijft ook een bezwaarschrift om en masse extra druk uit te oefenen voor een globale en geïntegreerde aanpak mét een plaats voor bewonersinspraak van bij de start van de planning.

En toen…. kwamen er verkiezingen en werd er in juni 2004 een nieuwe Brusselse regering verkozen.
Om de nieuwe bewindslui aan te tonen dat zo’n globale en geïntegreerde planning geen utopie is, organiseren we een uitwisselingsavond met groepen rond voorbeeldprojecten uit Amsterdam en Antwerpen.

Wat hebben we geleerd: Achterkamertjespolitiek werkt niet. Alle actoren moeten samenwerken om de planning van de site tot een goed einde te brengen.

Terug naar af, opmaak van een richtschema voor T&T

2005 -2008: Het continue aandringen op een globale, geïntegreerde en participatieve planning lijkt zijn vruchten af te werpen! Verveeld met het jarenlange tijdsverlies en onder grote druk van buitenaf besluit de regering een nieuwe manier van plannen uit te proberen. T&T wordt ontwikkeld via een richtschema!

Een richtschema is een voorafgaande studie die het kader vastlegt voor de toekomst van de site. Bij die opmaak worden zo veel mogelijk mensen betrokken: de eigenaars, het Gewest, de Stad Brussel, Molenbeek, de Haven én de omwonenden. En dat allemaal voordat de belangrijkste beslissingen genomen worden. BRAL neemt zijn verantwoordelijkheid op en organiseert, op eigen aanvraag, de participatie in het kader van de opmaak van het richtschema

Na vele onderhandelingen is in 2008 het ritschema af. Vooraleer het document naar de regering zou worden geschoven werd de finale versie voorgesteld aan buurtbewoners en verenigingen (waarvan veel betrokken waren bij de strijd tegen de vorige plannen). En zowaar, er steeg goedkeurend gemompel op uit de zaal! Een unicum in de planningsgeschiedenis van T&T.

De grote lijnen van het richtschema waren een park met regionale uitstraling, het bewaren van de patrimoniale waarde en minstens 40 % huisvesting (waarvan 20 % sociaal). Dit plan was echter enkel richtinggevend. Het moest nog omgezet worden in een regeringsbesluit en vervolgens in een BBP door de stad Brussel. We zullen er tot 2017 op wachten. Door deze lange tijdspanne kreeg de promotor helaas ook de gelegenheid lobbywerk te verrichten op de verschillende beleidsniveaus. In tussentijd ging er wel een morele kracht van uit.

Wat hebben we geleerd: Een richtschema heeft een wetgevend luik nodig.

Geen BBP, een hoop vergunningsaanvragen

2008-2017: Normaliter hadden we in deze fase ons moeten buigen over een BBP maar in plaats daarvan moesten we ons bezig houden met een hoop vergunningsaanvragen die daar los van stonden.

De NMBS besefte namelijk plots dat ze haar terreinen voor te weinig geld had verkocht en probeert ze terug in handen te krijgen. Ze doen hiervoor beroep op de opschortende voorwaarden waar we eerder over spraken. We besparen jullie de juridische details. Gevolg: T&T Project bokst hals over kop een vergunningsaanvraag in elkaar voor een groot deel van de site (het gebied ‘6A’). Zoals gezien bij de voorschriften voor het gebied ‘6A’ werd deze achterpoort wel degelijk opengehouden (zie kader juridische zijsprong). Hoe dan ook: deze vergunningsaanvraag was haastwerk. Maar wel haastwerk dat ons nog lang zal achtervolgen.

De in 2009 verleende vergunning is gelukkig een afgezwakte versie van wat er werd gevraagd.

De vergunning laat echter wel haar sporen na tot 2015. Tot dan worden we geconfronteerd met talloze ‘wijzigende vergunningsaanvragen’ die gebaseerd zijn op deze vergunning.  Pas in 2015 wordt er wat orde in de chaos gebracht. Paradoxaal genoeg dankzij de plannen voor het nieuwe kantoorgebouw voor de Vlaamse gemeenschap.  Door een juridisch samenspel hadden de plannen voor dat gebouw impact op de reeds verleende vergunning uit 2009 en moest deze nog maar eens gewijzigd worden. Dit was voor BRAL hét moment was om het volledig hertekenen van de bebouwbare zone tussen het Maritiem Station en de Scheldestraat te eisen. Het kluwen aan (wijzigende) vergunningsaanvragen was er niet meer bij te houden. Onze roep om al die wijzigende vergunningsaanvragen in de prullenmand te gooien, werd gehoord en heel de zone werd hertekend door de opsteller van het richtschema. Tegelijkertijd stemde de eigenaar ermee in dat de Bouwmeester een wedstrijd uitschreef voor de zone

Vanaf 2015 verlopen de onderhandelingen tussen de overheid en de eigenaars duidelijk minder stroef te verlopen. Dit is waarschijnlijk het gevolg van het feit dat  Extensa in 2015 alle aandelen overkoopt van Robelco. Er is dus nog maar één eigenaar, wat onderhandelen vergemakkelijkt.

Het is er!

Eind 2015 organiseert Bral een debat omtrent de grote onduidelijkheid rondom de uitvoering van de plannen en om te bekijken hoe ver het nu eigenlijk staat met het BBP waar we al zo lang op wachten.  Buurtbewoners en lokale en gewestelijke verenigingen verzamelen zich onder de naam TouTPubliek. Ze zijn ongerust over het publieke karakter van het park (de toegangen ontbreken in de vergunningsaanvraag voor het park) en willen wegen zien op het globale BBP zodat de ontwikkeling van BBP beter beantwoordt aan de noden uit de wijk.

In 2017 is het dan zover, het BBP (Bijzonder Bestemmingsplan) wordt goedgekeurd. Het lobbywerk van het platform zorgde er op de valreep nog voor dat er een bouwblok uit het park werd verwijderd.

Juridische zijsprong

Het Gewestelijk Bestemmingsplan (GBP) laat toe om T&T als 2 deelgebieden te ontwikkelen: het GBP kleurt de bestemming van T&T in als 2 Gebieden van Gewestelijk Belang (GGB), het gebied 6A en het gebied 6B.

GGB 6B: De kleinere zone langs de Havenlaan moet ontwikkeld worden mits stedenbouwkundige vergunning en openbaar onderzoek. Hierdoor kan er in 2002 een stedenbouwkundige- en milieuvergunning worden afgeleverd voor het Koninklijk Pakhuis en de Magazijnen (beiden in het gebied ‘6B’). De renovatie kan beginnen.

GGB 6A: De grotere zone met het Maritiem Station en de onbebouwde ruimte tussen Picardstraat, Lakenveld, de Clessebrug en het terrein van de Haven moet ontwikkeld worden in het kader van een Bijzonder Bestemmingsplan (BBP) voor heel het gebied. Zolang er geen BBP is, zijn enkel werken mogelijk volgends de in het gewestelijk bestemmingsplan vastgelegde 'bijzondere voorschriften van het sterk gemengd gebied'. Deze uitweg zal later toegepast worden om een vergunning voor de zone‘6A’ te vragen voordat het BBP af is.

Bilan

En? Leverde de 25 jaar stadstrijd uiteindelijk iets op ?

Toch wel. Het volstaat om de plannen van Music City of het masterplan van 2004 naast het huidige BBP te leggen. Dit geeft het volgende behaalde resultaat:

•  Respect voor het patrimonium 
•  Een groter park
•  Publieke toegangen, met o.a. een grote aan de Picardstraat (Molenbeek).
•  Minder kantoren en meer woningen.   
•   ‘GEN’-halte T&T 
•  Scholen. Het is nog niet zeker dat ze er komen maar de plaats ervoor is alvast gereserveerd.

Goed genoeg?

Neen! Zoals het platform TouTPubliek aangeeft in het interview (hyperlink of zie publicatie), zijn er nog belangrijke knopen en kunnen we er niet echt blij mee zijn. Het contrast met het richtschema is té groot en veel betrokkenen hadden terecht de hoop dat het richtschema de leidraad zou worden. Veel aspecten uit het richtschema waar de verenigingen en buurtbewoners blij mee waren zijn na bijna 10 jaar onderhandelen tussen overheid en privé verwaterd. Zo is er nog altijd geen duidelijkheid over de tram, geen officiële overeenkomst over de ‘publieke’ gronden (park & wegen), geen sociale woningen, etc….

Zowel de eigenaar als de politieke verantwoordelijken hebben hier deels een antwoord op  maar er is nog onzekerheid en veel is nog niet officieel beslist. Lees zeker ook het interview (hyperlink) met Kris Verhellen en Rudi Vervoort hierover.

Bovendien is ook dit BBP weer maar een kader van de verdere ontwikkelingen. Dit kader moet nog verder uitgewerkt worden met vergunningen. Er kan dus nog het één en ander ten goede én ten slechte veranderen.

Kortom: druk en waakzaamheid blijven nodig, zowel op de eigenaar als de politieke verantwoordelijken.

Vous trouvez la version française dans la publication.