Zuidwijk: Richtplan van Aanleg in openbaar onderzoek

De Brusselse regering zoekt goedkeuring voor haar plannen in de Zuidwijk. Het richtplan van aanleg Zuid is nog in openbaar onderzoek tot 2 november. Je vindt alle officiële documenten op de website van Perspective.brussels. BRAL nam het nieuwe plan onder de loep en roept je op om ook te reageren.

In 2019 ging BRAL op ontdekking in de Zuidwijk. Het verslag leidt nog steeds gepast in wat er op het spel staat: “In dit stuk van de Zennevallei geen krokodillen maar een groot station met daarrond huizen en veel kantoren. Kantoren die dankzij het station uitzonderlijk goed bereikbaar zijn. Sinds de golf van kantoorbouw in de jaren negentig staan veel projecten echter op standby. De grootschalige vastgoeddromen van de ontwikkelaars en de NMBS volgden elkaar op. Net zoals de ontwikkelingsplannen van het Gewest om dit alles te kaderen. (Het laatste was het richtschema Zuid.)"

"En de bewoners in de Zuidwijk? Zij wachten. Op groene ruimten, betaalbare woningen, gemeenschapsvoorzieningen, economische activiteiten etc. De oude gebouwen worden ouder en nieuwere gebouwen zien er al oud uit. En blinde muren verbergen nog steeds de gigantische hallen (14.000 vierkante meter) onder de sporen.” - uit ons verslag over de Zuidwijk, 2019

Er is dus nu een nieuwe richtplan dat voorligt. We bekeken de voorstellen, en dit is wat we ervan vinden.

Renoveren, renoveren, renoveren

Renoveren is beter voor het milieu en het klimaat dan slopen en heropbouwen. De overheid moet in het reglementaire luik opleggen dat gebouwen in goede staat of met een recente structuur (15 jaar) niet mogen afgebroken worden.

Zeker het afbreken van het bouwblok Horta – Bara (recent en in goede staat) is vanuit ecologisch standpunt dramatisch wegens recent én in goede staat. We begrijpen de (historische) vraag naar een doorgang naar de achterliggende wijk, maar dat dient te gebeuren met het maximale behoud van het huidige gebouw. In het RPA staat de deur nog op een kier om dit scenario beter te bestuderen maar het mag fermer. Het moet gewoon het uitgangspunt zijn.

Voor het bouwblok Frankrijk –Bara gaat men gewoon uit van een afbraak- en heropbouwscenario. Hier dient men expliciet de deur te openen naar creatief onderzoek om de huidige gebouwen en materialen maximaal te valoriseren en aan te passen aan de nieuwe noden. Optoppen met houtskeletbouw?  

Kantoren: aanbod moet vraag volgen

Kantoren bouwen op die plek is logisch dankzij de treinaansluiting, maar controleer goed hoeveel vraag er echt is. Met de trend van het telewerken moet men het aanbod herbekijken en naar beneden bijstellen als dit nodig blijkt. Dit om leegstand te vermijden.

Sesam, open u!

Maak het gelijkvloers van de gebouwen open en toegankelijk om de veiligheid, sociale controle en aantrekkelijkheid te vergroten. Het openen van de grote en kleine vierhoek onder de sporen en een betere inrichting van de overdekte straat zijn belangrijke projecten. De vraag is of ze ook écht gerealiseerd zullen worden. Wij duimen alvast.

Meer groen nodig

De landschappelijke visie in het RPA steunen we en kan nog ambitieuzer. Vergroen die triestige esplanade zo snel mogelijk en maak werk van het Zennepark. En link die twee met het nodige extra groen. In een volgende stap kunnen we deze landschappelijke visie dan verder doortrekken langs de Zenne tot in Vorst.  Onze tip: begin daar gewoon nu aan. Is daar een RPA voor nodig?

Betaalbaar wonen vastleggen

De gronden van de perimeter zijn niet in publieke handen. De overheid moet dus aan de ontwikkelaars verplichten om betaalbare woningen te bouwen. Ze moet daarom vastleggen in het reglementaire luik. Het is zelfs makkelijk nu het RPA Heyvaert het voorbeeld gaf:

‘AV 0.5. De bouw-, uitbreidings- of wijzigingsprojecten voor woningen met een vloeroppervlakte van meer dan 2000m² voorzien in minstens 25% sociale of hiermee gelijkgestelde woningen en dienen noodzakelijkerwijs ter beschikking gesteld worden van gezinnen met een laag inkomen. De BGHM en/of de onderstaande operatoren krijgen vanaf de uitreiking van de stedenbouwkundige vergunning ten hoogste een jaar bedenktijd om de woningen aan te kopen. De doorverkoopprijs van de woningen mag niet meer bedragen dan de maximumprijs van de geconventioneerde woning. Indien meerdere kandidaat-kopers meedingen, dienen de aankopen te gebeuren in de volgende volgorde van prioriteit: 1° de BGHM; 2° de openbare vastgoedoperatoren; 3° de sociale verhuurkantoren; 4° verenigingen zonder winstoogmerk; 5° stichtingen van openbaar nut; 6° vennootschappen met een sociaal oogmerk.’

Massive attack?

Op zich is het goed dat de NMBS haar kantoren centraliseert en intenser gebruik zal maken van haar ‘postgebouw’ in het station. Men zal het renoveren én radicaal optoppen. Op zich is dat rationeel ruimtegebruik maar het mag niet te massief en overrompelend overkomen op de mensen in de omliggende woonwijk.  Kortom, de impact (ook psychologisch) moet grondig onderzocht worden. Er bestaan manieren om in de hoogte te bouwen met respect voor de huidige omwonenden.

Eerlijke communicatie en meerwaardebelasting vermijden grondspeculatie

Wat betreft de omstreden hoogbouw op het ‘kuifjeblok’ (ex-victor): we verrnamen in de pers dat dit project eigenlijk van de baan is maar dat men de visie van het team achter deze PAD wil honoreren door het er wel in te laten. Wat toch een beetje vreemd is. Vooral omdat het de waarde van de grond de hoogte doet inschieten. Waarom zou de eigenaar zijn boeltje niet verkopen én een mooie meerwaarde in zijn/haar zakken steken? Ter zijde: waar blijft de meerwaardebelasting die zulke situaties vermijdt? Hoe dan ook: als men iets niet wil, moet het niet inschrijven in een plan. Zeker niet in het reglementaire  luik.  

Massive attack bis?

Om bij de nieuwe gebouwen te blijven: men zou het ‘jamar’-gebouw bouwen op de sleuf van de tramtunnel. Op zich is dat slim ruimtegebruik. Maar is het wel een goed idee om nog een gebouw te zetten in deze al zeer dense, gemineraliseerde wijk zonder groen? Ook hier lijkt het ons goed de psychologische impact in rekening te nemen. Op zich is het spijtig want dit is de enige plek die niet in privéhanden is. Er zouden dus publieke woningen kunnen komen. Maar we zouden deze strook dus liever deel laten uitmaken van het groene netwerk richting Baraplein. (Al zullen we er geen bomen kunnen planten ;)

Laat RPA parkeerplaatsen verminderen

De Zuidwijk lijdt al erg onder de vele auto’s (lawaai, stank, luchtvervuiling). Daar hoeven er niet nog extra bijkomen. Hoe meer parkeerplaatsen we voorzien, hoe meer dat auto’s zal aantrekken. Bovendien is de wijk al rijkelijk bedeeld met ondergrondse garages. Als stationswijk die uitermate goed is ontsloten via diverse vormen van openbaar vervoer, kan ze een voorbeeldfunctie vervullen. Wie ervoor kiest hier te komen wonen en/of te werken, heeft op heeft geen auto nodig. Om dat aan te moedigen, kunnen we dankzij een RPA afwijken van het verplichte aantal parkeerplaatsen. Laat er ons een getal op plakken: max 1 parkeerplaats op 500m2 kantoren (zonder uitzonderingen) en max 1 parkeerplaats op 2 woningen. Dat laatste is zelfs niet vooruitstrevend want dat is een bestendiging van de huidige situatie in Brussel waar slechts één op de twee gezinnen een auto heeft. Die garages kosten de ontwikkelaars trouwens veel geld. Geld dat ze beter kunnen investeren in een mobipunt.

Tot slot

We hopen dat de bewoners in de Zuidwijk eindelijk krijgen waar ze op wachten, een aangename en veilige leefomgeving met groene ruimten, betaalbare woningen, gemeenschapsvoorzieningen, economische activiteiten etc. Maar dan zal men wel nog moeten schaven aan deze PAD. Wil je ook reageren op de plannen? Dat kan nog voor 2 november via het formulier op de website van Perspective of via het e-mailadres midi@perspective.brussels. Gebruik deze voorbeeldbrief als inspiratie voor je reactie.