Het Demografisch GBP eindelijk van kracht. Goed of niet goed?

Oud nieuws, horen wij u denken. Was er over dat Demografisch Gewestelijk Bestemmingsplan geen openbaar onderzoek in mei 2012? En werd Charles Picqué een jaar later niet uitgezwaaid met de goedkeuring van het D-GBP? Jawel, maar het ging toen slechts over een ‘goedkeuring in eerste lezing’. En daarna kan er nog veel veranderen. Gaande van een beetje juridisch schaafwerk tot een subtiele duw over de verkiezingen. Wij waren dus zéér nieuwsgierig of er een definitieve versie van het D-GBP zou komen en zo ja, of er iets substantieels belangrijk veranderd zou zijn. En jawel, de Sinterklaaseditie van het Staatsblad bracht ons de definitieve versie. En 15 dagen later trad het GBP - op 21 december 2013 - in werking. En wat brengt het ons?:

zeven gebieden met nieuwe bestemming

Zomaar even zeven nieuwe gebieden krijgen plots een nieuwe bestemming en drie geplande wijzigingen ondergingen opnieuw een verandering. De impact daarvan zal het grootste zijn in Ukkel, waar 3 aanzienlijke gebieden bouwrijp worden gekleurd. Zo wordt op vraag van de gemeente een ferme lap spoorweggebied voortaan ‘gemengd gebied’. Zo vlak bij het station van Linkebeek, de Vlaamse velden en het Brussels Groen Netwerk kunnen we gerust over een toplocatie spreken. Het feit dat de gemeente eind 2012 al een stedenbouwkundig attest had afgeleverd voor een privé-project op die locatie zal er uiteraard wel iets mee te maken hebben. Ook bij het station van Bosvoorde zal er op spoorweggebied mogen gebouwd worden, aan de rand van het Tournay-Solvaypark.

Dit zijn veranderingen waarbij je de wenkbrauwen kan fronsen Het gaat om ‘verzoeken’ die tijdens het openbaar onderzoek zijn geformuleerd en die niet waren opgenomen in de effectenbeoordeling. Je kan daar wel vragen bij stellen: zulke grote veranderingen breng je toch niet zo maar eventjes aan nà het openbaar onderzoek? Neemt hier (voorlopig) akte van.

geen strenge selectie OGSO’s

Dé grote nieuwigheid van het D-GBP was dat het de bouw van woningen toelaat in verschillende gebieden die momenteel nog industriegebied zijn. Dat doet men door ze om te vormen tot ‘ondernemingsgebieden in stedelijke omgeving’ (OGSO’S voor de vrienden) . In zo’n OGSO moet dan een mix van werken en wonen tot stand komen. Daar horen vaak nog collectieve voorzieningen (scholen, crèches, etc) bij. En idealiter staat men ook eens stil bij de publieke ruimte. Als aanbeveling aan de regering schreven we “de impact van de OGSO is onbekend. Op zich is het goed dat deze regering open staat voor experiment maar een experiment past men best kleinschalig toe. Een strenge selectie van de gebieden was dan ook nodig geweest.” Maar van een strenge selectie lijkt dus geen sprake. Ok,  ééntje – nabij Berrevoets in Vorst is geschrapt - maar Evere krijgt er bijvoorbeeld een grote bij.

geen extra plankracht

De ontwikkeling van zo’n OGSO is geen simpele zaak  als je weet dat er vaak veel prive-partners en overheden betrokken partij zijn. Die moeten het dus eens geraken over zo’n plan en dus over wie wat uitvoert. En het is geen staatsgeheim dat de Brusselse regering in het verleden niet in staat bleek zulke processen in goede banen te leiden. Ambitieuze plannen verzandden vaak in een jarenlange patstelling. Denk maar aan de heraanleg van de Ninoofsepoort of ook aan de richtschema’s voor Thurn & Taxis, het Rijksadministratief Centrum (RAC) of het Weststation.

Als de overheid zich dus niet beter organiseert en wapent om zulke processen de baas te kunnen, is de kans groot dat er gewoon niéts zal gebeuren of dat enkel de lekkerste (lees: meest winstgevende) brokken er worden uit gepikt. Ook nu het plan wettelijk van kracht is, is de overheid niet klaar om de ontwikkeling van de OGSO’s in goede banen te leiden. En de mogelijkheid tot een fundamentele organisatorische veranderingen is samen met het Gewestelijk Plan voor Duurzame ontwikkeling (GPDO) over de verkiezingen getild. 

géén belasting op meerwaarden

Terwijl we aan het wachten waren op zijn verschijning in het Staatsblad hoopten we vurig op een fundamentele verandering van het regeringsbesluit op de stedenbouwkundige lasten. Kwestie van de door deze planverandering gecreëerde meerwaarde enigszins te capteren. Quod non. De technische details lezen jullie in dit artikel onder: "Wie wordt hier nu beter (lees: rijker) van?"

Tijdens het openbaar onderzoek kwamen er ook veel reacties vanuit de vrees dat de lucratieve woningmarkt  de industriële activiteiten in de OGSO’s zou wegconcurreren. De regering heeft dat gehoord en enkele aanpassingen gedaan in om daaraan tegemoet te komen. Er is een vrijwaringsclausule om het voortbestaan en de uitbreiding van bedrijfsactiviteiten toe te staan. En bij grote projecten binnen de OGSO’s is de minimale oppervlakte voor woningen verminderd van 50% van de vloeroppervlakte naar min 40%. Dus de vraag naar een grotere bescherming van productieactiviteiten is wel gehoord, maar het zal nog steeds een stevige concurrentie blijven voor die gronden.

Steyn Van Assche en Hilde Geens (stafmedewerkers stedenbouw BRAL)

http://stedenbouw.irisnet.be/actualiteiten-onthaal/het-demografisch-gbp

Lees dus ook:

20.000 theoretische woningen en een shoppingcenter (over het D-GBP in eerste lezing)