Openbare Onderzoeken: FAQ

Een rode affiche is een aanplakbiljet met de vermelding “bericht van openbaar onderzoek”. Alle gegevens staan er in het Nederlands en in het Frans op in zwarte letters. Het uitzicht van de affiche is wettelijk bepaald en vind je in het uitvoeringsbesluit over de openbare onderzoeken en de speciale regelen van openbaarmaking. 

Op elke affiche moeten dezelfde basisgegevens staan, die de gemeente moet invullen, afhankelijk van het project. De aanvrager is vermeld, het adres van het project, de reden van openbaar onderzoek, het begin en het einde van het openbaar onderzoek en de datum van de overlegcommissie, alsook de gegevens van de dienst waar je het dossier kan inkijken.

Het taalgebruik op een rode affiche is beknopt en schematisch, met afkortingen en specifieke terminologie. Mocht je hierbij vragen hebben kan je altijd bij de gemeente (of bij Bral) terecht.

Sinds juli 2010 moet op de rode affiche van bepaalde grote projecten ook een 3D-afbeelding van het plan en directe omgeving staan. De toepassing van dit besluit laat echter veel te wensen over.

Een rode affiche hangt uit aan het adres van het betrokken goed en op een zichtbare locatie aan het gemeentehuis. Per aanvraag moeten er minstens 3 rode affiches hangen rondom het betrokken goed: 1 op het adres zelf en 1 op elke straathoek van het bouwblok waarin het goed ligt. Je ziet ze meestal op ooghoogte aan de palen van richtingaanwijzers of verkeersborden.

De rode affiches moeten ten laatste 48 uur voor de start van het openbaar onderzoek opgehangen worden en tijdens de hele duur van het openbaar onderzoek zichtbaar en leesbaar blijven. Om een blijvende leesbaarheid te garanderen worden ze vaak geplastificeerd.

De duur van een openbaar onderzoek hangt af van de aard van het project en wordt altijd in kalenderdagen uitgedrukt.

De algemene regel is dat een openbaar onderzoek voor stedenbouwkundige vergunningen en attesten 15 kalenderdagen duurt. Veel tijd om een dossier te bestuderen en te reageren is er dus niet. Voor de meer complexe stedenbouwkundige plannen en verordeningen gaat het om langere termijnen. Alleszins moet minstens de helft van het openbaar onderzoek buiten de zomer-, kerst- of paasvakantie vallen.

• stedenbouwkundige vergunningen en attesten: 15 dagen
• vergunningen voor de aanleg of wijziging van verkeerswegen: 30 dagen
• bestek voor een effectenstudie: 15 dagen
• stedenbouwkundige vergunningen met een effectenstudie: 30 dagen
• ontwerp van BBP: 30 dagen
• onteigeningsplan: 30 dagen
• ontwerp van gemeentelijke en gewestelijke verordening: 30 dagen
• ontwerp van Gemeentelijk OntwikkelingsPlan (GemOP): 45 dagen
• ontwerp van Gewestelijk OntwikkelingsPlan (GewOP) en Gewestelijk Bestemmingsplan (GBP): 60 dagen

De gemeenten in Brussel organiseren een openbaar onderzoek voor alle projecten hierboven beschreven bij ‘Hoe lang duurt een openbaar onderzoek?’.

Voor een stedenbouwkundige vergunning of attest kijkt men steeds naar de zone waarin het project gelegen is op het Gewestelijk Bestemmingsplan (GBP). Voor elke zone van het GBP gelden verschillende voorschriften. Een openbaar onderzoek wordt enkel georganiseerd wanneer die voorschriften dat bepalen, meestal bij afwijkingen. De grootte of aard van het project is dus op zich geen criterium voor openbaar onderzoek.

Juist daarom is de “reden van onderzoek” op de rode affiches steeds in vakjargon geformuleerd en verwijst men vaak naar de bestemmingsplannen. De voorschriften van het GBP vind je terug op de website van de gewestelijke administratie stedenbouw, via deze link. Op diezelfde website vind je bij 'stedenbouwkundige vergunning' meer nuttige juridische informatie. 

De gemeenten organiseren het openbaar onderzoek voor de projecten op hun grondgebied. De timing ervan is vastgelegd in het Brussels Wetboek van de Ruimtelijke Ordening (BWRO) en is onder meer afhankelijk van de complexiteit van het dossier. 

Belangrijke vuistregel is dat de helft van de termijn van een openbaar onderzoek buiten de schoolvakantieperiodes moet vallen (zomer-, Paas- en Kerstvakantie).

De meeste gemeenten zetten hun lopende openbare onderzoeken online. Ganshoren en Vorst zijn de hardleerse uitzonderingen. Maar het gebeurt geregeld dat ook andere gemeenten hun lijst niet op tijd bijwerken.

Op de website van Stedenbouw.Brussels, vind je een overzicht van de lopende openbare onderzoeken in de meeste gemeenten.

Op onze website vind je wel een actuele lijst met een selectie van openbare onderzoeken: DE BRALSELECTIE. De lijst is onze eigen subjectieve selectie van openbare onderzoeken van alle 19 gemeenten in het Brussels Gewest. We maken de selectie op basis van volgende criteria:

• ze overstijgen het lokaal belang
• ze vallen ons om een of andere reden op (omvang, actualiteit, ...)
• BRAL volgt dit openbaar onderzoek sowieso op 

Op de rode affiche vind je de contactgegevens van de dienst stedenbouw en de openingsuren van de dienst waar je de plannen kan inkijken.

Het dossier van een lopend openbaar onderzoek ligt ter inzage bij de Dienst Stedenbouw van de gemeente en één keer per week is dat ook buiten de normale kantooruren. Minstens 1 halve dag per week kan je er uitleg krijgen van de 'bevoegde' ambtenaar. Dat is de persoon die dat dossier het grondigst kent en je het best kan helpen met je vragen.

Wil je meer uitleg, dan telefoneer je best vooraf naar de dienst en maak je een afspraak met die persoon. Doe dit zeker als je een dossier wil raadplegen tijdens de ene avond in de week dat het gemeentehuis verplicht open is. Heb zeker geen schrik om 'domme' vragen te stellen. Openbare dienstverlening is de belangrijkste taak van de lokale besturen en de bevoegde ambtenaar is er om je te helpen.

De inhoud van een aanvraagdossier voor een stedenbouwkundige vergunning of een stedenbouwkundig attest is wettelijk vastgelegd, je vindt die voorschriften terug op de website van de gewestelijke administratie Stedenbouw.

Voor buurtbewoners zijn daarvan de interessantste documenten:

• een kopie van de rode affiche. Hierop vind je zeer bondig alle gegevens over de aanvraag;
• een ingevuld type-aanvraagformulier voor een stedenbouwkundige vergunning of een stedenbouwkundig attest. Dit aanvraagformulier bevat o.a. cijfergegevens, zowel over de bestaande toestand als over het ontwerp: oppervlakte van de verschillende functies op de verschillende verdiepingen, bezettingsgraad, aantal woningen, woningdichtheid, ...);
• enkele foto’s van de bestaande toestand van het goed en zijn onmiddellijke omgeving;
• een synthese-document op A3-formaat met de belangrijkste plannen: het inplantingsplan, de gevelopstanden, de doorsnedes en de bouwprofielen.
• eventueel een effectenverslag of effectenstudie

Van volgende documenten moet je een kopie kunnen krijgen (zie de paragraaf hierboven voor uitleg per document):

• de rode affiche
• het ingevuld type-aanvraagformulier
• het synthese-document
• de eerder afgeleverde vergunningen of attesten met de bijhorende adviezen. Een afgeleverde of geweigerde stedenbouwkundige vergunning of attest is een publiek document dat het advies van de gemachtigde ambtenaar bevat, dat op zijn beurt het advies van de overlegcommissie herneemt.

Gratis en vrij kopiëren gaat niet in alle gemeentes even gemakkelijk. In principe betaal je een minimumbedrag per kopie (kostprijs). Bij sommige gemeenten zien ze dit al eens door de vingers als je uitlegt dat je handelt in naam van de buurtbewoners.

Algemeen geldt de openbaarheid van bestuur. De reglementering schrijft dus voor dat je afschriften of uittreksels van documenten mondeling en schriftelijk kan aanvragen bij het gemeentebestuur. Als je de documenten niet onmiddellijk meekrijgt, worden ze je binnen de 8 werkdagen “ter beschikking gesteld”.

In de praktijk betekent dit dat je de aangevraagde documenten kan afhalen op het gemeentehuis. Wetende dat de meeste openbare onderzoeken 15 kalenderdagen (= 11 werkdagen) duren, kan je afleiden dat na een wachttijd van 8 werkdagen het openbaar onderzoek en je kans om te reageren dan vaak voorbij zijn. Onderhandel dus om de documenten onmiddellijk mee te krijgen. Laat het ons weten wanneer je te maken hebt met een “lastige” gemeente.

Gemeenten zijn (nog) niet verplicht om de dossiers digitaal ter beschikking te stellen, maar je kan zeker altijd vragen naar digitale kopies.

Er zijn 2 momenten waarop je bezwaren en opmerkingen kan formuleren:

Tijdens de duur van het openbaar onderzoek:

• Mondeling: Minstens 1 halve dag per week kan je op de dienst stedenbouw je opmerkingen mondeling doorgeven aan de bevoegde ambtenaar. Je vraagt best uitdrukkelijk dat die opmerkingen ook in het dossier worden opgenomen. De ambtenaar noteert dan je opmerkingen in een verslag dat je ondertekent. Vraag een kopie van dat document. Soms kan je de opmerkingen ook invullen in een speciaal daarvoor opgesteld formulier.
• Schriftelijk: Je kan je opmerkingen schriftelijk voor het einde van het openbaar onderzoek richten aan het College van Burgemeester en Schepenen. Ze worden toegevoegd aan het proces-verbaal (PV) van sluiting van het openbaar onderzoek. Steeds vaker, maar niet altijd, kan dit ook via mail en dat staat dan vermeld op de rode affiche.

Belangrijk: Alle opmerkingen en bezwaren die tijdens het openbaar onderzoek zowel mondeling als schriftelijk worden gemaakt, moeten aan het PV van sluiting van openbaar onderzoek worden toegevoegd. Het College van Burgemeester en Schepenen stelt binnen de 8 dagen na het einde van het openbaar onderzoek dit PV op en maakt het over aan alle leden van de overlegcommissie,

Tijdens de overlegcommissie:

Wanneer je tijdens de overlegcommissie zelf je opmerkingen mondeling wil toelichten, dan moet je daarvoor tijdens de periode van het openbaar onderzoek een schriftelijke aanvraag doen bij het College van Burgemeester en Schepenen.

Wanneer je gevraagd hebt om gehoord te worden, kan je tijdens de overlegcommissie je opmerkingen mondeling toelichten. Je mag je hierbij laten bijstaan door 2 “raadgevers”. Iedereen kan je raadgever zijn en bewoners of gebruikers kennen hun buurt het best. Je hoeft zeker geen advocaat onder de arm te nemen. 

Tijdens het openbaar onderzoek kan je schriftelijk aan het College van Burgemeester en Schepenen vragen om gehoord te worden door de overlegcommissie. Meer en meer kan dit ook per mail, zie rode affiche. In die brief/mail hoef je niet te motiveren waarom jij wil gehoord worden. Je moet geen belang laten blijken en je hoeft zelfs geen inwoner van de gemeente of het gewest te zijn. In je aanvraag moet je ook niet vermelden welke inhoudelijke opmerkingen en bezwaren je wil toelichten. Zet in deze brief/mail zeker  ‘dat je gehoord wilt worden’ en je volledige uitleg kun je ook tijdens de overlegcommissie geven. 

Volgens de reglementering word je minstens 8 dagen voor de overlegcommissie “opgeroepen”, per post of per mail. De agenda van de overlegcommissie wordt soms ook online gepubliceerd op de website van de gemeente. Als je 3 dagen vooraf nog geen uitnodiging kreeg, kan je best zelf informeren bij de dienst stedenbouw van jouw gemeente.

We kunnen je geen kant-en-klare “superstrategie” voorschotelen. De overlegcommissie heeft immers geen duidelijke en objectieve criteria waarop zij haar advies moet baseren.

Laat je inspireren door onderstaande tips en experimenteer ermee. We kennen talrijke geslaagde ervaringen. Een goed evenwicht tussen deze tips bepaalt de impact op die beslissing:

1. De aard en sterkte van de argumenten

Argumenten van alle aard zijn toegelaten: juridisch-administratief, stedenbouwkundig-technisch, sociaal-economisch, emotioneel, symbolisch, ... De overlegcommissie bevraagt je niet over je argumenten. Ze moet de verschillende opmerkingen en bezwaren ook niet elk afzonderlijk behandelen en beantwoorden door ze te aanvaarden of gemotiveerd te weerleggen.
Hoewel alle argumenten waardevol zijn, leert onze ervaring dat juridisch gegronde argumenten een goede basis zijn. De Brusselse overheden benaderen ruimtelijke ordening te vaak vanuit juridische invalshoek in plaats vanuit een globale, creatieve visie op de ruimtelijke noden, kwaliteiten en mogelijkheden. Een basiskennis van het wettelijke kader van de Brusselse stedenbouw is dan ook aan te raden.

2. Het aantal personen dat een standpunt deelt

Individueel reageren biedt minder kans op impact, tenzij je een invloedrijk persoon of een goed redenaar bent.
Collectief reageren is veel krachtiger. Probeer veel mensen te verzamelen en warm te maken voor het standpunt en de argumenten. Je hebt meer kans om de beslissing over een plan of project te beïnvloeden wanneer je de eisen van een tussenkomst op de overlegcommissie zorgvuldig voorbereidt in overleg met zo veel mogelijk partners. Vergaderingen van een buurtcomité vormen de ideale gelegenheid om die interventies voor te bereiden. Bij kleinere projecten op buurtniveau is de invloed van de bewoners op het advies van de overlegcommissie doorgaans vrij groot. De steun van erkende belangenverenigingen, politici, erkende deskundigen, ... kunnen je eisen extra kracht bij zetten.

3. Extra middelen om bezwaren te ondersteunen

Probeer een brede waaier aan middelen in te zetten. Mogelijkheden zijn een petitie, een ludieke actie, een persbericht of -conferentie, ...
Een brief met als bijlage een petitie (met een heleboel handtekeningen) heeft de waarde van 1 bezwaarschrift maar kan wel politieke druk uitoefenen. Als de brief bij de petitie uitdrukkelijk vermeldt dat alle ondertekenaars vragen om gehoord te worden op de overlegcommissie, dan worden die ook allemaal opgeroepen. Het aantal personen kan soms doorslaggevend zijn, maar zorg ervoor dat je nog steeds iets te vertellen hebt. Aanwezigheid in de pers kan de publieke opinie beïnvloeden en dat kan weerslag hebben op de politieke besluitvorming en het advies van de leden van de overlegcommissie.

4. De verhouding tot de aard en omvang van het project

Als bewoner of gebruiker van de buurt ben jij het best geplaatst om te oordelen of een project compatibel is met de omgeving. Probeer echter je bezwaren en opmerkingen ook te kaderen binnen een bredere context en wees realistisch.

Bij kleinere projecten op buurtniveau is de invloed van de bewoners op het advies van de overlegcommissie doorgaans vrij groot. Bij grotere projecten, waarbij overheidsinstanties en promotoren vaak de hoofdrol spelen, zijn het meestal niet de bewoners die invloed hebben op een gunstig of ongunstige advies. Onder druk van de opmerkingen en de bezwaren kan er wel een herziening van het project gevraagd worden of kunnen er voorwaarden opgelegd worden.

5. De manier waarop je een standpunt overbrengt

Je kan het advies van de overlegcommissie het meest beïnvloeden door je opmerkingen en bezwaren tijdens de vergadering van de overlegcommissie mondeling toe te lichten. We hebben sterk de indruk dat enkel een schriftelijke reactie minder impact heeft.

We geven je hier enkele aandachtspunten mee.

Trap niet in de gapende val van een al te negatieve reactie. Breng een positieve boodschap en duidt ook op de goede projecten in de buurt. Blijf genuanceerd en constructief door concrete voorstellen te doen voor wijzigingen, alternatieven of een andere aanpak.

Kijk verder dan je neus lang is: geen eigenbelang maar standpunten en argumenten waar iedereen bij wint, die getuigen van een visie op de evolutie in je wijk.

Verwoord je standpunten en argumenten duidelijk maar bondig. Kwantiteit is niet gelijk aan kwaliteit. Kies doelbewust voor de juiste argumenten en vermijd het aanhalen van thema’s die niet ter zake doen.

De tijd van de leden van de overlegcommissie is beperkt; ze moet soms tot 20 aanvragen per dag behandelen. Bereid je dus voor op hun vraag om niet in herhaling te vallen, maar laat je er anderzijds niet door intimideren.

Besteed voldoende aandacht aan een goede gestructureerde conclusie. Schrijf een bondige nota met enkele punten zodat je op het einde van je betoog alleen de krachtlijnen opnoemt.

Wil je te weten komen welke strategie enkele Brusselse bewonersgroepen hanteerden om te wegen op het beleid? Lees dan zeker onze brochure Ook jij maakt de stad!. / Participez à la Ville.

Bij complexe dossiers kan het nuttig zijn om je argumenten vooraf op papier te zetten, zodat je bij je mondelinge interventie niets vergeet. Voor de gemeentelijke verslaggevers is het ook makkelijker een kopie te hebben van die opmerkingen.
Maar er zijn juristen (adviseurs van de aanvragers) die daar zeer fel negatief op reageren en daar tijdens de overlegcommissie bezwaar tegen uiten. Wij hebben echter nog nergens gelezen dat het verboden zou zijn. Een duidelijk standpunt hierover van bijvoorbeeld de gemachtigde ambtenaar hebben we ook nog nooit gekregen.

De overlegcommissie brengt alle adviserende diensten rond een dossier samen. De commissie beoordeelt het plan of project in openbaar onderzoek en geeft hierover een advies aan de vergunningverlenende overheid. Het advies van de overlegcommissie kan gunstig zijn, gunstig mits voorwaarden of ongunstig. Een advies is unaniem of verdeeld.  

In de overlegcommissie zetelen vertegenwoordigers van de gemeente en het gewest, 10 leden in totaal.

• drie leden aangeduid door het college van burgemeester en schepenen. Meestal is de voorzitter de schepen van stedenbouw.
• vier vertegenwoordigers van de gewestelijke overheidsdienst Brussel:  directie Bestuur voor Ruimtelijke Ordening en Huisvesting (BROH) ;  Directie Stedenbouw;  Bestuur Mobiliteit Uitrusting en Vervoer;  Directie voor Monumenten en Landschappen
• een vertegenwoordiging van de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij Brussel (Citydev) 
• een vertegenwoordiger van Leefmilieu Brussel
• een vertegenwoordiger van Bestuur Economie en Werkgelegenheid.

Het is de bedoeling dat de leden van de overlegcommissie tot een consensus komen over hun advies. Lukt dat niet, dan worden de minderheidsstandpunten ook in het advies opgenomen.

Leden die een instelling vertegenwoordigen die zelf de aanvraag indient, moeten zich onthouden. Dit betekent dat zij niet deelnemen aan de beraadslaging en de stemming.

Meestal bepaalt de overlegcommissie haar advies onmiddellijk na de hoorzitting op basis van de persoonlijke analyse die de leden vooraf van het dossier hebben gemaakt en de opmerkingen die ze tijdens de hoorzitting hebben gehoord. Bij belangrijke dossiers gebeurt het dat een lid van zijn oversten de uitdrukkelijke opdracht heeft gekregen een bepaald standpunt in te nemen.

Grootste knelpunt is het totaal gebrek aan duidelijke criteria waarop een lid van de overlegcommissie zich beroept om een bepaald advies te geven. Een ondubbelzinnige beleidslijn ontbreekt. Het Gewestelijk BestemmingsPlan (GBP) geeft een aantal richtlijnen, maar die zijn zeer algemeen en ruim interpreteerbaar. Tot op vandaag bestaat er geen precisering van die regels.

Een advies kan gunstig, gunstig mits voorwaarden of ongunstig zijn. De overlegcommissie legt soms voorwaarden op waaraan het gewijzigde plan/project moet voldoen om uitgevoerd te kunnen worden. De aanvrager krijgt dan de kans om zijn project in functie van die voorwaarden te wijzigen. Bij 'belangrijke aanpassingen' volgt er een nieuw openbaar onderzoek, anders volstaat een nieuw advies van de overlegcommissie. Het is de overlegcommissie die beslist of een nieuw openbaar onderzoek nodig is.

In principe is het advies van de overlegcommissie niet bindend voor de vergunning verlenende overheid.
Maar in enkele gevallen weegt het advies toch wel zwaarder door:

Het college kan het advies van de overlegcommissie als vergunning overnemen wanneer er geen effectenbeoordeling verplicht is voor het project en wanneer de overlegcommissie een unaniem gunstig advies geeft in aanwezigheid van de afgevaardigde van het bestuur stedenbouw. Wanneer in dezelfde omstandigheden het advies van de overlegcommissie unaniem ongunstig is, is dat advies ook bindend en zal het college de vergunning dus niet afleveren.

Een College van Burgemeester en Schepenen kan niet zelf beslissen of en wanneer het voor een bepaald project een overlegcommissie organiseert. Het Brussels Wetboek van de Ruimtelijke Ordening (BWRO) en de uitvoeringsbesluiten leggen vast voor welke projecten en plannen een openbaar onderzoek met overlegcommissie moet worden georganiseerd. Het BWRO bepaalt verder dat de overlegcommissie advies moet geven binnen de 30 kalenderdagen na sluiting van het openbaar onderzoek.

De data en agenda van de volgende overlegcommissie zijn bij de meeste gemeenten op hun website te vinden.

De vergadering van de overlegcommissie verloopt volgens een vast schema.

Publiek deel: de openbare hoorzitting

In een recent uitvoeringsbesluit (mei 2014) is vastgelegd wat zeker aan bod moet komen tijdens het openbaar gedeelte van de overlegcommissie:

• voorstelling van het project door de aanvrager;
• de overheid die de vergunning aflevert geeft de redenen van het openbaar onderzoek en de adviezen die er al gegeven zijn
• de opmerkingen en commentaar van wie gevraagd heeft om gehoord te worden.
• opmerkingen en eventuele vragen vanwege de overheid die de vergunning verleent en van de leden van de overlegcommissie.
• recht van antwoord van de aanvrager.

Niet-publiek deel: het overlegmoment

De leden van de overlegcommissie beraadslagen achter gesloten deuren zonder de aanvrager en de bewoners over het advies dat ze zullen geven. Je moet overleg dus begrijpen als overleg tussen de verschillende adviesverlenende diensten en niet als werkelijk overleg met de bewoners. Er moeten minstens 4 leden van de overlegcommissie aanwezig zijn om een geldig advies te kunnen uitbrengen. Het advies van de overlegcommissie moet gemotiveerd worden.

De overlegcommissie brengt bijna altijd onmiddellijk na de hoorzitting advies uit. Voor plannen en grote complexe dossiers kan tijdsdruk ertoe leiden dat de overlegcommissie niet oordeelt en het advies uitstelt naar een latere bijeenkomst. Bovendien kan ieder lid uitstel vragen. Het lid moet zijn vraag om uitstel argumenteren en alle overige leden moeten die vraag aanvaarden. Een goed argument is bvb. onvoldoende duidelijke informatie in het aanvraagdossier dat een bezoek ter plaatse vereist.

Het advies van de overlegcommissie is een publiek document, iedereen kan een kopie van de notulen en van het advies krijgen. Bij een aantal gemeenten vind je dat ook op de website, maar zeker niet overal.

Afhankelijk van de beslissing van de overlegcommissie worden er nadien verschillende pistes gevolgd.

In sommige gevallen (hierboven beschreven bij 'Wat is de waarde van het advies van de overlegcommissie') is het advies van de overlegcommissie wel bindend.
Als algemene regel neemt de vergunningverlenende overheid de uiteindelijke beslissing, rekening houdend met het advies van de overlegcommissie als één van de elementen in het dossier.

Wanneer de overlegcommissie voorwaarden oplegt, zijn er opnieuw meerdere pistes mogelijk.

• De commissie geeft nog geen advies, maar vraagt de aanvrager om zijn plan in functie van de voorwaarden te wijzigen. Het gewijzigde plan wordt dan opnieuw voorgelegd aan de commissie op een later tijdstip.
• De overlegcommissie verleent een gunstig advies mits voorwaarden. De vergunningverlenende overheid kan dan beslissen een vergunning af te leveren waarin deze voorwaarden geheel of gedeeltelijk worden opgenomen. De aanvrager moet er wel voor zorgen dat de werken met deze wijzigingen worden uitgevoerd.
• Tot slot kunnen de voorwaarden zo streng zijn dat voor het aangepaste project een nieuw openbaar onderzoek moet worden georganiseerd. Dit komt slechts zeer zelden voor.

Wanneer de overlegcommissie door tijdsdruk of onvoldoende informatie beslist om het advies uit te stellen, volgt dit advies bij de volgende bijeenkomst.

Wil je het verder verloop van een dossier volgen, moet je daar zelf de nodige stappen voor nemen. Het is niet omdat je tijdens het openbaar onderzoek of voor de overlegcommissie opmerkingen of bezwaren hebt geformuleerd, dat je automatisch wordt uitgenodigd op een eventuele tweede bijeenkomst van de overlegcommissie. Wanneer er belangrijke voorwaarden zijn opgelegd door de overlegcommissie, informeer je bij de verantwoordelijke ambtenaar of er een nieuw openbaar onderzoek volgt en of je daarvoor zal uitgenodigd worden.

Afhankelijk van de aanvraag of aanvrager, en afhankelijk van de ligging van het project levert de gemeentelijke of gewestelijke overheid daarna de stedenbouwkundige vergunning af. Een afgeleverde of geweigerde stedenbouwkundige vergunning is een publiek document dat ter inzage ligt bij de dienst stedenbouw van de gemeente.

Na het advies van de overlegcommissie is in vele gevallen nog een advies van de gewestelijke gemachtigde ambtenaar vereist.

Wanneer er geen effectenbeoordeling verplicht is voor het project en het advies unaniem gunstig is, en het advies werd opgemaakt in aanwezigheid van de afgevaardigde van het bestuur stedenbouw, dan is het advies bindend voor de gemachtigde ambtenaar en mag het college de vergunning in die zin afleveren.

Zelfde scenario bij een unaniem ongunstig advies, dan zal het college de vergunning weigeren. In de andere gevallen is het advies niet bindend en moet de gemachtigde ambtenaar wettelijk dit advies niet volgen. In de meerderheid van de gevallen gebeurt dit echter wel. Het advies van de gemachtigde ambtenaar is bindend, in de zin dat de gemeente niet milder kan zijn de gemachtigde ambtenaar. 

Alle volgende documenten zijn publiek en liggen ter inzage op het gemeentehuis,

• het verslag van de publieke hoorzitting van de overlegcommissie, met het advies. Dit verslag bevat een (zeer vaak) beknopte weergave van de tussenkomsten. Je kan het opvragen bij de secretaris van de overlegcommissie
• het gemotiveerd advies van de gemachtigde ambtenaar
• de uiteindelijke afgeleverde of geweigerde stedenbouwkundige vergunning
•  

Het is niet omdat je tijdens het openbaar onderzoek of de overlegcommissie opmerkingen of bezwaren hebt geformuleerd, dat je automatisch op de hoogte wordt gehouden van de verdere adviezen en beslissingen. Je moet ze zelf opvragen bij de dienst stedenbouw van jouw gemeente door te telefoneren, te mailen, te faxen, te schrijven.

De termijnen van de verschillende stappen liggen niet vast. Er bestaat een maximumtermijn tussen het moment dat een volledig aanvraagdossier is ingediend en de uitspraak over de vergunning. Maar de meeste gemeenten en ook het gewest respecteren deze timing niet. Het verslag en het advies van de overlegcommissie is vrij snel beschikbaar: na het afsluiten van het openbaar onderzoek heeft de gemeente 30 dagen om de overlegcommissie samen te roepen en het verslag ervan op te maken.

Na het afleveren van een stedenbouwkundige vergunning moeten de werken binnen de 2 jaar starten. De bouwheer kan vragen om deze periode met 1 jaar te verlengen. De vergunning vervalt indien de werken 1 jaar stilliggen of niet binnen de vastgelegde termijn van start gingen.

Een reactie tegen de uiteindelijke beslissing is mogelijk door juridische stappen te ondernemen en in beroep te gaan.

Als buurtbewoner of belangenvereniging is een eenvoudig (administratief) beroep tegen een stedenbouwkundige vergunning niet mogelijk. Alleen de aanvrager zelf (of de gemeente) kan bezwaar aantekenen wanneer hij/zij het niet eens is met de opgelegde voorwaarden of met een weigering. Ze kunnen dan (administratief) beroep aantekenen bij de Brusselse regering. Het Stedenbouwkundig College adviseert de regering in die beslissing. Als buurtbewoner of persoon die gevraagd heeft om gehoord te worden, kom je dit niet te weten. Ook van de argumenten voor dit beroep word je niet op de hoogte gebracht.

Buurtbewoners of belangenverenigingen die zelf tegen een afgeleverde vergunning in beroep willen gaan, moeten dit aanvechten bij de Raad van State. Dat is zowel juridisch als financieel een zware procedure die je enkel kan opstarten op basis van procedurefouten en waarvoor je een advocaat nodig hebt. Je moet wettelijk stevig in je schoenen staan en ook een duidelijk belang of schade kunnen bewijzen. Vaak laat een uitspraak lang op zich wachten.