Crashtest voor Urban Ruling in de Noordwijk

De BBP's verduidelijken het Gewestelijk Bestemmingsplan (GBP) door gedetailleerde bestemmingen, de inplanting en bouwprofielen van de constructies vast te leggen. Dit creëert een soort versnipperde stadsplanning, wat resulteert in een gebrek aan samenhang binnen deze wijk waarvoor nooit een gezamenlijke visie werd uitgewerkt, behalve dan de bouw van een central business district met zijn acht World Trade Centres met in totaal niet minder dan 64 torens!¹

Naast het GBP verduidelijken, worden BBP's soms op maat gemaakt om tegemoet te komen aan de ambities van projectontwikkelaars. De programma's die erin worden ontwikkeld, kunnen veel dichter zijn dan de gewestelijke regelgevende kaders toelaten, met de Up Site-toren van Atenor en de Tour & Taxis-site als perfecte voorbeelden hiervan. In het eerste geval maakt het BBP Willebroek dat langs het kanaal loopt en in 2009 werd goedgekeurd, de weg vrij voor de hoogste woontoren van Brussel (140 m), op de locatie van de voormalige Delhaize-opslagplaatsen. Voor Tour & Taxis hebben we nog niet de 'kans' gehad om het grootste deel van het programma te bekijken. Maar we weten dat er meer dan 100.000 m² nieuwe woningen en een toren van maximaal 150 m komen, allemaal toegestaan door een BBP uit 2017.

CCN, recht uit het verleden

In 2018 geeft de Gewestregering Perspective Brussels de opdracht om een gezamenlijke visie uit te werken voor het Territorium Noord, een gebied dat wordt begrensd door de binnenring, de Havenlaan, de Koninginnelaan en de Koningsstraat. Dit proces heeft tot doel om de uitdagingen in kaart te brengen van een territorium dat bewust ruimer is dan de Noordwijk, om zo een visie en een strategie voor de ontwikkeling ervan vast te stellen. Hoewel er in oktober 2021 een diagnose werd opgesteld, wachten we nog steeds op een gedeelde visie waarin de weg wordt uitgestippeld voor de toekomst van de wijk. Bij gebrek aan zo'n visie volgen de openbare (Ferraris, CRU 1, RPA Maximilien-Vergote) en private (ZIN, Livin, CCN, Proximus ...) projecten elkaar op. Voor sommige van deze private projecten worden project lines opgesteld en de ontwikkeling ervan wordt omkaderd door een voorafgaande stedenbouwkundige beslissing. Andere lijken zo uit het verleden te zijn gestapt, alsof de geesten uit de jaren 70 nog steeds rondspoken bij de herontwikkeling van bepaalde sites.

Slechts een paar jaar later, in juni 2022, vragen privéontwikkelaars Atenor en AG Real Estate een bouwvergunning aan voor de herontwikkeling van de site van het Communicatiecentrum Noord (CCN), waar zich naast het Noordstation, ook een winkelgalerij en de kantoren van de Brusselse Gewestelijke Overheidsdienst bevinden. Volgens de pers zullen er na de sloop van de monoliet uit het begin van de jaren 80 vier torens worden gebouwd op de bestaande sokkel, waardoor de iconische gevel van het Noordstation, die maar al te vaak wordt verward met het CCN, eindelijk zichtbaar wordt. Dit gebouw is op zich al groot, maar de programmering van het nieuwe project breekt alle records. De totale vloeroppervlakte wordt 67% groter, de kantoorruimte stijgt van 79.000 m² naar 92.000 m², de winkelruimte wordt bijna verdrievoudigd (van 3.200 m² naar 8.000 m²) en 50.000 m² is bestemd voor woningen om de functies in de wijk te diversifiëren. Dit alles in gebouwen van 20 tot 30 verdiepingen hoog (de huidige Proximus-torens hebben 28 verdiepingen).²

Als dit gigantische programma echter wordt uitgevoerd, moet het bestaande BBP voor deze locatie worden herzien. Dit dateert immers uit 1967 en is niet eens in overeenstemming met de bestaande situatie: ruim de helft van het terrein van het CCN is niet opgenomen in de plannen en het gebouw is 57 m hoog, terwijl het BBP dat vóór de sloop van kracht was slechts een hoogte van 35 m toestond! In november 2022, slechts enkele maanden nadat de ontwikkelaars de bouwvergunning hebben aangevraagd, lanceert de gemeente Schaarbeek een openbaar onderzoek om het BBP te herzien.

De analyse van het dossier is verbijsterend. Het dossier omvat een soort ophemeling van het Manhattanplan, hoewel dit algemeen wordt beschouwd als een ernstige stedenbouwkundige fout en het hoogtepunt van de verbrusseling, een architecturaal concept geïnspireerd door het Brussel van de jaren 70 en internationaal gebruikt om de stedenbouwkundige excessen te beschrijven die het gevolg zijn van een te nauwe relatie tussen politieke machten en private projectontwikkelaars. Daarin staat: “De wijziging van het BBP zal het mogelijk maken de continuïteit van de rooilijnen van het bestaande BBP te handhaven en nieuwe rooilijnen te bevorderen die nodig zijn om de geest van het Manhattanplan te bekrachtigen als een iconisch geheel dat op erfgoedniveau moet worden versterkt.” Wat meer bepaald het CCN-huizenblok betreft, dat volledig onder het nieuwe plan valt, “moet de wijziging van het BBP het mogelijk maken de bestaande hoogbouw te handhaven en voor het CCN-huizenblok hoogbouw toe te staan in het belang van de continuïteit en de verduidelijking van het weefsel.” De doelstelling van de documenten die aan het openbaar onderzoek zijn voorgelegd is duidelijk: een functionele mix creëren in de wijk door middel van nieuwe woningen met ‘stedelijke vormen’ die vergelijkbaar zijn met de naburige toren. Het is even zoeken om het scenario te zien dat de overheid heeft uitgeschreven voor het CCN-huizenblok. In het midden van het milieueffectenrapport staat een schema met vier torens van 93 tot 110 m hoog op wat het voorplein van het Noordstation had kunnen zijn.³

Het beleid van voldongen feiten

Klinkt dit scenario bekend in de oren? Dat is niet toevallig. De plannen die zijn voorgelegd aan het openbaar onderzoek lijken als twee druppels water op de flarden informatie die werden gepubliceerd bij de indiening van de stedenbouwkundige vergunningsaanvraag voor de vier torens op de voormalige CCN-site een paar maanden eerder. In een Facebookpost van Pascal Smet uit oktober 2022, voordat het BBP aan een openbaar onderzoek werd voorgelegd, staat zelfs te lezen hoe het Bolivarplein er zou uitzien aan de voet van de torens.[4] 

Het is één ding om van tevoren een virtuele voorstelling van een openbare ruimte te maken, om burgers en gebruikers te laten dromen over de transformaties in hun wijk, maar het is iets anders om het paard zo achter de wagen te spannen. Voor alle duidelijkheid: de nieuwe eigenaars van het CCN hebben een bouwvergunning ingediend voor de bouw van vier torens voordat het geldende regelgevende kader dit toeliet. Is dat geen riskante zet, gezien de welbekende traagheid en onbuigzaamheid van de gemeentebesturen bij de verwerking van bouwvergunningen? Waarschijnlijk wel, tenzij de nieuwe plannen werden uitgetekend in overleg met alle betrokken spelers.

Die logica kunnen we ook doortrekken voor het Proximus-bouwblok. Als we de bestemmingen en bouwprofielen vergelijken tussen drie verschillende documenten - de project line Proximus, de vergunningsaanvraag voor het Proximus-gebouw en het BBP dat de zone regelt - dan komen de cijfers heel precies overeen. En toch, niet alleen zijn deze documenten op jaren afstand van elkaar opgesteld, maar het is ook het recentste document, het BBP, dat rechtskracht heeft. Het is de omgekeerde wereld, want deze twee andere documenten hadden deze bestemming niet kunnen inplannen voordat het BBP werd gewijzigd en deze wijzigingen aan een openbaar onderzoek werden onderworpen via de openbaarmaking en overlegprocedure.

Bronnen: dossier vergunningsaanvraag Proximus.

Wat hebben we nog te zeggen?

Uit een grondige doorlichting van de administratieve documenten die beschikbaar zijn tijdens het openbaar onderzoek naar het BBP blijkt ook dat de beslissingen die werden goedgekeurd in de verschillende nota's en eerdere overeenkomsten een invloed kunnen hebben gehad op sommige keuzes, tot in het Milieueffectenrapport. De documenten gunnen immers een blik op de inhoud van de besprekingen tussen de bureaus belast met het milieueffectenrapport en het Begeleidingscomité bestaande uit Perspective Brussels, Leefmilieu Brussel en de gemeente Schaarbeek. Gezien de effecten op de levenskwaliteit verwacht in het voorkeursscenario van vier torens, had het adviesbureau aanbevolen om 'de geplande oppervlakte voor het CCN-bouwblok te verkleinen'. Deze aanbevelingen konden echter niet worden opgevolgd door het Begeleidingscomité, omdat de notulen van de projectbegeleidingsvergadering vermelden dat er 'strategische keuzes en voorafgaande afspraken' waren gemaakt. Met andere woorden, de politieke beslissingen die tussen besturen worden genomen in het kader van voorafgaande nota's zouden hier zwaarder doorwegen dan het milieueffectenrapport opgesteld door een onafhankelijk adviesbureau. Dit is een duidelijke afwijking van het oorspronkelijke doel van Urban Ruling, namelijk een kader creëren voor de richtlijnen van een project en de belangrijkste afwijkingen die een ontwikkelaar kan aanvragen voordat hij een stuk grond koopt.

Wat de Noordwijk, een eeuwig laboratorium voor de Brusselse stedenbouw, aantoont is dat de project lines inbreuk kunnen maken op de onafhankelijkheid van de adviesbureaus die een objectief oordeel moeten geven over de effecten van een project en op de mogelijkheid van burgers en de burgermaatschappij om vraagtekens te zetten bij sommige keuzes tijdens het openbaar onderzoek. Het is naar onze mening essentieel om lessen te trekken uit dit voorbeeld alvorens algemeen gebruik te gaan maken van een tool die, onder het mom van voordelen op het vlak van vastgoedspeculatie rond de verkoopprijs van gronden, in feite een bevestiging is van de terugkeer naar clandestiene stedenbouw en onderhandeling.

_____

1. https://www.quartiernord.be/docs/plan_manhattan_livre%201.pdf.

2. Steven Van Garsse, 'Torens en pleinen op sokkel van het oude CCN-gebouw', in BRUZZ, 22.06.2022.

3. BBP nr. 19 Westwijk van het Noordstation, mei 2023.

4. https://www.facebook.com/SmetPascal/posts/652528206241318.