RPA Maximiliaan-Vergote: niet de slechtste, maar ontbreekt ambitie

Je kunt de volledige analyse hieronder vinden.  

Om te reageren kan je ons artikel en onze analyse als inspiratie gebruiken. Stuur je reactie op voor 19 december naar het volgende e-mailadres max@perspective.brussels of via het formulier. 

Het Richtplan van Aanleg (RPA) Maximiliaan-Vergote is zeker niet het slechtste RPA dat op tafel ligt. Veel van de geplande ontwikkelingen in de gerelateerde programma's, zoals het Duurzaam wijkcontract Helihaven-Antwerpen en het Stadsvernieuwings Contract (SVC) 1 Citroën-Vergote zullen de wijk hopelijk ten goede komen. Een blootgelegde Zenne die het Maximilienpark doorkruist en heringerichte openbare ruimtes zijn slechts twee voorbeelden. De "Heyvaert-clausule" die een minimum aan sociale woningen garandeert, is ook opgenomen.  

Toch ontbreekt het op verschillende fronten aan ambitie om echt tegemoet te komen aan de behoeften van de wijk en het gewest. De democratische vragen rond de RPA's zijn ook niet volledig opgelost. 

Een nefast tijdschema voor stedelijke democratie  

Het Gewest heeft besloten om twee RPA’s tegelijk in openbaar onderzoek voor te leggen, het RPA Max en het RPA Defensie, ondanks het feit dat deze meer dan 2000 bladzijden bedragen. De tijdrovende analyse van deze dossiers kan realistisch gezien niet tegelijkertijd worden uitgevoerd. BRAL betreurt het dat perspective.brussels en de Brusselse Regering niet positief hebben gereageerd op de vraag van verenigingen om de openbare onderzoeken over het jaar te spreiden. Dit zou het middenveld en burgers die geïnteresseerd zijn in ruimtelijke ordening de kans geven om hun mening te formuleren, aangezien er in het opmaakproces van een RPA (tot nog toe, hoop doet leven) geen moment is voorzien voor co-creatie.   

Grondbeheer als hefboom voor betaalbare stadsontwikkeling 

De Stad Brussel is de grootste grondbezitter in het gebied waar het RPA betrekking op heeft, en meer bepaald in de drie sectoren van verandering (zoals ze genoemd worden) die als ontwikkelingsmotor zullen dienen. Zoals aangekondigd in haar Memorandum voor de gewestelijke verkiezingen van 2024, is BRAL van mening dat het absoluut noodzakelijk is dat openbare gronden publieke eigendom blijven en er best enkel publieke woningen komen.  

Het RPA Max mist ambitie in dit opzicht. Het was opvallend om het verschil te zien tussen de eerste versies van het Nederlandstalige en Franstalige regelgevend kader van het RPA.  

De Franstalige versie, die het meest volledig is, vereist dat projecten van meer dan 2.000 m² minstens 25% 'openbare' woningen bevatten. Dit varieert van sociale huurwoningen tot verkoopwoning van City Dev, waarvan de prijzen uiteindelijk door de particuliere markt zullen worden bepaald. 

Voor hetzelfde type project verwijst de Nederlandstalige versie ofwel naar 25% sociale huurwoningen in de strikte zin van het woord, ofwel naar 50% van deze 'openbare' woningen.  

Het gebrek aan ambitie van de publieke actoren achter het project is hier duidelijk zichtbaar. In een stad waar meer dan 54.000 huishoudens op de wachtlijst staan voor een sociale huurwoning, is dit niet het soort maatregel dat de betaalbare huisvestingscrisis zal oplossen.  

Het is echter niet nodig om 100% sociale woningen te bouwen op deze percelen. In plaats daarvan roept BRAL op om de ambities te verhogen en te voorzien in de behoeften van het Territorium Noord. Langdurige controle over land en huisvesting zal zorgen voor betaalbare prijzen voor iedereen. De privémarkt kan dit niet garanderen.  

Meer inwoners maar minder voorzieningen?  

Afhankelijk van de geanalyseerde varianten voorziet het RPA 1.274 tot 1.381 nieuwe woningen, goed voor 3.200 tot 3.470 nieuwe inwoners. We merken echter op dat de gemeenschapsvoorzieningen worden teruggebracht, tussen 3.800m² en 5.400m² worden grotendeels vervangen door kantoren en woningen.   

De diagnose van het Territorium Noord geeft echter duidelijk aan dat het gebied momenteel voorzieningen tekortkomt. Met de verwachte bevolkingstoename zal deze situatie na verloop van tijd waarschijnlijk verergeren.  

Is het echt nodig om kantoorruimte toe te staan in bepaalde delen van het RPA, als de naburige Noordwijk een leegstandspercentage van 9% heeft? BRAL is van mening dat gemeenschapsvoorzieningen een prioriteit moeten zijn voor een wijk die er een tekort aan heeft.  

De stad ontwerpen rond openbare ruimten  

BRAL is niet dogmatisch tegen hoogbouw. Hoogbouw kan dichtheid bieden en schaarse openbare ruimte vrijmaken. Maar dan moet ze wel voldoen aan specifieke behoeften, zorgvuldig worden gesitueerd en niet worden gebruikt om speculatie met particulier vastgoed aan te wakkeren. De Manhattanwijk en de naburige Up Site-toren zijn voorbeelden van wat je niet moet doen! De openbare ruimte is nog een voorbeeld van hoe onaangenaam het leven aan de voeten van torens kan zijn. Hun invloed op het microklimaat (wind, schaduwen, gevoel van overheersing, enz.) is aanzienlijk en het 'leefmilieu' in de Noordwijk betaalt vaak de prijs in termen van levenskwaliteit.  

De aanzienlijke toename in dichtheid door de creatie van meer dan 1.200 woningen zal de behoefte aan aangename openbare ruimten van hoge kwaliteit doen toenemen.  

Het is noodzakelijk dat deze ruimten worden ontworpen met hun toekomstig gebruik in gedachten en niet worden beïnvloed door de impact van bepaalde hoogbouw die mogelijk binnen de perimeter van het RPA kan worden gebouwd. Voorbeelden hiervan zijn het herontwikkelde Maximiliaanpark, de beperkt toegankelijke delen van de Helihavenlaan en de speelplaats van de Saint-Rochschool. 

Slechtere luchtkwaliteit?  

Het MER (milieueffectenrapport) geeft aan dat er op bepaalde plekken een toename van het gegenereerde verkeer zal zijn binnen de perimeter. Die toename aan verkeer zal ook leiden tot meer uitstoot en dus een negatieve impact hebben op de lokale luchtkwaliteit.  

Met de nieuwe kennis over de impact op onze gezondheid en de strengere normen die eraan komen, is dit problematisch. We vragen dus een hogere ambitie. Het RPA zou ook moeten bijdragen aan een gezonde luchtkwaliteit.  

Zoveel sloop, zoveel wederopbouw 

Het RPA Max is dubbelzinnig als het gaat om sloop en wederopbouw. Het plan geeft de voorkeur aan hergebruik van gebouwen waar mogelijk, maar opent de deur voor een aantal sloop-nieuwbouwprojecten in bepaalde sectoren van verandering. Het strategische gedeelte geeft duidelijk aan welke gebouwen behouden zullen blijven door middel van het symbool "Behoud van gebouwen", maar voor veel andere gebouwen geldt "Potentieel hergebruik van gebouwen".  

Het gebrek aan garanties suggereert dat verschillende gebouwen gesloopt zullen worden.  

Het afval dat wordt geproduceerd door sloop- en wederopbouwactiviteiten is niet langer gerechtvaardigd in de huidige klimaatcrisis. Naar onze mening moet het uitgangspunt voor de herontwikkeling van wijken het behoud van bestaande gebouwen zijn, en het RPA Maximiliaan schiet op dit punt tekort. 

Waar past stedelijke industrie?  

De stad vervangt de functies uit het verleden door functies die aantrekkelijker zijn of "aangepast" aan het hedendaagse stadsleven. Toch zijn er veel sociale, economische en milieuvoordelen verbonden aan het behoud van de productiefunctie in de buurt van stadscentra. Op sommige plaatsen blijft het kanaal een belangrijk centrum van de Brusselse industrie. Op andere plaatsen heeft het kanaal plaatsgemaakt voor woningen, maar al te vaak luxewoningen. In de onmiddellijke nabijheid van het RPA, naast de high-end waterfront, zullen de komende jaren ook een internationaal museum en een groot sportcentrum worden gevestigd. 

Er blijft één locatie over waar productieve activiteiten zijn gepland in de centrale zones van het RPA. Het zogenaamde Modderhoeveblok zou minimaal 40% productieve activiteiten en maximaal 40% woningen moeten huisvesten.  

Wij plaatsen grote vraagtekens bij deze cohabitatie, die nu al ingewikkeld blijkt aangezien "de aard van de activiteiten [moet] verenigbaar zijn met huisvesting". De hervorming van de demografische PRAS in 2013 heeft aangetoond dat deze nabijheid niet werkt. De toen gecreëerde Ondernemingsgebieden in een stedelijke omgeving (OGSO) verdreven de industrie uit de wijken, zoals het geval was achter de Biestebroeckkaai in Anderlecht. De productie- en logistieke activiteiten die in de zone werden toegelaten, hadden een te grote impact op de nieuwe woningen.  

BRAL vreest dat dit scenario zich zal herhalen op de site van Modderhoeve en dat de industrie uiteindelijk zal moeten verhuizen. We gaan zeker niet in de richting van de Stad Brussel die een groot deel van de industrie wil vervangen door handel. Het is in het belang van het Gewest om logistieke en productieve activiteiten in het centrum te behouden. BRAL pleit er dan ook voor om de Modderhoeve te wijden aan stedelijke industrie, waarbij de woonfunctie al goed vertegenwoordigd is binnen de perimeter van het RPA en daarbuiten. 

Om te reageren kan je ons artikel en onze analyse als inspiratie gebruiken. Stuur je reactie op voor 19 december naar het volgende e-mailadres max@perspective.brussels of via het formulier.