De Heizel aanbesteed

Begin mei 2012 keurde de (toenmalige) gemeenteraad van de Stad Brussel twee openbare aanbestedingsprocedures goed voor de ontwikkeling van de Heizel. Eén voor de ontwikkeling van een congrescentrum en een hotel en één voor een nieuw shoppingcenter van 72.000 m², 500 nieuwe woningen en 20.000 m² kantoren. Zeven consortia stelden zich kandidaat voor de tweede aanbesteding, drie werden weerhouden. Zij hebben nu een jaar om hun ontwerp in te dienen.

De ontwikkeling van de Heizel was één van de redenen om  het Gewestelijk Bestemmingsplan (GBP) uit 2002 te wijzigen. Deze wijziging voorziet namelijk een stevige vereenvoudiging van de procedure om er de nodige vergunningen af te leveren. Uplace – dat andere shoppingmonster aan de ring - aast namelijk op dezelfde investeerders. Snel kunnen vergunnen is dan ook een must in deze concurrentieslag.
En nu zijn er dus de twee hogergenoemde aanbestedingen. Om ze goed te begrijpen, gingen we te rade bij het Vlaamse Kenniscentrum Publiek-Private Samenwerkingen (PPS). De Vlaamse regering richtte dit kenniscentrum al op in 2002 om de Vlaamse overheid te adviseren, inspireren en ondersteunen inzake PPS-beleid. Iets wat Brussel zeker ook kan gebruiken.

Kleine vijver

Investeerders konden tot 17 september antwoorden op  de lijvige aanbestedingen. De aard van de aanbestedingen is op zichzelf al een behoorlijke selectie. Zo dienden de investeerders aan volgend criterium te voldoen: al een winkelcentrum van minstens 50.000 m² gebouwd, gecommercialiseerd en geëxploiteerd hebben in Europa tussen 2003 en 2009. En samen een eigen vermogen van minstens 1 miljard euro en eigen vastgoedbeleggingen en eigendommen van minstens 2 miljard euro bezitten.
Om maar te zeggen: het gaat hier om kolossale bedragen waar een gemiddelde Belgische investeerder alleen maar van kan dromen. De vijver van waaruit kan gevist worden, is dan ook niet groot. En de concurrentie aast natuurlijk op dezelfde vette vissen.

Door de knieën?

De gunningsprocedure verloopt volgens de zogeheten concurrentiedialoog. Dat betekent dat de Stad Brussel - de opdrachtgever en aanbesteder - met de drie  kandidaten voor het shoppingcenter “in dialoog gaat”. Beide partijen gaan dus overleggen  hoe ze tot een voor elk van de twee partijen aanvaardbare offerte kunnen komen.

“Met deze manier van werken is overigens niet verkeerds. Dit is wetgeving overheidsopdrachten” stelt het Kenniscentrum ons gerust. Wel zeer jammer is dat wij, als burgers, die gesprekken niet kunnen meevolgen en dus niet weten op basis van welke criteria de kandidaat zal geselecteerd worden.

Hoe gaat Brussel die onderhandelingen voeren? Ging ze nu al  door de knieën voor een eerste voorzichtige ‘ja’ van een superpromotor? Of stelt ze toch harde eisen en concrete randvoorwaarden? Met deze procedure is het koffiedik kijken.

Risico’s

Vergelijken we even met Uplace, een project met een gelijkaardige opzet waar voor een investeerder ook enorm veel risico’s aan verbonden zijn. Het feit dat Uplace al de nodige vergunningen binnenhaalde, betekent niet dat het project ook commercieel leefbaar zal zijn. Wat als de markt tegenwerkt? Wie zal de exploitatierisico’s betalen? Wanneer komen de mobiliteitsinvesteringen van de overheid? Enzovoort. Die risico’s komen volledig op de rekening van de investeerder.

Investeren in NEO (de officiële naam van de ontwikkeling van de Heizel) is natuurlijk ook niet zonder risico maar toch ligt het daar anders. Daar is de overheid de opdrachtgever. En  die heeft er alle belang bij dat het project ook op lange termijn ‘werkt’.  Maar voor een investeerder is de overheid ook een stuk onberekenbaarder.  Elke zes jaar wisselende machtsverhoudingen, andere visies, etc....  Alle risico’s die aan het project verbonden zijn, zal de investeerder dus naar de Stad proberen door te schuiven.

Goed omringd is half gewonnen

Het zal er voor de Stad Brussel dus op aan komen zich te laten omringen door zeer gespecialiseerde consultants. Dat kost handenvol geld. Toch is het beter vandaag te investeren in een goed project dan later een schuldenput te dempen na een mislukt project. Een slecht onderhandelde PPS kan de overheid (en dus ons) zuur opbreken.

Maar wij zien een nog betere optie: we hopen dat de Stad vanzelf tot de conclusie komt dat geen enkele financiële constructie rond een nieuw shoppingcenter gunstig genoeg is om die effectief te ontwikkelen.
Het is nog niet te laat om het project af te blazen. Dat kan nog altijd in het kader van de geplande (en te snelle) wijzigingen van het Gewestelijk Bestemmingsplan. Volgens BRAL – en met ons de bijna voltallige Gewestelijke Ontwikkelingscommissie (GOC-CRD) – hoeft dat helemaal niet gewijzigd te worden voor de herontwikkeling van de Heizel. Alleen als Brussel een voor ons ongeoorloofd hoog aantal m² shopping wil, moet het GBP worden aangepast.

BBP olé

Nu al kan Brussel de Heizel ontwikkelen tot een gemengde site met collectieve voorzieningen, woningen, een  congrescentrum én handel. Een betere structurering van de site en een verbeterde  interne en externe bereikbaarheid – het opzet van NEO - kan ook binnen de huidige bestemming gerealiseerd worden. Dat is trouwens ook de rode draad doorheen het advies van de GOC. Dé manier om deze site te plannen is via een globale vergunningsaanvraag, en dus via een Bijzonder Bestemmingsplan (BBP). Dat Stad heeft een weg gekozen zonder BBP waardoor de deur open staat voor een versnipperde aanpak.  En dat is ten zeerste te betreuren.

Joost Vandenbroele