Richtplan van aanleg ‘Wet’: interessant maar potentieel nefast

Beloftevol

Meer huisvesting in de kantoorgoot genaamd Wetstraat: yés. Meer plaats voor fietsers en voetgangers, laat maar komen! Meer publieke en groene ruimte, ook niet te versmaden. En is dit RPA geen pleidooi voor een vermindering van het aantal rijstroken op de Wetstraat? Ook goed: betere Noord-Zuidverbindingen waardoor de Wetstraat al iets meer een overbrugbare canyon wordt. Om maar te zeggen: ’t ziet er op het eerste zicht een beloftevol plan uit.

Waarom dan toch zeuren?

  • Veel intenties zijn … intenties.
  • ’t Is duidelijk dat het een plan ‘op maat’ is om twee specifieke projecten te kunnen vergunnen. Projecten die wat wringen met de uitgangspunten bovendien. Dat de regering plooit voor de verzuchtingen van Europese instellingen, is niet ok maar te begrijpen. Dat ze dat ook doet om een privé-ontwikkelaar de beloofde vergunning af te leveren, lijkt wel hard op à la tête du client. Zie ook het persbericht en dit artikel (beiden in samenwerking met de buurtcomités).
  • In het plan staat de wil om woningen, collectieve voorzieningen, publieke ruimte etc. te creëren. Tegelijk is men niet van plan om te tornen aan het huidige aantal m² kantoren. Dat betekent een stevig aantal éxtra vierkante meter op dezelfde oppervlakte. Oftewel: er wordt stevig in de hoogte gebouwd. Dat op zich is niet altijd problematisch. De extra (auto)mobiliteit en parkeerplaatsen die er blijkbaar gepaard mee moeten gaan, is dat wel. Net zoals de impact op historische zichtassen en de potentiële slagschaduwen op de omliggende wijken. We schrijven ‘potentiële’ omdat de PAD geen concrete projecten voorschrijft, maar de lijnen uitzet waarbinnen projecten van verschillende vormen zich kunnen realiseren.
  • Het plan is problematisch omdat het – in theorie - de volledige afbraak en opbouw van alle gebouwen in de Wetstraat impliceert. Afbraak en heropbouw op zo’n grote schaal is om milieuredenen problematisch (grondstoffen, co2-uitstoot, energie, …). De werf van de eeuw zou ook een uitgekiende coördinatie vereisen tussen de vele ontwikkelaars/eigenaars. We schrijven in theorie, omdat een eigenaar ook gewoon niets kan doen (of het gebouw renoveren). In dat geval krijgt hij geen extra vierkante meters bouwrechten cadeau.

Samengevat: in het worst case scenario dient dit plan enkel om de kantoortoren Realex én de ‘Loi 130’ van de Europese Commissie vergund te krijgen. Dat laatste gebouwencomplex van 175.000 tot 190.000 m² langs de Etterbeeksesteenweg zal trouwens geen woningen omvatten. Nochtans ligt dit complex langs een as die in vroegere plannen naar voor werd geschoven als dé as om de woonfunctie te versterken. Wanneer het uiteindelijke project bekend is, zullen we het op z’n merites beoordelen, maar het feit dat er geen woningen worden voorzien maar wel veel parkeerplaatsen worden gevraagd is zeer problematisch.

Kortom, dat kan beter.

Voorstellen BRAL

  • Wees explicieter en veranker meer in het wettelijk luik

De achterliggende gedachte is dat we ons willen verzekeren dat de goede elementen geen schone schijn zijn én dat, indien er gedensifieerd wordt, de negatieve aspecten er van zo min mogelijk zijn.

  • Maak van de Wetstraat het symbool voor klimaat- en milieuambities

BRAL vraagt twee rijstroken van de Wetstraat te schrappen. Die ambitie zien we graag niet enkel in het ‘strategische luik’ maar ook zwart op wit in het reglementaire luik. Parallel daarmee dienen de omliggende wijken beschermd te worden tegen doorgaand verkeer. Het nieuwe Gewestelijk Mobiliteitsplan Good Move voorziet in mobiliteitscontracten en bijbehorende lokale circulatieplannen. Het lijkt ons aangewezen dit nieuwe instrument in stelling te brengen.

De twee geschrapte rijstroken zullen met plezier worden ingenomen worden door andere vervoersmodi. Meer plaats voor de voetgangers, maar ook langs weerszijden brede fietsbanen die plaats bieden én voor de gewone fietsers én voor de cargobikes, pedelecs, opgefokte trottinetten en andere coureurs. De Wetstraat verdient het de Europese klimaat- en milieuambities te symboliseren.

Belangrijk gevolg van deze duidelijke keuze: het is niet meer nodig de facto de rooilijn te laten verspringen (waardoor de Wetstraat breder wordt) om meer plaats te maken voor de niet-automobilisten. Je kan het op specifieke plekken inzetten om de publieke ruimte te versterken.

  • Beperk het aantal parkeerplaatsen

Verder bouwend op de voorbeeldfunctie van de Wetstraat: wie ervoor kiest te komen wonen en/of te werken op de met het openbaar vervoer best bereikbare plaats van België heeft geen auto nodig. Om dat aan te moedigen, kunnen we dankzij een RPA afwijken van het verplichte aantal parkeerplaatsen. Laat er ons een getal op plakken: max 1 parkeerplaats op 500 m2 kantoren en max 1 parkeerplaats op 2 woningen. Dat laatste is zelfs niet vooruitstrevend want dat is een bestendiging van de huidige situatie in Brussel waar slechts één op de twee gezinnen een auto heeft. Die garages kosten de ontwikkelaars trouwens veel geld. Geld dat ze beter kunnen investeren in een mobipunt. 

Bij de locatie van de toegangen tot die parkings is het bovendien nodig dat deze 1) goed bereikbaar zijn vanaf de Wetstraat, om onnodig verkeer te weren uit de achterliggende wijken, en 2) het kruisen van de verbrede voet- en fietspaden op een veilige manier te laten gebeuren.

  • Maak wonen betaalbaar

BRAL vraagt dat wettelijk luit vermeld dat 25% van de gerealiseerde woningen sociale woningen zijn. RPA Heyvaart doet het, het kan dus.

  • Kwantificeer de vergroening

Een van de leuke dingen aan de Zonale Stedenbouwkundige Verordening (het plan dat dit Richtplan voorafging), was een nieuwigheid: de biodiverstiteitscoëfficient. Dat stierf een stille dood maar ondertussen werkte men aan een nieuwe ‘+’-versie. De Wetstraat is een grotendeels betonnen vlakte, maar we hopen dat dit plan het minerale karakter toch wat kan dempen. Vandaar onze vraag de biodiversiteitscoëfficient (in zijn nieuwe vorm) terug in te voeren. Kwestie van zeker de publieke ruimte en de binnenterreinen maximaal te vergroenen.

Over de verdichting / de torenkwestie

Er niet over praten, zou zoiets zijn als de olifant in de kamer negeren. We moeten het hebben over de torenkwestie.

De geprojecteerde torens zijn voor veel mensen de steen des aanstoots van dit plan. Het gaat erom dat men toelaat hoger te bouwen, voornamelijk om woningen te creëren en publieke ruimte af te dwingen bij projecten van meer dan 5000 m². Kleinere percelen moeten voor groene binnengebieden zorgen. ’t Is te zeggen: wie voldoet aan de voorwaarden, wordt beloond met één of twee torentjes. Men gebruikt dus de tactiek van de wortel. Ook belangrijk: dit is een scenario. Verschillende inplantingsalternatieven zijn mogelijk. 

We leggen even kort de spelregels uit van de torenmonopolie. Stel, ik ben een eigenaar van een perceel in de Wetstraat. Wat kan ik doen?

  1. Niets of renoveren. Je krijgt geen m² extra. Ook niet de klassieke optopping om de zoveel tijd. ’t Is ook niet de bedoeling dat er, zoals nu, afwijkingen worden goedgekeurd.
  2. Meespelen en tot 30% meer mogen bouwen dan wat ik nu heb. Maar dan moet ik dus ook woningen bouwen, groen voorzien etc.
  3. Ik bezit een heel groot perceel, meer dan 5000 m², of ik verzamel mijn buren rond één groot project. Veel gedoe, maar kassa kassa! Tot 50 % extra verdichten. Er is geen publieke incentive of systeem voor de eigenaars om zich te organiseren. Het zicht op meerwaarde zou voldoende moeten zijn.

Het maximale resultaat van die verhoging ziet er best indrukwekkend uit. Zeg maar afschrikwekkend. Los daarvan, in de praktijk is het gelukkig niet zo eenvoudig tot dit resultaat te komen. Eigenaars met verschillende belangen en huurders laten samenwerken of geduldig al je buren uitkopen, is niet zo voor de hand liggend. En waarom moeite doen als je eigenlijk al meer dan genoeg verdient aan de verhuur van je kantoorgebouw? Ook onze Minister-President liet al uitschijnen dat het ‘wel niet zo’n vaart zou lopen’. Kortom, veel eigenaars zouden niet toehappen. Maar het maximale scenario is dus wel mogelijk.

Mobiliteit is nog het minst van de zorgen …

Op het eerste zicht is het probleem niet zo groot. De perimeter van de PAD Loi is het best ontsloten gebied van Brussel met het openbaar vervoer. De auto maximaal weren is dus mogelijk. En daarmee is veel van de overlast, o.a. van de auto’s die in en uit de parkings rijden en voor extra druk op de parallelle straten zorgen, van de baan. Het versmallen van de Wetstraat en strengere parkeernormen zijn een sine qua non.

Een visie op hoogbouw gevraagd

Omdat het ontbreekt aan een gewestelijk visie op hoogbouw, kan een richtplan als dat van de Wetstraat voor onzekerheid en protest zorgen bij de buurtbewoners. We herhalen daarom onze commentaar op het bij het Gewestelijk Plan voor Duurzame Ontwikkeling (GDPO):

“We hadden graag een échte hoogbouwnota gezien waarop dit project GPDO kan verder bouwen. Dat is dan ook onze eerste oproep: maak een échte hoogbouwnota. Zo wordt duidelijk wat de redenering is achter bepaalde keuzes en kan er een deftig publiek debat plaatsvinden rond dit thema.”

De administratie heeft die visie dus niet. Hoogstens een eerste aanzet tot (ter voorbereiding tot het GPDO).

We hernemen ook deze aanbeveling:

“Het belangrijkste is dat er voor een goed voortraject tot de bouwaanvraag voor een toren wordt gezorgd. Het traject van de bouwaanvraag zelf moet anders verlopen dan voor een gewone bouwaanvraag en specifieke vragen dienen gesteld te worden. (Wat met stadsbeeld? Mobiliteit? Welk gabarit? Hoe beslissen we dat? Omgevingseffecten etc. en uiteraard ook over de gerealiseerde meerwaarde).”

Impact op de omliggen wijken en zichtassen

De impact op historische zichtassen en de potentiële slagschaduwen op de omliggende wijken krijg je niet weggemasseerd door de randvoorwaarden of goede architectuur. Schaduw blijft schaduw voor een omwonende. En de visuele impact zal heel groot zijn vanuit tal van Brusselse plekken en zichtassen. Zeker het maximale scenario is vanuit dit standpunt overweldigend.

Omdat historische zichtassen de specialiteit zijn van de Koninklijke Commissie voor Monumenten en Landschappen laten we hun aan het woord (hun advies is voorlopig enkel in het Frans verkrijgbaar) (zie ook de afbeelding):

“La CRMS conclut en s’oppposant fermement, aux gabarits projetés des immeubles du PAD Loi, qui (…) altéreront irrémédiablement des perspective paysagères emblématiques de Bruxelles : la perspective monumentale des Arcades du Cunquantenaire, le Quartier des Squares, le Parc Royal, la Place Royale, la Place des Palais, les Square Frère Orban, ... Peut-on raisonnablement accepter qsue la restructuration d’une seule rie, aussi stratégique soit-elle, puisse à ce point altérer d’autres quartiers, tout aussi importants pour l’identité de la Région de Bruxelles-Capitale ?"

Kortom, voorzichtigheid is dus geboden wanneer men een plan uitwerkt met een impact op zo’n grote schaal.

Stel de ambities bij

Wanneer we bij bovenstaande elementen ook nog eens de stelling hernemen dat waarschijnlijk een groot deel van de eigenaars toch niet zal gaan ingaan op de voorgehouden wortel (en dus alles bij het oude zullen laten), kan je je afvragen of het sop de kool wel waard is. Hoe dan ook: deze PAD neemt te grote risico’s voor een te onzeker en potentieel nefast resultaat.

We stellen voor de risico’s van te ondoordachte hoogbouw op z’n minst te beperken. Dat kan door deze PAD – wat betreft densificatie -  in de eerste plaats te beperken tot de grote bouwblokken (> 5000 m²) waar men een relevante en kwalitatieve publieke/groene ruimte kan creëren. Waardoor ineens het canyon-effect wat getemperd wordt. En waar men dus ook inzet op woningen en collectieve voorzieningen. In ruil daarvoor mag er dan hoger gebouwd worden. Vanzelfsprekend rekening houdend met slagschaduwen, historische zichtassen etc. Op die specifieke plekken gaat de regering dan ook proactief te werk om zijn doelstellingen te halen. Vanzelfsprekend dient de publieke ruimte echt publiek te zijn, de grond dient gewoon te worden overgedragen, en de collectieve voorzieningen écht voor iedereen. Geen crèche voor enkel de kinderen van EU-ambtenaren. Of een koffiebar voor de politie zoals bij het Rijksadministratief centrum.

Koppel de densificatie van de grote bouwblokken aan de constructie van échte groene en publieke ruimte.

De kleinere percelen behoeven geen ingrepen, huisvesting wordt er aangemoedigd binnen het huidige kader. Door de rooilijn te behouden is een volledige afbraak- en opbouwscenario niet nodig. Goed voor de bilan carbone van dit plan!

Beperk de ecologische voetafdruk

De ecologische voetafdruk van de volledige afbraak van een gebouw en het opnieuw optrekken van een ander is bijzonder hoog. Vandaar 1) Dat het de uitzondering dient te zijn en niet de regel en 2) Het belang van een paspoort van materialen van elk nieuw gebouw. Dit laatste impliceert het gebruik van makkelijk herbruikbaar materiaal. Een echt duurzaam gebouw is trouwens moduleerbaar zodat het zich kan aanpassen aan andere gebruiken in de toekomst.

En ook nog

Omdat niet iedereen de moeite neemt onze algemene aanbevelingen te lezen, lichten we er twee uit die voor dit plan heel belangrijk zijn.

Fasering & evaluatie

Een RPA moet gemonitord worden. Voorzie een fasering, monitor en stuur bij. Leg dan ook niet direct alles wettelijk vast, maar bepaal waar je eerst wil rond werken. Kortom, stel prioriteiten. Zeker in zijn huidige vorm is dat absoluut noodzakelijk. Al is het maar omdat we anders niet alleen met de grootste werf ooit zitten, maar ook met de meest chaotische. Maar we gaan er voor de duidelijkheid dus van uit dat het RPA in zijn huidige vorm er niet komt.

Perimeter

De Wetstraat is geen eiland. We begrijpen dat het wettelijk luik zich moet beperken, maar vlak buiten de perimeter staat er van alles te gebeuren. Zo komt er een gebouw van Europese Commissie leeg te staan en is de Stad Brussel bezig met een Bijzonder Bestemmingsplan. Zeker het strategische luik zou daarom verder en breder moeten kijken dan de Wetstraat lang is. En zo krijgt de burger zicht op het bredere plaatje.

Samengevat: dit RPA is een interessante denkoefening én bevat goede principes. Maar hij neemt te grote risico’s voor een te onzeker en potentieel nefast resultaat.

Reageer nog tot 5 december

Het plan is nog in openbaar onderzoek tot donderdag 5 december, aarzel niet om – op de valreep – alsnog je opmerkingen door te geven aan Perspective.

Na het lezen van dit artikel nog inspiratie nodig? Lees dan ook het (negatieve) advies van de Stad Brussel, De Koninklijke Commissie Monumenten en Landschappen, De Groupe d’Animation du Quartier Européen de la ville de Bruxelles (GAQ), comité Tervuren, …