PADDEN: algemene aanbevelingen - part II

Een richtplan van aanleg (RPA of PAD – plan d’aménagement directeur) is een nieuw instrument in het arsenaal van de Brusselse stadsplanning. Na een eerste serie openbare onderzoeken in april van dit jaar (voor Kazerne, Ninoofsepoort, Weststation en Mediapark), waren deze herfst de PAD’s Josapat, Heyvaert, Delta-Herrmann-Debroux en Wet aan de beurt. In een volgende fase is het aan Heizel, Defensie en Maximiliaan-Vergote. Over heel Brussel hebben deze plannen dus een effect ofte impact.

 Een stad bouw je best met visie, en liefst van al een degelijke visie. Daarom geven we om te beginnen onze algemene aanbevelingen over dit instrument. Deze aanbevelingen klinken misschien bekend in de oren voor wie ons beter kent (check onze analyse van het regeeraakkoord en onze eerdere algemene aanbevelingen). Omdat onze boodschap nog steeds staat als een huis, zetten we ze nog eens netjes op een rij.

1.          Evalueer

We vroegen om een PAD-pauze, die kwam er helaas niet. Toch blijven we er stiekem op hopen. Er is nog tijd om even wat gas terug te nemen. Neem een adempauze, evalueer en stuur alsnog bij. Rome is ook niet op één dag gebouwd. Na een eerlijke evaluatie moet men ook het geweer van schouder durven te veranderen. Dit zowel inhoudelijk als procedureel.

2.         Bekijk het ruimer

Per plan blijft men strikt binnen de afgebakende perimeter. Dat de studiebureaus of administraties toch ruimer keken of dachten (gelukkig), blijk niet altijd uit de plannen zelf.

Waarom aan het strategisch luik geen ruimere perimeter voorzien? Zo kunnen de planners de visie op de ruime omgeving verduidelijken. Ze verhelderen dan meteen hoe ze de doelstellingen van het strategisch luik willen halen. Vaak zijn daarvoor ingrepen nodig die buiten de perimeter vallen. Een ruimere perimeter in het strategische luik maakt ook de samenhang (of niet) met vaak al bestaande plannen in de buurt duidelijk.

Geef het strategische luik van het plan een ruimere perimeter

Men lijkt wel bang te zijn van dit (te?) machtige instrument. Dat hoeft niet. Het reglementaire luik kan zich beperken tot de zones waar er een aanpassing van de wet of het gewestelijk bestemmingsplan nodig is.

De ruimere blik is ook nodig bij de effectenstudie. De effectenstudie moet (minstens) de gezamenlijke impact bestuderen van de projecten in de uitgebreide perimeter. En natuurlijk het effect van de PAD zelf op die perimeter.

3.         Plannen en uitvoeren: twee handen op een buik

Coherentie tussen plannen en uitvoeren was het paradepaardje van de vorige regering. En één van de redenen voor de oprichting van Perspective en de Maatschappij voor Stedelijke Inrichting (MSI). En wat zien we? De plannen zijn wel af, maar de operationele visie ontbreekt. Nochtans is een operationele visie belangrijk om het plan beter te begrijpen en om het op zijn merites te beoordelen.

Denk daarbij bijvoorbeeld aan het type huisvesting dat men wil realiseren. Daarover mag het wettelijke luik niets zeggen, maar zelfs in het strategische luik staat er niets over in. Nochtans gaat het in verschillende PAD’s over publieke gronden en zijn er soms – achter de schermen - vergevorderde besprekingen gaande met bijvoorbeeld Citydev of sociale huisvestingsmaatschappijen.

De planners weten dus vaak goed wat ze willen, maar het staat niet in de PAD omdat dit bij het operationele deel zou horen. Wij vinden echter logisch dat een PAD op z’n minst aangeeft welk type huisvesting men wil (laten) realiseren. En idealiter staat er ook bij wie dat gaat realiseren. Wanneer het over een privé-project gaat, dient de bestemming van de stedenbouwkundige lasten transparant deel uit te maken van de PAD.

Ook belangrijk om te weten: wat zijn de engagementen van de MIVB en Mobiel Brussel? Zijn er wel plannen voor die broodnodige tram? En is er een akkoord met Leefmilieu Brussel over de groene zones en hoe ze het gaan aanpakken? Moeten er gronden overgedragen worden, …? Dat zou allemaal ook in de operationele nota moeten komen.

Ons standpunt is: die operationele nota moet gewoon bij de PAD, omdat het een duidelijker beeld geeft van het plan zelf.

4.         Voorzie publieke woningen en meer

We willen graag dat de PAD verduidelijkt welk type woningen er worden gepland. Bij deze alvast een paar algemene vuistregels:

  • Privé-projecten met meer dan 1000 m² woningen moeten 15% sociale woningen bevatten en privé-projecten met meer dan 10.000 m² 25% sociale woningen.

Wanneer het over publieke gronden gaat:

  • La totalité du terrain reste propriété publique ou commune. Des mécanismes soient mis en place pour garantir cette propriété non-spéculative à long terme.
  • Pour tous les logements construits sur le terrain, des droits réels soient utilisés pour séparer la propriété du terrain de la propriété du bâti, quel que soit l’opérateur (public, commun ou privé).
  • Tous les logements construits sur le terrain soient accompagnés de conditions anti-spéculatives, permettant que les logements restent pour toujours accessibles financièrement aux publics cibles initiaux. Ainsi, on évite que la plus-value générée par l’investissement public soit accaparée par les propriétaires privés et que le site devienne inaccessible pour des personnes à revenus modestes.

5.         Geef tijdelijk gebruik een echte kans

Het effect van het tijdelijke gebruik op het effectieve plan of de doorgroei van het tijdelijke naar het permanente is over het algemeen weinig of niet uitgewerkt. Nochtans wordt er in verschillende PAD’s in de praktijk mee geëxperimenteerd. Dit moet beter uitgewerkt worden in de eigenlijke tekst van de PAD’s.

En vooral: die experimentele fase moet meer tijd krijgen. Nu zijn de projecten eigenlijk al beslist van bij de aanvang. Het effect van het tijdelijke gebruik op het project is daardoor bijna onbestaande. In het beste geval ligt het tijdelijk gebruik in het verlengde van het concept van de PAD zoals bij Kazerne. Toekomstige PAD’s zouden minder snel ‘vast’ moeten liggen, zodat er echt transitiegebruik mogelijk is, waaruit alle actoren samen lessen kunnen trekken.

6.         Maak een algemene impactstudie

En we zien die groot deze keer. Maak er eentje van alle PAD’s waar men mee bezig is. Zeker de impact op groen en biodiversiteit verdient extra aandacht. Elke PAD voorziet vaak wel een park of wat groen. Maar wanneer je alle plannen samen bekijkt, ook diegenen die niet in openbaar onderzoek zijn, is de impact op de open/groene ruimte indrukwekkend.

Maak een impactstudie van alle PAD’s samen met extra aandacht voor groen en biodiversiteit

Er wordt nergens expliciet ingezet op groen als belangrijkste functie of overwogen niet te bouwen. Densifiëren via de PAD’s is nu eenmaal de makkelijkste weg om snel veel woningen te realiseren. Wat natuurlijk te maken heeft met de prijs die de overheid betaalt voor de gronden die ze zelf wil ontwikkelen. Een prijs die ze nochtans zelf de hoogte instuurde door ontwikkelingscijfers voor te stellen voor gronden die ze nog niet hadden. Gevolg: alles wordt duur betaald en dan gaan de Excel files rollen en moet er return on investment zijn. En natuur is daarbij de zwakste schakel.

7.          Geef prioriteit aan groene ruimten 

Zoals gesteld in punt 6, stellen we jammer genoeg vast: geen enkele, tot nu toe bestudeerde RPA maakt van natuurbescherming en biodiversiteit een prioriteit. Conform het Gewestelijk Plan voor Duurzame Ontwikkeling (GPDO), zou de ruimtelijke structuur van de RPA’s net prioriteit moeten geven aan de versterking van de groene en blauwe netwerken. Dat GPDO is er niet voor niets…

Men moet bij het bouwen meer rekening houden met de impact op de natuurlijke en groene ruimten. De voorgestelde verdichting gebeurt te vaak ten koste van de natuurlijke ruimten.

Wanneer definieert het Gewest een ambitieuze en beschermde groen-blauwstructuur?

PS bij dit lemma: los van de opmaak van de Richtplannen zou het goed zijn dat het Gewest een ambitieuze en beschermde groen/blauwe structuur vast legt.

8.          Stel duurzaamheid centraal

Het RPA moet een voorbeeldfunctie vervullen op vlak van duurzaamheid. Het moet strikter de ambities weerspiegelen van het GPDO. Kortom, ook bij de opmaak van een RPA kunnen (o.a.) de Duurzame Ontwikkelingsdoelstellingen van de VN als leidraad worden genomen.

Integreer de Duurzame Ontwikkelingsdoelen van de VN in de PAD’s

De aanbevelingen van het Milieueffectenrapport (MER) zouden beter moeten worden geïntegreerd in zowel in het strategische als het regelgevende luik. Deze hebben onder meer betrekking op ambities op het gebied van energieprestaties, aanpasbaarheid van gebouwen, kringloopeconomie, ontwikkeling van de economische activiteit, sociale dynamiek, vergroening en bescherming van de biodiversiteit, uitvoering van de doelstellingen inzake stadslandbouw, water- en afvalbeheer.

Ook in deze geest zou het goed zijn een PAD te kunnen laten evolueren na een monitoring.

9.          Maak de stad klimaatbestendig dankzij de PAD's

In de context van klimaatverandering moeten de RPA’s bijdragen tot het minimaliseren van de effecten daarvan, onder meer tot het reguleren van de temperatuur in de stad. Dit punt verdient uitdieping.

Gebruik de PAD’s om de strijd aan te binden met de warmte-eilanden

We stellen voor een hoofdstuk toe te voegen over klimaatbestendigheid, wat het mogelijk zou maken maatregelen voor te stellen die gericht zijn op het minimaliseren van de effecten van de klimaatverandering, zoals bijvoorbeeld maatregelen om de strijd aan te binden met de warmte-eilanden (vegetatie, stadsinfrastructuren, zoals materiaalkeuze, regenwaterbeheer, ...).

10.         Rol een systeem van planbaten uit

Een klassieker voor BRAL! Brussel moet dringend werk maken van een plan om deftig planbaten te innen. Een planbatenheffing is een belasting op de meerwaarde die een perceel krijgt door een bestemmingswijziging of wanneer de regels veranderen. Wat geval is bij een Richtplan van Aanleg. Als men om een goede reden een privé-ontwikkelaar plots toelaat om extra geld te verdienen, moet men klaar staan met een systeem een (ferm) deel van die extra winst af te romen.

Je leest er alles over in ons artikel Planbaten voor dummies op onze website.

11.          Faseer de regelgeving

Het is nuttig om het regelgevende luik in fases op te maken en in te voeren. Dat wil zeggen: eerst de regels voor een deelgebied waar de werken in de nabije toekomst zullen starten en pas later voor de andere terreinen. Dit laat ook makkelijker toe te monitoren, evalueren en effectief bij te sturen.

Quote: Faseer de regels zodat je op tijd kan bijsturen en planschade kan vermijden.

We willen vermijden dat projectontwikkelaars bouwrechten te snel als ‘acquit’ zien. Als achteraf blijkt dat het misschien toch geen goed idee is om op plaats X een woontoren te bouwen en de eigenaar had die toren al in z’n boekhouding ingepland, wordt het moeilijk voor de vergunningsgevende overheid om die toren nog te weigeren. Mogelijk claimt de promotor dan dat hij planschade oploopt en jaagt hij zo de overheid op kosten. De situatie rond het Zuidstation toont aan dat dit geen hersenschim is. Onder meer de NMBS gaat er namelijk al klakkeloos van uit extra te kunnen bouwen dankzij de PAD.

12.          BRAL’s voorstel voor een gefaseerd planproces per PAD

  1. Zes maanden participatie en visievorming.
  2. Een openbaar onderzoek over de eerste visienota, over de effecten die verder moeten bestudeerd worden en over de alternatieven.
  3. Het bureau dat de visie ontwikkelt en het bureau dat de effecten bestudeert, werken samen het document af.
  4. Publieke voorstelling van de meer uitgewerkte en definitieve visie + het bijbehorende regelgevende luik (zeer belangrijk!) net voor het openbaar onderzoek, zodat mensen goed geïnformeerd zijn.
  5. Openbaar onderzoek van het ontwerp van de PAD. De administratie motiveert haar beslissingen wanneer ze niet rekening houdt met de bezwaren van de burgers.
  6. Een gefaseerde uitvoering van de PAD met na verloop van tijd een evaluatie van de eerste stappen en eventueel een lancering van het wetgevend luik voor een 2de deelgebied.

We geloven dat deze twaalf geboden voor de richtplannen van aanleg de stad op weg kunnen helpen naar een integrale stedenbouwkundige visie met duurzame impact die goed is voor de Brusselaars. Amen! 

De richtplannen van aanleg anno 2019: challenge accepted

Met een enorme krachtinspanning schreven burgers, comités en adviesraden de ziel uit hun lijf. Ok, we overdrijven een beetje. Toch kan je de impact van de richtplannen van aanleg op de Brusselse stadsplanning moeilijk onderschatten.

BRAL deed een flinke duit in het zakje. Naast onze algemene aanbevelingen part II, kan je het advies van de Gewestelijke Ontwikkelingscommissie lezen over de PAD Mediapark, onze bezwaarschriften van de PAD Josaphat en Heyvaert, die van de PAD Herrmann-Debroux (reageer ook tot 9 december), en onze analyse over de PAD Loi, met de adviezen en opmerkingen van andere belanghebbenden als bonus (reageer nog snel tot 5 december).

Hopelijk doet Perspective nu haar huiswerk evengoed als de burgers en houdt ze rekening met onze opmerkingen!