Verslag van onze discussieavond over de 'black box' in de Brusselse stedenbouw

19/06/2024

Het is niet eenvoudig om te weten te komen wat er zich achter de administratieve schermen van een (groot) stedelijk ontwikkelingsproject afspeelt. Het artikel dat we samen met IEB schreven over project lines (of urban ruling) was een eerste poging om de ins en outs van dit nieuwe instrument voor stedelijke planning beter te begrijpen. We vonden het dan ook belangrijk om te praten met de mensen die er het meeste van weten. Daarom organiseerde BRAL op 15 mei samen met IEB een info- en discussieavond rond het thema.

Project lines? Projectvergaderingen? Het doel van de avond was om deze concepten, waarover wordt geschreven in de pers maar die zelden worden besproken in het publieke debat, op te helderen. We vroegen de sprekers om te vertellen over het ontstaan van de tools, uit te leggen hoe ze werken en suggesties voor verbetering te geven.

Voor deze gelegenheid verwelkomden we Kristiaan Borret, Bouwmeester Maitre Architecte (BMA) uit Brussel en coördinator van de project lines, en François Timmermans, Premier Attaché en coördinator bij de Direction de l'Urbanisme d'Urban, waar hij verantwoordelijk is voor projectvergaderingen. Benoit Périlleux, voorzitter van de Commissie voor Regionale Ontwikkeling, was aanwezig in eigen persoon. Hij werd uitgenodigd om zijn ervaring en feedback over het onderwerp met ons te delen.

 

Black box van de stedenbouw 2

 

Project lines / Urban ruling 

Ontstaansgeschiedenis 

Het nieuwe planningsbesluit staat nu bekend onder twee namen, urban ruling en project lines. De BMA geeft de voorkeur aan de laatste, omdat urban ruling verwijst naar tax ruling, wat hij beschrijft als een 'schone' manier om belasting te ontduiken. 

We hebben vandaag te maken met een versnippering van het overleg tussen projectontwikkelaars en overheidsinstanties. Het is absoluut noodzakelijk om het rondshoppen tussen administraties en overheden te vermijden. Al te vaak vinden deze uitwisselingen informeel plaats via de telefoon of in restaurants, terwijl ze in vergaderzalen zouden moeten plaatsvinden. Hiervoor moeten overheden het voortouw nemen en een consensus bereiken over hun visie op de projecten in kwestie. Dit is de enige manier om tot een goed formeel beheer van grote projecten te komen.

De 'black box’ van de stedenbouw is nog nooit zo wit geweest als vandaag.

- Kristiaan Borret, BMA

 

Hoe werkt het?

Voordat een pand wordt verkocht, worden de project lines besproken. Het idee is om de eigenaar een gevoel van verantwoordelijkheid te geven en te voorkomen dat hij zijn gebouw verkoopt aan de hoogste bieder. Deze nota schetst een aanvaardbaar ontwikkelingskader en houdt rekening met andere toepasselijke beleids- en regelgevingskaders. Het zijn dezelfde instanties die rond de tafel zitten bij de projectvergaderingen die deze aanvaardbare visienota voor de herontwikkeling van een site valideren. 

Hoewel deze voorafgaande planningsbeslissing er over het algemeen voor zorgt dat de ambities van de verkoper kunnen worden teruggeschroefd, is ze indicatief van aard en heeft ze geen wettelijke basis. Om dit te laten werken, moeten de autoriteiten rond de tafel collectief de rekening betalen. Het wordt dan ingewikkelder om te negeren wat er in de project lines staat. 

Volgens de BMA waarderen potentiële kopers deze aanpak over het algemeen omdat het hen duidelijkheid geeft over wat mogelijk is (en wat niet). 

Algemene opmerkingen en verbeterpunten

  1. De overheidsinstanties moeten het eens zijn over de inhoud van het memorandum. Het moet ook alleen de grote lijnen bevatten. Sommige overheden willen er alles in opnemen, ook al is het niet de bedoeling om het PPAS te vervangen. 
  2. Op het gebied van transparantie is het belangrijk dat de overheid ook de mogelijkheid heeft om met elkaar te praten, zonder het maatschappelijk middenveld of omwonenden. Aan de andere kant moet je je als overheid kunnen verantwoorden. De BMA ziet niet bijzonder veel participatie tijdens project lines of projectvergaderingen. Participatie moet meer in het algemeen worden verbeterd en naar voren worden gebracht bij elke hervorming van specifieke publiciteitsmaatregelen. 
  3. Het zou technisch onmogelijk zijn om participatiebijeenkomsten te organiseren voorafgaand aan de project lines, aangezien er geen projecteigenaar is, alleen potentiële kopers. 
  4. Kristiaan Borret gelooft dat de 'black box’ van de stedenbouw nog nooit zo wit is geweest als vandaag. Project lines worden gehouden vóór de verkoop en projectvergaderingen vóór de bouwvergunning wordt verleend. Wat vroeger achter de schermen gebeurde, vindt nu plaats in vergaderingen met officiële notulen.

 

Projectvergaderingen 

Ontstaansgeschiedenis 

Er is altijd al veel contact geweest tussen projectontwikkelaars en de autoriteiten, maar die waren slecht georganiseerd en gestructureerd. Ze waren informeel en er bestonden grote verschillen tussen de betrokken gemeenten en administraties.   

Tijdens de laatste hervorming van CoBAT in 2017 resulteerde de wens om deze contacten te verduidelijken en te formaliseren in een artikel (nr. 188). Een rondzendbrief uit 2020 verduidelijkte het artikel en bepaalde hoe de vergaderingen moesten worden georganiseerd. 

Hoe werkt het? 

Elke aanvrager van een vergunning kan een projectvergadering aanvragen. Urban.brussels beslist of de aanvraag wordt aanvaard of doorverwezen naar de gemeenten. De eerste projectvergaderingen werden online gehouden tijdens de COVID-pandemie wat het proces bemoeilijkte. Elke vergadering duurt 1u15 en de notulen worden achteraf naar de projectleider gestuurd. Er zijn over het algemeen zeven of acht vergaderingen per project en altijd op woensdag en vrijdag, wanneer de lokale autoriteiten minder overlegcomités hebben.

Algemene opmerkingen

In het begin was er geen proces-verbaal (PV). Aangezien het Gewest zijn mening moest geven over de projecten, maakte dit de discussies achteraf ingewikkelder. Van alle kanten kwam het verzoek om PV's op te stellen. Het grote publiek kan die notulen nu op verzoek krijgen. Er is echter geen algemene publicatie op de website van Urban.brussels gepland.

Het proces van bouwvergunningen wordt steeds complexer en hier zijn enkele punten om in gedachten te houden tijdens projectvergaderingen: 

  1. De termijn van tien dagen om een mening te geven over een project is veel te kort. Zeker als je weet dat het meer dan een jaar duurt om een bouwvergunning te verwerken.

  2. Er zijn veel verschillen tussen de administraties en er is weinig flexibiliteit in de discussies. 

  3. Sommige architecten of projecteigenaren willen het project mede-ontwerpen. Wat verwachten zij precies van een projectbijeenkomst?  

  4. Projectvergaderingen vereisen een veel hoger niveau van professionaliteit van administraties. 

  5. Het ontbreekt aan een corpus van aanbevelingen voor verschillende locaties - dezelfde aanbevelingen zullen niet van toepassing zijn op verschillende gemeenten voor vergelijkbare gebouwen of projecten. 

  6. Wat vinden de omwonenden? Het zou interessant zijn om daar eerder achter te komen. In Brussel hadden we de openbare enquête over het bestek, die zeer interessant was over dit onderwerp. In Wallonië is het doel van de tussentijdse projectvergaderingen om: 

    1. "de projecteigenaar in staat stellen zijn project te presenteren; 

    2. het publiek in staat stellen informatie te verkrijgen en opmerkingen en suggesties te maken over het project; 

    3. specifieke punten te belichten die in de effectstudie aan bod kunnen komen; 

    4. alternatieven te presenteren die redelijkerwijs door de aanvrager kunnen worden overwogen, zodat hiermee rekening kan worden gehouden wanneer de effectstudie wordt uitgevoerd" (uittreksel van https://memoire-inondations.wallonie.be/). 

  7. De complexiteit van het verwerken van bouwvergunningen vereist duidelijke, hiërarchische, leesbare en uitgebreide regelgevingskaders. Zowel overheden als projectontwikkelaars vragen hierom.

 

Black box van de stedenbouw 3

 

De visie van Benoit Périlleux  

Het probleem voor de autoriteiten is dat ze voortdurend onder druk moeten werken. Het is niet gemakkelijk om een evenwicht te vinden tussen onmiddellijke- en langetermijnkwesties. Specifieke ontwikkelingsplannen maken het mogelijk om een langetermijnvisie te schetsen, maar het duurt eeuwen om die op te stellen. 

In Brussel is het essentieel om af te stappen van de verworven rechten van projectontwikkelaars. Project lines en projectvergaderingen zijn nog lang niet de terugkeer van ondergrondse stedenbouw. Een goede locatieplanning stelt overheden en regeringen in staat om verder te gaan dan de regels, wat niet overal het geval is. Périlleux vindt het legitiem dat de overheid doelstellingen nastreeft die soms buiten de gevestigde kaders vallen. 

Stedelijke democratie is het onderwerp van veel discussie en vraagt om meer publiek debat. Over bepaalde onderwerpen moeten fundamentele debatten worden gestart, bijvoorbeeld "niet meer bouwen binnen blokken". Wat houdt deze maatregel precies in?  

Voordat we aan regelgeving gaan denken, moeten we eerst richtlijnen hebben waarover een publiek debat is gevoerd. Dit zal een kader bieden voor de noodzakelijke hervormingen op verschillende niveaus.

 

Welke rol spelen burgers en verenigingen nog aan het einde van het proces?

- BRAL

 

Bedenkingen van BRAL 

Door te ontdekken wat er achter de ‘black box’ zit, konden burgers en deskundigen op gelijke voet van gedachten wisselen. Het was echter duidelijk dat er soms een zekere zwaarte heerste. De huidige regelgevingskaders boezemen geen vertrouwen meer in en de uitzonderingscultuur is nog springlevend in Brussel. De vele grote hervormingen die tijdens de vorige zittingsperiode zijn gelanceerd, zijn niet allemaal succesvol geweest en zouden ons niet bijzonder goed hebben beschermd tegen het misbruik dat al tientallen jaren in Brussel aan de kaak wordt gesteld. 

Op het gebied van transparantie denken we dat er een belangrijke stap is gezet door het formaliseren van vergaderingen die voorheen achter de schermen plaatsvonden. Het bijhouden en publiceren van notulen is ook een manier om fantasieën en frustraties over deze momenten waarop het publiek niet is uitgenodigd te verminderen. 

Deze officiële raadplegingen, die van tevoren door de overheid worden georganiseerd, volgen elkaar echter op. Project lines, wedstrijden en projectvergaderingen zijn momenten waarop beslissingen worden genomen ver van elke burgerparticipatie. Welke rol spelen burgers en verenigingen nog aan het einde van het proces, tijdens het openbaar onderzoek en de overlegcommissie? De komende hervorming van CoBAT moet deze cruciale kwestie aanpakken. Zonder afbreuk te doen aan de specifieke maatregelen van de traditionele openbaarheid aan het einde van het proces, maakt het horen van en rekening houden met de mening van het maatschappelijk middenveld deel uit van de versterking van de stedelijke democratie in Brussel. 

 

Lees ook

  • Afbeelding
    Move'Hub
    Stadsplanning

    Move'Hub slaat de bal mis

    Na een tweede ronde in de overlegcommissie op donderdag 13 juni werd het Move’Hub-project lichtjes aangepast. Toch is het project nog steeds volledig in strijd met de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening (GSV). Ook op vlak van sociale en ecologische uitdagingen slaat Move’Hub duidelijk niet de juiste richting in.

  • Afbeelding
    Black box van de stedenbouw 1
    Stadsplanning

    Verslag van onze discussieavond over de 'black box' in de Brusselse stedenbouw

    Het is niet eenvoudig om te weten te komen wat er zich achter de administratieve schermen van een (groot) stedelijk ontwikkelingsproject afspeelt. We vonden het dan ook belangrijk om te praten met de mensen die er het meeste van weten. Daarom organiseerde BRAL op 15 mei samen met IEB een info- en discussieavond rond het thema.

  • Afbeelding
    CCN gebouw
    Stadsplanning

    Crashtest voor Urban Ruling in de Noordwijk

    De Noordwijk is al decennialang een speelveld voor Brusselse vastgoedspelers die hier grootschalige speculatieve vastgoedtransacties afsluiten. De wijk is een lappendeken van Bijzondere Bestemmingsplannen (BBP), een gemeentelijk planningsinstrument om de ruimtelijke ordening aan te sturen op wijkniveau of binnen één of meerdere bouwblokken.