PADDEN: algemene aanbevelingen

Weststation, Ninoofsepoort, Mediapark en Kazernes: deze vier gebieden kregen de eer als eerste gepland te worden met hét nieuwe speeltje van deze regering: de Richtplannen van Aanleg (RPA) ofte Plan d’Aménagement Directeur (PAD). De eerste drie zijn nog in openbaar onderzoek tot respectievelijk 23 april, 29 april en 29 april.  De enjeux zijn enorm, reageren is dus de boodschap. BRAL zet alvast zijn opmerkingen op een rij.

De enjeux van de PAD’s zijn enorm, reageren is dus de boodschap. BRAL zet alvast zijn opmerkingen op een rij.

I Algemene aanbevelingen

Met de bekendmaking van deze vier Richtplannen van Aanleg krijgen we ook een beter zicht op wat een RPA nu eigenlijk is of kan zijn. De flou artistique was groot en het machtige planningsinstrument werd eigenlijk a l’improviste vormgegeven. Maar ze zijn er dus uitgeraakt. Tijd voor een eerste evaluatie! Maar eerst:

Wat hebben we geleerd?

We wisten al dat de plannen een strategisch luik – de visie – en een reglementair luik moesten hebben. De grote lijnen van die visies werden vorig jaar in juni al een eerste keer voorgelegd. Check onze PAD-special die we er toen over schreven. Bij het bekendmaken van de definitieve plannen keken we dus uit naar de evolutie van het strategische luik – hielden ze rekening met de gegeven opmerkingen van bezorgde burgers en verenigingen? -  én naar het reglementaire luik. Tot enkele maanden geleden wist niemand hoe die wettelijke verankering eruit moest zien.

Visie veranderde nauwelijks

Wat betreft de evolutie van de strategische luiken kunnen we kort zijn: ze zien er nog grotendeels hetzelfde uit. Ze waren dan ook al lang klaar. Uitzondering is het Weststation, dat nog ten goede evolueerde. De opmerkingen van burgers en organisaties op de visie werden correct genoteerd, maar de impact van die opmerkingen op het eigenlijke plan is onduidelijk. En wanneer de opmerkingen niet werden meegenomen in de revisie van de visie, is er geen of geen afdoende argumentatie waarom er geen rekening mee wordt gehouden. Dat wordt duidelijk bij de Ninoofsepoort. Daar komt er geen antwoord op pertinente vragen over het nut van de 3 torens en het feit dat men een ontwikkelaar een pak geld toewerpt zonder systeem om die winst af te romen.

Wat iedereen vermoedde, lijkt dan ook te kloppen: de marche de manoeuvre om au fond iets te veranderen aan de visie was (is?) heel klein. Heel de procedure voor de opmaak van een Richtplan van Aanleg wordt dan ook volgens ons best aangepast om te beantwoorden aan dit euvel. Hoe dan ook: we zijn heel nieuwsgiering of dit openbaar onderzoek wél nog iets fundamenteels kan veranderen.

Nieuw wettelijke luik

Dit is dus dé grote nieuwigheid. We spreken over een PAD als een machtig instrument omdat het alle andere plannen binnen de perimeter overruled (vandaar dat we spreken over Koning PAD). Ook het Gewestelijk Bestemmingsplan.  Dat is het plan dat Brussel opdeelt in zones en zegt wat er daarin mag gebeuren, zoals kantoorzones, woonzones, gemengde gebieden, groengebieden etc. Elk soort gebied heeft dan weer zijn eigen regeltjes. Dit systeem gebruiken ze ook met de PAD’s. Elke PAD is dus een klein bestemmingsplan. Eentje dat het Gewestelijk Bestemmingsplan vervangt binnen een bepaalde perimeter. Het ziet er dus vertrouwd uit. Maar de voorschriften die gelden voor een bepaalde zone zijn dan weer vaak specifiek voor elke PAD of zelfs elke zone binnen een PAD. Zo mag er bv. in woonzone zone A hoger gebouwd worden dan in woonzone B of moet een bepaald gebied voor productieactiviteiten x-aantal meter publieke ruimte hebben. Soms wordt er ook gewoon vaag gebleven of laat men meerdere dingen toe.  Produceren in de stad wordt zo wel wenselijk, maar niet verplicht. 

Het wettelijk luik vastleggen was duidelijk een moeilijke oefening. En dan nog mag er worden afgeweken van de regels.

’t Is in elk wettelijk luik van de PAD’s duidelijk een moeilijke oefening geweest om te bepalen wat men vastlegt en wat niet. En bovendien mag er altijd nog worden afgeweken, zolang het maar in de geest van het strategische luik gebeurd. Vandaar onze eerste aanbeveling: evalueer het instrument PAD en zeker ook het wettelijk luik. Nu zijn 3 van de 4 gebieden in de toekomst (hopelijk) in handen van de overheid zelf, wat tijd geeft om bij te sturen en te concretiseren in de volgende fases.  Wat moeilijker is wanneer er verschillende privé-ontwikkelaars bij betrokken zijn.

De aanbevelingen van BRAL

1. Evalueer!

Beschouw deze 4 PAD’s als een testcase voor het instrument PAD an sich. Wat werkt er? Wat niet? Kortom, neem even adempauze, zet de rem op alle andere PAD’s waar men aan werkt en evalueer. Rome is ook niet op één dag gebouwd. Na een eerlijke evaluatie moet men ook kunnen veranderen. Ter inspiratie geven we alvast hier een voorstel voor een nieuwe PAD-procedure.

2. Bekijk het ruimer

Men blijft strikt binnen de afgebakende perimeter per PAD. Wat – gelukkig -  niet wegneemt dat de studiebureaus of administraties ruimer keken en dachten. Maar dat blijk niet altijd uit de plannen zelf. Waarom geen ruimere perimeter voorzien voor het strategische luik zodat je ook de visie op de ruime omgeving scherper stelt? Zo krijg je een beter zicht op hoe je de doelstellingen van het strategisch luik wil behalen. Vaak zijn daar ingrepen voor nodig buiten de perimeter. En zo wordt ook de samenhang (of niet) met vaak al bestaande plannen in de buurt duidelijk. Men lijkt wel bang te zijn van dit (te?) machtige instrument. Dat hoeft niet als het reglementaire luik zich beperkt tot de zones waar er een aanpassing van de wet/het Gewestelijk Bestemmingsplan nodig is. De effectenstudie moet ook (minstens) de gezamenlijke impact bestuderen van de projecten in de uitgebreide perimeter. En natuurlijk de impact van de PAD zelf op die perimeter.

3. Bouw een brug tussen plannen en uitvoeren

Dat was het paradepaardje van deze regering. En één van de redenen van heel de organisatie die tot de oprichting van Perspective en de Maatschappij voor Stedelijke inrichting leiden. En wat zien we nu: de plannen zijn af, maar de operationele visie is er niet. Nochtans is dit belangrijk om het plan zelf op zijn merites te beoordelen of om er een beter zicht op te krijgen. Denk daarbij bijvoorbeeld aan het type huisvesting dat men wil realiseren.  Men mag er niets over zeggen in het wettelijke luik, maar er staat zelfs niet over in het strategische luik. Nochtans gaat het in verschillende PAD’s over publieke gronden en zijn er soms vergevorderde besprekingen gaande met bijvoorbeeld Citydev, of sociale huisvestingsmaatschappijen.

De operationele visie ontbreekt. Men mag bijvoorbeeld niets zeggen over huisvesting in het wettelijke luik. Maar ook in het strategisch luik is er niets over te vinden.

Ze weten dus vaak goed wat ze willen, maar het staat niet in de PAD omdat dit bij het operationele zou horen. Wij vinden echter logisch dat een PAD op z’n minst aangeeft welk type huisvesting men wil (laten) realiseren. En idealiter staat er ook bij wie dat gaat realiseren. Wanneer het over een privé-project gaat dient de bestemming van de stedenbouwkundige lasten transparant deel uit te maken van de PAD.

Ook belangrijk om te weten: wat zijn de engagementen van de MIVB en Mobiel Brussel? Zijn er wel plannen voor die broodnodige tram? En is er een akkoord met Leefmilieu Brussel over de groene zones en hoe ze het gaan aanpakken? Moeten er gronden overgedragen worden… dat zou allemaal ook in de operationele nota moeten komen.

Ons standpunt is: die operationele nota moet gewoon bij de PAD omdat het een duidelijker beeld geeft van het plan zelf, de rol van alle actoren in de toekomst en van de impact op de buurtbewoners.  Ons aanvoelen: het huiswerk was niet tijdig klaar, maar er moesten toch al wat PAD’s gelanceerd worden.

Ons aanvoelen: het huiswerk was niet tijdig klaar, maar er moesten toch al wat PAD’s gelanceerd worden.

4. Voorzie publieke woningen

Hierboven zeggen we dat we graag willen dat de PAD zou verduidelijken welk type woningen wordt gepland. Bij deze alvast een paar algemene vuistregels:

• Privé-projecten met meer dan 1000 m² woningen moeten 15% sociale woningen bevatten en privé-projecten met meer dan 10.000 m² 25% sociale woningen.

Wanneer het over publieke gronden gaat:

- Het volledige terrein blijft in handen van de overheid of de gemeenschap en er zijn mechanismes die garanderen dat er met deze eigendom ook op lange termijn niet gespeculeerd kan worden.

 - Voor alle woningen geldt dat de eigendom van het terrein en het gebouw gescheiden zijn, gelijk wie de ontwikkelaar is (privé, openbaar of andere).

- Alle woningen op het terrein worden gebouwd met anti-speculatieve voorwaarden. Zo blijven de woningen steeds financieel toegankelijk voor het initiële doelpubliek, personen met een bescheiden inkomen. En zo komt de meerwaarde van de publieke investering niet terecht bij privéeigenaars.

5. Integreer tijdelijk gebruik

De impact van het tijdelijke gebruik op het effectieve plan of de doorgroei van het tijdelijke naar het permanente is over het algemeen weinig of niet uitgewerkt. Nochtans wordt er in verschillende PAD’s in de praktijk mee geëxperimenteerd. In de eigenlijke tekst van de PAD’s moet het echter beter uitgewerkt worden. En vooral: er moet meer tijd genomen worden voor die experimentele fase. Nu zijn de projecten eigenlijk al beslist en is de impact van het transitoire op het project zelf onbestaande. In het beste geval ligt het tijdelijk gebruik in het verlengde van het concept van de pad zoals bij Kazerne. Toekomstige PAD’s zouden minder snel ‘vast’ moeten liggen zodat er echt transitiegebruik mogelijk is waaruit lessen kunnen getrokken worden.

6. Maak een algemene impactstudie

En we zien het groot deze keer. Maak er eentje van alle PAD’s waar men mee bezig is. Zeker de impact op groen en biodiversiteit verdient extra aandacht. Apart is er in de PAD’s vaak nog wel een park of wat groen voorzien. Maar wanneer je alle plannen samen bekijkt, ook diegenen die niet in openbaar onderzoek zijn, is de impact op de open/groene ruimte indrukwekkend. Er wordt nergens expliciet ingezet op groen als belangrijkste functie of overwogen niet te bouwen.

Geen enkele PAD maakt van open of groene ruimte prioriteit.

Verdichten via de PAD’s is nu eenmaal de makkelijkste weg om snel veel woningen te realiseren. Wat natuurlijk te maken heeft met de prijs die de overheid betaalt voor de gronden die ze zelf wil ontwikkelen. Een prijs die ze nochtans zelf de hoogte instuurde door ontwikkelingscijfers voor te stellen voor gronden die ze nog niet hadden. Gevolg: alles wordt duur betaald en dan gaan de Exceltabellen rollen en moet er return on investment zijn. En natuur is daarbij de zwakste schakel. In de toekomst zal een ambitieuze groenstructuur die deel uitmaakt van het groene netwerk zeer belangrijk zijn bij onder meer Josaphat en Schaarbeek Vorming. Maar ze is dat in alle PAD’s.

7. In planbaten

Een klassieker! Brussel moet dringend werk maken van een plan om deftig planbaten te innen. Een planbatenheffing is een belasting op de meerwaarde die een perceel krijgt door een bestemmingswijziging of wanneer de regels veranderen. Wat geval is bij een Richtplan van Aanleg. Je leest er alles over in ons artikel planbaten voor dummies.

Proficiat u bent tot het einde geraakt! Alle deze algemene aanbevelingen (op de eerste na) kan u meenemen naar uw specifieke bezwaarschrift. Behalve 7. Die geld niet wanneer het terrein publiek is of wordt.

Succes!

Klik hier door voor de aanbevelingen voor

• PAD Weststation, specifieke aanbevelingen
• PAD Ninoofsepoort, specifieke aanbevelingen
• PAD Mediapark, specifieke aanbevelingen