Artikels
Thema
Voorbij de juridisering van stedenbouw in Brussel. Naar een open gesprek?
Meer dan 150 wedstrijden zonder beroep. Meer dan 150 aanbestedingen voor ruimtelijke projecten, hoofdzakelijk volgens de wet op de overheidsopdrachten. Meer dan 150: zowel voor architecten, studiebureaus, projectontwikkelaars, als aannemers. Van een winkelinterieur over de verkoop van een grond voor 100 appartementen tot een nieuw ziekenhuis van 250.000.000 € via Design & Build. Meer dan 150 wedstrijden had ik als bouwmeester van Antwerpen op mijn actief en nooit heeft dat tot een rechtszaak geleid. Meer nog, de juridische kanten van stedenbouw waren nooit een druk gespreksthema.
Tot ik in Brussel begon te werken.
Stedenbouw als juridische aangelegenheid
Ik begon als Brusselse bouwmeester in 2015 en al snel ontdekte ik dat er hier ook andere meesters actief waren in het domein van stadsontwikkeling. Meester X, meester Y en meester Z, het zijn Brusselse advocaten die gespecialiseerd zijn in de wetgeving ruimtelijke ordening of overheidsopdrachten en die bouwheren bijstaan in hun projecten. Ook in de regeringskabinetten wordt stedenbouw in aanzienlijke mate als een juridische aangelegenheid beschouwd. En nagenoeg alle directeurs van overheidsdiensten, agentschappen en publieke vastgoedmaatschappijen zijn jurist van opleiding. Kortom, in Brussel blijkt stadsontwikkeling bijzonder gejuridiseerd te zijn.
Hoe dat zo gekomen is, weet ik niet. Wat ik wel weet, is dat elders waar ik werkervaring heb, het niet zo is. Noch in Vlaanderen, noch in Nantes of Amsterdam kwam ik in aanraking met een dergelijk hoge mate van juridisering van de praktijk van stadsontwikkeling.
Mocht alles meer professioneel en transparant verlopen zijn, was het nooit tot een rechtzaak gekomen.
Wat een nieuwigheid was het voor mij in Brussel dat bij de bespreking van een immobiliënproject niet alleen de architect en de ontwikkelaar aan tafel zitten, maar ook de juridische adviseur. Wat een treurnis wanneer een architect in zo’n kader niet over architectuur praat (Licht! Lucht! Ruimte! Stedelijkheid!) maar de taal hanteert van de geldschieter (“met uw ambitie is ons project niet rendabel”) of de rol van de advocaat incorporeert door nauwgezet de juridische marges te ontleden bij een late ontwerpwijziging. Dit haalt dan wel de kwaliteit van mijn gebouw naar beneden maar op die manier vergt het toch geen nieuw openbaar onderzoek?
Helaas is men ook aan de andere kant van de tafel bij de publieke instanties of de burgerverenigingen niet schuw van een juridische spitsvondigheid om zijn punt te maken, in plaats van het bij inhoud te houden. Gelukkig zijn er meer en meer overheden, organisaties, opdrachtgevers, architecten en juristen die geïnteresseerd blijken in new school en voor een optimistische benadering gaan waarbij de interesse in kwaliteit en de lange termijnvisie primeren.
Terug naar dat maagdelijke track record van 150. Sinds 2015 zijn er meer dan 100 wedstrijden bijgekomen, dus dat maakt nu in het totaal een slordige 250 die op een of andere manier begeleid zijn door een bouwmeesterteam waarvan ik deel uit maak. Op enkele randgevallen na, is de reputatie nog steeds vlekkeloos. Zo was er een architect die meende dat een andere architect ten onrechte geselecteerd was, maar hij kreeg ongelijk van de rechtbank. En er was onlangs iemand die vond dat zijn quotering niet overeenkwam met de teneur van de tekst van de motivering voor die quotering.
Ook de publieke instanties
En dan waren er in 2018 de procedures voor het Kaaitheater en de Silver Tower, waarin de Brusselse bouwmeester niet betrokken was. Voor de verbouwing van het Kaaitheater en de keuze van de Silver Tower als huisvesting van het ministerie van het Gewest, heeft de Raad van State het verloop van beide procedures afgekeurd. In beide gevallen was het feitelijke struikelblok een of andere bijkomstigheid die door de zegevierende advocaten als juridische slimmigheid uitgespeeld was. Wat in mijn ogen de echte drijfveer van deze rechtszaken is, is een soort verongelijkte achterdocht bij de verliezers omdat ze het gevoel hebben dat het spel niet fair was gespeeld. Mocht alles meer professioneel en transparant verlopen zijn, dan was het nooit tot een rechtszaak gekomen, zo maak ik me sterk.
Open de gesloten deuren
Daarom pleit ik voor een paradigmawissel inzake governance: van een gesloten regime van de angst-voor-een-beroep naar een open aanpak vol transparantie; van “l’amour du secret” naar “rien à cacher”. Nergens ken ik een beleid dat zo ingesteld is op de schrik voor een rechtszaak, en toch maak ik nergens zoveel rechtszaken mee als in Brussel. Is het dan te stoutmoedig om te stellen dat vermits de huidige methode mislukt, we net zo goed een gans andere aanpak kunnen proberen?
Vermits de huidige methode mislukt, kunnen we net zo goed een gans andere aanpak proberen.
Zelf proberen we die aanpak uit. Met het team bouwmeester maître architecte hebben we aanbevelingen uitgewerkt voor wat wij een fair verloop van aanbestedingen vinden. Sinds enkele maanden plaatsen we na afloop van elke wedstrijd een fact sheet op onze website, met afbeeldingen van het winnende én van de verliezende projecten, zodat we onszelf blootstellen aan uw oordeel of de jury het goed gedaan heeft. We pleiten ook voor toegankelijke jurypresentaties, zodat alle finalisten kennis hebben van de wedstrijdvoorstellen van hun concurrenten. Dikwijls helpt dat om te accepteren dat de winnaar beter was, maar in ieder geval demonstreert het dat de jury geen schrik heeft van de openbaarheid. We geloven niet dat zo’n ‘stoutmoedige’ transparantie allerhande risico’s op gerechtelijke betwistingen betekent -waarvoor juristen ons blijven waarschuwen- maar juist het omgekeerde bewerkstelligt: een relax klimaat van openheid waardoor iedereen overtuigd is van de integriteit van de aanpak van een wedstrijd en door een gebrek aan achterdocht zelfs niet aan rechtszaken zal denken.
Idem dito voor andere aspecten van de praktijk van stadsontwikkeling. In Brussel zijn er gebruikelijk talloze besprekingen over een project dat in de aanloop van een vergunningsaanvraag zit. Meestal zijn die besprekingen bilateraal en soms in achterkamertjes. Opdrachtgever, ontwikkelaar, architect, gemeente, kabinet ruimtelijke ordening, gemachtigd ambtenaar, bouwmeester, ze spreken elkaar in wisselende combinaties over een nakende bouwaanvraag met het oog op een vlotte passage van die aanvraag.
Om die reden heb ik in 2015 de kwaliteitskamer ingevoerd als een instrument om een collectief gesprek over kwaliteit behoorlijk te organiseren. Deze gecoördineerde voorbespreking van een bouwaanvraag is nu veralgemeend in de nieuwe wetgeving (BWRO) en helpt om op een gestructureerde manier tot een éénvormig standpunt van alle betrokken overheidsinstanties te komen.
Volgende stappen
Wat zie ik als de volgende stappen in een meer transparante aanpak van stadsontwikkeling in Brussel? Er zijn technische maar ambitieuze verfijningen mogelijk. Zo zou naar het Nederlandse model de kwaliteitskamer haar agenda’s, adviezen en verslagen online kunnen publiceren. Of de idee van een verplicht register voor alle contacten met immo-lobbyisten? Het lijkt een draconische maatregel maar waarom niet als dat een indruk van geheimdoenerij kan wegnemen?
De idee van een verplicht registe voor alle contacten met immo-lobbyisten lijkt een draconische maatregel, maar waarom niet als dat een indruk van geheimdoenerij kan wegnemen?
De grootste stap is in mijn ogen echter de verbreding van het debat buiten de interne wereld van overleg tussen de diverse overheidsactoren en de projectdragers. Als bouwmeester werk ik aan de stroomlijning tussen publiek en privé omdat dit de kwaliteit van de projecten ten goede komt. Maar een goed project moet ook draagvlak vinden bij Brusselaars in het breed. Zo is het jammer dat voor een strategisch stedenbouwkundig project zoals de laatste fase op de site van het Rijksadministratief Centrum de juridisch geïnspireerde schrik opnieuw in de weg zit voor een open communicatie naar buiten toe. Jammer want het nieuwe plan heeft veel kwaliteit, maar sneuvelt straks misschien omwille van een (al dan niet) juridische bagatel, die mogelijk vooral de uiting van protest is omdat er zo lang binnenskamers is gewerkt.
Het is vanzelfsprekend voor de governance van complexe stedelijke projecten: wie in het begin tijd maakt voor vroeg overleg, wint tijd op het einde van de rit. Transparantie heeft baat bij open communicatie, doorgaans leidt dat tot meer vertrouwen en draagvlak, en zo neemt de snelheid en efficiëntie van stadsontwikkeling toe. Openheid doet vooruitgaan.
Kristiaan Borret
Bouwmeester Maître Architect
1. Voorwoord
2. Meesters en de Bouwmeester, opiniestuk Kristiaan Borret
3. De Brusselse ruimtelijke ordening blijft moeilijk te sturen
4. Tijdelijk gebruik: een nieuwe speelzaal voor de marketeer of dé uitgelezen plek voor zorgeloos experimenteren?
5. De poincaré-saga, interview met Green Connections
6. Koning PAD dicteert de toekomst
7. Planbaten for dummies, interview met Griet Lievois
8. Op zoek naar een biosferische stedenbouw met Bas Smets
De Brusselse gewestregering houdt de laatste jaren grote kuis in de wirwar van agentschappen en ministeries die elkaar voor de voeten lopen. Instellingen werden hervormd en hoge ambities gelanceerd: betere plannen, efficiënte uitvoering… Helaas blijft samenwerken ook na de hervorming moeilijk.
In 2016 fusioneerden een pak overheidsinstellingen die met studie en planning te maken hadden, tot een nieuw, ambitieus Brussels Planningsbureau. Het kind kreeg de naam ‘perspective.brussels’. Of kortweg ‘Perspective’. Deze nog jonge administratie kreeg onder andere als taak plannen te maken die de ontwikkeling van de strategische zones moet sturen.
Daarnaast richtte de regering de Maatschappij voor Stedelijke Inrichting (MSI) op. Die moest zorgen voor de operationele uitvoering van veel van die plannen. Samen vormen ze het Territoriaal Platform. Om die samenwerking te symboliseren was het aanvankelijk de bedoeling dat ze in één gebouw gingen zitten maar dat plan liep spaak. Jammer want een fysieke nabijheid zorgt voor betere contacten. Gelukkig zitten ze nu wel in dezelfde straat. Ver moeten ze dus niet meer lopen.
Een intendant gevraagd
veel kennis moet worden doorgegeven en er gaat al eens know how verloren.
De ervaring van enkele jaren leert ons dat Perspective en MSI gescheiden werelden blijven. De overgang van een dossier van de ene naar de andere dienst verloopt niet altijd even vlot. Veel kennis moet worden doorgegeven en er gaat al eens know how verloren. We zien ook dat – niet onverwacht – de operationele logica de overhand krijgt eens een dossier bij de MSI zit. Nochtans vragen zowel de planning als de uitvoering veel projectregie. Een van de voorgangers van Perspective, het Agentschap voor Territoriale Ontwikkeling, had al een zekere routine in het bij elkaar brengen van partners binnen een project. De MSI heeft een heel andere voorgeschiedenis en zit meer in de ‘minder praten, gewoon doén’ - divisie. Maar ook de realisatie van complexe stadsprojecten - en haast alle projecten in Brussel zijn complex - is eerder iets voor een ‘regisseur’ dan voor een projectverantwoordelijke, de term die nu gebruikt wordt.
En het kan nog sterker: idealiter groeit de regisseur van een project bij Perspective gewoon door naar de MSI om de continuïteit te garanderen. In het idee dat de verantwoordelijke het project van A tot Z opvolgt, mag hij/zij/x zich wat ons betreft ‘intendant’ noemen. Zo’n functieomschrijving en dito manier van werken zouden de intendanten positioneren als de centrale spin in het web. Een web dat niet enkel Perspective en MSI omspant maar alle diensten en structuren die nodig zijn om een (stuk) stad te ontwikkelen. Ook Leefmilieu Brussel en Mobiel Brussel. Allemaal samen kunnen ze dan een echt projectteam vormen.
Een duidelijk mandaat graag
Bij de start van de hervormingen was het de bedoeling dat ook de cellen, die binnen Mobiel Brussel, Leefmilieu Brussel én openbaar vervoersmaatschappij MIVB belast zijn met de strategische gebiedsplanning, deel zouden uitmaken van Perspective. Daar zou pas plankracht in gezeten hebben! Het liep echter anders. Waarschijnlijk omdat Perspective niet, zoals aanvankelijk de bedoeling was, ‘ten dienste staat van alle leden van de Regering en rechtstreekse banden onderhoudt met de functioneel bevoegde Ministers’[1] maar enkel onderworpen bleek te zijn ‘aan het hiërarchisch gezag van de minister belast met Ruimtelijke Ordening en Statistiek’[2]. Wat in het huidige geval ook de Minister-President is. Kortom, er zou wel veel macht komen in handen van één persoon. Wat een rem is op het idee dat Perspective de centrale planningsdienst is van heel de regering. Ter vergelijking: in de Raad van Bestuur van het voormalige Agentschap voor Territoriale Ontwikkeling zetelden vertegenwoordigers van àlle ministers. Die excellenties waren dan ook van bij het begin op de hoogte zodat er minder tijd verloren ging met plannen die niet politiek gedragen werden.
Ook in de nieuwe constellatie zijn Perspective en de planningsdiensten van andere ministeries of agentschappen tot elkaar veroordeeld. En er is zeker goodwill. Zo roept Perspective bij het uitwerken van een Richtplan voor een strategische zone een uitgebreid begeleidingscomité samen met daarin ook de andere betrokken overheidsdiensten. Maar die moeten natuurlijk ook tijd kunnen vrij maken én een duidelijk mandaat hebben om zich in een project te engageren. Daar wringt het schoentje. Al te vaak start het proces nu bij Perspective en de bevoegde minister. De rest moet dan maar meestappen in een project dat niet per se het hunne is.
De pragmatische oplossing bestaat al
Net zoals het platform voor overleg tussen Vlaanderen, Brussel en Wallonië is het echter een lege doos. Wat ons betreft: activeren die handel!
En het beest heeft zelfs een naam: ‘Gewestelijk Comité voor Territoriale Ontwikkeling (GCTO)’. Dit comité zou moeten toezien op de goede samenwerking tussen de administraties op het gebied van territoriale planning. Dit comité bestaat uit Perspective, Leefmilieu Brussel, Brussel Mobiliteit, de MIVB, Net Brussel en Urban.brussels. Net zoals het platform voor overleg tussen Vlaanderen, Brussel en Wallonië is het echter een lege doos. Wat ons betreft: activeren die handel! Hier kan op topniveau besproken worden welke dossiers zeker samenwerking vragen. Dit comité kan echte projectteams opzetten, over de administraties heen. Op z’n minst kan de tijdsinvestering ingepland worden en krijgen de mensen die het werk moeten doen een duidelijk mandaat van zowel hun administratieve als politieke oversten. Kortom, dit comité zou proactief moeten werken om problemen voor te zijn. Kwestie van niet te veel tijd te verspillen aan brandjes blussen.
Steyn Van Assche
[1] Citaat uit de regeringsverklaring
[2] Citaat uit de stichtingsakte van Perspective zoals ze in het staatsblad verscheen
1. Voorwoord
2. Meesters en de Bouwmeester, opiniestuk Kristiaan Borret
3. De Brusselse ruimtelijke ordening blijft moeilijk te sturen
4. Tijdelijk gebruik: een nieuwe speelzaal voor de marketeer of dé uitgelezen plek voor zorgeloos experimenteren?
5. De poincaré-saga, interview met Green Connections
6. Koning PAD dicteert de toekomst
7. Planbaten for dummies, interview met Griet Lievois
8. Op zoek naar een biosferische stedenbouw met Bas Smets
Urban Brussels is de flashy naam voor ‘Brussel Stedenbouw en Erfgoed’. Sinds 1 april 2017 (geen grap) neemt deze administratie de bevoegdheden inzake stedenbouw, erfgoed en stadsvernieuwing over van ‘Brussel Stedelijke Ontwikkeling’. Net als Perspective staan ze onder directe voogdij van de Minister-President.
De andere erfgenaam van Brussel Stedelijke Ontwikkeling, de administratie ‘Brussel Huisvesting’ moet genoegen nemen met bevoegdheden inzake huisvesting. Smells like ouderwetse machtspolitiek.
In tegenstelling tot de vorige hervormingen worden er hier dus geen diensten samengevoegd onder de vlag van beter bestuur maar wordt er een extra instelling in het leven geroepen.
Urban.brussels is duidelijk de derde stevige tak van onze nieuwe planningsboom, naast Perspective en de Maatschappij voor Stedelijke Inrichting. Misschien minder sexy maar zeer belangrijk. Zij leveren namelijk vergunningen af en ze bepalen mee waarin de promotoren hun stedenbouwkundige lasten, een soort belasting op de overlast van een project op de wijk, moeten investeren.
De bevoegdheden van Perspective.Brussels en Urban.Brussels zijn nauw verweven. Wanneer Perspective plannen maakt om de ontwikkeling van een gebied te sturen, moet Urban.brussels dat mee omzetten in de praktijk. Dat veronderstelt dat de eigenlijke vergunningen en de stedenbouwkundige lasten de visie van dat plan volgen. Ook het stadsvernieuwingsbeleid, met o.a. de stadsvernieuwingscontracten, en de Richtplannen van Aanleg voor de strategische zones zijn sterk gelinkt. Een goede samenwerking tussen Perspective en Urban.Brussels is dan ook zeer belangrijk. En je raadt het al: die samenwerking verloopt lang niet altijd soepel. Nergens wordt ook duidelijk vermeld hoe de diensten moeten samenwerken. Als erfgenaam van de administratie die vroeger de vergunningen verleende, is Urban.brussels gewoon om onafhankelijk te werken en zelf te onderhandelen met de promotoren die een vergunning aanvragen. Dat is belangrijk omdat erg veel promotoren afwijken van de regels en een uitzondering vragen, volgens het bekende Brusselse procédé: men vraagt meer dan wat mag, er wordt onderhandeld met de administratie en meestal eindigt men ergens tussenin. Ook op vlak van de stedenbouwkundige lasten, waar Urban.brussels vaak mee over beslist, zien we datzelfde mechanisme: onduidelijke regels en gemarchandeer.
Een pijnlijk voorbeeld van hoe het niet moet, zagen we aan Thurn & Taxis. Het Richtschema voor dat belangrijke gebied voorzag ook betaalbare woningen. En die kunnen gerealiseerd worden via stedenbouwkundige lasten. Quod non. De stedenbouwkundige lasten gaan nu onder meer naar wegen en een trap. Best wel nuttige dingen maar van de diversiteit van het woningpark op Thurn & Taxis komt op die manier niets in huis.
Er is dus een zekere spanning tussen de pragmatische, geval per geval bekijkende vergunningslogica van Urban.brussels en de planmatige, gebiedsgerichte aanpak van Perspective.Brussels.
Steyn Van Assche
1. Voorwoord
2. Meesters en de Bouwmeester, opiniestuk Kristiaan Borret
3. De Brusselse ruimtelijke ordening blijft moeilijk te sturen
4. Tijdelijk gebruik: een nieuwe speelzaal voor de marketeer of dé uitgelezen plek voor zorgeloos experimenteren?
5. De poincaré-saga, interview met Green Connections
6. Koning PAD dicteert de toekomst
7. Planbaten for dummies, interview met Griet Lievois
8. Op zoek naar een biosferische stedenbouw met Bas Smets
Christophe Soil en Gilles Delforge zijn de directeurs van Perspective.Brussels en de Maatschappij voor Stedelijke Inrichting. We interviewden hen bij de opstart van ‘hun’ diensten en noteerden onderstaande goede voornemens. Twee jaar is wat kort om hen er op af te rekenen maar we doen toch al een poging om smileys uit te delen bij elk van de voornemens. Eén ding is duidelijk: er is nog werk aan de winkel!
- Efficiënter plannen en uitvoeren :-
- Met verschillende administraties samenwerken; zorgen voor continuïteit tussen plannen en uitvoeren. :-I
- Voorafgaand overleg. En niet alleen met andere overheidsinstanties en ontwikkelaars maar ook met bewoners. :- (
- Publieke gronden publiek houden :-I
- Aandacht voor het behoud van productieactiviteiten. :-)
Voor de oprichting van deze twee instanties liep het niet vlot bij de Brusselse Ruimtelijke Ordening, helaas zien we weinig of geen verbetering. En we zijn nog mild. Vroeger was er om te beginnen een grotere openheid om de Brusselaars te betrekken bij de opmaak van plannen. En we twijfelen of er geen lichte achteruitgang is op vlak van samenwerking. Het Agentschap voor Territoriale Ontwikkeling bracht het er soms iets beter van af als orkestmeester van de overheidsdiensten. Positief is wel dat er nu meer aandacht gaat naar het behoud van productieactiviteiten in de stad.
Wij kijken ook uit naar de evolutie van Urban.Brussels en haar rol in het geheel. Het is nog te vroeg voor een eerste bilan van hun werking.
We houden er echt wel rekening mee dat zo’n hervormingen altijd kampen met kinderziekten maar het is duidelijk dat alle diensten een tand moeten bijsteken om de ambities en doelstellingen te halen die aan de grondslag lagen van al deze hervormingen. Zo niet stevenen ze af op een ferme buis. En daar dient een tussentijds rapport voor: zo’n stevige buis vermijden!
Steyn Van Assche
1. Voorwoord
2. Meesters en de Bouwmeester, opiniestuk Kristiaan Borret
3. De Brusselse ruimtelijke ordening blijft moeilijk te sturen
4. Tijdelijk gebruik: een nieuwe speelzaal voor de marketeer of dé uitgelezen plek voor zorgeloos experimenteren?
5. De poincaré-saga, interview met Green Connections
6. Koning PAD dicteert de toekomst
7. Planbaten for dummies, interview met Griet Lievois
8. Op zoek naar een biosferische stedenbouw met Bas Smets
Overal in de stad kan je couscous gaan eten of concerten bijwonen in panden waar de verf van de muren bladdert en er geen centrale verwarming is. Gemeenten en Gewest gooien de deuren van allerlei leegstaande gebouwen en terreinen open voor actoren die er een tijdelijke invulling aan geven. Wat zijn de kansen en de uitdagingen van tijdelijk gebruik als planningsinstrument?
Oktober 2018. Enkele tientallen Brusselaars struinen door de verlaten rijkswachtkazernes van Elsene. Een stap terug in de tijd. De bureaus en dossiers van het korps liggen nog voor het oprapen. Schietschijven in menselijke vorm hangen aan de muur, vol kogelgaten. Maar binnenkort strijken hier misschien allerlei hippe, trendy startups neer.
Het bezoek kadert in een reeks rondleidingen, georganiseerd door BRAL en Brussels Academy, aan sites die tijdelijk opnieuw in gebruik genomen worden in afwachting van een herbestemmingsproject.
Overheid omarmt tijdelijk gebruik
BRAL voelt al even dat het beleid steeds meer overtuigd raakt van de mogelijkheden die tijdelijk gebruik biedt voor de stad. Na hun ervaring met Allee du Kaai, plannen Gewest en Leefmilieu Brussel nu een evolutief park en tijdelijke woningen rond het Weststation. Dat alles moet de basis leggen voor de uiteindelijke bestemming van de site.
Ook de gemeenten ontdekken de meerwaarde van tijdelijk gebruik. Zo lopen er al in verschillende wijkcontracten tijdelijke projecten met een sociaal-culturele invulling. Ons bezoek aan het Studio City Gate project in Anderlecht toont bijvoorbeeld dat deze aanpak een oplossing kan bieden voor het tekort aan betaalbare ateliers voor artiesten in de stad. De week nadien gaan we langs bij La Serre in Elsene, een project van de vzw Communa in het kader van wijkcontract ‘Maalbeek’. Ursula Adelsdorfer (projectleider bij de gemeente Elsene) verantwoordelijk voor La Serre, bevestigt in dialoog te zijn met andere Brusselse gemeenten. Ook daar is er belangstelling om met tijdelijk gebruik aan de slag te gaan.
Gaat het over projecten voor kunstenaars en ambachtslieden of over projecten waar thuislozen een onderdak kunnen vinden?
Maar afgelopen zomer werd de strategie om tijdelijk gebruik te integreren in de Brusselse stadsplanning pas echt goed zichtbaar. In een interview met Le Soir benadrukten Benjamin Cadranel, directeur van Citydev en Gilles Delforge, directeur van de Maatschappij voor Stedelijke Inrichting, het nut van “dit soort projecten” voor de grote sites van Brussel, in afwachting van hun herbestemming[1]. Maar wat ze precies bedoelen met “dit soort projecten” is niet duidelijk. Gaat het over projecten voor kunstenaars en ambachtslieden of over projecten waar thuislozen een onderdak kunnen vinden? Heeft iemand die pizzadozen plooit evenveel kans om een ruimte tijdelijk te gebruiken als een startup die rond voedseloverschotten werkt, en wat met een modeontwerper? Trouwens, omarmen de administraties het tijdelijk gebruik als evolutief planningsinstrument, waarbij de tijdelijke invulling een test is voor het uiteindelijke herbestemmingsplan, of is het eerder een vorm van marketing? Als de ene overheid de intentie heeft om het als planningsinstrument te gebruiken, wil de vergunningsgevende overheid dan ook meewerken?
Hippe, trendy uitsluiting
Stilaan komen er bedrijven op de markt die zich specialiseren in tijdelijk beheer van vastgoed. De coördinatie voor het tijdelijk gebruik van de kazernes van Elsene werd door middel van een openbare aanbesteding (MSI) toegewezen aan Creatis; een incubator voor bedrijven in de culturele en creatieve sector. Kort daarvoor ging de invulling voor het tijdelijk gebruik voor het voormalig Actirisgebouw aan het Beursplein naar Entrakt, een bedrijf gespecialiseerd in interim vastgoedbeheer. Eerder kreeg deze eerder commerciële actor ook al het City Gate Project toegewezen uit de hand van de gewestelijke administratie Citydev.
Illustreren bovenstaande situaties de visie van het gewest en de gemeenten op tijdelijk gebruik en de Brusselse stadsplanning van de toekomst? Op het debat ‘dilemma’s voor de democratie’[2] dat BRAL in mei organiseerde samen met Crosstalks, waarschuwde Thomas Dawance, ex-voorzitter van de vzw Woningen123Logements, al voor het risico van een top-down planning van tijdelijk gebruik. De commercialisering en de bestuurlijke logica zijn moeilijk te combineren met de inclusie en empowerment, die gepaard gaan met bezettingen door burgercollectieven. Verschillende groepen komen niet aan bod in de nieuwe lichting projecten. Ook de vrijheid om te experimenteren, hetgeen juist zo typerend is voor tijdelijke projecten, dreigt te verminderen bij teveel institutionalisering. Geïnstitutionaliseerd tijdelijk gebruik tast het divers karakter ervan aan. Als de overheid tijdelijk gebruik als planningsinstrument dan toch omarmt, wordt het hun verantwoordelijkheid om het op een evenwichtige en inclusieve manier in te vullen.
De commercialisering en de bestuurlijke logica zijn moeilijk te combineren met de inclusie en empowerment die gepaard gaan met bezettingen door burgercollectieven.
Voor het collectief woonproject in de Koningstraat 123 komt deze aanbeveling alvast te laat. Dit pand, een begrip in Brussel, moest dicht. Na tien jaar moesten een zestigtal bewoners op zoek naar een nieuwe woonst. Een zorgvuldig opgebouwd samenwoonproject met vaste relaties in de buurt, valt zo uit elkaar.
De mosterd halen in Italië
“Een gezamenlijk visie, ja graag” klinkt het instemmend tijdens het slotdebat van onze samenwerking met Brussels Academy in Allee du Kaai. Maar hoe dan? Dit voorjaar kwam “Leegstond” uit, een boek van de vzw Toestand. Het boek is een handleiding voor gebruik van leegstaande ruimte gebaseerd op praktijkervaring en opzoekingswerk rond leegstand in heel België. In het najaar lanceerden de Brusselse Bouwmeester en Perspective.brussels een website die een beter zicht moet geven op de stedenbouwkundige wetgeving en het planologisch kader rond tijdelijk gebruik in Brussel. Vanuit het onderzoeksveld horen we sinds even de ambitie om gezamenlijk een database aan te leggen van pauzelandschappen en een ‘loket van de tussentijd’ dat de eigenaars van leegstaande panden/terreinen gemakkelijk zou koppelen aan een hele serie mogelijke tijdelijk gebruikers of organisaties.
De ambitie om meer duidelijkheid te scheppen, zowel voor de overheid als voor de burger, is er blijkbaar wel. Een nauwe samenwerking tussen administraties, geprofessionaliseerde terreinwerkers en burgers is dan ook nodig om het potentieel van tijdelijk gebruik in stadsplanning volledig tot zijn recht te laten komen. Ter inspiratie kijken we naar Italië waar de overheid, het maatschappelijk middenveld en de burgers de laatste jaren samen mooie dingen doen.
Wanneer krijgt Brussel een regelgevende tekst die de weg baant voor een soepelere samenwerking tussen overheid, verenigingen en bewonersgroepen?
Zo keurde de stad Bologna (Italië) in 2014 een verordening goed die fungeert als een algemeen kader voor de commons. Binnen dat kader kunnen burgers, zowel individuen als groepen, voorstellen indienen voor projecten die op spontane basis en met vrijwillige inzet van de betrokken partijen worden ontwikkeld. De verordening staat ook toe om bevoegdheden, middelen en energie ter beschikking te stellen van de projecten, in functie van het collectief goed. Dergelijke projecten worden door de verordening omkaderd door middel van een reeks specifieke overeenkomsten, Collaborations Pacts genaamd, waarin zowel de burgers als het openbaar bestuur instemmen met de voorwaarden van hun samenwerking voor de bescherming van de commons.
Naar een Brusselse ordonnantie voor de commons?
De waarde van de ‘Bologna Regulation’ is het streven naar een juridisch kader voor de activiteiten en projecten die in het verleden spontaan in de stad plaatsvonden, vaak buiten het stadsbestuur om en soms zelfs in conflict met de bestaande regelgeving. Deze aanpak maakt school in Italië. De ene na de andere Italiaanse stad neemt de regelgeving over. In Turijn willen ze zelfs een stuk verder gaan. Er loopt nu een zoektocht naar een manier om ook gebouwen en terreinen met grotere belangen in termen van eigendom, beheer en economische waarde als stedelijke commons te behandelen.
Wanneer krijgt Brussel een regelgevende tekst die de weg baant voor een soepelere samenwerking tussen overheid, verenigingen en bewonersgroepen? Het is tijd voor een kader dat de democratische controle over het stedelijke gemeengoed versterkt en dat economische, sociale en culturele activiteiten van onderuit vergemakkelijkt, zonder ze te onderwerpen aan een commerciële logica. Een kader dat niet alleen kansen geeft aan mensen die gemakkelijk hun weg vinden in aanbestedingsdossiers maar ook aan mensen die een andere aanpak vereisen.
Toha De Brant
[1]Les Occupations temporaires s’inscrivent dans la durée’, Le Soir, dinsdag 24 juli 2018
[2]https://bral.brussels/nl/artikel/conflict-consensus-een-dilemma-voor-de…
1. Voorwoord
2. Meesters en de Bouwmeester, opiniestuk Kristiaan Borret
3. De Brusselse ruimtelijke ordening blijft moeilijk te sturen
4. Tijdelijk gebruik: een nieuwe speelzaal voor de marketeer of dé uitgelezen plek voor zorgeloos experimenteren?
5. De poincaré-saga, interview met Green Connections
6. Koning PAD dicteert de toekomst
7. Planbaten for dummies, interview met Griet Lievois
8. Op zoek naar een biosferische stedenbouw met Bas Smets
Green Connections is een buurtcollectief dat strijdt voor groene verbindingen tussen Brussel en Anderlecht. Hun calvarietocht doorheen de jungle van de Brusselse projecten en actoren maakt duidelijk hoezeer Brussel een echt Absurdistan is. Goedele, Astrid en Steven vertellen ons hoe de overheid uiteindelijk zelf voor een guerrillastedenbouw koos om het fiasco van het Stadsvernieuwingscontract, dat de wijken dichter bij elkaar moest brengen, recht te trekken.
Het verhaal van Green Connections begint in 2013. De Anderlechtse buurt Poincarélaan-Luchtvaartsquare stond in die tijd niet meteen bekend voor zijn kwaliteitsvolle publieke ruimte of groene gebieden.
Goedele: De boulevard had bijvoorbeeld niet eens een fietspad. Het kabinet Grouwels, de toenmalig minister van mobiliteit voor het Brussels Gewest, wilde er een aanleggen op één van de drie rijstroken. Maar Els Ampe, voormalig schepen van mobiliteit van de Stad Brussel, verzette zich daartegen. En zo konden de werken natuurlijk niet op het akkoord van de politie rekenen. Je zou bijna gaan denken dat Grouwels uiteindelijk 's nachts zelf het fietspad is komen schilderen, want op een mooie ochtend prijkten daar plots de trotse fietspadlijnen (lacht)! Brussel is één grote jungle, maar de stad zit ook vol verrassingen en soms duiken zo onverwachte kansen op. Hier is het dus de overheid zelf die zich op de guerrillastedenbouw heeft gestort[1]!
In 2017 begon Green Connections pas echt aan zijn opmars…
Goedele: Dat klopt. Het Gewest had besloten een Stadsvernieuwingscontract (SVC) af te sluiten vanaf de Heyvaertbuurt tot de Poincarélaan. En gezien de ambitie van die nieuwe contracten om verbindingen tussen de verschillende wijken te creëren, waren wij heel tevreden. Maar toen we het zo goed als totale gebrek aan ambitie rond de Poincarélaan zagen, waar het SVC haast een breuklijn vormt, bekoelde ons enthousiasme al snel. Er zouden hoogstens enkele lichtkoepels over de ondergrondse Kleine Zenne worden aangebracht en de middenberm zou gewoon verder als parking voor de stad Brussel worden gebruikt! Bewoners en hoteleigenaars wendden zich daarop tot de overlegcommissie. We vroegen meer groene en kwalitatieve openbare ruimtes, minder of geen parkeerplaatsen op de middenberm en betere voetgangersverbindingen, zowel tussen de wijken als naar de polen toe (de Hallepoort, het toekomstige park aan de Ninoofsepoort en het MIMA Museum).
Astrid: Hun project voldeed dus in niets aan de verwachtingen van de buurtbewoners. Op dat ogenblik vormde zich onze groep rond een alternatief project. Een project dat onze kennis en ideeën samenbracht en met de naam "green connections" kon worden samengevat.
Steven: Net zoals de 14de-eeuwse ringmuren, is de boulevard die ze vervangt als het ware een grens die niet alleen alle contact met de omliggende wijken verhindert, maar ook met het kanaal. Elders op de Kleine Ring zijn de zaken vooruitgegaan, zoals aan de Hallepoort en de Ninoofsepoort, of aan de IJzer, met het Centre Pompidou - Kanal. Maar hier moest nog van nul worden begonnen. Ondanks het immense potentieel, ondanks de popelende buurtbewoners en ondanks dat nieuwe SVC, was er helemaal niets gepland! Met ons project en onze ideeën willen we gewoon een antwoord bieden op wat ontbreekt en creëren we een positief klimaat rond de groene verbindingen. ’t Zijn plekken waar iedereen kan komen spelen, genieten, wandelen of gewoon passeren.
We begonnen met een diagnostiek. Zo maakten we een inventaris opgemaakt van alle groene ruimtes binnen een straal van twee kilometer. En er was er niet één, op enkele piepkleine zones na. Maar zelfs die zijn momenteel in gevaar.
En wat is daarna gebeurd?
Astrid: Daarna kwamen we in actie. Zo organiseerden we samen met het comité van de Anderlechtsepoort wijkfeesten op de middenberm Het comité voerde er ook een enquête uit om te weten wat de buurtbewoners nu eigenlijk verwachten. Ook het buurtcomité Triangle 1070 van het Luchtvaartsquare deed dat. En Bye Bye Kleine Ring organiseerde workshops om een voorsmaakje te geven van een toekomst waarbij de auto aan de kant wordt gezet.
Goedele: Intussen was het duidelijk dat het SVC niet de nodige aandacht of middelen had voor de uitdaging waar de middenberm voor stond.
(noot van de redactie) De Poincarélaan werd inderdaad geschrapt uit de budgetten van het SVC (goedgekeurd in december 2017). De regering lijkt er dan ook voor te hebben gekozen de herinrichting ervan op een andere manier op te lossen.
Goedele: Pascal Smet is daarop gestart met een tijdelijke participatieve heraanleg. Daarna zou hij vóór de verkiezingen een wedstrijd uitschrijven voor de definitieve heraanleg. Wat een mislukking voor de SVC's, die net de ambitie hadden om de wijken samen te brengen! Brussel is echt een jungle van actoren, plannen en wetten. Je moet je er serieus in vastbijten om daar je weg in te vinden. Parijs is bijvoorbeeld veel groter, maar daar verloopt alles toch veel eenvoudiger: de stedenbouwkundige administratie van gans Parijs concentreert zich in één enkel orgaan, het APUR.
Astrid/Goedele/Steven: Dat klopt, we weten nooit wie we moeten aanspreken. Gewestelijke administraties en kabinetten, de stadsbesturen van Brussel en Anderlecht, ... We hebben beslist om OVERAL aan te kloppen en dan moesten we nog weten waar alles zich bevond! Stap voor stap, via mond-tot-mondcommunicatie, hebben we onze weg moeten zoeken om de bevoegde personen te vinden. Nu weten we eindelijk min of meer wie achter al die deuren schuilt. Maar hoe doen mensen dat die niet zo'n uitgebreid netwerk hebben?
Goedele: Het contact met de actoren verliep niet altijd van een leien dakje: Leefmilieu Brussel en de MIVB reageerden bijvoorbeeld niet eens op onze vragen. Uiteindelijk hebben we daar heel veel energie in gestoken, de groep was gewoon op. En het lawaai deze zomer van de Zuidfoor die meer en meer op een pretpark gaat lijken, heeft er ook geen goed aan gedaan! We hebben niets tegen het idee van een kermis, maar dan wel een kermis op mensenmaat. Een kermis die zich openstelt voor de omliggende buurt in plaats van die de rug toe te keren met een blinde muur. De kermis moet ook compatibel zijn met een betere aanleg van de middenberm..
Ik heb toch de indruk dat jullie nu opnieuw barstensvol energie zitten…
GoedeleJawel, sinds het einde van de zomer zit er eindelijk terug schot in de zaak. In de participatieve ateliers over de tijdelijke inrichting kwam naar voor - het zal niemand verbazen - dat de deelnemers een aanleg willen met minder wagens en meer groen of plaats voor recreatie. Daarop improviseerde de minister van Mobiliteit, twee dagen voor de autoloze zondag, een heraanleg waarbij 40% van de parkeerplaatsen werd geschrapt om er een "Volksdreef" van te maken"! We moeten voorlopig dan misschien wel genoegen nemen met tijdelijke oplossingen, maar het gaat tenminste vooruit!
Steven: Het idee van Mobiel Brussel bestaat eruit om dit jaar nog drie zones tussen de Anderlechtsepoort en het Zuidstation tijdelijk een nieuwe bestemming te geven. Waarom is er voor die drie zones gekozen? Wij hopen toch dat de ambitie van het Gewest verder gaat dan dat, want de hele laan moet worden herdacht, indien mogelijk van gevel tot gevel.
Goedele: De zaken gaan vooruit, maar er blijft nog veel onduidelijk en onzeker. Zo is het resultaat van de regionale verkiezingen onvoorspelbaar. Zal de volgende minister van Mobiliteit het huidige project verder zetten? Begin 2019 zou er nog een projectteam moeten worden geselecteerd om een definitieve heraanleg uit te werken. Zal hij aan de verwachtingen van de buurtbewoners kunnen voldoen? En zal de overheid bereid zijn de resterende parkeerplaatsen te schrappen? Zijn er alternatieven en zijn ze genoeg gekend? Met de veranderende legislatuur, de vele verschillende wettelijke kaders en projecten, de versnippering van de heraanleg in drie zones en de actuele behoeften voor een buitenmaatse Zuidfoor, waarvoor elke zomer alle stadsmeubilair en inrichting moet worden weggehaald, staat het voortbestaan en de samenhang van het project op het spel.
Astrid: Wij geven niet op. De mensen rond ons voelen dat we vooruit moeten, maar bij de verschillende betrokken overheidsdiensten is nog niet iedereen zich bewust van wat er op het spel staat.
Goedele: En we zijn dus weer vertrokken, we gaan (opnieuw) overal aankloppen, schrijven brieven, spreken de verkozenen aan om het project op de politieke agenda en in het partijprogramma te zetten. Want het is uitgerekend nu dat Green Connections zijn actie verder moet zetten.
[1]Guerrillastedenbouw of tactische stedenbouw is een recente trend in de stedenbouw die met makkelijk te monteren en demonteren accessoires - beplanting in potten, schommels, fauteuils gemaakt uit palletten, wegmarkeringen, ... - tijdelijke wijzigingen aan de openbare ruimtes aanbrengt om via praktische ervaring te kunnen begrijpen wat er op een ruimte of een plek nodig is... Maar het is ook een manier waarop burgers zich een verwaarloosde plek (weer) kunnen eigen maken.
1. Voorwoord
2. Meesters en de Bouwmeester, opiniestuk Kristiaan Borret
3. De Brusselse ruimtelijke ordening blijft moeilijk te sturen
4. Tijdelijk gebruik: een nieuwe speelzaal voor de marketeer of dé uitgelezen plek voor zorgeloos experimenteren?
5. De poincaré-saga, interview met Green Connections
6. Koning PAD dicteert de toekomst
7. Planbaten for dummies, interview met Griet Lievois
8. Op zoek naar een biosferische stedenbouw met Bas Smets
Zonder voorafgaande inspraak en zonder afgewerkte visie op de ontwikkeling en de mobiliteit van Brussel, lanceerde de overheid deze zomer 10 PAD’s, met duizenden woningen, collectieve voorzieningen en werkplekken op het menu. Een kennismaking met deze gloednieuwe superplannen die ’t uitzicht van grote stadsdelen voor decennia zal bepalen.
Het bleef de laatste jaren niet enkel bij grote hervormingen van de organisaties die onze stad plannen. Ook de manier waarop werd grondig aangepast. Het meest in het oog springend is de intrede van het Richtplan van Aanleg (RPA). Plan d’Aménagement Directeur (PAD) in het Frans. Wij gebruiken vanaf nu die term, ook al omdat de afkorting PAD goed bekt.
De PAD moest de nieuwe powertool worden om de grote strategische zones (de Europawijk! Weststation! Josaphat en tutti quanti) te ontwikkelen. De motor sputtert echter. Of: ze ging te snel in productie.
Valse start
In juni 2018 organiseert Perspective.brussels de week van de Richtplannen van Aanleg. Op allerlei infomomenten stelt ze de visienota’s voor van zomaar even tien PAD’s. Die plotse waterval aan PAD’s komt er omdat de goedkeuring van de vernieuwde stedenbouwkundige wetgeving (COBAT in het Frans) lange tijd op zich liet wachten. Hierdoor stonden er al 10 PAD’s min of meer klaar. De ontwikkeling van de visie van de PAD’s (en vaak ook het effectenrapport) was eigenlijk al achter de rug op het moment dat de wetgever het licht op groen zette voor de PAD’s.
De PAD moest de nieuwe powertool worden om alle grote stadsprojecten te ontwikkelen.
In hun voortvarendheid - het mag ook wel eens vooruitgaan in Brussel! - wacht Perspective ook de voltooiing van een aantal belangrijke, transversale plannen niet af. Ze baseren zich dus niet op een Gewestelijk Plan voor Duurzame Ontwikkeling (GPDO), noch op het Gewestelijke Mobiliteitsplan. Achteraf probeert men alles dan maar aan elkaar te breien in het uiteindelijk goedgekeurde GPDO. Een logische volgorde is dat zeker niet want regionale mobiliteit en duurzame ontwikkeling zijn sleutelelementen in de ontwikkeling van al de PAD-zones. Men is dus omgekeerd te werk gegaan.
Om het geheel nog ingewikkelder te maken, zijn er ondertussen ook al veel stadsvernieuwingscontracten goedgekeurd, een ander relatief nieuw beleidsinstrument. Die contracten vallen onder de verantwoordelijkheid van Urban.brussels en ze pompen stevige budgetten in de stadsvernieuwing. En een deel daarvan loopt midden in de zones waarvoor nu PAD’s gelanceerd worden.
Het gebrek aan participatie en transparantie valt op. In (de keuze van) de stadsvernieuwingscontracten was er geen enkele vorm van consultatie. En sinds de infomomenten in juni blijft het ook volkomen stil rond de PAD’s. Toen al werd op schrijnende manier duidelijk dat men ook bij Perspective niet wist hoe het verder moest. Dat heeft vooral te maken met de belangrijkste vernieuwing: het wettelijk luik.
Koning van de regels
PAD’s tekenen namelijk niet enkel de toekomstvisie uit voor een bepaald gebied - het strategische luik - maar hebben ook een wettelijk bindend luik. En ‘t is duidelijk dat er op voorhand niet goed is nagedacht wat zo’n wettelijk luik dan wel moet inhouden. Nochtans niet onbelangrijk want een PAD is de koning van de plannen en de regels. Het overruled, binnen zijn werkingsgebied, andere regelgeving over hoe en wat je mag bouwen. Zo zou men niet eens het Gewestelijk Bestemmingsplan moeten veranderen om een vergunning te kunnen geven voor een groot winkelparadijs op de Heizel. Maak een PAD voor het gebied, steek de shopping in je wettelijk luik en klaar is kees.
Met zo’n verregaand instrument moet je dus omzichtig omspringen. We begrijpen dat een stad moet kunnen evolueren maar dan wel met een duidelijk doel voor ogen en goed gepland. Regelgeving overboord gooien kan alleen na grondig overleg en debat en enkel als er nieuwe heldere regels in de plaats komen. Kwestie van advocatenbureaus niet onnodig rijk te maken en eeuwigdurende discussies en gemarchandeer over specifieke vergunningen te vermijden.
Eens te meer wordt de toekomst van Brussel as we speak geschreven, op een typmachine die zijn deugdelijkheid nog moet bewijzen.
Voorzichtigheid is dus geboden. BRAL zal zeer aandachtig toekijken op wat er in de regelgevende luiken van de PAD’s staat. En we geven de regering meteen een pak goede raad mee.
Verslik je niet
Vergaloppeer je niet door alle zones in één keer te ontwikkelen! Verschillende regeringen verslikten zich al in hun ambitie om zowat alle grote stadsprojecten tegelijkertijd aan te pakken. Altijd min of meer dezelfde projecten trouwens. Eens te meer wordt de toekomst van Brussel as we speak geschreven, op een typmachine die zijn deugdelijkheid nog moet bewijzen. Wij stellen voor een paar zones uit te kiezen en te proberen die tot een goed einde te brengen.
Overleg asjeblieft
Duizenden woningen, collectieve voorzieningen en werkplekken plannen zonder te kunnen steunen op een visietekst over waar we naartoe willen en hoe we onze mobiliteit willen organiseren? Ook dat is heel gewaagd. Een doorgedreven overleg tussen administraties en kabinetten is geboden, zodat op z’n minst het Gewestelijk Mobiliteitsplan en de PAD’s op elkaar worden afgestemd.
Overleg met de bewoners en verenigingen van deze stad moet er natuurlijk ook zijn. En op tijd! Nu wordt het programma van de PAD ‘en petit comité’ opgemaakt en bestudeerd. Wanneer het in openbaar onderzoek gaat, is het te laat voor een écht debat.
Sociale woningen
Minder ambitieus is de regering op vlak van betaalbaar wonen. Wij zouden graag een vast percentage sociale woningen per PAD zien. Privé-projecten met meer dan 1000 m² woningen kunnen makkelijk 15% sociale woningen bevatten. Bouwen ze meer dan 10.000 m², dan vinden we dat de lat op 25% mag liggen.
Planbaten en planschade
Ook op vlak van fiscaliteit mag de regering best wat ambitieuzer zijn. Brussel moet dringend werk maken van een plan om planbaten te belasten. Een planbatenheffing is een belasting op de meerwaarde die een perceel krijgt door een bestemmingswijziging. Dat is bijvoorbeeld het geval bij bestemmingswijzigingen waarbij onbebouwbare gronden herbestemd worden tot woonzone of wanneer er een woontoren mag gebouwd worden in een kantoorzone.
Met een PAD kan dat allemaal. Een PAD kan bestemmingen wijzigen en kan bijvoorbeeld toestaan dat er een toren wordt gezet waar nu een huis staat. Als de eigenaar van dat huis z’n grond vervolgens verkoopt, is hij plots schatrijk, zonder dat hij enige verdienste heeft aan die waardestijging. De winst komt enkel voort uit een actie van de overheid en komt dan ook toe aan de gemeenschap. Het is dan ook niet meer dan logisch dat de overheid minstens een deel van die kapitaalstoename opeist. Eeuwen geleden al pleitten voortrekkers van het liberalisme als Adam Smith en John Stuart Mill voor een stevige belasting om dat soort onverdiende rijkdom af te romen.
Via een PAD afwijken van de regels kan enkel als de nieuwe regels helder zijn. Kwestie van advocatenbureaus niet onnodig rijk te maken en gemarchandeer te vermijden.
Als een grond minder waard wordt door een wijziging van de regelgeving - we spreken dan over planschade - moet de overheid de eigenaar van die grond trouwens altijd vergoeden. Nog een argument om het ook in de andere richting toe te passen. Het geld dat de overheid verzamelt via planbatenbelasting kan dan bijvoorbeeld gebruikt worden om eigenaars te compenseren die elders niet of minder mogen bouwen.
Deze belasting op planbaten is niet te verwarren met de stedenbouwkundige lasten die we nu al kennen in Brussel. Dat is een tussenkomst van de projectontwikkelaar in de investeringen die de overheid moet doen om de komst van het private vastgoedproject op te vangen. Denk bijvoorbeeld aan crèches die moeten gebouwd worden omdat er veel nieuwe kinderen in een buurt gaan wonen.
Je leest meer over planbaten en -schade en over stedenbouwkundige lasten in het interview 'Planbaten voor dumies'.
Regelgeving faseren
Voor erg grote gebieden als Josaphat kan het nuttig zijn om het regelgevende luik gefaseerd op te maken en in te voeren. Dat wil zeggen: eerst voor een deelgebied waar de werken in de nabije toekomst zullen starten en pas later voor de andere terreinen die pas jaren later aangepakt zullen worden. We willen vermijden dat projectontwikkelaars bouwrechten te snel als ‘acquis’ zien. Als achteraf blijkt dat het misschien toch geen goed idee is om op plaats X een woontoren te bouwen en de eigenaar had die toren al in z’n boekhouding ingepland, wordt het moeilijk voor de vergunningsgevende overheid om die toren nog te weigeren. Mogelijk claimt de promotor dan dat hij planschade oploopt en jaagt hij zo de overheid op kosten. De situatie rond het zuidstation toont aan dat dit geen hersenschim is. Onder meer de NMBS gaat er namelijk al klakkeloos van uit extra te kunnen bouwen dankzij de PAD,.
BRALs voorstel voor een gefaseerd planproces per PAD
1. Zes maanden participatie en visievorming.
2. Een openbaar onderzoek over de eerste visienota, over de effecten die verder moeten bestudeerd worden en over de alternatieven.
3. Het bureau dat de visie ontwikkelt en het bureau dat de effecten bestudeert, werken samen het document af.
4. Publieke voorstelling van de meer uitgewerkte en definitieve visie + het bijbehorende regelgevende luik (zeer belangrijk!) net voor het openbaar onderzoek, zodat mensen goed geïnformeerd zijn.
5. Openbaar onderzoek van het ontwerp van de PAD.
6. Een gefaseerde uitvoering van de PAD waarbij na verloop van tijd de eerste stappen geëvalueerd worden en eventueel het wetgevend luik voor een 2de deelgebied gelanceerd wordt.
Steyn Van Assche
Meer lezen:
Informatie over de plannen per zone vind je op de website van perspective.brussels. Een uitgebreide analyse van die plannen wacht je dan weer op op de websites van BRAL, IEB en ARAU.
1. Voorwoord
2. Meesters en de Bouwmeester, opiniestuk Kristiaan Borret
3. De Brusselse ruimtelijke ordening blijft moeilijk te sturen
4. Tijdelijk gebruik: een nieuwe speelzaal voor de marketeer of dé uitgelezen plek voor zorgeloos experimenteren?
5. De poincaré-saga, interview met Green Connections
6. Koning PAD dicteert de toekomst
7. Planbaten for dummies, interview met Griet Lievois
8. Op zoek naar een biosferische stedenbouw met Bas Smets
Planbatenbelasting, wij zijn er volledig voor! Maar wat is het juist en hoe kan je het ook effectief toepassen? Griet Lievois licht ons bij. Ze is teamverantwoordelijke instrumentarium bij Omgeving Vlaanderen. En dat team werkt aan een update van de regeling rond planbaten in Vlaanderen. Inspiratie voor Brussel?
Planbatenheffing: wat is het?
Griet: De planbatenheffing bestaat in Vlaanderen al en wordt geïnd via de belastingen. Het is een belasting op de meerwaarde die een perceel krijgt door een bestemmingswijziging. Dat is het geval bij bestemmingswijzigingen waarbij onbebouwbare gronden herbestemd worden tot woonzone, zone voor bedrijvigheid of recreatiezone. Afhankelijk van de aard van de bestemmingswijziging wordt een vermoede meerwaarde ingeschat. De vermoede meerwaarde is per bestemmingswijziging vastgelegd en wordt op tijd en stond geactualiseerd. Het totale bedrag wordt opgedeeld in een aantal schijven, waarop telkens een tarief wordt toegepast, gaande van 1 % op de eerste schijf van 12.500 euro tot 30 % op de schijf boven 500.000 euro. De som van alle te betalen bedragen per schijf, vormt samen de te betalen planbatenheffing.
De planbaten worden pas geïnd zodra zich een ‘startfeit’ voordoet. Dit is een moment waarop er effectief sprake is van waardevermeerdering. Dat kan een verkoop zijn of de inbreng in een vennootschap of het verkrijgen van een vergunning.
De Vlaamse Regering voorzag deze regeling, vanuit de logica dat, als de overheid een schadevergoeding moet betalen naar aanleiding van een ruimtelijk uitvoeringsplan (planschade) zij ook een deel van de baten kan vorderen, indien door een bepaalde herbestemming via een ruimtelijk uitvoeringsplan een goed een aanzienlijke waardeverhoging verkrijgt.
1 tot 30% van de meerwaarde. Dat is niet veel. Levert dat genoeg geld op om de planschade te dekken? Hoe verhouden planbaten en planschade zich tot elkaar?
Griet: Planbaten en planschade zijn aan elkaar gelinkt omdat ze beiden het gevolg zijn van een bestemmingswijziging. Toch zijn beide instrumenten fundamenteel verschillend.
Planschade is een vergoeding voor een toekomstig waardeverlies. Planbaten belast slechts een klein deel van de meerwaarde en is dus maar een ‘gedeeltelijke’ recuperatie van die meerwaarde. De verhouding tussen geïnde planbaten en uitbetaalde planschade is dus zeer verschillend. Dat wordt vaak gezien als onevenwichtig, wat ook blijkt uit diverse parlementaire vragen. Nochtans zijn beide instrumenten nooit zodanig geconcipieerd dat er sprake moet zijn van een budgettair evenwicht.
Ook de procedures voor planschade en planbaten zijn zeer verschillend. Vandaag verloopt de aanvraag voor een planschadevergoeding via een gerechtelijke procedure (via de Rechtbank van Eerste aanleg). De planbaten worden vrij automatisch via de Vlaamse Belastingdienst geïnd via administratieve weg.
Maar het huidige systeem staat dus op punt te veranderen.
Wat zijn de belangrijkste veranderingen die er aankomen met het nieuwe ‘instrumentdecreet’ betreffende de planbaten? Wat is de timing?
Griet: Via het instrumentendecreet worden essentiële wijzigingen aangebracht aan het bestaand planbatensysteem. Onder andere een uitbreiding van de grondslag, met name door planbaten ook te innen bij welbepaalde wijzigingen in stedenbouwkundige voorschriften die een meerwaarde (kunnen) genereren. Verder komt er een onafhankelijke landcommissie die de vermoede meerwaarde zal berekenen in plaats van de huidige decretaal bepaalde bedragen van vermoede meerwaarden per type herbestemming. Tenslotte wordt het maximale heffingspercentage voor planbaten opgetrokken van 30% naar 50%.
De bekrachtiging van het decreet gebeurt pas nadat het Vlaams Parlement het decreet heeft aangenomen.
Kan je met dit systeem ook gaan handelen in rechten om dingen te bouwen of te ontwikkelen?
Griet: Het verschil in toepassingsvoorwaarden en procedures voor planbaten en planschade maakt dat men deze instrumenten niet echt kan aanwenden voor een handel in wat we noemen ‘ontwikkelingsrechten’. Maar: het voorontwerp van het instrumentendecreet voorziet een nieuw instrument voor het verhandelen van ontwikkelingsrechten.
Daarbij worden beperkingen van ontwikkelingsmogelijkheden vergoed uit meerwaarden van winstgevende ontwikkelingen elders. We spreken dan van een ‘regionaal project met overdracht van ontwikkelingsrechten’[i].
Bij de inzet ervan in een concreet gebied, wordt het planbaten-planschade-systeem uitgeschakeld.
Wat is het verschil met het systeem dat we in Brussel goed kennen: de stedenbouwkundige lasten? Kan een planbatenheffing en ‘stedenbouwkundige last’ naast elkaar bestaan?
Griet: De stedenbouwkundige last is een tussenkomst van de projectontwikkelaar in de investeringen die de overheid moet doen om de komst van het private vastgoedproject op te vangen. Het instrumentendecreet wil daar ook een duidelijk(er) kader voor scheppen. We hebben ons hier in grote mate laten inspireren door de Brusselse praktijk!
Hoewel beide instrumenten inderdaad zeer verschillend zijn, zien we dat de decreetgever planbaten en stedenbouwkundige lasten toch sterker en sterker aan elkaar begint te verbinden. Dit heeft bijvoorbeeld te maken met de koppeling van de planbaten aan een startfeit, wat vaak bestaat uit het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning. Het loslaten van dit startfeit - en komen tot een onmiddellijke inning bij de inwerkingtreding van het RUP - was politiek niet wenselijk.
Hierdoor komen we wel tot een situatie waarbij een eigenaar bij het verkrijgen van zijn vergunning een meerwaardeheffing betaalt ten gevolge van de planwijziging die zijn vergunningsaanvraag mogelijk maakt, en diezelfde eigenaar kan onderworpen worden aan een (al dan niet financiële) stedenbouwkundige last bij diezelfde vergunning.
De interferentie van beide instrumenten wordt daarom verder geregeld via het instrumentendecreet, met name door expliciet te vermelden dat er bij de bepaling van de aard en omvang van de last rekening dient gehouden te worden met verschuldigde planbaten.
Bedankt Griet!
Nu je dummy af bent vind je in bijlage "Planbaten voor gevorderden" met Griet.
Steyn Van Assche
Achtergrondinfo
- Regelgeving: Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (titel II, hoofdstuk 6, afdeling 2) en Besluit van de Vlaamse Regering betreffende sommige aspecten van de planbatenheffing
- Website departement Omgeving: Achtergrondinformatie en FAQ’s
- Website Vlaamse Belastingdienst: planbatenheffing
- Instrumentendecreet (2de principiële goedkeuring) > wijzigingen aan planbatenregeling via artikels 133 tem 147
[i] Check de memorie van toelichting van het voorontwerp instrumentendecreet, pp. 35-40.
1. Voorwoord
2. Meesters en de Bouwmeester, opiniestuk Kristiaan Borret
3. De Brusselse ruimtelijke ordening blijft moeilijk te sturen
4. Tijdelijk gebruik: een nieuwe speelzaal voor de marketeer of dé uitgelezen plek voor zorgeloos experimenteren?
5. De poincaré-saga, interview met Green Connections
6. Koning PAD dicteert de toekomst
7. Planbaten for dummies, interview met Griet Lievois
8. Op zoek naar een biosferische stedenbouw met Bas Smets
Net als vele andere steden werd Brussel opgetrokken in de nabijheid van een rivier, op een grondgebied dat door deze rivier werd gevormd. De vruchtbare gronden voedden de bewoners en het water verbond hen met het hinterland. De groei van de stad vereiste een uitbreiding van de bebouwbare oppervlakte. Het water werd verdrongen en de grond ondoordringbaar gemaakt. Tijd om het tij te keren!
Brussel en zijn waterlopen
De voorbije twee eeuwen is het natuurlijke systeem van rivieren en moerassen op het Brusselse grondgebied geleidelijk omgevormd tot een technisch systeem van kanalisaties en stormbekkens. De centrale rivier, de Zenne, ligt begraven onder het stadscentrum, terwijl het merendeel van de acht bijrivieren gekanaliseerd werd. De jaarlijkse schommelingen van de rivier tussen zijn winter- en zomerbed maakten plaats voor een minimale en constante impact van het water, dat aan een steeds sneller tempo wordt afgevoerd. Terwijl de kanalisatie van het water de technische controle van de doorstroming mogelijk heeft gemaakt, is het vermogen van de waterloop om de grondwaterlagen weer aan te vullen zo goed als verdwenen. Regenwater en afvloeiend water vormen niet langer een bron van leven, maar zijn een probleem van overstroming geworden. Door de verstedelijking blijft de hoeveelheid waterdoorlatende oppervlakten slinken, waardoor het volume af te voeren water toeneemt. Er is nood aan een ander model om het grondgebied te bewonen, dat in staat is om de risico’s die met het water verbonden zijn te beperken, en tegelijkertijd toch het gebruik van zijn grondstoffen mogelijk maakt.
Geologie en meteorologie
In 1926 definieerde Vladimir Vernadski het concept “biosfeer” als de buitenlaag van de planeet Aarde die wordt geproduceerd door planten. Dankzij de aantrekkingskracht van de planeet, werkt de biosfeer als een gesloten systeem dat wordt gevoed door zonnestralen, die door planten worden omgezet in aardse energie via het systeem van fotosynthese. De biosfeer onderscheidt zich van de aardmassa en vormt een geologische kracht die in staat is de planeet te transformeren.
De ruimte die door de mens wordt bewoond, vormt slechts een dunne laag in de biosfeer, gelegen tussen het substraat en de atmosfeer. Al te vaak wordt bij stadsontwikkeling geen rekening gehouden met wat zich onder of boven de bebouwde laag bevindt. Stedenbouw moet opnieuw worden gedefinieerd als het intelligente raakvlak tussen de geologische werkelijkheid en de meteorologische effecten. Naar het beeld van een plant die zijn wortels uitstrekt in de aarde om de zonne-energie beter te kunnen opvangen, zou de mens in staat moeten zijn om zich op een intelligente manier in de ondergrond van zijn grondgebied te installeren om beter gebruik te kunnen maken van de meteorologische elementen zoals de zon, de regen en de wind.
Biosferische stedenbouw
In functie van een verbeterde verhouding tussen het water en de ondergrond is er een nieuwe manier nodig waarop we de Brusselse metropool plannen.
Een nieuwe “biosferische stedenbouw” moet een plaats innemen op het raakvlak tussen geologie en meteorologie. Het project van het stroomgebied van de Molenbeek is een goed voorbeeld van deze stedenbouw tussen hemel en aarde, aangezien het de ecosystemische prestaties van het landschap verbetert en tegelijk de bewoonbare oppervlaktes uitbreidt.
Een nieuwe “biosferische stedenbouw” moet een plaats innemen op het raakvlak tussen geologie en meteorologie. Het project van het stroomgebied van de Molenbeek is een goed voorbeeld van deze stedenbouw tussen hemel en aarde, aangezien het de ecosystemische prestaties van het landschap verbetert en tegelijk de bewoonbare oppervlaktes uitbreidt.
De Molenbeek als prototype
De Molenbeek, een van de acht bijrivieren van de Zenne, ontspringt in Vlaanderen en doorkruist vier Brusselse gemeenten alvorens uit te monden in de Zenne. Het stroomgebied wordt door de natuurlijke glooiing bepaald en verzamelt al het hemelwater dat in de streek valt.
Onderzoek van de geologische samenstelling van de ondergrond laat drie sterk verschillende lagen zien: ten eerste gaat in de vallei de centrale waterloop door een kleinhoudende bedding waar al het regenwater van het bekken heen stroomt; ten tweede vormt aanslibbingsgrond aan de rand een strook zeer vruchtbare grond en tot slot, naar de heuvelrug toe, zorgt een zandlaag ervoor dat het water in de hellingen kan doorsijpelen.
De kleihoudende bedding
De oude hoofdbedding bestaat uit een ondoordringbare kleilaag, die werd gevormd door de afzetting van sedimenten. Deze strook zou moeten dienen voor de opslag en natuurlijke zuivering van het water. Er zou een verbod moeten komen op elk nieuw bouwinitiatief en op de renovatie van bestaande gebouwen. Het aanleggen van oeverbebossing, moerassen en vochtige graslanden laat toe om een vochtig ecosysteem te herstellen en overstromingen tegen te gaan. Hydrocultuur kan de opslag van het water optimaliseren. De bestaande parken langs de Molenbeek zouden worden opgenomen in een groot systeem van lineaire parken, die onderling verbonden zijn door middel van wandel- en fietspaden.
De alluviale oevers
Kenmerkend voor deze strook is het leemachtige slib dat doorheen de tijd door de waterloop werd afgezet. Deze sliblaag maakt de grond zeer vruchtbaar en biedt de mogelijkheid om er stadslandbouw op te ontwikkelen. Als overgangsgebied tussen de vitale ruimte van de rivier en de stedelijke omgeving, zou deze zone een ware communautaire en sociale dimensie kunnen krijgen. Hier zouden sportfaciliteiten in open lucht en nieuwe openbare gebouwen op palen kunnen worden opgetrokken, waardoor ze tegemoetkomen aan het risico op overstromingen.
De zanderige hellingen
Deze strook situeert zich in heuvelachtig gebied en sluit aan bij een geologische laag die is samengesteld uit fijn zand en kiezels. Deze uiterst doordringbare zone staat in voor de aanvulling van de grondwater- en voedingslaag van de Molenbeek. Vandaag houdt de verstedelijking geen rekening met de infiltratiecapaciteit van deze strook. Er zou een nieuw bouwprogramma kunnen worden ontworpen dat zorgt voor een toename van de bewoonde oppervlakte en tegelijk voor een vermindering van het bebouwde terrein.
Deze strook kan bij uitstek een gebied worden voor de aanleg van hogere gebouwen, die zo ruimte creëren voor de doordringbare grondoppervlaktes. De aanplanting van groene stroken volgens het reliëf zou het opvangen van regenwater en de insijpeling ervan in de grond mogelijk maken. De vegetatie zou dit afvloeiend water filteren en de vervuilende stoffen opvangen. Dit systeem zou bovendien bodemerosie en overbelasting van het rioleringsnet tegengaan.
Bas Smets
Meer info over het ‘Team Bas Smets’ en hun projecten vind je hier.
Bas Smets (en zijn bureau) is één van vijf de teams die zich in het kader van het BRUSSELS URBAN LANDSCAPE BIENNIAL (BULB) — RISING WATERS buigen over de steeds alarmerender problematiek van overstromingen in verstedelijkt gebied. Hoe kunnen we het regenwater op een verantwoorde manier afvoeren? Kan landschapsarchitectuur een oplossing aanreiken voor de complexe uitdagingen? En hoe? Je kan hun resultaten en installaties nog tot en met 6 januari (gratis!) gaan bekijken in BOZAR
BXL Plant II
Dit artikel kroop uit de pen van Bas Smets en het is te lezen in de BRAL-publicatie BXL Plant II. Wil je nog meer lezen van de publicatie, klik dan op de hoofdstukken hieronder:
1. Voorwoord
2. Meesters en de Bouwmeester, opiniestuk Kristiaan Borret
3. De Brusselse ruimtelijke ordening blijft moeilijk te sturen
4. Tijdelijk gebruik: een nieuwe speelzaal voor de marketeer of dé uitgelezen plek voor zorgeloos experimenteren?
5. De poincaré-saga, interview met Green Connections
6. Koning PAD dicteert de toekomst
7. Planbaten for dummies, interview met Griet Lievois
8. Op zoek naar een biosferische stedenbouw met Bas Smets
Na tien jaar als coördinator van stadsbeweging BRAL, trekt An de deur op het Zaterdagplein achter zich dicht. An streed vanop de voorhoede voor een solidair, betaalbaar en milieuvriendelijk Brussel.
Haar dossierkennis over grote stadsprojecten zoals Thurn & Taxis, samen met haar diplomatische aanpak, maakten van haar een geduchte tegenstander van het establishment.
An is niet de grootste tafelspringer maar wie haar kent, weet dat ze de dingen gedaan krijgt.
Hoe drukte ze haar stempel op Brussel in die veertien jaar bij BRAL? An zette de stad centraal, met haar diversiteit en focuste op de vele aspecten van het stedelijk leven. Het is dankzij haar dat er onder andere een tramlijn komt langs Thurn & Taxis, dat er een voetgangerszone in het centrum is, dat er meer participatie is bij de stedenbouwkundige plannen, zoals bij de Josaphat-site … En steeds bij deze verwezenlijkingen bleef ze kritisch over de uitvoering. Trajectbewaking en projectregie zijn twee van haar stokpaardjes, naast het beheer van vastgoed in gemeenschappelijke handen via de Community Land Trust Brussel. De ‘richtplannen van aanleg’ zal ze ongetwijfeld blijven opvolgen om te kijken hoe het gewest de tig project-ballen in de lucht houdt. En wij bij BRAL zetten haar werk verder.
Participatie bleef ook een rode draad in haar coördinatorschap. An was geliefd als coördinator omdat ze kansen gaf aan mensen, om te experimenteren, om zichzelf te ontplooien en te bekwamen in dossiers. Ze durfde loslaten om te doen bloeien. Ook vanuit die optiek ondersteunt BRAL bewoners collectieven. Wie haar definitief zal opvolgen, is nog niet geweten. Ondertussen wordt ancien Piet Van Meerbeek tijdelijk coördinator van BRAL. Binnenkort lanceren we een vacature voor haar positie.
Elke stadsbewoner in het algemeen en stadsactivisten in het bijzonder weten dat het in de politiek soms tergend traag kan gaan, en dan plots heel snel. (Afwachten hoe haar dat zal vergaan vanuit het stadhuis!) We wensen An een boeiende tijd als kabinetschef bij de stad Brussel. Haar collega’s op het kabinet mogen zich in de handjes wrijven met zo’n chef. Hopelijk kan ze ook daar bakens verzetten die een stad als Brussel nodig heeft, zoals een betere luchtkwaliteit, een ambitieus circulatieplan en een betaalbare woning voor iedereen. Maar vooral: dat er geluisterd wordt naar de Burgers.
Het team van BRAL