Artikels

De Brusselse regering probeert voor de derde keer het gewestelijk bestemmingsplan (GBP) te wijzigen om zo een wettelijk kader te creëren voor de Mall of Europe op de Heizelvlakte. Het openbare onderzoek daarover loopt van 4 maart tot 2 mei 2022. De Brusselse Hoofdstedelijke Regering noemt het project een mijlpaal voor de ontwikkeling van de site. Trots zijn op het mogelijk maken van 72.000 m² winkels met 3.200 parkeerplaatsen eronder vinden we in het beste geval ouderwets.  

Mobiliteit- en andere knopen 

We reageerden al samen met het Interregionaal Platform voor Duurzame Economische Ontwikkeling (waarvan BRAL lid is), wijkcomité Triangle Houba-Sobieski-Heysel en Laeken.Brussels vzw in het persbericht ‘NEO en de onbestaande mobiliteitsoplossing’. Daarin maken we brandhout van de drie mobiliteitsoplossingen die naar voor worden geschoven. En laten die nu net de grote nieuwigheid zijn in deze nieuwe poging het bestemmingsplan aan te passen op maat van dit project. De regering hoopt hiermee de Raad van State te overtuigen dat ze een mobiliteitsoplossing hebben voor de ontsluiting van het project. Ons overtuigden ze alvast niet.    

We roepen iedereen dan ook op een bezwaarschrift in te dienen tijdens het openbare onderzoek. Het is een kleine maar noodzakelijke heldendaad in de strijd tegen dit shoppingmonster. Maak het jezelf gemakkelijk en gebruik onze voorbeeldbrief.

 Deze elementen kan je ook gebruiken in jouw reactie: 

• Buitensporige investeringen in een shoppingcenter met een groot negatief effect op de Brusselse detailhandel en de binnenstad zijn niet meer van deze tijd. Het draagt niet bij aan het handelsversterkend beleid, de 15-minutenstad of de klimaatambities van het Gewest. Het project was al gedateerd toen het levenslicht zag. Al in 2012 – 10 jaar geleden! – waren de adviezen van alle instanties vernietigend. Toen al zat niemand te wachten op dit project. Willen we echt het lege-etalagesyndroom naar Brussel importeren? 

• Ook de mobiliteitsoplossingen die de regering naar voren schuift, zijn onvoldoende. Bij elk van de drie mogelijke scenario’s is een constante stroom van auto’s en de bijbehorende luchtvervuiling het gevolg. Het ene scenario is al zotter dan het andere – files rond het Atomium, iemand? De bottom line is eenvoudig: er bestaat géén elegante oplossing om de mobiliteitsknoop te ontwarren. Je vindt alle argumenten en de wetenschappelijke onderbouw uit eerdere effectenstudies in ons persbericht.  

• Tot slot valt de officiële reden weg: er is geen congrescentrum meer dat zo nodig bekostigd moet worden met het geld van het winkelcentrum.  

Wat willen we dan wel?  

De carrousel van negatieve adviezen, ontevreden burgers en aangespannen rechtszaken begint dus gewoon weer van voor af aan. En daar heeft echt niemand zin in. We roepen op om de cirkel te doorbreken, deze wijziging van het GBP terug op te bergen en eindelijk het debat echt te openen over de invulling van het Heizelplateau. 

Ons voorstel? Maak een goed Richtplan van Aanleg met een ruime perimeter. Laat het dan alstublieft gaan over het programma (niet de technische details) en maak dat samen met de burgers, buurtbewoners, bedrijven en organisaties.  

Reageer ook! 

Onze volledige reactie komt er nog aan. Het openbaar onderzoek loopt nog tot 2 mei. Aarzel niet om je te verdiepen in het dossier en jouw opmerkingen in te dienen. We gaven hierboven al inspiratie om te reageren maar lees gerust ook de artikels die we de afgelopen 10 jaar schreven over dit dossier. Zij zijn helaas nog altijd actueel. Alle officiële stukken zijn te vinden op de website van Perspective en bij de stad Brussel. 

Hoe kan je reageren?  

• Schriftelijk ter attentie van perspective.brussels, departement Territoriale Strategie 
• Per e-mail: GBP@perspective.brussels 
• Per brief naar: Naamsestraat 59, 1000 Brussel 
• Bij de Stad Brussel: Stadsbestuur Brussel - Departement Stedenbouw – Directie Vergunningen (Administratief Centrum – Anspachlaan 6 te 1000 Brussel, 10e verdieping/ kantoor 00). Dit kan enkel op afspraak via het nummer 02 279 29 29. Voor technische verduidelijkingen of inlichtingen kan je terecht op het nummer 02 279 30 41. 

Zet ons gerust in CC (info[at]bral.brussels) als je reageert. Heb je vragen, suggesties of opmerkingen? Contacteer ons dan via info[at]bral.brussels.  

Een dikke merci om je te engageren als kritische burger in dit belangrijk dossier! Samen verleggen we stenen in de Brusselse stadsplanning. 

De gewestelijke ontwikkelingscommissie (GOC voor de vrienden) is een adviescommissie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, samengesteld uit multidisciplinaire experts. Ze bogen zich over de nieuwe versie van het Richtplan van Aanleg (RPA) voor de friche Josaphat. Hun oordeel is duidelijk: ‘de inspanningen om veranderingen tot stand te brengen op stedenbouwkundig en planologisch niveau zijn ontoereikend’.

Om het in de woorden van David Van Reybroeck te zeggen: “Goed nieuws! De Gewestelijke Ontwikkelingscommissie (GOC) is zeer kritisch, om niet te zeggen tamelijk vernietigend over de aangepaste plannen van de Brusselse regering om de Friche Josaphat nog steeds grotendeels vol te bouwen.”

We plukken er enkele citaten uit:

“De Commissie merkt op dat, hoewel in het ontwerp van RPA sprake is van één groot aaneengesloten park, dit in werkelijkheid niet het geval is: er zijn verschillende parken die elkaar kunnen aanvullen, maar die niet uit één stuk bestaan en die niet in één enkele maas zijn opgenomen.

De Commissie is van mening dat de inspanningen om veranderingen tot stand te brengen op stedenbouwkundig en planologisch niveau, ontoereikend zijn. Er is inderdaad één bouwfase geschrapt, maar dit is onvoldoende om rekening te houden met de aanwezige biodiversiteit. Volgens de aanvullende studies zal deze verstedelijking een sterke impact hebben. Zelfs al komt er een follow-up waaruit zou blijken dat soorten zijn verdwenen, dan zal het toch te laat zijn. Zij is van mening dat de visie die in het RPA Josaphat moet worden ontwikkeld, de visie op de open ruimten en de groene structuur is die is uiteengezet in de studie 'Open ruimte' (ondanks het feit dat het Josaphat-braakland niet in deze studie is opgenomen). Het zou interessant zijn om het verband te leggen tussen het RPA Josaphat, de biologische waarderingskaart en de studie 'Open ruimte'.”

“Net als de reclamanten betreurt de Commissie dat in de milieueffectenstudie geen enkele risicobeperkende maatregel wordt voorgesteld naar aanleiding van het verlies aan biodiversiteit en dat alleen wordt voorgesteld dit verlies te beoordelen nadat het project is voltooid. Volgens de aanvullende studies zal de verstedelijking een sterke invloed hebben op de biodiversiteit. Achteraf vaststellen dat er soorten zijn verdwenen, dient tot niets.’

De Commissie deelt de bekommernis om het behoud van de biodiversiteit wel, maar vindt toch dat er nood is aan een bredere visie dan enkel de schaal van het RPA en dat de focus op de biodiversiteit in dit kader alleen het discours over de grote groene en blauwe infrastructuren ten dienste van de ecosysteemdiensten afzwakt.”

“Er moet worden bekeken hoe de elementen van het RPA aansluiten op de omliggende omgeving: het Josaphatpark, het sportgebied aan de andere kant van de laan, de verbinding met het gebied van de NAVO. Op gewestelijk niveau moet vooraf een denkoefening worden opgezet om de grote ruimten te definiëren waar de grote groene en blauwe infrastructuren moeten worden behouden (station Schaarbeek-Vorming, gebied langs de Zenne achter het Zuidstation). In een klimaat- en ecosysteemvisie draait het debat niet langer om biodiversiteit en de aanwezigheid van een bepaalde vlinder of orchidee. We staan voor een echt probleem, namelijk te bepalen hoe de stad zo kan worden georganiseerd dat er een 'structuur' ontstaat die de problemen van de stad op klimaatvlak zal verlichten. Wat de studie 'Open ruimte' betreft, beveelt de Commissie aan een studie uit te voeren naar het voorbeeld van het plan '5 Fingers' van Kopenhagen, dat al sinds 1968 bestaat.”

“De Commissie is van mening dat er nood is aan originelere voorstellen om de andere kant te verdichten.”

“Fasering van de projecten: evenals de Raad voor het Leefmilieu wenst de Commissie dat de bouwwerkzaamheden voor de verstedelijking van sector 1, 2, 10a en 4 als laatste worden uitgevoerd (heel de westkant nvdr.). Dit zou de mogelijkheid bieden om het project aan te passen aan de evolutie van de behoeften van het Gewest en aan de resultaten van de verschillende monitoringsessies, met inbegrip van die met betrekking tot de biodiversiteit. Evenzo moeten de voorzieningen en de sociale huisvesting binnen de verschillende projecten tegelijk met de andere functies worden gebouwd.”

Het volledig advies vind je hier in het Nederlands en hier in het Frans.

Het advies van de GOC is niet bindend maar de regering kan het niet zomaar naast zich neerleggen. Als ze er geen rekening mee houdt, zal ze moeten uitleggen waarom niet.
BRAL voelt zich gesterkt in het advies van de GOC en roep nogmaals op om het geweer van schouder te veranderen en voluit te gaan voor een radicaal anders en origineel plan. Een plan B quoi :) 

Olivier was vanaf september 2021 het aanspreekpunt van BRAL voor CurieuzenAir, het grootste burgeronderzoek naar luchtkwaliteit in Brussel ooit. Hij vertrekt voor een jaar op wereldreis, maar we zien hem zeker nog terug in Brussel. Bedankt, Olivier, voor al je werk voor CurieuzenAir!

Beheers je de taal van Molière?

Es-tu sensible aux enjeux climatiques et sociaux?
Es-tu un.e magicien.ne des mots et des images?  
Tu combines en symbiose créativité et réflexion stratégique?

Wacht dan niet en stuur ons je kandidatuur voor 29 april!

Ter herinnering: 40 ha van Schaarbeek-Vorming staat nog steeds te koop. Onze verwachting is dat het Brusselse Gewest dit terrein koopt. De vraag is wat er komt eens het Gewest deze lap grond verwerft. Van de oorspronkelijke invulling – een knooppunt van vele spoorwegen - blijft er niet veel meer over. Toen we onze grote tour op Schaarbeek Vorming hielden in oktober 2021, leerden we dat bijna alle spoorwegen werden verwijderd. De eigenaar deed dit om het terrein ‘ontwikkelingsklaar’ te kunnen verkopen. Destijds vonden we dat best vreemd voor een site die goederen per trein wil laten toekomen om ze van daaruit te verdelen over de stad.

Het lijkt er nu op dat minstens één levensader wel op de rails blijft. Er is een akkoord over het behoud van de spoorwegverbinding over de Vilvoordselaan. Zo blijft een deel van de site van Schaarbeek Vorming verbonden per spoor én gelinkt aan het water. Het is een belangrijke eerste schakel in de industriële ‘ontwikkeling’ van 40 hectare spoorwegterrein dat momenteel nog braak ligt.

Als u spontaan aan de friche Josaphat moet denken, bent u niet de enige. Het goede nieuws is: we hebben op Schaarbeek-Vorming de kans om niet opnieuw dezelfde fouten te maken – lees, onder andere: burgers laat betrekken in het proces en (het potentieel van) de ecologische en landschappelijke waarde van het terrein miskennen. Er dient dus eerst en vooral nagedacht te worden over de rol van deze machtige plek in het grootstedelijke groenblauwe netwerk.

Quote: Nadenken over de rol van deze machtige plek in het grootstedelijke groenblauwe netwerk is volgens ons de eerste prioriteit.

Natuurontwikkeling

Onze oproep: schrijf éérst je landschappelijke en ecologische verhaal en voorzie daarin plaats voor de gewenste economische ontwikkelingen die evolutief ingevuld worden. We hebben hier een enorme kans een heel mooi verhaal te schrijven waar nog vele generaties trots op kunnen zijn. Wanneer we weten waar we zeker nièt willen bouwen, kunnen we andere percelen vrijhouden voor een mogelijke ontwikkeling. In de tussentijd kan de natuur ook daar zijn gang gaan. Gelieve dus niet om de zoveel tijd alles kapot te bulldozeren uit angst dat er een zeldzaam vogeltje gaat broeden, maar ga erover in gesprek met natuurverenigingen. De Haven van Antwerpen sloot bijvoorbeeld een samenwerkingsakkoord met Natuurpunt. Ook in Brussel kan zo’n overeenkomst zorgen voor evolutieve steun aan het plantaardig en dierlijk leven in de bodem.

Leefmilieu Brussel toonde op onze ‘Grand Tour Schaarbeek-Vorming’ best ambitieuze plannen met een opengelegde Zenne en (zeer) brede armen die als groenblauwe vingers de industrie doorkruizen en fungeren als wadi (wateropvang) van de omliggende ontwikkeling.

Industriële ontwikkeling

Wat BRAL betreft, is er wel degelijk plaats voor logistiek/industrie op Schaarbeek-Vorming. Omdat we er voor zijn dat er maximaal wordt ingezet op logistiek per trein en boot, zijn we tevreden dat de treinverbinding met dit akkoord gered is. Het zag er namelijk lang uit dat deze navelstreng ging doorgeknipt worden omwille van een ingewikkeld juridisch steekspel. Bruzz vatte het mooi samen in dit artikel. 

Er is wel een belangrijke maar. Logistiek en industrie hebben voor ons enkel zin, als ze het verkeer van de (snel)wegen en uit de stad halen. Kortom, de industrie moet effectief gebruikmaken van het water en het spoor. Dat overstijgt de site en impliceert ook een doortastend logistiek plan.

Geen schoendozen a.u.b.

Kleine spelbederver: omdat de huidige verbinding jaren niet meer werd onderhouden, zouden er nieuwe sporen moeten gelegd worden. Wat dan weer een extra reden is om ze ineens te verleggen zodat ze de toekomstige ontwikkelingen niet storen. Zo wordt een groot stuk rechtstreeks toegankelijk via de Vilvoordselaan.

Onze vrees is daarom dat (een deel van) de industriële ontwikkeling zal bestaan uit een ‘klassieke’ KMO-zone van bedrijven die volledig gericht zijn op wegtransport. Het mag duidelijk zijn: dat is een NO GO voor BRAL. We kunnen deze site van de toekomst niet opofferen aan zo’n concept uit het verleden.

Extra aanbevelingen

Wie meer wil weten over de site, kan hier het volledige verslag lezen van de excursie die we er organiseerden in de aanwezigheid van verschillende betrokken partijen. Maar deze extra aanbevelingen willen we jullie niet onthouden:

• Het dossier kan nog vele kanten uit, wees niet bang het debat open te trekken en er ook geïnteresseerde verengingen en Brusselaars bij betrekken. De site lijkt afgelegen maar zoals deze dag aantoonde, is de interesse groot.
• Saneer niet te snel; saneren is kostelijk en voor je het weet, ben je een terrein aan het ontwikkelen gewoon omdat de sanering zo duur was. Een bordje ‘Verboden van de grond te eten.’ is soms al voldoende. We moeten natuurlijk wel vermijden dat het grondwater vervuild wordt. 
• Er zal veel grondverzet zijn. Spring er creatief mee om en maak er bijvoorbeeld bergjes mee die een eigen biotoop kunnen ontwikkelen. Die hopen grond kunnen ook een rol spelen bij het creëren van microklimaten, het milderen van de wind of het geluid.
• Op vraag van een van de aanwezigen: vergeet Haren niet ;) Er was ooit een zeer ambitieus idee van een fietsbrug, dat hoeft voor hem niet, maar iets gelijkaardigs zou toch wel handig zijn voor de verbinding Haren – Brussel.  De site kan sowieso een belangrijke rol spelen als as voor zachte mobiliteit. Zowel Nood-Zuid als Oost-West. Daarvoor moet er wel op grote schaal naar het gebied kijken. Toch maar een Richtplan maken? Wel best niet zomaar geschoeid op de leest van de huidige richtplannen van aanleg. Wie zoekt naar mosterd, kan die vinden in dit artikel.

Hoe dan ook: BRAL kijkt uit naar het vervolg. Nu het eerste puzzelstuk gelegd lijkt – de deal is nog niet 100 % juridisch rond – zit er wel schot in de zaak. Hoog tijd dus om het debat open te trekken!

Foto: Stadsbiografie

BRAL verkent in 2022 de Brusselse stadsvernieuwing en huisvesting. Als wij onze kennis bijspijkeren, dan delen we dat graag ook met jullie. We delen daarom integraal een artikel van Apache, een interview van journalist Steven Vanden Bussche met Manuel Aalbers, professor in sociale en economische geografie.

“Wanneer projectontwikkelaars en vastgoedbedrijven extra woningen op de markt brengen, dan gaan prijzen vaak niet omlaag. De vastgoedmarkt reageert vooral op het aanbod van geld. Daarom is huurders beschermen een no-brainer. Een gesprek met professor Manuel Aalbers (KU Leuven) over de financialisering van de vastgoedmarkt en nood aan meer overheidsinterventie voor betaalbare woningen.

Woningen werden ook dit jaar steeds duurder en voor velen ook onbetaalbaar. Tegelijk wordt met vastgoed bakken geld verdiend. Hoe lossen we deze wooncrisis op? Professor sociale en economische geografie Manuel Aalbers (KU Leuven) heeft enkele ideeën. Hij vertrekt vanuit een op het eerste zicht misschien absurde analyse: meer woningen bouwen betekent niet per se dat de prijzen zakken. Waarom? “De vastgoedmarkt reageert vooral op het aanbod van geld.” Aalbers legt in dit uitgebreide interview uit waarom we vooral huurders beter moeten gaan beschermen.

De voorbije maanden trokken zowel in Amsterdam als in Rotterdam duizenden mensen door de straten om te protesteren tegen exploderende huurprijzen op de vrije markt en het tekort aan sociale woningen. “Huisvesting is een eerste levensbehoefte en een grondrecht”, klinkt het in een manifest ondertekend door tientallen actiegroepen en middenveldorganisaties. Ze roepen politici op om de wooncrisis op te lossen.

Sinds 2019 zijn er gelijkaardige straatprotesten in Berlijn. Het stadsbestuur reageerde door huurprijzen te bevriezen, maar het Grondwettelijk Hof floot hen terug. Begin september eiste meer dan de helft van de deelnemers aan een referendum dat de stad beleggers met meer dan 3.000 woningen onteigent en terug in publieke handen beheert.

In de buurlanden zijn in Londen, Amsterdam en vooral Berlijn grote vastgoedbedrijven actief op de private huurmarkt, met stijgende prijzen als gevolg. Die grote spelers zetten ook in Brussel hun eerste pasjes in de huurmarkt. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest remt ondertussen investeringen van kapitaalgroepen in sociale huisvesting af en er komt een commissie om buitensporige huurprijzen aan te vechten.

Financieel spel

De documentaire PUSH[1] brengt een stad in beeld waar woningen onderdeel worden van een financieel spel. “Was het maar gentrificatie, dit gaat veel verder”, zegt de Nederlands-Amerikaanse socioloog en economist Saskia Sassen, die zowat haar hele leven aan de gevolgen van globalisering wijdde. Over die uitspraak van Sassen sprak Apache met professor sociale en economische geografie Manuel Aalbers (KU Leuven), die wereldwijd onderzoek doet naar de (gevolgen van de) financialisering van de economie, met een focus op huisvesting.

PUSH gaat onder meer over de praktijken van Blackstone, de grootste vastgoedvermogensbeheerder ter wereld, maar niet de allergrootste verhuurder ter wereld. Dat is het Duitse bedrijf Vonovia. Dankzij een recente meerderheidsparticipatie in woonreus Deutsche Wohnen zag Vonovia zijn vastgoedportefeuille van 440.000 naar bijna 600.000 woningen stijgen. 

Blackstone en Vonovia hebben een verschillend businessmodel, verduidelijkt professor Aalbers.

Manuel Aalbers: “Het wordt voor Blackstone steeds belangrijker om ook die huur omhoog te krijgen. Want als woningen duurder verhuurd worden, kunnen ze ook duurder verkocht worden.”

“Blackstone is niet alleen in de Verenigde Staten actief, maar koopt over de hele wereld woningen. In veel gevallen kopen ze pakketten woningen op die ze binnen een paar jaar met winst doorverkopen aan partijen zoals Vonovia. Blackstone verzamelt eigenlijk portfolio’s, terwijl partijen als Vonovia portfolio’s opkopen en die voor lange tijd aanhouden. Als we kijken naar de definitie van speculatie, aan een lage prijs opkopen en duurder doorverkopen, dan is wat Blackstone doet pure speculatie.”

“Het wordt inmiddels voor Blackstone steeds belangrijker om ook die huur omhoog te krijgen. Dat is vaak vanuit de idee: als de woningen duurder verhuurd worden, kunnen ze ook duurder verkocht worden. Terwijl Vonovia of Deutsche Wohnen ook een goede huurprijs willen, maar hun doel is niet per se die woningen voor zoveel mogelijk geld te verkopen.”

Bedrijven als Blackstone halen dan ook alles uit de kast om hogere huurprijzen te bedingen. “Het beleid dat Blackstone voert om winst te maken, bestaat er voor een deel uit om een segment huurders weg te pesten door bijvoorbeeld slecht bereikbaar te zijn of prijzen te verhogen. Dat doen ze al dan niet door extra bedragen aan te rekenen, zoals een pet fee voor huisdieren of een extra vergoeding voor een veiliger slot. In Noordwest-Europa is die strategie lastiger om toe te passen. Ook grote Duitse partijen doen dat niet, maar je ziet het wel in Londen en in Zuid-Europa. Als je slechte regelgeving hebt rond huurbescherming, worden huurprijzen sneller verhoogd. Ze gaan uit van de idee dat ze altijd wel een huurder vinden die een hoger bedrag wil betalen.”

Manuel Aalbers wijst erop dat grote verhuurders precies weten hoeveel elke investering opbrengt waardoor ze ook heel selectief gaan investeren, maar dat renoveren ook wel een excuus kan zijn om huurders kwijt te raken. “In het Engels spreekt met over reno-evictions, waarbij je renovatie gebruikt als excuus om armere huurders eruit te krijgen en rijkere huurders erin. Dat is iets wat je steeds meer ziet.”

“In Duitsland is de huurbescherming beter en is dat iets moeilijker, al knappen ze er ook appartementen op met investeringen die ze er gemakkelijk uithalen. Ze doen dat vaak om belastings- of andere voordelen te krijgen of om de huur legaal te verhogen omdat ze duurzaamheidsinvesteringen deden.”

Er valt wel iets te zeggen over renovaties, waarbij de huurder achteraf wel een hogere huurprijs betaalt maar een lagere energiefactuur krijgt. “Er zijn ook in België een heleboel woningen waarvan de energiescore slecht is. Misschien is het helemaal niet zo erg als daar een goede investering wordt gedaan en de hogere huurprijs wordt gecompenseerd met een lagere energiefactuur. Maar het moet wel in verhouding tot elkaar staan en dat is niet altijd het geval. Daar wordt gewoon misbruik van gemaakt.”

Paradigmashift

Professor Aalbers benadrukt dat de overheersende gedachte ‘als er extra woningen komen, gaan de prijzen omlaag’ vaak niet klopt. “Dat komt omdat de vastgoedmarkt vooral reageert op het aanbod van geld. We zien in Ierland en Spanje, landen waar er voor de financiële crisis het meest is bijgebouwd, dat net daar de prijzen het meest zijn gestegen. Hoe kwam dat? Er was een overaanbod rond Dublin en verschillende Spaanse steden en de kuststreek. Maar er zijn bedrijven die leegstand jaren aankunnen.”

“Leegstand is ook belastingtechnisch geen groot probleem. Die prijzen worden veel meer bepaald door het kapitaal dat mensen willen investeren in die woningen. Daar komen we bij het achterliggende verhaal: hoeveel geld kan je verdienen in de woningmarkt en hoeveel geld kan je elders verdienen? Hoe risicovol is het om in de woningmarkt te investeren?”

De overheersende gedachte ‘als er extra woningen komen, gaan de prijzen omlaag’ klopt vaak niet. Dat komt omdat de vastgoedmarkt vooral reageert op het aanbod van geld

“Een kleine belegger kan aandelen in een aandelenfonds steken. Dat wordt bij ons niet breed toegepast terwijl dat in Amerika heel gebruikelijk is. Daar zijn natuurlijk risico’s aan verbonden. Mensen vinden de aandelenmarkt ook moeilijker, terwijl een huis heel concreet en duidelijk is. Het is een investering in de reële economie, je vindt altijd wel een huurder als de locatie goed is.”

“Mensen zien dat als een veilige belegging, al overschatten ze soms wel hoeveel een woning opbrengt. Mensen kijken meer naar de huurinkomsten en denken te weinig aan de kosten van het onderhoud en de renovatie van een woning op termijn. Maar zelfs al kan je het goed inschatten, dan haal je jaarlijks een paar procenten winst op je investering en dat haal je vaak niet met aandelen en al zeker niet met je spaarboekje. Maar investeren in Vonovia’s levert nog meer op. Tot 4 of 5% op de verhuur van woningen zijn geen woekerwinsten in die sector. Als het alternatief 0,05% is op een spaarboekje, dan is de keuze voor wie geld heeft snel gemaakt.”

“In westerse landen, maar in toenemende mate ook in landen met een gemiddeld inkomen in andere delen van de wereld zijn er te weinig alternatieven om het groeiende overschot aan cash in andere producten te beleggen of er is te weinig bekendheid is om dat te doen. En dat heeft niet alleen te maken met een lage rente, wat een heel belangrijke factor is, maar ook omdat de economie zich zo heeft ontwikkeld dat de financiële economie zoveel belangrijker is geworden dan de reële.”

Pensioenfondsen

In de financiële economie is de honger naar investeringsmogelijkheden onbegrensd. Aalbers onderzocht waar pensioenfondsen en verzekeraars in investeerden. Dat bleek (indirect) in vastgoed. De Nederlandse Stichting Pensioenfonds ABP is een van de grootste ter wereld.

“Het percentage aandelen dat indirect in vastgoed geïnvesteerd wordt tegenover de totale investering neemt toe, ook hun totale investeringsvolume stijgt elk jaar. Als je dus weet dat die niet alleen in absolute aantallen toenemen, maar hun investeringen in vastgoedfondsen ook nog eens in relatief aandeel uitbreiden, dan betekent dat dat er een enorme vraag is naar dat soort van investeringen. Dat is meer een Noord-Amerikaans en Europees verhaal.”

Pensioenfondsen investeren steeds meer in vastgoed, in absolute cijfers en relatief ten opzichte van hun totale investeringsvolume 

Onze pensioenfondsen stoppen ons geld voor een deel in relatief veilige beleggingen, waarmee ze een relatief goed rendement halen, zonder veel risico te nemen. “Dat lijkt een heel mooi verhaal, maar dat betekent indirect wel dat de huurders in die woningen voor een deel mensen kunnen zijn die ook bij dat pensioenfonds zijn aangesloten. Die mensen betalen dus meer geld voor een woning om een beter pensioen te kunnen krijgen.”

“De werknemers die in zo’n pensioenfonds zitten, hebben er vaak heel weinig zicht op wat er met dat geld gebeurt. Ze kunnen er inspraak in hebben, maar gaan zij zeggen: jullie beleggen in woningen en maken een rendement van 4%, dat willen we niet? Het is ook de vraag: waar moeten pensioenfondsen dan wel in beleggen? Niet in sigaretten of oorlogstuig, ook niet in fossiele energie?”

“Een deel van het probleem van de reële economie at large: waar moet al dat geld heen? Vaak wordt de wooncrisis gezien als een gebrek aan geld. Dat is natuurlijk het geval voor een deel van de huurders of voor wie een woning koopt, maar het gebrek aan geld is er niet per se omdat mensen te weinig verdienen. Het probleem is dat die andere partijen te veel geld hebben en dat in woningen steken.”

“Het probleem in België of West-Europa is niet dat mensen te arm zijn, het probleem is dat de huur- en koopprijzen meer omhooggaan dan ons inkomen. Dat is geen exclusief Belgisch verhaal. Het is ook in de meeste verstedelijkte gebieden in de wereld het geval, waarbij eigenlijk heel Vlaanderen in dat opzicht een verstedelijkt gebied is.”

Aalbers: “Eigenlijk stoppen pensioenfondsen geld in indexfondsen (exchange trading funds) die op hun beurt investeren in vastgoedfondsen. Pensioenfondsen staan inmiddels dus stappen verwijderd van de uiteindelijke woningen.”

“Vroeger hadden pensioenfondsen zelf woningen, in eigen bezit en beheer, maar die moesten ze zelf verhuurd krijgen en onderhouden. Soms hadden ze een eigen promotor met wie ze samenwerkten en soms was het een dochterbedrijf. Je geld in een gediversifieerd woningfonds steken is heel makkelijk. Maar nu steken ze hun geld niet eens meer in Vonovia’s of Blackstones, maar in een indexfonds dat vijftig tot honderd van die bedrijven ter wereld vertegenwoordigt. Eigenlijk stoppen ze geld in indexfondsen (exchange trading fund) die op hun beurt investeren in vastgoedfondsen. Pensioenfondsen staan dus twee stappen verwijderd van de uiteindelijke woningen.

Als je kijkt naar de vier grootste Duitse spelers en de tien grootste Amerikaanse spelers, dan zijn de grootste beleggers daarin de drie grootste Amerikaanse indexfondsen. Die investeren niet alleen in de vastgoedsector, maar ook in andere sectoren. In PUSH komt een Aziatisch pensioenfonds aan bod, maar het zijn vooral westerse pensioenfondsen die actief zijn op onze markt.”

Fiscaliteit

Vonovia en Deutsche Wohnen zijn vastgoedbedrijven die enkel investeren in wonen, terwijl Blackstone ook in andere sectoren investeert. “Veel van de Vonovia-woningen worden aan lage prijzen verhuurd, zij zullen maximaliseren waar ze kunnen. Woon je in Berlijn-Kreuzberg, dan zullen ze proberen die verhuurprijzen te verhogen, maar ze hebben ook woningen in troosteloze wijken en daar krijgen ze niet meer dan 400 euro per maand voor. Dat zijn kwalitatief ondermaatse woningen, maar er is vraag naar van mensen met niet goedbetaalde jobs.”

“Maar ook daar kunnen ze winst maken. Dat is voor een deel omdat die bedrijven belastingtechnisch zo georganiseerd zijn dat ze niet veel belastingen moeten betalen. Veel van die bedrijven zijn dan ook REIT’s, die hebben legale belastingvoordelen, het is niet eens zo dat ze naar een belastingparadijs moeten. Het zit gewoon in het systeem. Eigenlijk concurreren ze oneerlijk met kleine particulieren en kleine beleggers. Zij betalen bepaalde belastingen niet die die jij of ik wel zouden betalen.”

Dergelijke REIT's (Real Estate Investment Fund) bestaan ook in België onder de noemer gereglementeerde vastgoed vennootschap (GVV). De Belgische REIT’s zijn vooral gefocust op gebouwen voor kantoren, retail en opslagplaatsen en veel minder op wonen. Home Invest Belgium is de grootste Belgische REIT, met ruim 1.400 woningen, vooral in Brussel. 

 “Het concept werd oorspronkelijk in de Verenigde Staten bedacht, eind jaren zestig”, zegt Aalbers. “Grootkapitaal, of het nu uit de vastgoed- of de financiële wereld komt, lobbyde om regelingen te creëren voor dit soort fondsen. Onder het mom van investeringen aan te trekken werden die regimes in de loop van de jaren in heel veel landen geïmplementeerd, ook in het globale zuiden. In verschillende landen waar die mogelijkheid werd gecreëerd, zien we dat ze pas jaren later echt bestaan. Ik vermoed daarom dat die lobby eerder internationaal dan nationaal georganiseerd is.”

Zeventien Belgische REITs, verenigd in de lobbyclub BE-REIT, vertegenwoordigen een kapitaal van ruim 13 miljard, goed voor 5% van de Belgische aandelenmarkt. In 1995 werd een wettelijk kader gecreëerd voor de voorlopers, de zogenaamde ‘instellingen voor collectieve beleggingen’.

“Het is een systeem dat in de regelgeving zegt dat je belastingvoordelen hebt, maar je moet wel aan een aantal verplichtingen doen: 100% transparant zijn en 100% van je belegging moet in woningen zijn. Dat betekent dat je van REIT’s in het algemeen kan zien wat ze in bezit hebben. Vaak staat hun portfolio gewoon op hun website of in jaarrapporten, ze doen dat zodat investeerders hen ook kunnen vinden.”

“Het zijn dus geen schimmige constructies, het is niet het schaduwbankieren of zo. Misschien dat sommige van die partijen nog extra belastingvoordelen proberen te halen via belastingparadijzen, maar het grootste deel daarvan heeft dat niet nodig omdat hun belastingvoordelen al wettelijk geregeld zijn.”

Aalbers: “Het grootste deel van de REIT's heeft belastingparadijzen niet nodig omdat hun belastingvoordelen al wettelijk geregeld zijn”

Is investeringen aantrekken de enige reden om die REIT’s voordelen te geven? “Politici krijgen documenten waarin staat dat REIT’s goed zijn voor de woningmarkt en tot enkele jaren geleden dachten de meeste mensen ook dat meer geld in de woningmarkt per definitie goed is. Ze gingen ervan uit dat er meer woningen komen, vanuit de veronderstelling dat extra investeringen in het algemeen goed is voor de economie. Alleen, die bedrijven kopen vooral bestaande woningen op.”

“Je zou aan de ene kant nog kunnen zeggen: als ze nieuwe woningen bouwen, zelfs al zijn dat dure woningen, dan is dat wel beter dan helemaal geen extra woningen. Maar ze kopen gewoon bestaande woningen op en maken nieuwe huurders. Door de meeste investeringen wordt de woningvoorraad niet groter, al zijn er uitzonderingen. Er zijn ook steeds meer REIT’s die partnerships aangaan met bouwbedrijven en promotoren omdat het te moeilijk wordt om pakketten woningen op te kopen. Er is te veel concurrentie, heel veel kleine verhuurders willen niet per se verkopen. Het begint dus te veranderen.”

Aalbers: “Ze kopen gewoon bestaande woningen op en maken nieuwe huurders. Door de meeste investeringen wordt de woningvoorraad niet groter”

De overheid maakt niet alleen fiscaal gunstige regels voor dat soort bedrijven, ze raakt er soms ook mee vervlecht. Dat is bijvoorbeeld heel zichtbaar via het SVK-Pro model, waarbij de Federale Participatiemaatschappij (FPIM) investeert in Inclusio, een private aanbieder van woningen die via sociale verhuurkantoren aan de onderkant van de woningmarkt worden aangeboden. Via het SVK-Pro model krijgen private ontwikkelaars allerlei voordelen, zoals een lagere btw en een huurgarantie, terwijl ze die woningen maar achttien jaar moeten verhuren.

“Misschien dat er op korte termijn woningen bijkomen, maar dergelijke modellen zijn een tijdelijke oplossing. Want die woningen verdwijnen op een gegeven moment van de sociale markt of je moet er opnieuw geld tegenaan gooien, terwijl een woning die publiek is gebouwd publiek blijft.” Terwijl de federale overheid brood ziet in participaties in dat soort van bedrijven staat de Brusselse gewestregering op de rem. Dat heeft te maken met de kostprijs en problemen bij het beheer van grootschalige complexen.

De genereuze fiscale regels voor vastgoedvennootschappen staan in contrast met de gewijzigde woonfiscaliteit voor particulieren. De idee overheerst dat particuliere kopers geen voorrang moeten krijgen op huurders, met de (inmiddels afgeschafte) woonbonus is er namelijk veel meer geld gegaan naar kopers. Toch zorgde het afschaffen van het belastingvoordeel in Vlaanderen en Brussel er nog niet voor dat de federale belastingkorting voor het aankopen van een tweede en navolgende woning niet weggewerkt is.

Meer overheidsinterventie

Aalbers pleit dus voor meer overheidsinterventie als het gaat om het aanbieden van betaalbare woningen. Huursubsidies voor kwetsbare huurders kan bijvoorbeeld op korte termijn meer woningen op de private markt betaalbaar maken, al zijn er daar addertjes onder het gras.

“Subsidiëring van de private markt valt vaak duurder uit. Sociale verhuurkantoren kosten uiteindelijk meer dan het verhuren van sociale woningen en je krijgt er niet per se meer kwaliteit voor. Er is onderzoek dat aantoont dat werken via sociale verhuurkantoren een relatief inefficiënte oplossing is vanuit puur economisch perspectief. Eigenlijk zou je vanuit een efficiëntieverhaal kunnen beslissen om dat niet te doen. Het is een politieke keuze om liever de private sector te helpen om sociale huurwoningen aan te bieden dan dat we het publiek zelf doen. Dat is eigenlijk een ideologisch verhaal waarbij er geloofd wordt dat de private sector het beter kan, terwijl rapporten aantonen dat het minder efficiënt is. Dan vraag ik me af: waarom moet het zo nodig? Daar zit iets anders achter.”

Aalbers: “Het is een politieke keuze om liever de private sector te helpen om sociale huurwoningen aan te bieden dan dat we het publiek zelf doen”

Overheden kunnen nochtans heel goedkoop geld lenen, goedkoper dan grote bedrijven. Het zou hen nu niet moeten tegenhouden om in woningen te investeren. “Als Vonovia in betaalbare woningen kan investeren, waarom kan pakweg de gemeente Antwerpen dat niet doen? De rente is zo laag dat je als overheid nooit zo goedkoop kan lenen. Maar willen ze dat nog doen?”

“Steden hebben soms ook nog grond die ze via stadsontwikkelingsbedrijven kunnen inzetten. Maar ook die publieke partijen kijken steeds meer naar wat genoeg rendeert en niet per se wat de beste investering is vanuit sociaal oogpunt. De bedrijfjes binnen die gemeentes zijn van eigen koninkrijkjes die onder controle staan van politieke partijen. Maar uiteindelijk zijn het ‘publiek eigendom private bedrijven’. Er zijn best wel mogelijkheden, gebruik ze.”

Politici hebben dus meer tools om de woningcrisis aan te pakken. “Ik denk dat bescherming van huurders een no-brainer is, het moet ook moeilijker zijn om huurprijzen te verhogen", zegt Aalbers. “Het mooie daarvan is: het kost geen geld. Alleen moet je het willen doen, nochtans is er enkel een meerderheid nodig op regionaal niveau. Het is eigenlijk verbazingwekkend dat daarrond ook in Brussel en Wallonië weinig beleid is, want daar besturen over het algemeen meer linkse coalities dan in Vlaanderen.”

“De vraag is natuurlijk: wil je dat doen ten opzichte van de huiseigenaars? Politieke partijen denken aan hun electoraat en dat zijn vaak mensen die een tweede woning bezitten. Het probleem zit ook bij grootbedrijven die lobbyen en die bepaalde politieke families actief benaderen.”

Aalbers: “Ik denk dat bescherming van huurders een no-brainer is.”

Brussel werkt aan de invoering van een paritaire huurcommissie[2], waarbij maximale huurprijzen afgedwongen kunnen worden bij de vrederechter. “Ik denk dat het kan helpen en een goede eerste stap is, maar betwijfel of het voldoende is. Er moeten in Brussel gewoon meer betaalbare woningen bijkomen en er staan ook sociale huurwoningen leeg omdat er geen geld is om ze te renoveren.”

“Er zijn ook gemeenten die geen of onvoldoende inspanningen doen om betaalbare huurwoningen te bouwen, terwijl iedereen het wel moet doen (via het bindend sociaal objectief). Maar er is geen stok achter de deur. Door bijvoorbeeld inkomsten van belastingen achter te houden kunnen ze doelen afdwingen. In Vlaanderen houden gemeenten dat vaak tegen, en het zijn niet per se rechtse burgemeesters, ook linkse. Daar zit denk ik een mentaliteitsprobleem. Op het gewestelijke niveau zeggen politici dat er meer sociale woningen moeten zijn, terwijl dezelfde partijen er lokaal tegen zijn.”

Zelfbewoningsplicht

Enkele Nederlandse steden willen regelgeving invoeren waarbij als je een woning koopt van een eigenaar die er woont dat je die voor een paar jaar niet mag verhuren. Vanaf volgend jaar zal onder meer Rotterdam in bepaalde wijken een zelfbewoningsplicht opleggen. “Dat wil niet zeggen dat je geen bestaande huurwoningen mag opkopen en opnieuw verhuren. Maar je mag geen woningen van de koopwoningenmarkt afhalen en naar de huurmarkt brengen. Ik denk dat dat lokaal kan helpen, maar die investeerders gaan op zoek naar andere locaties, ik denk dat je het probleem deels verschuift.”

Aalbers: “Je kan het wel algemeen verbieden, maar ik weet niet of het juridisch kan en het probleem daarmee opgelost is. Ik denk ook dat dit politiek moeilijk ligt, omdat er vraag is van het electoraat om wel woningen te verhuren. Daar zit een deel van het probleem: willen genoeg mensen het? De politiek kan veel doen, maar moet het ook willen.”

Toch is duidelijk dat niet één maatregel, maar een combinatie nodig is om de woningcrisis aan te pakken. “Ik ben voor een meersporenbeleid”, zegt Aalbers. “Bestaande huurders beschermen in de private sector, sociale huur versterken door meer publieke woningen aan te bieden en dat ook af te dwingen op niveau van de gemeentes. Maar vervolgens moet je ook aandacht besteden aan alternatieve woonvormen, zoals de community land trusts (CLT, waarbij eigendom van woning gescheiden wordt van eigendom van grond) die momenteel veel aandacht krijgen.”

“Eigenlijk moet je zoveel mogelijk alternatieven kunnen hebben. In Duitsland heb je huurderscollectieven die heel populair zijn, waarbij huurders hun eigen sociale verhuurmaatschappij oprichten. Mensen verwachten dat niet meteen van het kapitalistische Amerika, maar in New York bijvoorbeeld zijn er in de jaren zeventig en tachtig veel alternatieven ontwikkeld, zoals CLT’s en allerlei non-profits voor wonen zoals limited equity cooperatives waarbij mensen wel eigenaar zijn (zonder het collectief deel van de CLT) maar niet met winst kunnen doorverkopen.

Alternatieve woonvormen kampen niet alleen met allerlei juridische obstakels en onzekerheden, ze zijn ook moeilijk op te bouwen en het is moeilijk om te concurreren met de knowhow van private partijen. “Overheden investeren best om die mensen professioneel te begeleiden. Je vindt ook banken die dergelijke projecten graag financieren, zoals Triodos, terwijl klassieke banken vaak hun handen afhouden van collectieve projecten.” 

Over dat soort alternatieven is beleidsmatig te weinig nagedacht, besluit Aalbers. “Of je koopt een woning of je bent aan de huurmarkt overgeleverd. Voor lagere inkomens: of je staat op een wachtlijst voor een sociale huurwoning of je huurt een over het algemeen slecht onderhouden woning bij een particulier. Mensen willen niet per se collectief eigenaar van iets zijn, maar willen wel iets collectief ontwikkelen. Het is wel tijd voor het opschalen om alternatieven ook betaalbaarder te maken.”

---

Steven Vanden Bussche schrijft voltijds voor Apache, een onafhankelijk nieuwsmedium. Dit interview maakt deel uit van de reeks "Hoofdstad te huur" van Apache.

BRAL verkent in 2022 de Brusselse stadsvernieuwing en huisvesting. Als wij onze kennis bijspijkeren, dan delen we dat graag ook met jullie. Als je vragen of opmerkingen hebt over het artikel of je wil een goed idee voor Brussel delen rond deze thema’s, kan je terecht bij Benjamin op benjamin[at]bral.brussels.

---

[1] PUSH brengt een stad in beeld waar woningen onderdeel worden van een financieel spel. Bekijk hier een interview met de regisseur, Fredrik Gertten.

[2] Nvdr: De Brusselse Staatssecretaris voor Huisvesting, Nawal Ben Hamou, kondigde het paritair comité en een huurrooster aan in het Brussels parlement in kader van haar Noodplan in december 2021. De commissie wordt in de tweede helft van 2022 samengesteld. Vanaf december moet elke nieuwe huurovereenkomst de referentiehuurprijs vermelden naast de huurprijs die de verhuurder daadwerkelijk vraagt. Het paritair comité kan enkel advies uitbrengen op vraag van de huurder die aankaart dat de huurprijs hoger is dan de referentieprijs. De vraag van de Brusselse Bond voor het Recht op Wonen was dat de paritaire huurcommissie direct kan ingrijpen op de huurprijzen. De organisatie, waar BRAL lid van is, vraagt ook een ambitieuzere definitie van een buitensporige huurprijs, ook al juicht ze toe dat het Gewest voor het eerst erkent dat het voor een verhuurder verboden is om een ‘buitensporige’ huurprijs te vragen.

De laatste maanden werd er sterk gemobiliseerd rond het recht op wonen en het recht op de stad. BRAL was telkens op het appel want een goede woonst voor een goede gezondheid, dat is ook wat BRAL wil. We brachten al verslag uit over hoe de Brusselse volkswijken zich aan het organiseren zijn. In februari nodigde Stadsform, een platform voor dialoog over de stad van morgen in Antwerpen, een divers panel uit om te getuigen over de strijd op zowel heel lokaal als nationaal niveau. De Europese coalitie voor actie inzake het recht op huisvesting en op de stad kwam in Brussel samen voor vier intense dagen van workshops, lezingen, acties en informele contacten. Op 27 maart 2022, op Housing Action Day, legden de Vlaamse, Waalse en Brusselse activisten ten slotte de basis voor een coördinatie op lange termijn.

Elke regio, stad, wijk of plattelandsgebied heeft zijn eigenheden, noden en eisen. Toch hebben ze een duidelijke, eensluidende boodschap: we kunnen (onze medeburgers) niet langer (laten) leven in onbetaalbare, mensonwaardige woningen, waar discriminatie de bovenhand heeft.

Huizen voor mensen, niet voor winst

De situatie is niet rooskleurig in de drie Gewesten. Duizenden Waalse gezinnen betalen nog steeds de tol van de verwoestende overstromingen afgelopen zomer. De Vlaamse sociale huisvesting wordt hervormd door de fusie van de sociale huisvestingsmaatschappijen, waardoor heel wat tijd en energie niet kan besteed worden aan de meest kansarmen. In Brussel ten slotte wachten 51.000 gezinnen nog steeds op een sociale woning, terwijl de huurprijzen de pan uit rijzen. Gemiddeld wacht een sociale huurder tien jaar op een woning van één à twee slaapkamers. “Ongeveer 25% van de Brusselse huishoudens woont in een gebrekkige woning (met lekkage, vocht en/of verrotting) en 26% in een overbezette woning (51% van de mensen met een inkomen onder de armoederisicodrempel).” – uit de Welzijnsbarometer van 2020.

Die gemeenschappelijke vaststelling werd door vele organisaties gesteund tijdens de derde Belgische Housing Action Day op 27 maart 2022. Voor het eerst kwamen de Waalse, Vlaamse en Brusselse krachten samen. De vorige mobilisaties gingen online door (eerste lockdown in 2020), bleven ter plekke (verbod op een bewegende manifestatie in 2021) en focusten op Brussel.

Door een opeenvolging van crises wordt waardig en betaalbaar wonen voor meer mensen een structureel probleem. Vandaag ondervinden niet enkel precaire huurders moeilijkheden. “Er zijn heel wat Brusselaars die een groot deel van hun loon aan huisvesting moeten geven. Ook bij de middenklasse begint de wooncrisis voelbaarder te worden,” vertelde Bart Van de Ven, coördinator van Buurtwinkel Anneessens en lid van BRAL, aan Apache. De stijgende energieprijzen hakken opnieuw in de veerkracht van de mensen. Vandaar ook de groeiende interesse voor de Belgian Housing Action Day.

De dag wordt georganiseerd in overleg met de Europese coalitie voor actie inzake het recht op huisvesting en op de stad (EAC). Vorig jaar vonden er 75 acties plaats in 68 Europese steden. De coalitie zag het licht na discussies tijdens een Europese tegentop in 2013. Actievoerders maakten zich toen zorgen over het lot van hun steden tijdens MIPIM, ‘the world’s leading real estate event’. Toegangskaartjes voor die vastgoedbeurs in Cannes kosten maar liefst 2.000 euro. Het is het mekka voor overheden, politici, investeerders en vastgoedmakelaars om de inrichting van het grondgebied en de toekomst van gegeerde locaties in onze steden en regio’s te verdelen – als ware het een internationaal Monopoly-spel – via maquettes en zonder enige volksraadpleging. En als het volk niet wordt geraadpleegd en haar belangen met de voeten worden getreden, dan zal het zich ook roeren.

Stadsform: hoe kraken we de crisis?

Woonzaak in Vlaanderen, een succesvol referendum in Berlijn, een lokale strijd in de Tweebosbuurt in Rotterdam die uitmondt in een nationale actie, twee uiterst symbolische locaties in Gent die gekraakt worden. De uiteenlopende strategieën van deze verschillende locaties werden gedeeld tijdens een bijeenkomst in Antwerpen over huisvesting. Hoe bieden we het hoofd aan de druk – zowel van de overheid als van bouwpromotoren – op de vastgoedmarkt? Hoe kunnen we elkaar versterken en strijden voor het recht op huisvesting?

Een stand van zaken van de situatie bij onze buren:

Vlaamse Woonzaak trekt juridische kaart in Europa

Het aandeel huurders in Vlaanderen bedraagt ongeveer 20% privéhuurders en 6% sociale huurders. De verhouding eigenaars-huurders in Vlaanderen is dus min of meer het tegenovergestelde van Brussel. Dat aandeel huurders mag dan wel laag zijn, het Vlaamse huisvestingsmodel beschermt de meest kwetsbaren niet en biedt hen geen garantie op een aangepaste, betaalbare en kwaliteitsvolle woning, die voldoende veilig is.

Woonzaak diende een klacht in tegen de Vlaamse regering bij de Raad van Europe (meer specifiek het Europees Comité voor  Sociale Rechten) wegens het gebrek aan een sociaal woonbeleid. Door haar passiviteit treedt de Vlaamse regering volgens hen het recht op huisvesting vaak met de voeten. Woonzaak stelt dat het recht op wonen op drie manieren onder druk staat in Vlaanderen:

1. Kwetsbare huurders zijn niet in staat om de kwaliteit van hun eigen woning te verbeteren;
2. De 6% sociale woningen in Vlaanderen ligt ver onder het Europese gemiddelde (maar ligt in lijn met het Brusselse gemiddelde, namelijk 7,22%);
3. Er is geen beleid om de private markt te reguleren.

Deze combinatie van factoren dwingt lage-inkomensgroepen zich tot de particuliere markt te wenden. Die is niet bepaald bekend als toegankelijk, betaalbaar of voldoende beveiligd. De Woonzaak eist respect voor het grondwettelijk verankerde recht op huisvesting.

1. Voor een duurzame particuliere markt zonder onzekere verhuurders
2. Voor een actief overheidsbeleid op de particuliere markt, voor zowel huurders als verhuurders, met een gegarandeerde koppeling tussen prijs en kwaliteit
3. Voor een verdubbeling van het aanbod van sociale woningen en een transparant toewijzingsbeleid

Woonzaak krijgt de steun van 45 Nederlandstalige middenveldorganisaties én recent ook een aantal gemeentes. Naast hun boek organiseren ze ook lokale acties op straat om aandacht te vragen voor betaalbaar en kwaliteitsvol wonen.

Berlijn, een plaats van hoop met een gedeelde werkelijkheid // de gigantische mobilisatie: een handleiding

270.000 betogers tijdens een Friday for future in 2019. 359.000 handtekeningen om een referendum over huisvesting te organiseren in 2021. Als één stad zich massaal kan mobiliseren voor maatschappelijke kwesties, dan is het wel Berlijn! Toha had ons in 2018 al gewaarschuwd na haar bezoek aan Berlijn: 86% is er huurder en de prijs per m² op de huurmarkt is op tien jaar tijd verdubbeld (of zelfs verdriedubbeld in bepaalde wijken). Berlijn is dus een goede voedingsbodem om het recht op huisvesting en de stad te doen gelden.

Die mobilisatie ontstond gedeeltelijk al in 2004 toen de stadstaat Berlijn 65.000 woningen verkocht aan een investeringsfonds. Enkele jaren en financiële transacties later bezitten de grote vastgoedmaatschappijen 240.000 woningen, wat gelijk is aan meer dan 12% van het huurbestand. Dat machtsmisbruik zette de militanten ertoe aan een campagne op te starten onder de naam ‘Deutsche Wohnen & Co Enteignen’ om de massale privatisering uit 2004 recht te zetten. De activisten benadrukken de woordkeuze: ‘Enteignen’, onteigenen is niet terugkopen, want het was niet hun bedoeling om immobiliënmakelaars te vergoeden voor de marktwaarde van het vastgoed dat zij bezitten.

Er volgden twee petities: een eerste met 77.000 handtekeningen om een referendum op te starten en een tweede met 359.000 ondertekenaars om ook een officiële lancering te bepleiten. Het voorstel om verhuurders met meer dan 3.000 wooneenheden in Berlijn te onteigenen werd ter stemming voorgelegd. Het referendum maakte daarop in september 2021 deel uit van de verkiezingen. Meer dan een miljoen mensen stemden toen JA! op die vraag, ofwel 59,1% van de stemmers.

Hoewel het resultaat inspirerend is en het een positieve wind heeft doen waaien in de huisvestingswereld, is de werkelijkheid niet zo rooskleurig. De nieuwe meerderheid is conservatiever en staat niet achter de uitslag van het referendum. De onteigening staat niet meteen op de planning en de regering verhindert een mogelijk wetsvoorstel. Die parlementaire impasse lijkt frustrerend, maar de Berlijnse actievoerders zijn duidelijk: meer dan een miljoen mensen staan achter hun voorstellen. Hun energie was overweldigend en inspirerend. Toch volstaat het nog steeds niet om echt druk uit te oefenen op het vastgeroeste systeem. Hun strijd gaat verder …

Woonopstand en de Tweebosbuurt

Het voorbeeld van de Tweebosbuurt in de Afrikaanderwijk in Rotterdam inspireert evenzeer: deze ultralokale mobilisatie in de wijk mondde uit in een nationale strijd. Met een speciale vermelding van de Verenigde Naties erbovenop!

Zoals wel vaker stapt een vastgoedbedrijf een wijk binnen met een duidelijke bedoeling: 535 sociale woningen slopen en vervangen door 374 nieuwe woningen, waarvan slechts 130 sociale woningen. De stad Rotterdam steunt de plannen van Vestia. Er zijn namelijk te veel sociale woningen in deze historische, populaire buurt en zo kan het socio-economische niveau in Rotterdam eenvoudig opgekrikt worden.

Het lot dat de Tweebosbuurt te wachten stond, was geen alleenstaand geval. Meerdere wijken waren het doelwit van een stadsvernieuwingsbeleid gedragen door een privaat-publieke samenwerking. Artiesten, academici, burgers en werklui verenigden zich om hun stem te laten horen en de geplande veranderingen aan te vechten.

De mobilisatie bracht zoveel teweeg dat kleine en grote steden zich aansloten bij de beweging. Hetzelfde lot stond wijken in Amsterdam, Utrecht, Amersfoort, Delft en Eindhoven te wachten. Arme mensen buiten!

Zo werd Woonopstand op touw gezet, zodat bewoners kunnen blijven wonen in de buurten waar ze zijn opgegroeid. Deze grassrootsorganisatie wordt door meer dan 184 verenigingen gesteund en kwam iedere zaterdag samen om actie te voeren en te ijveren voor het behoud van sociale huurwoningen en de naleving van het recht op huisvesting. Wat begon als een initiatief onder buren die zich zorgen maakten over hun toekomst, groeide uit tot een groots succes. Mustapha, onze lokale spreekbuis, vertelde ons dat er voor het eerst sinds de jaren 1980 een dergelijke mobilisatie was rond huisvesting in Nederland (waar 40% van de bevolking een goed huurt). Helaas ging dat gepaard met politiegeweld, waardoor Woonopstand een onafhankelijk onderzoek naar het buitensporige geweld heeft gevraagd.

De burgermobilisatie had een dergelijke impact dat Leilani Farha, speciaal rapporteur bij de Verenigde Naties (VN) voor het recht op huisvesting (die je misschien gezien hebt in de film Push), en vier andere rapporteurs een brief hebben gestuurd naar de Nederlandse regering. De deskundigen wezen op de duidelijke schending van het recht op huisvesting door het gevoerde beleid in de Tweebosbuurt. Voor het eerst werden een stad en een vastgoedonderneming rechtstreeks terechtgewezen door de VN.

Bernadette Blijft

De Sint-Bernadettewijk in Gent was in de jaren 1920 een van de eerste sociale woonwijken in België. Stilaan loopt de wijk leeg door de extreem onhygiënische leefomstandigheden, zoals schimmel, brand- en elektrocutiegevaar, onstabiele dakconstructies, … De stad Gent en WoninGent, de sociale huisvestingsmaatschappij die eigenaar is van de wijk, willen de hele wijk nu slopen om er nieuwe sociale woningen te bouwen aangezien renovatie te duur is. Een déjà-vu-gevoel? De gelijkenissen met de situatie in de Papenvest in Brussel zijn treffend.

Simon is lid van de actiegroep ‘Bernadette Blijft’. Hij heeft getracht de stem van de buurtbewoners te laten horen bij de overheid en WoninGent. En hoewel de wijk altijd al een slechte reputatie heeft gehad bij mensen die hem niet goed kennen, hebben de actievoerders mensen ontmoet die er hun leven lang hebben gewoond en ervan in de ban waren. Bernadette Blijft bezette tijdelijk een aantal locaties om in de wijk aanwezig te zijn, een band te creëren met de buurtbewoners, hun eisen te verzamelen en ze voor te leggen aan de gemeenteraad. Helaas is de buurt mettertijd leeggelopen, ook onder invloed van de politieke inertie.

Blok per blok. Dat is het uiteindelijke doel van Bernadette Blijft. Als jullie de wijk willen slopen, doe het dan tenminste blok per blok zodat degenen die willen blijven, dat ook kunnen. “Onmogelijk”, volgens de schepen van huisvesting, want “dat zou te veel kosten”. Opnieuw exact hetzelfde dus als de vijf blokken van de Papenvest! De sloopvergunning werd in de zomer 2021 afgeleverd, de bewoners zullen elders in Gent opnieuw worden gehuisvest.

Pandemisten

Het Caermersklooster in Gent staat van oudsher onder hoogspanning. In de jaren 1980 werd het voor het eerst gekraakt om de verkoop ervan aan een privé-investeerder, die het wilde ombouwen tot een hotel, te counteren. Na een succesvolle mobilisatie bleef het gebouw in publieke handen, maar in 2021 werd de strijd hervat. WoninGent is eigenaar van het gebouw en overwoog een nieuwe verkoop aan privé-investeerders. De prijs voor renovatie is te hoog, dus gaat het op zoek naar vers geld. En opnieuw wordt het klooster in mei en december 2021 bezet door de Pandemisten. Zo uiten ze hun ongenoegen over een mogelijk erg winstgevende financiële transactie.

Naar het voorbeeld van de acties in de Sint-Bernadettewijk hebben de bewoners en krakers betogingen, activiteiten met burgers, debatten in het klooster en tussenkomsten in de gemeenteraad georganiseerd. Terwijl de stad zich handig verschuilt achter het feit dat ze niet mag tussenkomen in het dossier omdat ze geen eigenaar is van het klooster, antwoorden de militanten dat dat een ongegrond excuus is. De stad Gent is namelijk voor 90% aandeelhouder van WoninGent.

De acties van de Pandemisten leverde wel degelijk iets op: de stad Gent hield op 24 februari een ‘stadsdebat’ over de toekomst van het klooster, en dat in overleg met de verschillende stakeholders in het dossier. Het verslag van dat debat is publiek toegankelijk. De Pandemisten betreurden dat structurele vragen over het breder beleid van Gent worden afgewend. “Al kunnen we allemaal dankbaar zijn dat de herovering van Gentse Pandemistische harten niet gebeurd met een typisch, "kleur van de bloempot" debat.”

Na dit overzicht van de evenementen is het tijd voor een aantal conclusies die we hieruit trekken. We spitsen ons toe op twee punten: kraken en renovatie.

Kraken als wapen tegen de wooncrisis

Leegstand is een van de oorzaken van de huidige woonproblematiek met zijn tekort aan betaalbare woningen. Waarom laten eigenaars hun goed leeg staan? Sommigen wachten met renoveren door een gebrek aan middelen. Vaak is een pand een financiële belegging om zijn geld vast te zetten aan een erg laag risico. Gebouwen zijn namelijk een veilige haven die een veel interessanter rendement bieden dan een spaarboekje. Een investeerder weet dat vastgoed volgens de marktlogica normaal alleen maar meer zal opbrengen en zo op korte tijd goed kan renderen.

Een gebouw kraken is geen oplossing op lange termijn om uit de wooncrisis te geraken. Er kan op die manier wel druk gezet worden op gebouwen die leeg staan. Het is een goedkope en efficiënte manier om eigenaars onder druk te zetten. De illegale bezetting van gebouwen werd in 2017 echter gemuilkorfd door de Belgische overheid met haar antikraakwet. Dit drukkingsmiddel is eenvoudiger in de praktijk om te zetten dan een belasting op leegstand, die maar heel langzaam ingang vindt.

Zoals de twee voorbeelden in Gent en vele andere bezettingen in Brussel hebben aangetoond, is kraken een directe manier om te strijden tegen leegstand en vastgoedspeculatie. Het schept banden tussen burgers met verschillende achtergronden die zich verenigen rond gedeelde belangen voor de stad en uitzonderlijke solidariteit met elkaar betonen. 

Renovatie? Zeker, voor diegenen die er al wonen!

De Papenvest, de Sint-Bernadettewijk en het Caermersklooster zijn het levende bewijs van de gevolgen van jarenlang gebrekkig sociaal en ecologisch woonbeleid. Stilstand en nalatigheid leidden tot uitstel van de renovatie en uiteindelijk is de prijs torenhoog. Dit maakt de situatie ingewikkeld: de woonsten worden onbewoonbaar, de overheid heeft geen middelen (voorzien) om de nodige renovaties te doen en de woonplaats van de bewoners komt in gevaar. Dus ofwel moet de site afgebroken en heropgebouwd worden, ofwel wordt het verkocht.

In beide gevallen trekt de gemeenschap aan het kortste eind! De milieubalans (CO2-uitstoot) en de sociale balans (dalend aantal sociale woningen of herhuisvesting van de bewoners ver van hun roots) boeten erbij in.

Een daadkrachtig renovatiebeleid voor gebouwen is uiteraard wenselijk om voor de hand liggende ecologische en bewoonbaarheidsredenen. Controles op overmatige renovaties zijn echter nodig om ‘renoviction’ tegen te gaan. Die vorm van renovatie – waarbij de oorspronkelijke bewoners weggejaagd worden door stijgende huurprijzen – werd al aangekaart tijdens Stadsform door de buitenlandse militanten van verschillende verenigingen. Het is een veelgebruikte techniek van het beleggingsfonds Blackstone, dat een vastgoedportefeuille beheert van meer dan 430 miljard euro.

Actie!

De beweging voor het recht op huisvesting en op de stad breidt op alle niveaus uit. Overal ontstaan inspirerende bewegingen omdat een woning aan betaalbare prijzen steeds zeldzamer wordt, welk woonbeleid ook gevoerd wordt. Het is via die acties, onder verschillende vormen en met alle bevolkingsgroepen, dat we de politici zullen kunnen wakker schudden om een degelijk en betaalbaar woonbeleid in te voeren.

Uiteraard hebben we hier niet alle pistes besproken; er zijn nog andere voorbeelden zoals de ontwikkeling van de Community Land Trust in Brussel en – zo hopen we – het opnemen van bepaalde minimumclausules inzake sociale woningen in de Richtplannen van aanleg (RPA). Maar dan moet het ook gaan om echte sociale huurwoningen, zodat ze niet vroeg of laat toch op de privémarkt terechtkomen.

Om af te sluiten hernemen we de woorden van Mustapha van de Tweebosbuurt: “sta op, verenig je, mobiliseer de anderen, en dan zal je zien dat je iets kunt bereiken”.

Heb je vragen, opmerkingen of suggesties over dit artikel? Of heb je een idee voor een Bralcafé of ander evenement rond wonen? Contacteer dan benjamin[at]bral.brussels!

Benjamin Delori

Nu de CurieuzenAir-resultaten bekend zijn, is het tijd voor een vinger aan de pols. De BruxselAirpremie, de LEZ, zone 30, ... De regering doet al heel wat om de Brusselse luchtkwaliteit te verbeteren, zeker in vergelijking met de jaren waarin Koning Auto alleenheerser was. Maar wat kan ze nog doen? Wat kan er volgens jou nog beter?

Ministers Alain Maron en Elke Van den Brandt hebben al bevestigd. Treed met hen in dialoog op 23 mei om 20u in de KVS in Brussel. Met Filter Café Filtré, BRAL en Client Earth in het panel.

Schrijf je hier in!

CurieuzenAir een initiatief van de Universiteit Antwerpen, stadsbeweging BRAL en Université Libre de Bruxelles, in nauwe samenwerking met Bloomberg Philanthropies, Leefmilieu Brussel, De Standaard, Le Soir, BRUZZ en DPD.

BRAL steunt de analyse van het Brussels Studies Institute (BSI) over het Metro Noord project: de verwachte winst voor het leefmilieu is te verwaarlozen en de verbetering van de mobiliteit weinig bevredigend. Ook de prioriteiten zijn ondertussen veranderd en het project in kwestie vormt een bedreiging voor de gewestelijke begroting en de andere beleidskeuzes die het Gewest dient te maken.

Kan het metro Noord project nog gestopt worden? Voor de auteurs van deze BSI Position Paper biedt het openbaar onderzoek naar aanleiding van de geplande graafwerken voor een nieuwe tunnel inderdaad deze kans.
We hopen dat de beleidsmakers deze argumenten in overweging nemen.

“Democracy is based upon the conviction that there are extraordinary possibilities in ordinary people.” – Harry Emerson Fosdick

Welke impact heeft stadsvernieuwing op de bestaande buurten en bewoners? Hoe wordt een stad gemaakt? En door wie? Op 21 april 2022 nodigden we de Brusselaars uit om de film ‘Stalingrad – avec ou sans nous’ te bekijken en hun ervaringen en expertise uit te wisselen met publiek, filmmakers en het panel. Voor en na het debat kon men de expo ‘Stad der Tuinen’ bezoeken van De Markten. “Je kan een wijk niet vernieuwen vanuit het idee ‘we gaan van bovenaf met een vernieuwingstraject komen’. Als je op die manier vernieuwt, dan kan dat tot verdringing leiden.” – Raf Pauly van BRAL

Zouden we volk trekken met een film over stadsvernieuwing gezien de epische overlegcommissie over de metro en het stralende terrasjesweer? Jawel! Gelukkig was de temperatuur nog niet volledig mee, was ons panel volledig, de zaal gezellig vol en trotseerden een aantal burgerhelden zowel de overlegcommissie als de film. Voor een eerste keer voor een Nederlandstalig publiek vertoond, leken de emoties die de film uitlokte alvast de taalbarrière te doorbreken. Het publiek lachte met de grapjes en schuifelde ongemakkelijk op de stoel wanneer Pascal Smet vertelde dat het af en toe noodzakelijk is om het volk gelukkig te maken tegen hun wil.

Chérine Layachi, filmmaakster en animatrice bij Périferia, filmmaker Liévin Chemin van Centre Vidéo de Bruxelles, Erdem Resne van Convivence/Samenleven en Raf Pauly van BRAL gingen in gesprek met elkaar na de getuigenis van Samira Hammouchi, dochter van een van de handelaars. Kris Hendrickx leidde het gesprek in goede banen.

Samira getuigde in de film over hoe haar familie getroffen is door de werken. Dat gaat niet enkel om de dagdagelijkse trillingen en schokken, maar ze wilde ook de pijn van de wijk tonen, omdat de handelaars die ze kent, er niet veel tijd voor hebben. En achteraf nodigde ze ons ook uit om een lekkere milkshake met honing en nootjes te komen drinken bij haar. Genoteerd!

Kris viel meteen met de deur in huis: wat was de boodschap van de film? Wilden de filmmakers tonen dat grote werken gentrificatie versnellen en het aankomstweefsel kwetsen?

Kwetsbaar of saai – vooral menselijk

De filmmakers nuanceerden. Volgens Liévin bevatte de film verschillende mogelijke boodschappen. Gentrificatie is volgens hem een bekend of bijna “natuurlijk” fenomeen, dat versneld kan worden als het beleid het aanmoedigt en geen adaptatiestrategie voorziet. Er bestaat een politieke verantwoordelijkheid en in het hypercentrum leidt dit complex fenomeen naar exclusie. De bedreigde groep, die we horen in het verhaal, zijn niet arm. “Ik vind het sociale weefsel niet zwak, de handelszaken bloeien en zijn niet kwetsbaar, maar wel in gevaar.” Chérine benadrukte de noodzaak om een historisch spoor na te laten. “Het doel was niet te zeggen dat er gentrificatie zal zijn. We wilden een momentopname maken en tonen hoe het nu is, zodat we later kunnen terugkijken op hoe het is gegaan.”

Voor Erdem denken we nog te vaak op een technisch niveau na over mobiliteitsprojecten, en dat terwijl stad maken een conflict is tussen groepen of belangen. “De film gaat niet over of een metro nodig is, of het de goeie keuze is om de mobiliteitsproblemen op te lossen. Wel gaat het over wie er zal effect hebben van de werken van de metro.” De mensen zijn inderdaad niet per sé kwetsbaar, stelt Erdem, maar er is wel degelijk een echt kwetsbaar publiek: de bewoners. “Zij staan minder sterk om zich te uiten tegen het project. Convivence/samenleven staat bewoners bij om hen het woord te geven in de stad, bij grote stedelijke projecten. Er zijn nog tientallen aspecten naast het menselijke aspect, de impact van de metro qua wonen horen we zelfs niet in de film.”

Raf linkt de verbeelding nodig om stad te maken met wat hij ‘iets saaiers’ noemt: wie tekent welke stad en daarmee ook de procedures om te bepalen wie de stad tekent. “Welke rol hebben politici in stadsplanning? Hoe kunnen politici leiderschap opnemen en zaken meenemen zonder mensen weg te duwen? Hoe breng je mensen samen met leiderschap? Een goed antwoord vinden op die vragen is voor BRAL cruciaal.”

Kris brengt tussen dat we al heel vaak horen over participatie en mensen betrekken. Raf gaat daarmee akkoord: “Mensen en amont – stroomopwaarts of vroeger in het planproces, zoals ze in het Frans zeggen, betrekken bij grote stadsprojecten, is een nagel waar we al lang op kloppen, zie bijvoorbeeld onze publicatie ‘BXL plant’. Politici kondigen het wel aan, maar we zien het nog niet (snel genoeg) gebeuren. Als je alles bij elkaar optelt, gaan projecten sneller vooruit wanneer je mensen van in het begin erbij betrekt, dan wanneer je dat niet doet en tegenwind krijgt.” Hebben politici angst om controle te verliezen, vraagt Raf zich luidop af.

Lokaal versus regionaal

Speelt de spanning tussen lokale en regionale belangen ook niet mee? Kan een lokaal wijkcomité beslissen over hoe zo’n grote regionale werf te organiseren, gooit Kris een knuppel in het hoenderhok.

Voor Raf moet je beide tegelijk durven voeren. “Je stelt je best eerst de waaromvraag – waarom is een metro nuttig, wat levert ons dat op? – om dan de lokale impact te gaan bekijken. Dit vraagt heel veel tijd want je moet nadenken wie je best hoe betrekt. Maar het is de moeite waard.”

Erdem zag de film al meerdere keren. “Elke keer ik de film zie, ben ik verbaasd over het interview met Pascal Smet wanneer hij zegt dat hij er alles aan gedaan heeft om het project onomkeerbaar te maken. Op lokaal niveau voelen de wijkbewoners dat echt aan als gewelddadig. Het gaat om het meest iconische dossier van Brussel in jaren en we kregen maar geen info van de overheid. Op de dag zelf werd er een infosessie geannuleerd, Smet en Close zijn toen niet gekomen. Dat is een algemene trend. We communiceren veel over participatie, maar de manier waarop de bewoners zich kunnen uiten, de impact die ze kunnen hebben op projecten is minder dan vroeger. Dat is moeilijk te begrijpen.”

Chérine voegt daar nog een ander element aan toe. “Het zuidelijke deel van de metro had aparte bouwvergunningen, de participatie was te veel lokaal. Toch is een deel van de oplossing meer communicatie tussen vzw’s van onder andere handelaars en burgers om met elkaar een mobilisatie te doen. In het noorden van Brussel doen ze aan een nieuwe manier van actievoeren. Het is zeker niet te laat om met elkaar te praten.”

Kris zoomde daarna uit naar heel het Gewest. Is gentrificatie, participatie, verdringing een alleenstaand geval, wilde hij weten. 

Erdem: “Durft men zo’n werf in een andere wijk in Brussel doen? In het algemeen zijn de regels, de technische oplossingen zo moeilijk, zo complex om te behandelen of te begrijpen dat we soms zelfs geen woorden hebben. Het gaat dan niet om een politieke visie die ter discussie staat, maar het uitvoeren van een technische beslissing. Als die projecten worden uitgevoerd in wijken waar mensen armer zijn, minder betrokken zijn, dan lijkt het alsof die projecten gemakkelijker te realiseren zijn.

Een concreet voorbeeld: voor de gesprekken over het GEN in Schaarbeek was de gemeente bang om de handelaars te bedreigen, maar op het Liedstplein vindt men het geen probleem om daar toch te bouwen. Op deze plekken bepaalt de regering op welke manier ze welke participatie organiseert. Als de regering ervoor kiest om te werken in zones die meer bevolkt zijn, meer stedelijke functies kennen, dan is dat een gevolg van politieke beslissingen.

Lievin vult aan: “Met de film hadden we de intuïtie dat handelsactoren en huurders van populaire wijken minder vertegenwoordigd zouden worden in participatieprocessen. Dat werd en cours de route tijdens het filmen feitelijk zichtbaar. Het zou goed zijn om het debat over stadsdemocratie en de socio-economische waarde van de lokale familiehandel opener te voeren, op plekken met verschillende sociale en etnische achtergronden.”

Sociale problemen

Kris stuurde het gesprek verder naar de sociale problemen in de wijk. Was het niet nabij Stalingrad dat de film ‘La Rue’ werd gefilmd, over vrouwen die worden lastiggevallen worden op straat? Zouden sommige aspecten van de wijk toch niet kunnen verbeteren?

Chérine reageerde gevat. “Daar valt over te spreken. De metro is evenwel niet de oplossing voor sociale problemen. Het is belangrijk om een oplossing met ons, de bewoners, te vinden. Het is moeilijk voor ons om te aanvaarden dat, omdat er enkele problemen zijn, we daarom tien jaar op een werf moeten leven en dat het dan echt beter zal worden. Het zijn problemen van de stad, niet enkel van een wijk. Het kan ook gebeuren op andere plaatsen, je gaat daarom niet overal metro’s aanleggen. We willen een deel van de oplossing zijn.”

Félicien, ook een van de filmmakers, vulde aan dat de wijkbewoners lokaal meehelpen om de problemen aan te pakken. Na ‘La Rue’ werden er handelszaken opgericht waar vrouwen of een familiaal publiek welkom zijn. De comités, de politie en de gemeente vergaderen ook samen en er is een project over netheid met een wijkcomité. De overheid hoeft dus niet te vertrekken van een wit blad.

Mensen als antwoord op mechanismen

Als afsluiter zocht Kris naar antwoorden op de mechanismen die we zagen in de film.

Raf neemt meteen alle illusies weg: er zijn geen pasklare antwoorden. Maar: “Het idee van top-down stadsvernieuwing, daar moeten we echt van weg. Je kan een wijk niet vernieuwen vanuit het idee ‘we gaan van bovenaf met een vernieuwingstraject komen’. Als je op die manier vernieuwt, dan kan dat tot verdringing leiden. Het is daarom nuttig om een stap terug te nemen, te aanvaarden dat er conflict zal zijn, maar conflict, daar leeft een stad van! Neem het daarom mee van in het begin.

“Conflict, daar leeft een stad van! Neem het daarom mee van in het begin.” – Raf Pauly

Chérine heeft sinds de film haar mening herzien: “Harde oppositie tussen burgers en politiek is geen oplossing. Ook als burger moeten we een manier vinden om bottom-up dingen te doen, en niet altijd in oppositie. We moeten manieren vinden om partners te worden om onze mening te geven. We voelden ons niet als partners in de réaménagement van de wijk; we liepen achter en er was te weinig informatie. Terwijl we niet als oppositie willen aantreden, we willen deel uitmaken van de oplossing!”

Liévin: “We wonen in een hyperdiverse stad met gemengde culturele identiteiten en gewoontes. We kunnen leren uit de pijnvolle ervaring van Stalingrad, het is niet enkel een triestig verhaal. Als constructief einde van de film wilden we vertellen: gebruik de kracht van de wijk, de diversiteit, de cultuur, de unieke handelsfeer. Cultuurverschil kan niet meer als een probleem gezien worden, het is een ontwikkelingshefboom.”

Erdem denkt niet dat politici van slechte wil zijn, maar schat wel in dat gentrificatie het gevolg is van een bepaalde politiek. Het is geen aanval op hun visie op de stad en het zou goed zijn als politici proberen rekening houden met hoe ze gentrificatie kunnen vermijden.

Erdem suggereert om in een wijk, een gemeenschap ‘wijkambassadeurs’ of ‘referentiemensen’ te vinden, mensen die legitimiteit hebben voor deze gemeenschap (qua jeugd, sport, religie of cultuur). Deze verenigingen of mensen moeten partners worden van de overheid in hun projecten. “We zijn als Convivence wel legitiem, maar de wijkambassadeurs kunnen dat nog beter. Mensen uit de gemeenschapen die tussen burgers en politiek staan, hebben de sleutel in handen. Geef deze ambassadeurs echte, politieke vertegenwoordiging. Als een van de beleidsmakers handelaar was bijvoorbeeld, dan zou het plan anders opgesteld zijn.”

Erdem stelde dat er een parallelle wereld is tussen de politiek en de bewoners, met elk hun eigen droom. “De link tussen de mensen aan de basis en de politiek kan enkel door een politieke vertegenwoordiger met effectieve beslissingsmacht.”

Raf en Erdem beamen: we hebben meer en meer inspraakmechanismen of kanalen dan ooit, maar toch heerst het gevoel dat bij veel mensen dat ze geen inspraak hebben.

Volgens Erdem kunnen politici burgers gerust vertellen wat de krijtlijnen zijn van hun bevraging. Burgers zijn bereid om te horen dat niet alles mogelijk is. Wat burgers vooral willen horen, is welke politieke beslissingen al genomen zijn. Ze willen een antwoord op de vraag: wat er mag bewegen en wat niet? Zodat mensen weten waar hun macht ligt, waarover ze wel kunnen beslissen. “Vandaag zeggen politici nog te vaak aan de mensen: hier is een wit blad, zeg maar. Vijf jaar later komt er dan een project zonder dat het duidelijk is waarom welke keuzes werden genomen. Belangrijk is te weten wat de financiële en technische mogelijkheden zijn. Mensen kunnen dat begrijpen en aanvaarden, maar nu weten ze dat niet en dat wekt wrevel en weerstand op,” concludeert Erdem.

Een discussie die we graag willen houden met politici! Wordt vervolgd.

BRAL, stadsbeweging voor Brussel, schreef een bezwaarschrift over de plannen voor een nieuwe tramlijn die Neder-over-Heembeek met het centrum verbindt. Conclusie: men wil niet kiezen en daardoor zal het project verkeersconflicten en een degradering van de publieke ruimte veroorzaken.

1. Over de ambitie

De ambitie om Neder-over-Heembeek beter bereikbaar te maken via het openbaar vervoer is lovenswaardig. Ook de keuze om dit met de tram – een aftakking van tram 3 – te doen is logisch.

Men belooft een directe verbinding met het centrum maar dit moeten we helaas met een korrel zout nemen. De huidige tram 3 rijdt momenteel effectief via het centrum (Beurs) vlot door tot in het zuiden van Brussel. In de toekomst zal er moeten overgestapt worden in Rogier.

2. Over het traject

De keuze van het traject is verdedigbaar maar …. Het is om moeilijkheden vragen. Positief geformuleerd kan je het ook dapper noemen.

Vooral de passage van twee trambeddingen door de smalle François Vekemansstraat – de centrumstraat van NOH - is niet voor de hand liggend. Al is de passage door de Heembeekstraat ook niet van de poes. De beperkte breedte is relatief moeilijk te combineren met de hoge ambities van het project wat betreft het comfort voor de zachte weggebruiker, plaats voor water en de vergroening van de publieke ruimte.

De keuze van dit traject impliceert dat de tram vooral afgestemd is op lokale bediening en ontsluiting. Daarbij verdwijnen de commerciële snelheid en de bovenlokale functie een beetje naar de achtergrond. Men kan immers moeilijk verantwoorden om een tram op grote snelheid door een lokale straat te jagen.

Als men de voorkeur geeft aan commerciële snelheid en snelle verplaatsingen over langere afstanden, zou een tracé langs de Oorlogskruisenlaan logischer geweest zijn.

Als men de voorkeur geeft aan een lokale verbinding, kan men de tram in het stedelijk weefsel beter integreren met een T4000s, zoals men deed in Bordeaux (zie foto). Daar rijdt de tram door de voetgangersstraat met aangepaste snelheid.

3. Over de consequenties (die niet getrokken worden)

Het huidige project wil de kool en de geit sparen door én de tram én auto’s én parkeerplaatsen te behouden. Omdat er geen echte keuzes gemaakt worden, is het improviseren geblazen om iedereen gelukkig te maken. Wel worden verschillende straten –waaronder de François Vekemansstraat - éénrichtingsverkeer. Eén tram zal in eigen bedding kunnen rijden maar de andere zal tussen de auto’s moeten rijden (en stilstaan).  

Eénrichtingstraten maken is een begin maar niet genoeg. Het was veel eenvoudiger geweest om de F. Vekemansstraat – dé centrumstraat van NOH - gewoon autovrij te maken (zie boven) en de meeste parkeerplaatsen weg te halen. Zo kan er echt werk worden gemaakt van een kwaliteitsvolle publieke ruimte, ruimte en comfort voor de zachte weggebruiker en plaats voor water en vergroening.

Waarbij er weliswaar moet rekening gehouden moet worden met de leveringen voor de handelaars en de bewoners.

De tram zal niet alleen de plaats moeten delen met rijdende auto’s. Ook het aantal parkeerplaatsen durfde men niet drastisch aan te pakken. Het lijkt erop dat men de toekomstige trambestuurders én buurtbewoners wil pesten door veel parkeerplaatsen te behouden die aan de andere kant van de rijrichting liggen. De automobilist die de ruimte deelt met de tram in één richting, zal dus de ‘trambaan in eigen bedding’ moeten oversteken om daar tégen de (tram)richting in te parkeren. Dat is vragen om tal van conflictsituaties. We zien dit al in de Van Ooststraat in Schaarbeek waar dit principe ook wordt toegepast. Trams die eigenlijk vlot in eigen bedding zouden moeten kunnen rijden, gaan op de rem moeten staan door mensen die hun parkeerplaats in- en uit rijden. Het vertragen en versnellen en bovenal het belletje van de tram zullen de omwonenden als “muziek” in de oren klinken.

Bovendien zullen er ook nog eens fietsers moeten rijden tussen de tramsporen. Want natuurlijk is er geen plaats voor fietsers. Fietsen tussen trams, tramsporen én auto’s is bepaald ontmoedigend voor mensen die met de fietskar hun kinderen naar school brengen. De politiek van geen keuzes willen maken, zorgt er trouwens ook voor dat een voetpad langs een school smaller wordt i.p.v. breder. Herkwalificatie van de publieke ruimte, iemand?

Schrap dus op z’n minst alle in de tegenovergestelde richting gelegen parkeerplaatsen en vermijdt conflictsituaties. Wat BRAL betreft, worden best gewoon àlle parkeerplaatsen geschrapt. Het is wel belangrijk om rekening te houden met bewoners die om historische redenen geen plaats hebben voor een garage. En om dit te kaderen in een ruimer parkeer- en mobiliteitsbeleid.

Ook in de Heembeekstraat zorgt het behouden van zo veel mogelijk parkeerplaatsen voor toekomstige conflictsituaties en een weinig ambitieuze landschappelijke visie.

4. Aansluiting BrabantNet?

De aftakking vanaf de Tyraslaan richting de Bruynstraat bedient het militair hospitaal. Begrijpelijk op dit moment.

Het is echter jammer dat de heraanleg op de kruising Tyras/Bruyn geen optie openlaat om op termijn de tram te verlengen en even verderop aan te sluiten op de Ringlijn van het BrabantNet. Die wordt op termijn ook een tram met zelfde spoorbreedte als in Brussel.

BRAL vraagt dat hierover de lijnen met het Vlaams Gewest en meer concreet met de Werkvennootschap open worden gehouden.

5. Varia

Maak van de waterpartij aan de Zavelput een échte permanente vijver met een rijke oevervegetatie en waterplanten. Het ‘riviertje’ ernaartoe kan dan weer uitnodigen tot een meer speels gebruik. Kan het geheel een rol spelen in de opvang van regenwater?

Wat de tramsporen betreft: zorg overal waar het enigszins kan – waar de tram een eigen bedding heeft en er geen fietsers rijden - voor een open bedding. Dat kan een interessant aanvullend vegetatietype opleveren (bijvoorbeeld grassen) én je vermijdt dat er toch auto’s over rijden. 

Op de syntheseplannen staat alvast een verhoopt depot voor elektrische bussen getekend op een stuk open ruimte naast een recent aangelegd busdepot. Dit is enigszins voorbarig. Er liggen nog andere pistes op tafel. Het depot in kwestie maakt geen deel uit van de vergunningsaanvraag. Hoe dan ook: deze zone maakt deel uit van een verassend waardevol, intergewestelijk open ruimtenetwerk, wat ook zo erkend wordt in de intergewestelijke studie ‘open ruimte’. Gelieve hiermee rekening te houden en twee keer na te denken vooraleer hier iets te ontwikkelen.  

Picnic the streets 10 jaar later

In juni 2012 vond op het Beursplein -zonder vergunning- een reuzenpicknick plaats. Het leidde tot een diepe en onomkeerbare verandering van het centrum van onze stad. Tien jaar later ben je uitgenodigd om deze fantastische overwinning van het maatschappelijk middenveld te vieren door op zondag 12 juni vanaf 12.30 uur op dezelfde plek te picknicken.

Voorafgaand, op zondag 12 juni van 10 tot 12, zullen we in het Cinéma-Palace (Anspachlaan 85) samen nadenken over wat voorafging aan Picnic the Streets en wat erop volgde, over de toekomstplannen voor de voetgangerszone, en over hoe, hier en elders, bottom-up bewegingen kunnen bijdragen tot de herovering van onze openbare ruimten.

Sunday 12 June 2022, 10-12 am - Cinéma-Palace, Anspach 85, 1000 Brussels -  Language regime: Français / Nederlands

Welkom!

Voorlopig programma/ Programme provisoire  

Gerben VAN DEN ABBEELE (core group Picnic the Streets): From Streetsharing to Picnic the Streets
Joost VANDENBROELE (core group Picnic the Streets): 10 June 2012 and the reminder picnics
Fatima ZIBOUH (W100) : Le piétonnier comme espace d’inclusion radicale
Paul LIEVEVROUW (director SUM-Project): From the first plans to the real thing
Henri SIMONS (échevin de l’urbanisme Bxl 1995-2006): Pourquoi pas plus tôt?

Sofie VERMEULEN (Brussels Centre Observatory): The piétonnier’s main challenges 
Bart DHONDT/ An DESCHEEMAEKER (schepen & chef cab mobiliteit Bxl): the new mobility plan 
Nel VANDEVANNET (director Beurs-Bourse project): public & private plans for the Beurspalais 
Sven LENAERTS (head CSR Immobel) : private plans for the piétonnier
Teresa EPALZA (Coordinator Heroes for Zero Molenbeek): Picnic the Bridge 

Slotwoord: Arnaud Pinxteren, échevin de la participation

Moderation: Nel VANDEVANNET & Philippe VAN PARIJS

Chronologie van Picnic the StreetS

Tien jaar geleden hebben hier duizenden mensen gepicknickt, zonder toelating, voor een duurzame mobiliteit en een aangename immobiliteit, en voor een onomkeerbare herovering van onze publieke ruimte.

1. Achtergrond

25 juni 1971: Het Engelstalige Brusselse tijdschrift The Bulletin organiseert een picknick op de Grote Markt om deze autovrij te maken. Parkeren werd verboden in maart 1972, en alle verkeer vanaf januari 1991.

September 2000: NoMo-Autrement Mobile, een VZW bestaande uit bewoners en academici, stelt een plan op voor een Vijfhoek met 50% minder auto's, inclusief autovrije centrale lanen.   

22 september 2000 - 27 september 2003: Het collectief "Street Sharing" steunt het NoMo plan en mobiliseert één keer per jaar op het Beursplein.

2003: Beliris, de federale instantie die belast is met de financiering van de functies van Brussel als hoofdstad, geeft opdracht tot een studie over de heraanleg van de centrale lanen, met inbegrip van een beperking van het autoverkeer van 4 naar 2 rijstroken, en kent een budget toe. Zonder effect.

2004: De gemeenteraad van Brussel keurt een project goed voor de heraanleg van de centrale lanen, dat echter niet wordt uitgevoerd.

2. Picnic the Streets

24 mei 2012: Een opiniestuk gepubliceerd in Le Soir, Brussel deze Week en The Bulletin onder de titel "Picnic the Streets" roept op tot burgerlijke ongehoorzaamheid in de vorm van een picknick op het Beursplein elke zondag de hele zomer lang.

10 juni 2012: Twee- à drieduizend mensen nemen deel aan een reuzenpicknick op het Beursplein naar aanleiding van een oproep die vooral via FaceBook is verspreid.

16 juni 2012: Burgemeester Freddy Thielemans geeft toestemming om in juli en augustus elke zondagmiddag op het Beursplein te picknicken.

Juli 2012 - juni 2015: opeenvolging van aanmaningspicknicks op het Beursplein op initiatief van "Picnic the Streets".

3. Van beslissing tot uitvoering

14 oktober 2012: Gemeenteraadsverkiezingen. Verschillende partijen beloven een meer of minder uitgebreide voetgangerszone op de centrale lanen.

4 december 2012: Het meerderheidsakkoord van het nieuwe College van Burgemeester en Schepenen voorziet een voetgangerszone op de drie pleinen (Beurs, de Brouckère en Fontainas) en een klein deel van Anspachlaan.

31 januari 2014: Voorstelling door burgemeester Yvan Mayeur van het project "Een nieuw hart voor Brussel", met onder meer Anspachlaan bijna helemaal autovrij tussen het de Brouckèreplein en het Fontainasplein.

29 juni 2015: Start van de testfase van het nieuwe mobiliteitsplan: Anspachlaan wordt tijdelijk autovrij tussen de Brouckère en Fontainas en voorzien van tijdelijk meubilair in de openbare ruimte.

Oktober 2015: De overlegcommissie verleent de bouwvergunning voor het project van de Stad Brussel voor de voetgangerszone.

November 2015: Na de terroristische aanslagen in Parijs wordt in het centrum van Brussel een avondklok ingesteld, met grote gevolgen voor de dynamiek van de voetgangerszone.

Februari 2016: Einde van de testfase van het mobiliteitsplan, dat door de stad als sluitend wordt beschouwd.

22 maart 2016: Aanslagen Brussel: rouwenden verzamelen zich massaal voor de Beurs.

September 2016: Start van de heraanleg van de centrale lanen, hoofdzakelijk gefinancierd door Beliris.

Februari 2019: Inhuldiging van het premetrostation Beurs-Grote Markt.

Juli 2021: einde van de heraanleg van de voetgangerszone.